Sygn. akt KM 744/14 Egz. 1/3 OPINIA OKREŚLAJĄCA WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI KR1W/00092340/6 ORAZ KR1W/00011876/1 Witanowice, gmina Tomice Ul. Jana Pawła II 14 i 16 Wartość rynkowa nieruchomości KR1W/00092340/6 w dniu wyceny: Wartość rynkowa nieruchomości KR1W/00011876/1 w dniu wyceny: 1.300 PLN 463.900 PLN jeden tysiąc trzysta złotych czterysta sześćdziesiąt trzy tysiące dziewięćset złotych. POZIOM CEN: Marzec 2015r. Sporządził Biegły Sądowy - Dariusz Faber Wadowice, dnia 6 marzec 2015r.
WYCIĄG Z OPINII 1 1 Przedmiotem opinii są nieruchomości położone w miejscowości Witanowice, gmina Tomice, powiat wadowicki, objęte w Sądzie Rejonowym w Wadowicach księgami wieczystymi: KR1W/00092340/6 - działka nr 131/6 o pow. 694m2 oraz KR1W/00011876/1 - działki nr 107/9, 107/11, 107/18, 97/12, 107/13, 122/3, 123, 1973, 126/4, 107/31, 95/23, 95/21 o pow. łącznej 1,5988ha. Na działkach nr 122/3, 123, 1973, 126/4 znajduje się zabudowa mieszkalno- zagrodowa o numerze adresowym ul. Jana Pawła 14 i 16. 2 Cel wyceny i zakres wyceny Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicka w sprawie KM 744/14. Zakres opracowania obejmuje prawo własności gruntu wraz z zabudową według stanu na dzień wyceny. OPIS BYDYNKU MIESZKALNEGO ulica Jana Pawła II 16 Budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący, składający się z sutereny, parteru i piętra. Budynek murowany w technologii tradycyjnej około 1978r. Ponieważ budynek posiada dwie kondygnacje powtarzalne łączna powierzchnia użytkowa wynosi 158,81m2. Stan techniczno-użytkowy jest zadowalający. INNE ELEMENTY ZAGOSPODAROWANIA Budynek mieszkalny o numerze adresowym ulica Jana Pawła II 14. Budynek jednokondygnacyjny, nie podpiwniczony murowany z cegły w 1948r. Jest nie zamieszkały, wymaga generalnego remontu lub do rozbiórki. Orientacyjna powierzchnia użytkowa: 51,98m2. Drewniana stodoła na filarach betonowych. W części stodoły znajduje się garaż. Budynek bez instalacji. Stan techniczny średni. Ogrodzenie z siatki w złym stanie technicznym ZASTOSOWANE PODEJŚCIA I METODY: Wartość rynkowa części zabudowanej nieruchomości Podejście porównawcze, metoda porównywania parami Wartość rynkowa gruntu niezabudowanego: Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej ZESTAWIENIE WYNIKÓW WYCENY: Wartość rynkowa nieruchomości KR1W/00092340/6 w dniu wyceny: Wartość rynkowa nieruchomości KR1W/00011876/1 w dniu wyceny: 1.300 PLN 463.900 PLN jeden tysiąc trzysta złotych czterysta sześćdziesiąt trzy tysiące dziewięćset złotych. STAN NIERUCHOMOŚCI: 05-02-2015r. POZIOM CEN: Marzec 2015r. Sporządził Biegły Sądowy Dariusz Faber Wadowice, dnia 6-03-2015r. 1 Podlega złożeniu w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno Kartograficznej w Wadowicach
ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA 1. Dane formalno prawne...... 1.1 Przedmiot, zakres, cel wyceny 1.2 Zamawiający 1.3 Podstawy formalne 1.4 Podstawy formalno-prawne 1.5 Źródła danych merytorycznych 1.6 Daty 2. Dane o nieruchomości......... 2.1 Opis stanu prawnego 2.2 Opis nieruchomości 4 5 3. Część obliczeniowa... 3.1 Metodyka... 3.2 Określenie i analiza rynku nieruchomości... 3.3 Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości części zabudowanej nieruchomości. 3.4 Obliczenie wartości rynkowej jednostkowej gruntu bez prawa zabudowy rolnego. 3.5 Obliczenie wartości rynkowej jednostkowej gruntu z prawem zabudowy.. 3.6 Łączna wartość rynkowa nieruchomości w dniu wyceny.. 3.7 Łączna wartość rynkowa gruntu w obliczonej wartości rynkowej nieruchomości w dniu wyceny. 17 17 17 20 23 25 26 26 4. Raport z opinii....... 4.1 Podsumowanie wyników wyceny 4.2 Klauzule 5. Załączniki........... 28 29
1. DANE FORMALNO- PRAWNE 1.1. Przedmiot, zakres i cel wyceny Przedmiotem opinii są nieruchomości położone w miejscowości Witanowice, gmina Tomice, powiat wadowicki, objęte w Sądzie Rejonowym w Wadowicach księgami wieczystymi: KR1W/00092340/6 - działka nr 131/6 o pow. 694m 2 oraz KR1W/00011876/1 - działki nr 107/9, 107/11, 107/18, 97/12, 107/13, 122/3, 123, 1973, 126/4, 107/31, 95/23, 95/21 o pow. łącznej 1ha59a88m 2 Na działkach nr 122/3, 123, 1973, 126/4 o powierzchni łącznej 2259m 2 znajduje się zabudowa mieszkalno- zagrodowa o numerze adresowym ul. Jana Pawła 14 oraz Jana Pawła 16. Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicka w sprawie KM 744/14. Zakres opracowania obejmuje prawo własności gruntu wraz z zabudową według stanu na dzień wyceny. 1.2 Zamawiający Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosława Wójcicka 1.3 Podstawa formalna Postanowienie o powołaniu biegłego z daty 04-12-2014r. 1.4 Podstawy formalno - prawne Ustawa z 21 sierpnia 1997r O Gospodarce Nieruchomościami (Dz.U.115 poz. 741 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.207 poz.2108) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1998r w sprawie czynności komorników (Dz. U nr 10, poz.52) z późniejszymi zmianami. Kodeks Cywilny-ustawa z 1964 z późniejszymi zmianami. Kodeks Postępowania Administracyjnego z dnia 17 listopada 1964r (Dz. U nr 43, poz.296) z późniejszymi zmianami. 1.5 Podstawy merytoryczne wyceny Wizja terenowa na przedmiotowej nieruchomości w dniu 05-02-2015r. ustalenia na miejscu na podstawie oględzin. Własna baza danych zawierająca ceny transakcyjne gruntów budowlanych oraz nieruchomości zabudowanych podobnych do wycenianej nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym. Dane mapy zasadniczej i ewidencji gruntów. Inwentaryzacja elementów budynku Dane Ksiąg Wieczystych Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Wadowicach Oględziny wybranych nieruchomości porównawczych. Literatura fachowa. 1.6 Daty istotne dla wyceny stan nieruchomości: 05-02-2015r. data oględzin: 05-02-2015r.
poziom cen: marzec 2015r. data sporządzenia opinii: 6-03-2015r. 2. DANE O NIERUCHOMOŚCI 2.1 Opis stanu prawnego Przedmiotem opinii są nieruchomości położone w miejscowości Witanowice, gmina Tomice, powiat wadowicki, objęte w Sądzie Rejonowym w Wadowicach księgami wieczystymi: KR1W/00092340/6 - działka nr 131/6 o pow. 694m 2 KR1W/00011876/1 - działki nr 107/9, 107/11, 107/18, 97/12, 107/13, 122/3, 123, 1973, 126/4, 107/31, 95/23, 95/21 o pow. łącznej 1ha59a88m 2 NIERUCHOMOŚĆ KR1W/00092340/6 Lp. Nr działki Pow. działki /m 2 / Klasa i użytek Pow. użytku /m 2 / 1 RIIIa 664 131/6 695 LsIII 30 Łącznie: 695 Łącznie: 695 NIERUCHOMOŚĆ KR1W/00011876/1 Lp. Nr działki Pow. działki /m 2 / Klasa i użytek Pow. użytku /m 2 / 107/9 935 RIIIb 279 RIVa 593 1 LsIV 63 2 107/11 1734 RIVa 1734 3 107/18 1660 RIVa 1660 4 97/12 2004 RIVb 2004 RIVa 929 107/13 1019 5 Br- RIVa 90 Br- RIIIa 78 6 122/3 905 PsIII 379 LsIII 448 7 123 633 Br- RIIIb 633 8 1973 399 Br- RIIIb 399 9 126/4 322 RIIIb 322 10 107/31 1377 RIIIb 1377 11 95/23 1981 RIIIb 1981 12 95/21 3019 RIIIb 3019 Łącznie: 15988 Łącznie: 15988 Na działkach nr 122/3, 123, 1973, 126/4 znajduje się zabudowa mieszkalno- zagrodowa o numerze adresowym ul. Jana Pawła 16 i 14.
KR1B/00092340/6 Dział III Księgi Wieczystej dotyczący ciężarów i ograniczeń zawiera wpisy: 1. Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości przez Komornik Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicką w sprawie KM 744/14 z wniosku wierzyciela Getin Noble Bank S.A. w Warszawie Dział IV Księgi Wieczystej dotyczący hipotek zawiera wpis: 1. hipoteka umowna łączna w wysokości 510.050,32zł na rzecz Getin Noble Bank S.A. w Warszawie KR1B/00011876/1 Dział III Księgi Wieczystej dotyczący ciężarów i ograniczeń zawiera wpisy: 2. Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości przez Komornik Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicką w sprawie KM 744/14 z wniosku wierzyciela Getin Noble Bank S.A. w Warszawie Dział IV Księgi Wieczystej dotyczący hipotek zawiera wpis: 2. hipoteka umowna łączna w wysokości 510.050,32zł na rzecz Getin Noble Bank S.A. w Warszawie Badanie księgi wieczystej: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html dnia 10-02-2015r.
Dojazd Kształt i topografia Uzbrojenie Zagospodarowanie działki Z drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej jest to droga relacji Wadowice Brzeżnica Kształt parceli nie regularny, nachylenie wschodnie. Wodociąg, siec gazowa Bez zabudowy kubaturowej teren upraw polowych - działka 107/11, 107/31, 107/9 Lokalizacja, Tereny wiejskie. Grunt w otoczeniu zabudowy zagrodowej. otoczenie 107/11 107/31 107/9 Dojazd Kształt i topografia Uzbrojenie Zagospodarowanie działki dla działek 107/11 i 107/31 z drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej. Działka 107/9 bez dojazdu. Działki nie tworzą jednej parceli. Kształt poszczególnych działkę wysłużony, z nachyleniem wschodnim. W, e, g Bez zabudowy kubaturowej
działka 107/13, 107/18 Lokalizacja, otoczenie Tereny wiejskie. Grunt w otoczeniu zabudowy zagrodowej. Dojazd Kształt i topografia Uzbrojenie Zagospodarowanie działki Z drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej. Działki tworzą jedną parcelę. Kształt wydłużony, bez wyraźnego nachylenia. W, e, g Na działce 107/13 znajduje się część budynku gospodarczego zabudowy zagrodowej nr 72 2. W pozostałym zakresie bez zabudowy. Teren upraw polowych 2 Nie wpływa to na wartość ponieważ jeśli właściciel zabudowy zawnioskuje o wykup gruntu spod zabudowy, właściciel gruntu uzyska ekwiwalent pieniężny.
- działki 131/6 Lokalizacja, otoczenie Tereny wiejskie. W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz tereny zielone 131/6 Dojazd Działka bez dojazdu Kształt i topografia Kształt działki silnie wydłużony działka płaska, bez nachylenia Uzbrojenie Brak Zagospodarowanie Bez zabudowy kubaturowej. Łąka działki - działki 122/3, 123, 1973, 126/4 Lokalizacja, otoczenie Tereny wiejskie. W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa. 126/4 1973 123 122/3 Dojazd Kształt i topografia Uzbrojenie Zagospodarowanie działki Parcela nie przylega bezpośrednio do drogi gminnej. Dojazd do nie odbywa się po działce nr 1711 która to działka jest działką prywatną. Kształt parceli nie regularny, nachylenie południowe. Wodociąg gminny, siec gazowa, linia energetyczna. Zabudowa mieszkalno-gospodarcza. Na parceli znajdują się dwa budynki mieszkalne: starszy o numerze adresowym ulica Jana Pawła II 14 i nowszy ulica Jana Pawła II 16. Dodatkowo stodoła.
OPIS BYDYNKU MIESZKALNEGO ulica Jana Pawła II 16 Budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący, składający się z sutereny, parteru i piętra. Budynek murowany w technologii tradycyjnej około 1978r. Opis konstrukcji o Posadowienie: ściana fundamentowa z betonu żwirowego o Ściany zewnętrzne: pustak cegła. Z zewnątrz budynek otynkowany. Dwie ściany elewacji pokryta okładziną z płyt eternitu. o Schody i stropy: żelbetowe wylewane na budowie o Stropodach płaski, pokryty papą, ocieplony supremą. o Stolarka okienna zespolona PCV. Na kondygnacji parteru rolety zewnętrzne. o Kominy i przewody wentylacyjne z cegły pełnej. Opis wykończeń
W pokojach panele podłogowe, w kuchni parteru mozaika drewniana, w pomieszczeniach sanitarnych terrakota posadzki z paneli podłogowych, wykładziny na deskach, w kuchni, jednym pomieszczeniu piętra, przedpokoju i łazience terrakota. Schody na piętro z okładziną drewnianą. W większości pomieszczeń mieszkalnych malowania na gładziach gipsowych, w pomieszczeniach sanitarnych płytki ceramiczne. Inne: W suterenie pomieszczenia gospodarcze, garaż,kotłownia. Zestawienie powierzchnia /na podstawie własnego pomiaru/
Kondygnacja powtarzalna Pomieszczenie Pow. /m2/ pokój 13,92 salon 36,92 kuchnia 10,25 ppokój 11,20 łazienka 4,41 wc 1,17 komórka 1,54 Razem: 79,40 Ponieważ budynek posiada dwie kondygnacje powtarzalne łączna powierzchnia użytkowa wynosi 158,81m2. Powierzchnia zabudowy: 80m2 Uwaga: Obliczona powierzchnia użytkowa ma charakter wyłącznie warsztatowy dla niniejszej wyceny. Ma charakter powierzchni porównawczej. Instalacje wewnętrzne - instancja elektryczna - instalacja wodna zasilana z wodociągu gminnego - instalacja kanalizacyjna z odpływem do zbiornika wybieralnego - instalacja Co zasilana z kotła opalanego paliwem stałym w piwnicy - instalacja gazowa Stan techniczno użytkowy Wykończenia wewnętrzne budynku po remoncie około 2010r. W ramach remontu wymieniono stolarkę okienną, zamontowano panele podłogowe, wykonano podsadzki z terrakoty, drzwi wewnętrzne w części pomieszczeń, malowania, wykonano nowa instalację centralnego ogrzewania /kocioł CO koło 2 letni/. Zalecane zdjęcie eternitu z elewacji i ocieplenie budynku, wymiana pokrycia dachowego. Drobne remonty i konserwacje prowadzone są na bieżąco według potrzeb. Architektura budynku typowa dla wieku powstania obecnie niemodna. Brak uciążliwego sąsiedztwa. Stan techniczno użytkowy jest zadowalający.
Inne elementy zagospodarowania Budynek mieszkalny o numerze adresowym ulica Jana Pawła II 14. Budynek jednokondygnacyjny, nie podpiwniczony murowany z cegły w 1948r. Dach pokryty dachówką betonową na dachu dwuspadowym. Strop wewnętrzny drewniany, stolarka skrzynkowa. Instalacja elektryczna oraz wodni kanalizacyjna. Budynek składa się z 2 pokoi i kuchni. Dodatkowo pomieszczenia gospodarcze. Jest nie zamieszkały, wymaga generalnego remontu lub do rozbiórki. Orientacyjna powierzchnia użytkowa: 51,98m2. Powierzchnia zabudowy 108m2. Drewniana stodoła na filarach betonowych. Jedna ściana murowana ze szlaki. Opierzenia deskami. Dach dwuspadowy pokryty dachówką betonową. W części stodoły znajduje się garaż. Budynek bez instalacji. Stan techniczny średni. Powierzchnia zabudowy 110m2 Ogrodzenie z siatki w złym stanie technicznym
4. RAPORT Z OPINII 4.1 Podsumowanie wyników wyceny Przedmiotem opinii są nieruchomości położone w miejscowości Witanowice, gmina Tomice, powiat wadowicki, objęte w Sądzie Rejonowym w Wadowicach księgami wieczystymi: KR1W/00092340/6 - działka nr 131/6 o pow. 694m 2 KR1W/00011876/1 - działki nr 107/9, 107/11, 107/18, 97/12, 107/13, 122/3, 123, 1973, 126/4, 107/31, 95/23, 95/21 o pow. łącznej 1ha59a88m 2 Na działkach nr 122/3, 123, 1973, 126/4 o powierzchni 2259m2, znajduje się zabudowa mieszkalno - zagrodowa o numerze adresowym ul. Jana Pawła 16 i 14. Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicka w sprawie KM 744/14. Zakres opracowania obejmuje prawo własności gruntu wraz z zabudową według stanu na dzień wyceny. ZESTAWIENIE WYNIKÓW WYCENY: Wartość rynkowa nieruchomości KR1W/00092340/6 w dniu wyceny: 1.300 PLN jeden tysiąc trzysta złotych Wartość rynkowa nieruchomości KR1W/00011876/1 w dniu wyceny: W tym: 463.900 PLN Nr działki Pow. W zaokrągleniu /m 2 / Zł 107/9 935 1800 107/11 1734 7600 107/18 1660 24500 107/13 1019 30900 97/12 2004 8800 122/3 905 123 633 1973 399 126/4 322 Część zabudowana 347.900zł 107/31 1377 20400 95/23 1981 8700 95/21 3019 13300 Uwaga: Zaleca się nie rozdzielać sprzedaży dziełek: 107/18 i 107/13 95/21, 95/23 122/3, 123, 1973, 126/4 /część zabudowana/ Dodatkowa informacja: Wartość rynkowa gruntu w obliczonej wartości rynkowej 463.900zł: 175.200 PLN Wartość rynkowa zabudowy w obliczonej wartości rynkowej 463.900zł: 288.700 PLN czterysta sześćdziesiąt trzy tysiące dziewięćset złotych. sto siedemdziesiąt pięć tysięcy dwieście złotych Dwieście osiemdziesiąt osiem tysięcy siedemset złotych. Obliczone wartości rynkowe są wartościami obliczonymi według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania, jest to najbardziej prawdopodobna cena sprzedaży tej nieruchomości.
4.2 Klauzule Niniejszą opinię sporządzono zgodnie z przepisami prawa Wycena może być wykorzystana jedynie do celu wymienionego w zamówieniu Dane zawarte w opinii stanowią materiał poufny, kopiowanie dokumentu i jego wykorzystanie przez osoby trzecie jest niedopuszczalne. Ocena stanu technicznego nie stanowi jego ekspertyzy technicznej, a pomiar powierzchni inwentaryzacji architektoniczno budowlanej. Obliczona wartość rynkowa nie obejmuje opłat cywilno prawnych związanych ze sprzedażą nieruchomości, w szczególności podatku VAT jeśli wystąpiłaby konieczność jego odprowadzenia do organu podatkowego. Obliczona wartość rynkowa nie uwzględnia ewentualnych ograniczeń wynikających z zameldowania osób w przedmiotowym budynku lub ewentualnych umów najmu. Wadowice, dnia 6-03-2015r. na tym opinię zakończono i podpisano