ZESTAWIENIE WYNIKÓW WYCENY: Wartość rynkowa nieruchomości /grunt z zabudową/ według stanu na dzień wyceny: zł

Transkrypt

1 WYCIĄG Z OPIINII 1 OKREŚLENIE NIERUCHOMOŚCI: Gmina: Sucha Beskidzka Miejscowość: Sucha Beskidzka Powiat: suski Województwo: małopolskie Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr KR1B/ /9 - działka nr 4843/4 o powierzchni 489m 2 CEL WYCENY I ZAKRES WYCENY: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby postępowania egzekucyjnego toczącego się przed Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach w sprawie Km 1857/14. Zakres opracowania obejmuje wartość rynkową prawa własności działki wraz z istniejącą na gruncie zabudową według stanu na dzień oszacowania. SKRÓCONY OPIS NIERUCHOMOŚCI: Nieruchomość zlokalizowana na obrzeżach gminy, tereny wiejskie, słabo zurbanizowane. W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i mieszkalno- gospodarcza, grunty niezabudowane, lasy. Rejon w walorami wypoczynkowymi i rekreacyjnymi. Słabo rozwinięty sektor handlowousługowy, najbliższe usługi komercyjne w centrum gminy i mieście powiatowym. Dojazd do nieruchomości drogą gminną, asfaltową, następnie pasem służebności drogowej. Kształt działki regularny, zbliżony do prostokąta, teren stosunkowo płaski, wielkość mała. Na działce budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący, z przełomu lat tych. Obiekt wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej, obejmujący mieszkalne przyziemie /sutereny/ piętro oraz nieużytkowe poddasze. Budynek wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej. Standardowa jakość materiałów konstrukcyjnych i wykończeniowych. Budynek z mieszkalnymi suterenami, bez garażu, z przestronnym, nieużytkowym poddaszem. Pomieszczenia mieszkalne po częściowym remoncie, poddasze i pomieszczenie gospodarcze bez nakładów inwestycyjnych. Obiekt ze średnim zużyciem funkcjonalnym, zapewnia komfort mieszkania dla 3-5- osobowej rodziny. Budynek nadający się do zamieszkania, miejscowo wymagający prac remontowych i konserwacyjnych. Działka nieogrodzona, teren wokół budynku stanowi przydomowy ogród /zieleń ozdobna, miejscowo drzewostan owocowy/. ZASTOSOWANE PODEJŚCIA I Podejście porównawcze, metoda porównywania parami, metoda METODY: korygowania ceny średniej STAN NIERUCHOMOŚCI: r. POZIOM CEN: Lipiec 2015r. ZESTAWIENIE WYNIKÓW WYCENY: Wartość rynkowa nieruchomości /grunt z zabudową/ według stanu na dzień wyceny: W tym: Wartość rynkowa zabudowy: zł Wartość rynkowa gruntu niezabudowanego: zł zł słownie: dwieście osiemdziesiąt sześć tysięcy dwieście złotych Sporządził Biegły sądowy z zakresu wyceny nieruchomości mgr Dudoń Aneta Maków Podhalański, dnia 12 sierpnia 2015r. 1 Podlega złożeniu w PODG w Suchej Beskidzkiej 2

2 2.3 Opis nieruchomości LOKALIZACJA Nieruchomość położona jest w Suchej Beskidzkiej, gmina Sucha Beskidzka Sucha Beskidzka - miasto powiatowe, położone w południowo-zachodniej części województwa małopolskiego, odległość do Krakowa ok. 65km na północny wschód, do Wadowic ok. 20km. Miejscowość od lat spełnia rolę lokalnego centrum administracyjno gospodarczego; znakomite walory logistyczne, położenie przy skrzyżowaniu głównych szlaków komunikacyjnych Sucha- Kraków - Żywiec Zakopane, walory turystyczne wynikające z położenia powiatu w centrum Beskidów. Nieruchomość zlokalizowana w zachodniej części miasta, na górnicy z gminą Stryszawa, rejon "Kamienne - Steczki" OPIS GRUNTU Lokalizacja, otoczenie: Nieruchomość zlokalizowana na obrzeżach gminy, tereny wiejskie, słabo zurbanizowane. W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i mieszkalno- gospodarcza, grunty niezabudowane, lasy. Rejon w walorami wypoczynkowymi i rekreacyjnymi. Słabo rozwinięty sektor handlowo- usługowy, najbliższe usługi komercyjne w centrum gminy i mieście powiatowym. Dojazd: Dojazd do nieruchomości drogą gminną, asfaltową, następnie pasem służebności drogowej /utwardzony, bez trwałej nawierzchni/. droga gminna pas służebności drogowej 6

3 Kształt i topografia: Kształt działki regularny, zbliżony do prostokąta, teren stosunkowo płaski. Zagospodarowanie terenu: Na działce budynek mieszkalny jednorodzinny pod adresem ul. Kamienne 72 /kolorem zielonym oznaczono orientacyjny przebieg granic nieruchomości/ OPIS ZABUDOWY NA GRUNCIE Budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący, z przełomu lat tych. Obiekt wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej, obejmujący mieszkalne przyziemie /sutereny/ piętro oraz nieużytkowe poddasze. elewacja południowa /frontowa/ 7

4 /elewacja północna/ /elewacja wschodnia/ /elewacja zachodnia/ Opis architektoniczno budowlany: Fundamenty: ławy i ściany fundamentowe betonowe Ściany konstrukcyjne: murowane z pustaków Stropy miedzykondygnacyjne: betonowy Ścianki działowe: pustak Konstrukcja dachu, pokrycie, konstrukcja dachu drewniana, pokrycie blachą Elewacja: tynk zwykły, brak ocieplenia - część mieszkalna 8

5 - cześć gospodarcza kotłownia nieużytkowe poddasz Wykończenia wewnętrzne: Schody wewnętrzne: betonowe Tynki wewnętrzne: tynki zwykłe malowane emulsyjnie, w łaziance płytki Podłogi i posadzki: panele podłogowe, w części gospodarczej podłoże betonowe Stolarka okienna: okna PCV Stolarka drzwiowa: drewniana Instalacje wewnętrzne: instalacja elektryczna instalacja wodno- linia prywatna instalacja kanalizacyjna zbiornik okresowo wybieralny instalacja grzewcza co węglowe Stan techniczno- użytkowy budynku mieszkalnego: Budynek ok. 25-letni, wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej. Standardowa jakość materiałów konstrukcyjnych i wykończeniowych. Budynek z mieszkalnymi suterenami, bez garażu, z przestronnym, nieużytkowym poddaszem. Pomieszczenia mieszkalne po częściowym remoncie /m.in. wymian stolarki okiennej, stolarki drzwiowej w przyziemiu, miejscowo paneli podłogowych oraz wymianie pokrycia dachowego/, poddasze i pomieszczenie gospodarcze bez nakładów inwestycyjnych /brak wykończeń wewnętrznych/. Budynek nieocieplony, ze średnim zużyciem funkcjonalnym, pomieszczenia połączone klatką schodową. Obiekt zapewnia komfort mieszkania dla 3-5- osobowej rodziny. Budynek nadający się do zamieszkania, miejscowo wymagający prac remontowych i konserwacyjnych. PROGRAM UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO: /na podstawie dokumentacji architektoniczno- budowlanej/ Budynek obejmuje: PRZYZIEMIE /SUTERENY/- 3 pokoje, korytarz, kotłownia, komunikacja PIETRO - łazienka, 2 pokoje, kuchnia, korytarz NIEUŻYTKOWE PODDASZE Pow. użytkowa /mieszkalna/ wynosi: ok. 118m 2 Uwagi: obliczona powierzchnia użytkowa budynku to powierzchnia pomieszczeń mieszkalnych budynku z pominięciem kotłowni i nieużytkowego strychu; powierzchnia ta jest kompatybilna z powierzchniami obiektów porównawczych podawanymi przez notariuszy w aktach notarialnych; ocena stanu technicznego budynku nie jest ekspertyzą techniczną; 9

6 INNE ELEMENTY ZAGOSPODAROWANIA GRUNTU: Działka nieogrodzona, teren wokół budynku stanowi przydomowy ogród /zieleń ozdobna, miejscowo drzewostan owocowy/. 3. CZĘŚĆ OBLICZENIOWA Wycena obejmuje: Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości według stanu na dzień wyceny Obliczenie wartości rynkowej gruntu w oszacowanej wartości rynkowej nieruchomości Zastosowane podejścia i metody: Þ Wartość rynkowa nieruchomości według stanu na dzień wyceny Podejście porównawcze, metoda porównywania parami Dla gruntu: metoda korygowania ceny średniej Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami: Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości sporządzenia operatu szacunkowego: Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. 4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. 10

7 4. RAPORT Z WYCENY 4.1 Podsumowanie wyników wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana położona w miejscowości Sucha Beskidzka, gmina Sucha Beskidzka, powiat suski, małopolska, objęta księgą wieczystą nr KR1B/ /9 prowadzona przez Wydział Ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego w Suchej Beskidzkiej. Nieruchomość obejmuje działkę nr 4843/4 o pow. 489m 2. Na gruncie zabudowa mieszkalna jednorodzinna pod adresem Sucha Beskidzka, ul. Kamienne 72. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby postępowania egzekucyjnego toczącego się przed Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach w sprawie Km 1857/14. Zakres opracowania obejmuje wartość rynkową prawa własności działki wraz z istniejącą na gruncie zabudową według stanu na dzień oszacowania. ZESTAWIENIE WYNIKÓW WYCENY: Wartość rynkowa nieruchomości /grunt z zabudową/ według stanu na dzień wyceny: W tym: Wartość rynkowa zabudowy: zł Wartość rynkowa gruntu niezabudowanego: zł zł słownie: dwieście osiemdziesiąt sześć tysięcy dwieście złotych Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości odpowiada cenom kształtującym się na lokalnym rynku nieruchomości, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych odnotowanych w toku badania rynku miejscowego. Z tego też względu otrzymany wynik należy uznać za możliwy do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 4.2 Klauzule i zastrzeżenia - Niniejszą opinię sporządzono zgodnie z przepisami prawa; - Opinia nie może być wykorzystywana do innych celów niż wskazanych w opracowaniu; za wykorzystanie opinii w innym celu rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności; - Stosownie do treści art. 156 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami opracowanie może być wykorzystywane do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, które wpływają na treść operatu. - Publikowanie dokumentu lub jego części bez zgody autora jest niedopuszczalne; - Ocena stanu technicznego budynku nie jest ekspertyzą techniczną; - Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady prawne wycenianej nieruchomości oraz istotne dla wartości rynkowej informacje zatajone przez zleceniodawcę; - Wycena sporządzona zostaje przy założeniu, że nieruchomość nie jest obciążona prawami lub ograniczeniami nieujawnionymi w księdze wieczystej, że nie toczy się żadne postępowanie sądowe ani administracyjne w przedmiocie wycenianej nieruchomości, a granice działek są bezsporne; nie uwzględnia również ograniczeń wynikających z ewentualnych umów dzierżawy gruntu i najmu zabudowy; - Oszacowana wartość rynkowa odwzorowuje ceny i warunki rynkowe panujące na dzień oszacowania; - Wartość rynkowa nie uwzględnia obciążeń hipotecznych nieruchomości oraz kosztów transakcji kupna sprzedaży nieruchomości oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat; - Operat składa się z 20 ponumerowanych i podpisanych stron oraz 6 podpisanych załączników Maków Podhalański, dnia r. wycenę zakończono i podpisano: 19