OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA

OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 119, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY WYSPIAŃSKIEGO 4, BRAK KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KM 2849/12 Data opracowania: 13 marca 2014 r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 119, zlokalizowanego w Pabianicach przy ul. Wyspiańskiego 4, brak księgi wieczystej 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 119 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c), bez księgi wieczystej, położonego w budynku przy ul. Wyspiańskiego 4 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 11-kondygnacyjnym. Jest to lokal w amfiladzie usytuowany na 5 kondygnacji (4 piętro) i składa się z: - 2 pokoi, - kuchni, - łazienki z toaletą, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 34,26 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest w media: centralna ciepłą wodę, centralną zimną wodę, centralne ogrzewanie, instalację gazowa, elektryczną, odgromową, domofonową, TV Azart. Budynek jest nieocieplony, elewacja zaniedbana, budynek w stanie średnim. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Łucji Okrojek. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metodą porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczy, metodą porównywania parami, dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 119, położonego w Pabianicach przy ulicy Wyspiańskiego 4, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych, wynosi: 5. Istotne daty w procesie sporządzenia operatu: W R = 81 100 zł słownie: osiemdziesiąt jeden tysięcy sto złotych Data sporządzenia operatu: 11 lutego 2014 r. 13 marca 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 12 marca 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 05 marca 2014 r. Data wykonania zdjęć: 05 marca 2014 r. Data wizji lokalnej: 05 marca 2014 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2849/12 2

Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych... 4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 7 6.1 Wybór metodologii wyceny... 7 6.2 Sposób wyceny... 8 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 10 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 13 8.1 Określenie trendu czasowego... 13 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 13 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 15 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 15 Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowego lokalu; 2. Kopia Zaświadczenia z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 3. Rzut lokalu mieszkalnego nr 119 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 4. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach, ul. Wyspiańskiego 4. KM 2849/12 3

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nr 119, b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Wyspiańskiego 4, c. powierzchnia lokalu: 34,26 m 2, d. usytuowanie lokalu: 4 piętro (5 kondygnacja), e. ekspozycja okien: zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego Kancelarię w Pabianicach, przy ul. Warszawskiej 44/50, 95-200 Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 10 lutego 2014 roku (otrzymane w dniu 11 lutego 2014 roku) Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego swoją Kancelarię w Pabianicach, przy ul. Warszawskiej 44/50, 95-200 Pabianice. Numer sprawy: KM 2849/12. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz. U. 2010 Nr 102 poz. 651, z późn.zm.)- UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity, Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn.zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93, z późn.zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296, z późn.zm.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52, z późn.zm.) - RCK. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych 1 ; 2. Oględziny przeprowadzone w dniu 05 marca 2014 roku; 3. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 1 Do dobrowolnego stosowania od dnia 16 marca 2014 roku. KM 2849/12 4

4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 5. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; 7. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 119 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 11 lutego 2014 r. 13 marca 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 12 marca 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 05 marca 2014 r. Data wykonania zdjęć: 05 marca 2014 r. Data wizji lokalnej: 05 marca 2014 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Zaświadczenie z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej Zgodnie z Zaświadczeniem z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej nr KO/M/155/837/14 z dnia 13 lutego 2014 roku, które zostało wydane biegłemu w związku ze sprawą KM 2849/12, spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu nr 119 położonego w Pabianicach, przy ulicy Wyspiańskiego 4, o powierzchni użytkowej 34,26 m 2 przysługuje Łucji Okrojek. Brak danych o założeniu księgi wieczystej. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Mapa 1: Fragment załącznika graficznego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pabianic. KM 2849/12 5

5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społecznogospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok Pabianic przebiega droga ekspresowa S14, która według planów będzie stanowić zachodnią obwodnicę Łodzi oraz połączenie drogi ekspresowej S8 z autostradą A2 (węzeł Emilia), a dalej z węzłem transeuropejskich autostrad A1 i A2. Właśnie po stronie południowej Pabianic zaplanowano budowę odcinka drogi ekspresowej S8 przebiegającej z Wrocławia do Białegostoku. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy im. W. Reymonta Lublinek. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w centralno-zachodniej części Pabianic, w budynku położonym równolegle do ulicy Wyspiańskiego oraz szczytem do ulicy Skłodowskiej-Curie. Ulica Wyspiańskiego jest utwardzona asfaltem i cechuje się średnim natężeniem ruchu pieszego i kołowego. W kierunku północnym łączy się z centralną ulicą Pabianic ulicą Zamkową, która w swoim przedłużeniu prowadzi do trasy krajowej nr 71 oraz trasy krajowej nr 14. Budynek, w którym usytuowana jest szacowana nieruchomość jest budynkiem wielorodzinnym, 11- kondygnacyjnym. Został zbudowany w roku 1969 w technologii tradycyjnej. Elewacja nieocieplona, zaniedbana. Wnętrze budynku, klatki schodowe do odświeżenia. W całym budynku stolarka okienna wymieniona na okna w technologii PCV (przez Spółdzielnię). Budynek wyposażony w następujące media: centralna ciepła i zimna woda, centralne ogrzewanie, instalacja gazowa, elektryczna, Azart, domofonowa, odgromowa. W najbliższym sąsiedztwie budynku dobrze rozwinięte jest zaplecze handlowo-usługowe m.in. sklepy, punkty usługowe, opieki medycznej znajdują się w parterze wieżowców przy ulicy Wyspiańskiego KM 2849/12 6

(także na parterze przedmiotowego budynku); lokalizacja posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej, punktów oświaty, aptek oraz przychodni. Najbliższe przystanki autobusowe i przystanki tramwajowe usytuowane w odległości około 250 m przy ulicy Zamkowej zapewniają dobre połączenie z centrum oraz innymi dzielnicami Miasta. Parter budynku zagospodarowany na przychodnie, aptekę, sklep spożywczoprzemysłowy. Na zapleczu budynku strona wschodnia pas zieleni część terenu zagospodarowana na plac zabaw dla dzieci oraz punkt składowania odpadów. Miejsca parkingowe dla mieszkańców dostępne wzdłuż ulicy Wyspiańskiego. W budynku znajduje się po 9 mieszkań na kondygnacji w jednej klatce: 8 mieszkań w ogólnodostępnym korytarzu odseparowanym od klatki schodowej drzwiami cztery lokale po stronie wschodniej, cztery po stronie zachodniej oraz 1 lokal usytuowany na wprost klatki schodowej. Korytarz z lokalami rozciąga się z północy na południe i zakończony jest drzwiami prowadzącymi do pomieszczenia z oknem od strony południowej, wyposażonego w schody ewakuacyjne. W budynku znajduje się szyb windowy. Wyceniany lokal znajduje się na 5 kondygnacji, w środkowej części budynku (pierwsze drzwi po prawej stronie w korytarzu z lokalami). Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja 5 (4 piętro) Usytuowanie okien: zachód 2 Lokal w amfiladzie. Struktura lokalu: W lokalu znajdują się 2 pokoje w amfiladzie, kuchnia, łazienka z toaletą, przedpokój na podstawie rzutu lokalu oraz dokonanych czynności oględzin. Okna pokoi wychodzą na zachód, w kuchni oraz łazience- brak okien. Rzut mieszkania w załączeniu do operatu. Powierzchnia użytkowa: wg danych na podstawie Zaświadczenia z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej nr KO/M/155/837/14 z dnia 13 lutego 2014 roku, wynosi 34,26 m 2. Wnętrze lokalu W lokalu na podłogach wykładzina PCV, ściany malowane farbą. W przedpokoju ściany częściowo pokryte drewnianą boazerią. Według oświadczenia dłużniczki obecnie w lokalu jest zameldowana 1 osoba. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 pkt 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 2 Na ruchliwą ulice Wyspiańskiego KM 2849/12 7

6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art. 154.1 UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny, Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym, Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości, Zakres wyceny, Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu, Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny, Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. KM 2849/12 8

10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali (rynek wtórny) o powierzchni użytkowej od 33,67 do 34,74 m 2, z bliskiego otoczenia nieruchomości wycenianej, znajdujące się w budynkach o podobnych parametrach użytkowych. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - otoczenie, - standard lokalu, Wpływ takich cech jak: - lokalizacja, - powierzchnia użytkowa mieszkania (PUM), - piętro (wszystkie lokale usytuowane powyżej 2 piętra i poniżej ostatniego piętra w budynku), - struktura lokalu. - stan techniczny budynku, - technologia budowy i wiek budynku, - rodzaj budynku (budynek wielorodzinny 11/12- kondygnacyjny) został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca 1 Otoczenie 2 Standard lokalu OCENA Bardzo dobre Dobre Dobry Średni Opis Budynek położony w głębi osiedla, brak uciążliwości związanych z otoczeniem. Dobry dostęp do punktów handlowych, przystanków komunikacji miejskiej. Okna lokalu wychodzą na ulicę o średnim natężeniu ruchu kołowego (np. ul. Wyspiańskiego), gdzie zlokalizowane są także liczne punkty usługowo-handlowe. Takie otoczenie powoduje znaczne uciążliwości w postaci natężenia hałasu, zanieczyszczeń powietrza, a także wzmożonego ruchu pojazdów i pieszych. Dobry dostęp do środków transportu miejskiego. W pokojach na ścianach gładzie lub ściany pomalowane farbą, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi, na podłogach parkiety, wykładziny dywanowe lub panele, w kuchni meble w zabudowie, na podłodze panele lub terakota, ściany tapetowane, malowane lub wyłożone glazurą, w łazience i toalecie glazura, terakota, w przedpokoju szafa w zabudowie, na podłodze terakota, panele lub wykładzina dywanowa, ściany pomalowane farba, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi. Sufity malowane farbą lub mogą być podwieszane w jednym lub kilku pomieszczeniach lub pokryte panelami. Grzejniki nowego typu lub starego typu pomalowane, odnowione. Okna nowe drewniane lub PCV. Wszystkie materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal niewymagający remontów lub modernizacji, niewielkie lub brak śladów użytkowania. Co najmniej siedem, jednak nie więcej niż dziesięć z cech wymienionych jako dobre. Lokal wykończony materiałami średniej jakości, wymagający KM 2849/12 9

Niski modernizacji i drobnych prac remontowych. Sześć i mniej cech wymienionych jako dobre. Lokal przeznaczony do generalnego remontu. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 7.1 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunikacyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie największym problemem, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Mapa 3: Lokalizacja miasta Pabianic na tle mapy Polski Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zarówno starsi, jak i młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie w nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania KM 2849/12 10

2-pokojowe (46,6%) lub 3-pokojowe (33,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału 41-50 m 2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (2/3-pokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 50 m2. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Chociaż po ponad roku ciągłego wzrostu marż kredytowych wreszcie zanotowano ich spadek, to jednak na rynku sprzedaży mieszkań wciąż panuje marazm. Mimo, że ceny spadają, a na klientów czeka wiele niepowtarzalnych ofert, to jednak potencjalni klienci słabo skupiają się na prowadzeniu intensywnych poszukiwań wymarzonego M - wynika z raportu przygotowanego przez portal nieruchomości Domy.pl i firmę doradztwa finansowego Open Finance. Kwietniowe ceny ofertowe mieszkań w 12 miastach spośród 18 badanych przez portal Domy.pl spadły średnio o 0,7%. W porównaniu z marcem br. stawki najbardziej spadły w Szczecinie - o 1,9%, Gdańsku - 1,4% i Białymstoku - 1,3%. Ponad 1-procentowy spadek średniej zanotował także Kraków (-1,1%). Na rynku lokali mieszkaniowych w Pabianicach największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem, mieszkania o metrażu pomiędzy 35 m 2 a 45 m2. Najchętniej kupowane były mieszkania w blokach 5- kondygnacyjnych, na 1 lub 2 piętrze. W budynkach wysokich, tj. 11-kondygnacyjnych, piętra powyżej 2 oraz poniżej ostatniego piętra były postrzegane jednakowo, jako równorzędne, ponieważ nie są one na tyle atrakcyjne co piętra 1 i 2, nie stawarzja uciążliwości, jakie mogą być związane z położeniem na parterze bądź ostatnim piętrze oraz posiadają jednakową dostępność (wszystkie budynki wysokie są wyposażone w windy). W związku z powyższym, piętro nie stanowi w badanym przypadku cechy różnicującej nieruchomości porównawcze z wycenianą. Godny uwagi jest także fakt, że na rynku w Pabianicach już od dłuższego czasu można zaobserwować stabilizację, a w niektórych rejonach miasta nawet delikatne wzrosty cen 1 m 2 powierzchni mieszkaniowej. Może być to oznaką rosnącej liczby potencjalnych nabywców, gotowych do zawarcia transakcji kupna mieszkania pośród osób, które dotychczas cechowało niezdecydowanie. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Warunki przyznawania kredytów stosowane przez banki sprawiają, że nabywcom coraz trudniej uzyskać środki finansowe. Segment rynku: Wybrany obszar Lokale 2-pokojowe, mieszkalne, o powierzchni użytkowej od 33,67 34,74 m 2,położone w 11-kondygnacyjnych budynkach wielorodzinnych, skonstruowane w latach 60/70-tych XX wieku. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali KM 2849/12 11

geograficzny: Okres badania cen: Stopa bezrobocia Zjawiska demograficzne mieszkalnych na terenie miasta Pabianic z tej samej lokalizacji. Ostatnie 2 lata od daty wyceny. Według danych z końca października 2012 roku miasto Pabianice liczyło 67 651 mieszkańców, to jest o około 1947 mniej niż w marcu 2010 roku. Oznacza to ujemną migrację i świadczy o kurczeniu się miasta i związanego z nim rynku. Według danych GUS-u Pabianice były na 2 miejscu w Polsce pod względem najbiedniejszych miast. Dochody budżetu na mieszkańca wynosiły 2062,52 zł, a przeciętne miesięczne wynagrodzenie wynosiło ok. 3336 zł. Stopa bezrobocia w powiecie pabianickim zanotowana we wrześniu 2012 roku (dane z Powiatowego Urzędu Pracy -PUP) wyniosła 16,7 procenta. To o 3,5 procenta więcej niż w województwie łódzkim i 4,3 więcej niż w Polsce. W porównaniu z rokiem 2011, liczba bezrobotnych rejestrujących się w PUP nie maleje. Dane PUP dotyczące okresu styczeń październik 2012 wskazują na niewielki spadek bezrobocia w skali roku. W styczniu 2011 roku było 8.140 zarejestrowanych bezrobotnych, w październiku 2012-7.678. To i tak o 200 osób więcej niż w październiku 2011. W ciągu dziesięciu miesięcy 2012 roku prawie dwukrotnie wzrosła w porównaniu z planem liczba staży realizowanych za pośrednictwem urzędu, mających na celu aktywizację zawodową bezrobotnych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na terenie Pabianic: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych 2-pokojowych, położonych w bliskim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości. L.P. DATA ADRES PUM [m 2 ] PIĘTRO CENA [zł] Cena 1 m 2 [zł/m 2 ] Cena skoryg. [zł/m 2 ] 1 2013-01-31 Wyspiańskiego 33,90 3 80000,00 2359,88 2346,62 2 2012-03-30 Wyspiańskiego 33,67 8 82000,00 2435,40 2410,97 3 2012-04-02 Skłodowskiej 34,74 9 87500,00 2518,71 2493,55 4 2013-02-08 Wyspiańskiego 34,56 4 90000,00 2604,17 2589,83 5 2013-06-07 Skłodowskiej 34,74 5 92000,00 2648,24 2638,19 6 2012-10-08 Wyspiańskiego 34,56 5 92000,00 2662,04 2642,68 7 2012-11-30 Wyspiańskiego 33,67 8 90000,00 2673,00 2655,60 8 2014-02-26 Wyspiańskiego 34,26 9 94000,00 2743,72 2743,72 C min C max Opis lokali uwzględnionych w porównaniach: 1. Transakcja nr 1 w tabeli 2 Lokal o powierzchni użytkowej 33,90 m 2, usytuowany na 3 piętrze w budynku 11-kondygnacyjnym. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się przy ulicy Wyspiańskiego. Ulica Wyspiańskiego jest ulicą o średnim natężeniu ruchu samochodowego. Standard wykończenia lokalu - niski. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej, przychodni. KM 2849/12 12

2. Transakcja nr 3 w tabeli 2 Lokal o powierzchni użytkowej 34,74 m 2, usytuowany na 9 piętrze w budynku 11-kondygnacyjnym. Budynek ten przylega swoim południowym szczytem do ulicy Skłodowskiej-Curie, usytuowany między dwoma równolegle do niego położonymi 11-kondygnacyjnymi budynkami mieszkalnymi. Otoczenie postrzegane jako bardzo dobre. Stan lokalu- niski. W okolicy liczne punkty handlowo-usługowe, przychodnie, przystanki komunikacji miejskiej. 3. Transakcja nr 5 w tabeli 2 Lokal o powierzchni użytkowej 34,74 m 2, usytuowany na 5 piętrze w budynku 11-kondygnacyjnym. Budynek położony jest przy ulicy Skłodowskiej-Curie, w głębi osiedla, otoczony zabudową wielorodzinną oraz pasami zieleni. Budynek ten przylega swoim południowym szczytem do ulicy, usytuowany między dwoma równolegle do niego położonymi 11-kondygnacyjnymi budynkami mieszkalnymi. Dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, przychodni, przystanków komunikacji miejskiej. Standard wykończenia lokalu średni. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych 2- pokojowych położonych w bliskim sąsiedztwie szacowanego lokalu, które zostały zanotowane na w ciągu ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie, w wybranym segmencie rynku trend zmian cen rynkowych odnotował spadek na poziomie 1,00%. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cena minimalna C min = 2346,62 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 2743,72 zł/m 2 ΔC = C max - C min = 2743,72 zł/m 2-2346,62 zł/m 2 = 397,11 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. CECHA Wagi cech Zakres przedziału [zł] Liczba przedziałów Skok poprawki [zł] Otoczenie 30% 119,13 1 119,13 Standard lokalu 70% 277,97 2 138,99 RAZEM 100% 397,11 KM 2849/12 13

Tabela 4. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. CECHA Wyceniana nieruchomość Wyspiańskiego Skłodowskiej Skłodowskiej-Curie Otoczenie dobre dobre bardzo dobre bardzo dobre Standard lokalu niski niski niski średni Tabela 5. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. CECHA Wagi cech Zakres przedziału [zł] Skok poprawki [zł] Wyspiańskiego Skłodowskiej Skłodowskiej- Curie Otoczenie 30% 119,13 119,13 0,00-119,13-119,13 Standard lokalu 70% 277,97 138,99 0,00 0,00-138,99 RAZEM 100% 397,11 0,00-119,13-258,12 Cena skorygowana 1 m 2 nieruchomości porównawczych [zł/m 2 ] 2346,62 2493,55 2638,19 Cena z uwzględnieniem poprawek [zł/m 2 ] 2346,62 2374,42 2380,08 Wartość rynkowa 1 m 2 wycenianego prawa [zł/m 2 ] 2367,04 PUM [m 2 ] 34,26 Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości [zł] 81 094,70 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 2 1m = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 3) Natomiast wartość rynkowa nieruchomości lokalowej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W N = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W 1m 2 - wartość rynkowa 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości. W NL = 34,26 m 2 x 2 367,04 zł/m 2 = 81 094,70 3 zł 3 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 2849/12 14

Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 119 położonego w Pabianicach, w budynku 11-kondygnacyjnym przy ulicy Wyspiańskiego 4, oszacowana na dzień 05 marca 2014 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, dla celów sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych, wynosi: 81 100 zł. słownie: osiemdziesiąt jeden tysięcy sto złotych. 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Otrzymany w procesie szacowania wynika charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem świadczy o tym m.in. różnica pomiędzy cenami skorygowanymi a ceną średnią, która zawiera się w przedziale od - 0,55% do 0,86%. Przed korektą rozpiętość tego przedziału była od -5,83% do 5,86%. Oznacza to niemalże 12-krotną poprawę. 2. Najchętniej kupowane były mieszkania w blokach 5-kondygnacyjnych, na 1 lub 2 piętrze. W budynkach wysokich, tj. 11-kondygnacyjnych, piętra powyżej 2 oraz poniżej ostatniego piętra były postrzegane jednakowo, jako równorzędne, ponieważ nie są one na tyle atrakcyjne co piętra 1 i 2, nie stwarzają uciążliwości, jakie mogą być związane z położeniem na parterze bądź ostatnim piętrze oraz posiadają jednakową dostępność (wszystkie budynki wysokie są wyposażone w windy). W związku z powyższym, piętro nie stanowi w badanym przypadku cechy różnicującej nieruchomości porównawcze z wycenianą 3. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 119 przy ulicy Wyspiańskiego 4 w Pabianicach do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z ostatniego roku, o porównywalnej powierzchni, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały zaktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały pozyskane z aktów notarialnych. 4. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 119 położonego przy ulicy Wyspiańskiego 4 w Pabianicach, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 81 100 zł słownie: osiemdziesiąt jeden tysięcy sto złotych. 5. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 05 marca 2014 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 05 marca 2014 roku, w tym także dniu rzeczoznawca dokonał wizji lokalnej przedmiotu wyceny. KM 2849/12 15

5. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości lub też z powodu niedopuszczenia biegłego i komornika do jej dokonania. 6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 w związku z art. 156 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr 0017954. 12. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 16 (szesnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 2849/12 16

ZAŁĄCZNIK NR 1 Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości Zdjęcia 1-5: Otoczenie budynku, w którym znajduje się lokalu nr 119. Zdjęcia 6-8: Klatka wejściowa do budynku, widok korytarza na 4 piętrze, na którym to znajduje się przedmiotowy lokal oraz drzwi wejściowe do lokalu nr 119. KM 2849/12 17

Zdjęcia 9-13: Wnętrze lokalu nr 119. KM 2849/12 18