OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 6, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY BRACKIEJ 50, II PIĘTRO, BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KM 2631/13 Data opracowania: 26 listopada 2014 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 6, ZLOKALIZOWANEGO W PABIANICACH PRZY UL. BRACKIEJ 50, BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 6 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c), położonego w budynku przy ul. Brackiej 50 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy usytuowany na III kondygnacji (II piętro) i składa się z: - 2 pokoi, - kuchni, - łazienki z toaletą, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 49,65 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest w media: centralną ciepłą wodę, centralną zimną wodę, centralne ogrzewanie, instalację gazową, elektryczną, kanalizacyjną, odgromową, domofonową, TV Azart. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Pani Grażynie Dzikowskiej na podstawie pisma z PSM z dnia 17 października 2014 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej, wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 5. Istotne daty w procesie sporządzenia operatu: W R = zł słownie: sto szesnaście tysięcy pięćset złotych Data sporządzenia operatu: 14 października 25 listopada 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 21 listopada 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 06 listopada 2014 r. Data wykonania zdjęć: 06 listopada 2014 r. Data wizji lokalnej: 06 listopada 2014 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2631/13 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 6 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 2. Pismo od PSM dotyczące stanu prawnego z dnia 17 października 2014 roku; 3. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach, ul. Bracka 50. KM 2631/13 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nr 6, b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Bracka 50, c. powierzchnia lokalu: 49,65m 2, d. usytuowanie lokalu: II piętro (III kondygnacja), e. ekspozycja okien: wschód - zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach przy ul. Warszawskiej 44/50, Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 10 października 2014 roku (otrzymane w dniu 14 października 2014 roku) Pana Gabriela Pietrasika, Komornika działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego swoją kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, Pabianice. KM 2631/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz. U Nr 102 poz. 651 z późn. zm.) - UGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 7. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U roku, poz. 1182, z późn. zm.) UODO 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny przeprowadzone w dniu 06 listopada 2014 roku; 3. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 5. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; 7. Baza danych WALOR; 8. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 6 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. KM 2631/13 4

5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 14 października 26 listopada 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 21 listopada 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 06 listopada 2014 r. Data wykonania zdjęć: 06 listopada 2014 r. Data wizji lokalnej: 06 listopada 2014 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z pismem z dnia 17 października 2014 roku od Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 6 położonego w Pabianicach przy ul Brackiej 50 przysługuje Pani Grażynie Dzikowskiej. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Mapa 1. Część graficzna MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społecznogospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). KM 2631/13 5

6 Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowej części miasta, w stosunkowo bliskiej odległości od centrum. Dojazd do nieruchomości bardzo dogodny, komunikacja miejska w odległości ok. 100 m, przy ulicy Nawrockiego gdzie znajduje się przystanek autobusowy. Bezpośrednio przy budynku, w którym znajduje się wyceniany lokal znajdują się miejsca parkingowe oraz pas zieleni z placem zabaw dla dzieci. Działka, na której posadowiony jest budynek z wycenianym lokalem ma dostęp do dróg publicznych przez ulicę Bracką do ulicy Nawrockiego, które jest ulicą o utwardzonej, asfaltowej nawierzchni, o dość sporym natężeniu ruchu. W sąsiedztwie znajdują się punkty handlowo usługowe. Otoczenie zróżnicowane budynki jednorodzinne, wielorodzinne, usługowe. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane (miejsca parkingowe, bliskie otoczenie zieleni). Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem Wyceniany budynek jest budynkiem pięciokondygnacyjnym, na każdym piętrze znajdują się po dwa mieszkania. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się także budynki wielorodzinne, pięciokondygnacyjne, a także liczne punkty usługowo-handlowe oraz budynki jednorodzinne, stare budownictwo - kamienice. Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) w 1980 roku, zbudowany został w technologii uprzemysłowionej wielkopłytowej system OWT. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku dobry. Budynek wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodociągowo-kanalizacyjną, miejską gazową, co i cw, instalacje telefoniczną, telewizje kablową oraz domofon. Klatka schodowa jest zadbana, wszelkie prace związane z jej eksploatacją wykonywane są na bieżąco. KM 2631/13 6

7 Zdjęcia 4-8: Widok przedmiotowego budynku, klatki schodowej i drzwi wejściowych do lokalu. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja III (II piętro) Usytuowanie okien: wschód - zachód Lokal rozkładowy. Struktura lokalu: W lokalu znajdują się dwa pokoje, kuchnia, łazienka z wc, przedpokój. Rzut mieszkania 1 w załączniku. Powierzchnia użytkowa: wg danych z PSM powierzchnia lokalu wynosi 49,65m 2. Opis wykończenia elementów lokalu Stolarka okienna PCV. Drzwi wewnętrzne płycinowe. W kuchni na podłodze wykładzina PCV, na ścianach tapeta. W jednym pokoju na podłodze płytki PCV, na ścianach tapeta. Drugi pokój nie został udostępniony do oględzin, jednakże właścicielka poinformowała że standard wykończenia jest taki sam jak drugiego lokalu W przedpokoju na podłodze wykładzina PCV, na ścianach tapeta. W łazience z wc na podłodze wykładzina PCV, na ścianach tapeta. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. W lokalu zameldowane są dwie dorosłe osoby. Zdjęcia 9-12: Wnętrze lokalu. 1 Otrzymany z PSM. KM 2631/13 7

8 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 pkt 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny, Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym, Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości, Zakres wyceny, Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu, Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny, Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 2, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 2 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 2631/13 8

9 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z końca lat 80-tych z Pabianic. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, Wpływ takich cech jak: - lokalizacja i otoczenie, - technologia budowy i wiek budynku (lata 70/80te), - forma władania (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), - rodzaj budynku, - układ funkcjonalny, - PUM, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od zbioru konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. KM 2631/13 9

10 Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis dobry Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po przeprowadzonym remoncie na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal nie wymagający nakładów na remont. 1 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu średni Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na przestrzeni ostatnich 10 lat zostały przeprowadzone prace remontowe. Lokal wymagający nakładów na remont. niski Lokal do remontu o znacznym zakresie, materiały wykończeniowe niskiej jakości, zużycie techniczne powyżej 50%. 2 Piętro bardzo dobre Piętro 1 i 2 dobre Piętro 3 przeciętne Parter oraz ostatnie piętro. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunikacyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Mapa 3: Lokalizacja miasta Pabianic na tle mapy Polski KM 2631/13 10

11 Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe (46,6%) lub trzypokojowe (33,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału m2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwu-trzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 50 m2. Jak wynika z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera, kwiecień przyniósł niewielkie zmiany na rynku nieruchomości wtórnych. W porównaniu z zeszłym miesiącem średnia cena ofertowa wzrosła o 0,5%. Wśród kupujących rośnie zainteresowanie dużymi mieszkaniami, co podnosi średni metraż nabywanych lokali. Pod tym względem wyróżnia się stolica Wielkopolski, gdzie wyniósł on rekordowe 71 mkw. Na rynku kredytów hipotecznych po raz kolejny odnotowano podwyżki marży, co przełożyło się na spadek dostępności kredytów. Na rynku nieruchomości wtórnych jest niewielki wzrost średniej ceny. W porównaniu z marcem podwyżka średniego kosztu mieszkania wyniosła 0,5% Zgodnie z przewidywaniami zmiana cen jest zróżnicowana ze względu na lokalizację zauważa Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl. Największą podwyżkę w porównaniu z marcowym notowaniem odnotowano w Poznaniu, gdzie wyniosła ona 1,9% i we Wrocławiu (1,3%). Jednocześnie w kilku miastach ceny spadły, np. w Łodzi, gdzie obniżka wyniosła 2,3% dodaje. Łódź jest też jedynym miastem, gdzie ceny spadły w porównaniu z zeszłym rokiem. Obecnie za metr kwadratowy lokalu trzeba tam zapłacić zł, czyli o 25 złotych mniej niż rok temu. Natomiast najwięcej na wartości zyskały natomiast mieszkania w Katowicach 9,6%, Opolu 6,5% i Poznaniu 5,5%. W ofercie dominują mieszkania dwupokojowe o średniej powierzchni 48 mkw. stwierdza Marta Kosińska, Szybko.pl. Stanowią one 41% całej podaży. Nieco mniej jest mieszkań trzypokojowych, choć również wśród nich można przebierać. Zdecydowanie większe trudności w znalezieniu mieszkania będą miały osoby poszukujące kawalerek, które w ostatnich latach stanowią coraz mniejszą część rynku. Obecnie stanowią 12% podaży, podczas gdy przed pięciu laty było to 15% zauważa. Koniec kwietnia pokazał, że Polacy coraz chętniej kupują duże mieszkania. Zwiększone zainteresowanie większym metrażem jest zauważalne w niemal wszystkich monitorowanych miastach. Największy wzrost średniej KM 2631/13 11

12 Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny: Okres badania cen: Wskaźniki ekonomiczne regionu (dane GUS styczeń 2014r.) powierzchni kupowanych mieszkań dostrzegalny jest w Poznaniu, gdzie takie zakupy zdominowały ostatnie miesiące sprawiając, że średni metraż wzrósł do nienotowanego wcześniej poziomu 71 mkw. stwierdza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. We Wrocławiu i Warszawie średnie nabywane metraże dochodzą do 60 mkw. Jedynie w Łodzi nadal najchętniej wybierane są mniejsze lokale. Jest to jedyne miasto, w którym średni metraż nie przekracza 50 metrów kwadratowych Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych i niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Lokale o podobnej lokalizacji, położone na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego i w bliskim sąsiedztwie. Dane o transakcjach uzyskano z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje lokalami znajdującymi się w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Ostatnie 21 miesięcy Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w styczniu br. ukształtowało się na poziomie 311,9 tys. osób, tj. o 0,9% niższym niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. spadek o 2,9%). W ujęciu rocznym odnotowano spadek zatrudnienia m. in. w sekcjach: administrowanie i działalność wspierająca (o 14,6%), budownictwo (o 9,2%) oraz zakwaterowanie i gastronomia (o 8,5%). Wzrost zatrudnienia wystąpił natomiast m.in. w działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 12,8%), transporcie i gospodarce magazynowej (o 6,9%) oraz informacji i komunikacji (o 3,0%). W końcu stycznia 2014 r. liczba bezrobotnych zarejestrowanych w urzędach pracy wyniosła 158,2 tys. osób, tj. o 4,3% więcej niż w grudniu 2013 r. i o 2,3% mniej w stosunku do stycznia ub. roku. Kobiety stanowiły 48,4% ogółu zarejestrowanych bezrobotnych (przed rokiem odsetek ten wyniósł 48,7%). Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 14,5% i w stosunku do poprzednie-go miesiąca wzrosła o 0,4 p. proc., ale w porównaniu ze styczniem ub. roku była niższa o 0,4 p. proc. Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia należały: łaski oraz zgierski (po 19,1% wobec 19,4% i 19,9% w styczniu 2013 r.), tomaszowski (18,6% wobec 19,6%) oraz kutnowski (18,5% w styczniu 2014 i 2013 r.), a o najniższej skierniewicki (9,5% wobec 10,0%), rawski (9,8% wobec 10,1%), wieruszowski (11,2% wobec 12,2%) oraz łowicki (11,4% wobec 11,9%). KM 2631/13 12

13 Zachowania inwestorów W porównaniu ze styczniem 2013 r. w większości powiatów odnotowano spadek stopy bezrobocia. W 3 powiatach stopa bezrobocia spadła o 1,0 p. proc. lub więcej. Były to powiaty: pabianicki o 1,3 p. proc. (do 16,9%), tomaszowski i wieruszowski po 1,0 p. proc (do odpowiednio 18,6% i 11,2%). Wzrost stopy bezrobocia odnotowano w powiecie łęczyckim o 0,9 p. proc (do 16,8%) i sieradzkim o 0,1 p. proc (do 14,4%). Na niezmienionym poziomie ukształtowała się stopa bezrobocia w Łodzi (12,6%) i po-wiecie kutnowskim (18,5%). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w styczniu br. odnotowano w sześciu województwach: wielkopolskim (10,0%), mazowieckim (11,4%), śląskim (11,7%), małopolskim (12,1%), dolnośląskim (13,8%) oraz pomorskim (13,9%). W styczniu br. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 3569,57 zł i było o 3,6% wyższe niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. również odnotowano wzrost o 1,8%). Najwyższy wzrost płac, w porównaniu ze styczniem 2013 r., nastąpił w sekcjach: budownictwo (o 7,7%), przetwórstwo przemysłowe (o 4,7%), działalność profesjonalna, naukowa i techniczna (o 4,6%) oraz informacja i komunikacja (o 4,0%). Spadek przeciętnych wynagrodzeń wystąpił m. in. w administrowaniu i działalności wspierającej (o 2,2%) oraz transporcie i gospodarce magazynowej (o 0,6%). Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 40%-60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali o podobnej lokalizacji i z budynków sąsiednich wpływ tej cech lokalizacja i otoczenie został wyeliminowany. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia i wyposażenia lokalu waha się od 35%-55%, w przypadku przedmiotowej nieruchomości z uwagi na małą ilość cech różnicujących cecha ta została przyjęta na poziomie 75%. Również istotną cechą na tle analizowanego rynku jest piętro na jakim położony jest lokal ta cecha waha się od 10-25%. Tu znów, wpływ tej cechy zależy od zbioru lokali podobnych wziętych do porównań. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym obszarze, w sąsiedztwie wycenianego prawa: KM 2631/13 13

14 Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych położonych w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości. Data Lp. Pabianice, ulica: PUM Cena 1 m2 Skorygowana transakcji [m 2 Piętro ] [zł/m 2 ] Cena 1 m 2 [zł/m 2 ] Bracka 45, , , Bracka 48, , , Bracka 48, , , Bracka 49, , , Bracka 49, , , Bracka 48, , , Bracka 48, , , Bracka 48, , , Bracka 49, , , Bracka 48, , , Bracka 50, , ,96 C min C max Wszystkie nieruchomości wzięte do porównania stanowią spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal o powierzchni użytkowej 45,90 m 2, usytuowany na parterze, w budynku pięciokondygnacyjnym. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się przy ulicy Brackiej. Standard wykończenia lokalu - niski. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna i punkty usługowe, bardzo dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal o powierzchni użytkowej 50,14 m 2, usytuowany na pierwszym piętrze w budynku pięciokondygnacyjnym. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się przy ulicy Brackiej. Przed budynkiem teren zielony, plac zabaw. Standard wykończenia lokalu dobry. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej. 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych w Pabianicach, które zostały zanotowane od listopada 2012 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie trend zmian cen rynkowych odnotował znaczny spadek na poziomie ok -4,4%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy KM 2631/13 14

15 Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: Cena minimalna C min = 2 154,77 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 2 921,96 zł/m 2 Cena średnia C śr = 2 440,29 zł/m 2 ΔC = Cmax - Cmin = 2 921,96 zł/m ,77 zł/m 2 = 767,19 zł/m 2 Jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy mają wpływ na wartość: - Piętro - Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 2154,77zł / mkw 0, ,29zł / mkw C C max śr 2921,96zł / mkw 1, ,29zł / mkw Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 3. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min Pietro 25% 0,2993 0,2207 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 75% 0,8980 0,6622 RAZEM 100% 1,1974 0,8830 Natomiast tabela nr 4, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 4. Zakresy poszczególnych cech CECHA Piętro Stan techniczny i standard wykończenia lokalu STAN DANEJ CECHY Bardzo dobre Dobre Przeciętne 0,2993 0,2600 0,2207 Dobry Średni Niski 0,8980 0,7801 0,6622 Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa: Wyceniany lokal Poziom cechy Piętro Bardzo dobre 0,2993 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Niski 0,6622 RAZEM 0,9616 Cena skorygowana [zł/ m 2 ] 2 346,57 PUM [m 2 ] 49,65 Wartość prawa do lokalu [zł/] ,09 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 2 1m dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: gdzie: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5) Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: KM 2631/13 15

16 2 W R = P * W 1m gdzie: P powierzchnia lokalu W R = 49,65 m 2 x 2 346,57 zł/m 2 = ,09 3 zł. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 6 położonego w Pabianicach, przy ulicy Brackiej 50, oszacowano na dzień 21 listopada 2014 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł. słownie: sto szesnaście tysięcy pięćset złotych. 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 6 przy ulicy Brackiej 50 w Pabianicach do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z ostatniego roku, o porównywalnej powierzchni, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały aktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały pozyskane z aktów notarialnych. 2. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja i otoczenie (to samo osiedle mieszkaniowe), wiek budynku (lata 70/80-te), liczba pokoi, powierzchnia użytkowa, rodzaj budynku (budynki V kondygnacyjne) zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. 3. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania, co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 4. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 6 położonego przy ulicy Brackiej 50 w Pabianicach wynosi: zł słownie: sto szesnaście tysięcy pięćset złotych. 5. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 21 listopada 2014 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 3 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 2631/13 16

17 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 06 listopada 2014 roku, w tym także dniu rzeczoznawca dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 w związku z art. 156 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 12. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 15. Operat zawiera 17 (siedemnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 2631/13 17