AUTOR OPRACOWANIA: Data opracowania: 25 marca 2014 r.

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 1/3 W PRAWIE WŁASNOŚCI DO LOKALU NR 5, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ POŁOŻONEGO W PABIANICACH NA I PIĘTRZE, W BUDYNKU PRZY UL. KAMIENNEJ 12 ORAZ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 1/12 W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI ORAZ TAKIEGO SAMEGO UDZIAŁU W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI GRUNTU O NUMERZE 43 W OBRĘBIE P-12 KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /3 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Syg. akt. KM 2931/13 Data opracowania: 25 marca 2014 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 1/3 W PRAWIE WŁASNOŚCI DO LOKALU NR 5, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ POŁOŻONEGO W PABIANICACH NA I PIĘTRZE, W BUDYNKU PRZY UL. KAMIENNEJ 12 ORAZ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 1/12 CZĘŚCI WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI I TAKIEGO SAMEGO UDZIAŁU W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI GRUNTU O NUMERZE 43 W OBRĘBIE P-12 KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /3 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest udział w wysokości 1/3 w prawie własności do lokalu mieszkalnego nr 5 stanowiącego odrębną własność (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem 1/12 w prawie własności działki gruntu nr 43 w obrębie P-12 w Pabianicach oraz z udziałem 1/12 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Kamiennej 12 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal jest budynkiem 2-kondygnacyjnym położonym na działce gruntu nr 43 w obrębie P-12 stanowiącej prawo współwłasności. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/ /3. Jest to lokal o łącznej powierzchni 40,13 m 2. Usytuowany na II kondygnacji (I piętro), składa się on z: - 1 pokoju, - kuchni, - łazienki z wc. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości udziału w wysokości 1/3 w prawie odrębnej własności lokalu nr 5 położonego w Pabianicach przy ul Kamiennej 12 wraz z 1/12 części stanowiącej udział w prawie własności działki gruntu nr 43 w obrębie P-12 oraz udziałem 1/12 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami wartość prawa odrębnej własności lokalu nr 5 położonego w Pabianicach przy ul Kamiennej 12 wraz z udziałem w wysokości 3/12 w prawie własności działki 43 oraz takim samym udziałem w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla celu postępowania egzekucyjnego wynosi: W R = zł słownie: siedemdziesiąt pięć tysięcy siedemset złotych 5. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość udziału w wysokości 1/3 w prawie odrębnej własności lokalu nr 5 położonego w Pabianicach przy ul Kamiennej 12 wraz z udziałem w wysokości 1/12 w prawie własności działki 43 oraz takim samym udziałem w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla celu postępowania egzekucyjnego wynosi: W R = zł słownie: dwadzieścia dwa tysiące siedemset złotych 6. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: 04 lutego 25 marca 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 20 marca 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 05 marca 2014 r. Data wykonania zdjęć: 05 marca 2014 r. Data oględzin: 05 marca 2014 r. 7. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy upr. numer nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi. KM 2931/13 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Określenie wartości udziału 1/3 części w przedmiotowej nieruchomości OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...18 Załączniki: 1. Kopia wypisu z rejestru gruntów udostępniona przez Starostwo Powiatowe w Pabianicach z dnia roku. 2. Kopia pisma informującego właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin wycenianej nieruchomości. KM 2931/13 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: nieruchomość lokalowa stanowiąca odrębną własność - lokal nr 5; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Kamienna 12, w obrębie P-12, działka nr 43; c. powierzchnia gruntu: 0,0786 ha; d. powierzchnia lokalu: 40,13 m 2 e. usytuowanie lokalu: wschód-południe; f. księga wieczysta lokalu: LD1P/ /3; g. księga wieczysta gruntu: LD1P/ /6. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: udział w wysokości 1/3 w prawie własności do lokalu nr 5 stanowiącego odrębną własność oraz udział w prawie własności działki gruntu nr 43 i udział w części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: pozostałe udziały. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości odrębnej własności lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym KM 2931/13 prowadzonym przez pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 31 stycznia 2014 roku (otrzymane 04 lutego 2014 roku) Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U Nr 102 poz. 651 z późn. zm.) - UoGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) - UoWL; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz z późn. zm.) - UoKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93 z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) - RCK; 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 05 marca 2014 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Wypis z rejestru gruntów z dnia 19 lutego 2014 roku; 5. Badanie KW LD1P/ /3 z dnia 05 marca 2014 roku; 6. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 05 marca 2014 roku; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 2931/13 4

5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 04 lutego 25 marca 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 20 marca 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 05 marca 2014 r. Data wykonania zdjęć: 05 marca 2014 r. Data oględzin: 05 marca 2014 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /3 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Położenie: województwo łódzkie, powiat pabianicki, gmina Pabianice M., miejscowość Pabianice, ulica Kamienna 12 m.5 Oznaczenie: Lokal mieszkalny numer 5 stanowiący odrębną własność, o powierzchni 40,13 m 2 znajduje się na drugiej kondygnacji (pierwsze piętro) i składa się z jednego pokoju, kuchni i łazienki z wc. Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Udział związany z własnością lokalu. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 3/12. Dział II: Właściciel Prawo własności do przedmiotowego lokalu w 1/3 części przysługuje Pani Wiesławie Kamili Pałuszyńskiej, w 1/3 części Pani Halinie Krawczyk i w 1/3 części Panu Zbigniewowi Kazimierzowi Pałuszyńskiemu na podstawie ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych oraz umowy zniesienia współwłasności, Akt Notarialny numer Rep A 5449/2010 z dnia 30 czerwca 2010 roku. Dział III: Ciężary i obciążenia Inny wpis wzmianka o wszczęciu egzekucji z udziału 1/3 części Wiesławy Pałuszyńskiej w nieruchomości objętej tą KW na wniosek Skok im.fr. Stefczyka w Gdyni w sprawie km 2931/13 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Brak wpisu. Według ewidencji gruntów: Obręb: P-12 Działki nr: 43,o powierzchni łącznej 0,0786 ha Księga wieczysta: LD1P/ /6 Właściciel: w 2/12 części przysługuje Pani Wiesławie Kamili Pałuszyńskiej, w 2/12 części Pani Halinie Krawczyk w 2/12 części Panu Zbigniewowi Kazimierzowi Pałuszyńskiemu w 6/12 Bogdan i Jadwiga Karaszkiewicz (małżeństwo) 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MN zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. KM 2931/13 5

6 Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. W niedalekiej przyszłości obok przebiegać będzie droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w południowo-zachodniej części Pabianic, w budynku usytuowanym przy ul. Kamiennej, która jest ulicą o utwardzonej nawierzchni i stosunkowo dużym natężeniu ruchu pojazdów. Lokalizacja charakteryzuje się rozwiniętym zapleczem handlowo-usługowym, dobrym dostępem do ośrodków oświaty, komunikacji miejskiej przy ulicy Kamiennej linia nr 1, przy ulicy Jana Pawła II linie nr 3, 5, odległością od ulicy Zamkowej około 750 m. KM 2931/13 6

7 Zdjęcia 1-4: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. Wyceniany budynek jest budynkiem 2-kondygnacyjnym. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się inne budynki średniowysokie wielorodzinne, domki jednorodzinne, apteka, sklepy spożywcze, kiosk, przystanki autobusowe linii nr 1. Budynek został zbudowany w technologii tradycyjnej murowanej - cegła. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku średni. Budynek wyposażony w instalację elektryczną, wodno kanalizacyjną i gazową. Zdjęcia 5-8: Widok budynku z przedmiotwoym lokalem. KM 2931/13 7

8 Teren działki na której położony jest budynek z przedmiotowym lokalem ogrodzony, zagospodarowany, wjazd i podejście do klatki schodowej utwardzone kostką brukową, pozostała część trawnik, z nasadzeniami. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja II (I piętro). Usytuowanie okien: wschód - południe. Struktura lokalu: Pomieszczenia: 1 pokój, kuchnia, łazienka z wc zgodnie z zapisami księgi wieczystej. Powierzchnia użytkowa: wg danych z księgi wieczystej łączna powierzchnia użytkowa wynosi 40,13 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu Pomimo prawidłowego poinformowania właściciela lokalu o terminie wizji lokalnej nieruchomości listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku, lokal nie został udostępniony biegłemu do czynności oględzin. Na podstawie wywiadu terenowego z sąsiadami oraz oględzin zewnętrznych, przyjęto założenie, iż standard wykończenia lokalu jest przeciętny. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym KM 2931/13 8

9 Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nierucho-mościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną nieruchomości lokalowe (rynek wtórny) stanowiące odrębną własność lokali, usytuowane w Pabianicach w budynkach przedwojennych, kamienicach. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - lokalizacja, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - rodzaj budynku, - zagospodarowanie terenu wokół budynku, - powierzchnia użytkowa mieszkania (PUM). Wpływ takich cech jak: - otoczenie, - technologia budowy i wiek budynku (okres przedwojenny), - rodzaj nabywanego prawa, - przynależne pomieszczenia komórki, KM 2931/13 9

10 został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Opis cech różnicujących lokale porównawcze oraz stany, jakie przyjmują jest przedstawiony w Tabeli 1, poniżej. Tu należy pamiętać, że cechy różnicujące nie mają charakteru uniwersalnego i dotyczą przede wszystkim nieruchomości porównywalnych z przedmiotem oszacowania. Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Tabela 1: Cechy różnicujące i ich stany Lp. Cecha Ocena Opis 1 Lokalizacja dobra Bliskość terenów zielonych, obiektów sportowo-rekreacyjnych, handlowo-usługowych, parking, ruchliwe ulice w odległości od 100 do 500 m, dobry dostęp do obiektów sportowych, handlowousługowych, występowanie terenów zielonych. Ruchliwe ulice w odległości do 100 m, dobry dostęp przeciętna do obiektów sportowych, handlowo-usługowych, występowanie terenów zielonych. Lokal odświeżony, okna pcv, materiały wykończeniowe dobrej dobry jakości, w łazience glazura, terakota nowego typu, stan instalacji dobry, nie wymaga poniesienia nakładów. 2 3 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Piętro 4 Rodzaj budynku 5 Zagospodarowanie terenu 6 PUM cecha ciągła średni niski dobre przeciętne bardzo dobry dobry Dobre Średnie (typowe) górny zakres dolny zakres Lokal wymagający remontu o średnim zakresie, materiały wykończeniowe średniej jakości, wykazują oznaki zużycia, konieczność poniesienia nakładów. Lokal wymagający remontu o dużym zakresie. Piętro pierwsze i drugie. Parter. Wolnostojący W zabudowie zwartej Teren budynku ogrodzony, na terenie posesji trawnik i nasadzenia. Brak ww wymienionych. Powierzchnia użytkowa lokalu 22,82 m 2 Powierzchnia użytkowa lokalu 43,50 m 2 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunikacyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Stan infrastruktury KM 2931/13 10

11 miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnymi problemami, z jakimi boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Mapa 3: Lokalizacja miasta Pabianic na tle mapy Polski Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie w nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe (46,6%) lub trzypokojowe (33,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału m2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwu-trzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 50 m2. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Chociaż po ponad roku ciągłego wzrostu marż kredytowych wreszcie zanotowano ich spadek, to jednak na rynku sprzedaży mieszkań wciąż panuje marazm. Mimo, że ceny spadają, a na klientów czeka wiele niepowtarzalnych ofert, to jednak potencjalni klienci słabo skupiają się na prowadzeniu intensywnych poszukiwań wymarzonego M - wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez portal nieruchomości Domy.pl i firmę doradztwa finansowego Open Finance. Kwietniowe ceny ofertowe mieszkań w 12 miastach spośród 18 badanych przez portal Domy.pl spadły średnio o 0,7%. W porównaniu z marcem 2013r. stawki najbardziej spadły w Szczecinie - o 1,9%, Gdańsku - 1,4% i Białymstoku - 1,3%. Ponad 1-procentowy spadek średniej zanotował także Kraków (-1,1%). Na rynku lokali mieszkaniowych w Pabianicach największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o metrażu pomiędzy 40 m2 a 60 m2. KM 2931/13 11

12 Najchętniej kupowane były mieszkania w blokach pięciokondygnacyjnych, na pierwszym lub drugim piętrze. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Na podstawie badania transakcji na rynku lokalnym stwierdzono, że nieruchomości podobne do wycenianej były przedmiotem transakcji na rynku. Przeprowadzono analizę cen transakcji zawartych w obrocie lokalami o podobnym charakterze i przeznaczeniu. Przeciętna cena transakcyjna lokali stanowiących odrębne własności w starych budynkach, kamienicach, w podobnym stanie technicznym, na badanym rynku lokalnym w okresie ostatniego roku kształtuje się na poziomie około 1650 zł/m 2. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Warunki przyznawania kredytów stosowane przez banki sprawiają, że nabywcom coraz trudniej uzyskać środki finansowe. Należy zauważyć, że ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są bardzo niskie, co obrazuje poniższy wykres. Wykres 1: Średnie ceny transakcyjne 1 m 2 Łódź PU na wtórnym rynku mieszkaniowym w Łodzi wg raportu PKO BP S.A. Pabianice Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny: Lokale mieszkalne w budynkach dwukondygnacyjnych, powstałych w technologii tradycyjnej murowanej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone w bliski sąsiedztwie i podobnym otoczeniu zabudowa starszymi domami, kamienicami. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano transakcje dotyczące praw odrębnej własności do lokali mieszkalnych na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Okres badania cen: Stopa bezrobocia Ostatnie 19 miesięcy Według danych z końca października 2012 roku miasto Pabianice liczyło mieszkańców, to jest o około 1947 mniej niż w marcu 2010 roku. Oznacza to ujemną migrację i świadczy o kurczeniu się miasta i związanego z nim rynku. Według danych GUS-u Pabianice były na 2 miejscu w Polsce pod względem najbiedniejszych miast. Dochody budżetu na mieszkańca wynosiły 2062,52 zł, a przeciętne miesięczne wynagrodzenie wynosiło ok zł. Stopa bezrobocia w powiecie pabianickim zanotowana we wrześniu 2012 roku (dane z Powiatowego Urzędu Pracy -PUP) wyniosła 16,7 procenta. To o 3,5 procenta więcej niż w województwie łódzkim i 4,3 więcej niż w Polsce. KM 2931/13 12

13 Zjawiska demograficzne W porównaniu z rokiem 2011, liczba bezrobotnych rejestrujących się w PUP nie maleje. Dane PUP dotyczące okresu styczeń październik 2012 wskazują na niewielki spadek bezrobocia w skali roku. W styczniu 2011 roku było zarejestrowanych bezrobotnych, w październiku To i tak o 200 osób więcej niż w październiku W ciągu dziesięciu miesięcy 2012 roku prawie dwukrotnie wzrosła w porównaniu z planem liczba staży realizowanych za pośrednictwem urzędu, mających na celu aktywizację zawodową bezrobotnych. W Pabianicach oferty pracy można znaleźć na pod adresem: Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu odrębnymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: L.p. Data Adres Piętro PUM [m 2 ] Cena [zł/m 2 ] Skorygowana cena [zł/m 2 ] Bóźniczna parter 42, , , Armii Krajowej 1 37, , , Piękna 1 33, , , Łąkowa parter 22, , , Piękna 1 43, , , Łąkowa parter 25, , , Południowa 2 42, , ,85 Opis lokali wziętych do porównania: C min - C max 1. Transakcja nr 2 w tabeli 2 Lokal o powierzchni użytkowej 37,69 m 2, usytuowany na I piętrze w budynku II-kondygnacyjnym. Budynek, w którym znajduje się lokal znajduje się przy ulicy Armii Krajowej o średnim natężeniu ruchu drogowego. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu - niski. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowousługowych, oświaty, komunikacji miejskiej. 2. Transakcja nr 3 w tabeli 2 Lokal o powierzchni użytkowej 33,00 m 2, usytuowany na pierwszym piętrze w budynku II-kondygnacyjnym. Budynek, w którym znajduje się lokal znajduje się przy ulicy Pięknej o małym natężeniu ruchu drogowego. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu - niski. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, oświaty, komunikacji miejskiej. 3. Transakcja nr 5 w tabeli 2 Lokal o powierzchni użytkowej 43,50 m 2, usytuowany na pierwszym piętrze w budynku II-kondygnacyjnym. Budynek, w którym znajduje się lokal znajduje się przy ulicy Pięknej o małym natężeniu ruchu drogowego. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu - średni. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, oświaty, komunikacji miejskiej. 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych w starych budynkach, kamienicach w Pabianicach, które zostały zanotowane od sierpnia 2012 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie trend zmian cen rynkowych odnotował znaczny spadek na poziomie ok -5,5%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. KM 2931/13 13

14 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości w przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. Tabela 3. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych 8.3 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cena minimalna est C min est = 1 138,00 zł/m 2 Cena maksymalna est C max est = 2 358,00 zł/m 2 ΔC Eest C max est - C min est 1 220,00 zł/m 2 Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transkacji maksymalny - Vmax Cecha Waga cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Lokalizacja 25% ,000 0,250 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 35% ,000 0,350 Pietro 5% ,000 0,050 Rodzaj budynku 10% ,000 0,100 Zagospodarowanie terenu 15% ,000 0,150 PUM 10% ,000 0,000 Razem 100% ,000 0,900 Różnica 0 0 Kd Kg Rozstęp estymowany Cechy rynkowe Poprawki Udział Zakres liczba skok cechy kwotowy przedziałów poprawki Lokalizacja 25% 305, ,00 Stan technczny i standard wykonczenia lokalu 35% 427, ,50 Pietro 5% 61, ,00 Rodzaj budynku 10% 122, ,00 Zagospodarowanie terenu 15% 183, ,00 PUM 10% 122, ,00 Razem 100% 1220,00 KM 2931/13 14

15 Tabela 5. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych wyceniana Armii Cechy rynkowe Piękna Piękna nieruchomość Krajowej Lokalizacja dobra dobra dobra dobra Stan techniczny i standard wykończenia średni niski niski średni lokalu Pietro dobre dobre dobre dobre Rodzaj budynku bardzo dobry dobry dobry dobry Zagospodarowanie terenu dobre średnie średnie średnie PUM cecha ciągła Tabela 6. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Poprawki Udział Armii Cechy rynkowe Zakres liczba skok Piękna Piękna cechy Krajowej kwotowy przedziałów poprawki Lokalizacja 25% 305, ,00 0,00 0,00 0,00 Stan techniczny i standard wykończenia 35% 427, ,50 213,50 213,50 0,00 lokalu Pietro 5% 61, ,00 0,00 0,00 0,00 Rodzaj budynku 10% 122, ,00 122,00 122,00 122,00 Zagospodarowanie 15% 183, ,00 183,00 183,00 183,00 terenu PUM 10% 122, ,00-14,39-42,06 19,88 Razem 100% 1220,00 504,11 476,44 324,88 Cena [zł] 1 268, , ,84 Cena średnia za 1m 2 p.u. [zł/m 2 ] 1 772, , ,72 Cena 1 m 2 z uwzgl. poprawek [zł/m 2 ] 1 885,71 Powierzchnia wycenianego lokalu [m 2 ] 40,13 Wartość wycenianego prawa do lokalu [zł] ,72 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 2 1m = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 4) Natomiast wartość rynkowa nieruchomości lokalowej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W N = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 : W NL = 40,13 m 2 x 1 885,71 zł/m 2 = ,72 1 zł Wartość prawa do lokalu nr 5 stanowiącego odrębną własność, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Kamiennej 12 wraz z udziałem w wysokości 3/12 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz z udziałem 3/12 części w prawie własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 43 w obrębie P-12, dla celów postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień 20 marca 2014 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł Słownie: siedemdziesiąt pięć tysięcy siedemset złotych 1 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 2931/13 15

16 8.3 Określenie wartości udziału 1/3 części w przedmiotowej nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż przedmiotem wyceny jest ułamkowy udział w wysokości 1/3 w prawie własności do lokalu nr 5, stanowiącego odrębną własność położonego w Pabianicach przy, ul. Kamiennej 12, wartość tegoż udziału zostanie odrębnie oszacowana. Specyfika współwłasności ułamkowej sprawia, iż prawo to postrzegane jest na rynku jako mniej wartościowe niż własność. W przypadku współwłasności ułamkowej w odróżnieniu od łącznej każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział taki może być zbyty, obciążony i wydzierżawiony. Nabywca takiego udziału zajmuje wówczas miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza wielkość i granice jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycje w stosunkach wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, tym większy ma wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd nieruchomością. Trzeba wiedzieć również, ze z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale tez obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej właściciel jest zobowiązany do ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy współwłaścicieli będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości. Niepodzielność prawa oznacza, ze rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi jedną integralna całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje w sprzeczności z zasadą niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych nieruchomości wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np. ogródki przydomowe do wyłącznego użytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność prawa własności, gdyż nie pozbawia ono poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest tylko przejawem porozumienia właścicieli, co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym przydomowym ogródku samodzielnie gospodarować, jednak nie może nim w pełnym zakresie rozporządzać. Prawo do korzystania jest wynikiem porozumienia zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być zmienione. W związku z tym prawo współwłasności często wiąże się z konfliktami na różnych płaszczyznach. Prawo do udziału oznacza, że zarządzanie nieruchomością dla udziałowca mniejszościowego, jest trudniejsze. Stąd przy szacowaniu wartości rynkowej stosuje się współczynniki korygujące. O tej kwestii wielokrotnie wypowiadały się zarówno Wojewódzkie jak i Naczelny Sąd Administracyjny (np. wyrok NSA z 27 maja 1998 roku sygn. I SA/Lu 527/97). Mając na uwadze ograniczenia wynikające z istoty współwłasności do określenia wysokości ułamkowego udziału w wysokości 1/3 części w przedmiotowej nieruchomości zastosowany zostanie współczynnik korygujący (W K ) odzwierciedlający wzajemne relacje prawa własności i współwłasności, uwzględniając wielkość udziału. Zatem przedmiotowy udział obliczono według wzoru: W u = W RN x 1/3 x W K W u = ,72 x 1/3 x 0,9 W u = ,12 zł. Wartość ułamkowego udziału w wysokości 1/3 w prawie własności do lokalu nr 5, stanowiącego odrębną własność położonego w Pabianicach, w budynku przy ul. Kamiennej 12 oraz udziału w wysokości 1/12 części wspólnych budynku i urządzeń i takiego samego udziału w prawie własności działki gruntu o numerze 43 w obrębie P-12 dla celów postępowania egzekucyjnego, oszacowana podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, określona na dzień 20 marca 2014 roku, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: dwadzieścia dwa tysiące siedemset złotych KM 2931/13 16

17 9. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C. Zgodnie z art W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiotem wyceny stanowiło prawo własności lokalu mieszkalnego nr 5 stanowiącego odrębną własność (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem 3/12 w prawie własności działki gruntu nr 43 w obrębie P-12 w Pabianicach, oraz z udziałem 3/12 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Kamiennej 12 w Pabianicach. Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa własności lokalu nr 5 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w prawie własności działki gruntu nr 43, w obrębie P-12, położonego w Pabianicach przy ulicy Kamiennej 12, która w zaokrągleniu do pełnych setek złotych wynosi: W RN = zł słownie: siedemdziesiąt pięć tysięcy siedemset złotych Jednakże stosując się do art udział w wysokości 3/12 w działce gruntu o łącznej powierzchni 0,0786 ha, a zatem 196,50 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby W UG = ,00 zł, co stanowi ok. 25,96 % oszacowanej wartości. Biegły określił również wartość ułamkowego udziału w wysokości 1/3 w prawie własności lokalu nr 5 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w prawie własności działki gruntu nr 43, w obrębie P-12, położonego w Pabianicach przy ulicy Kamiennej 12, która w zaokrągleniu do pełnych setek złotych wynosi: W RN = zł słownie: dwadzieścia dwa tysiące siedemset złotych Jednakże stosując się do art udział w wysokości 1/12 w działce gruntu o łącznej powierzchni 0,0786 ha, a zatem 65,50 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby W UG = 6550,00 zł, co stanowi ok. 28,85 % oszacowanej wartości. 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Nieruchomości położone w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są bardzo niskie. Za 2500 zł/m 2 można kupić lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym o bardzo dobrej lokalizacji i bardzo dobrym standardzie wykończenia. Ceny lokali mieszkalnych w starych kamienicach, powstałych w technologii tradycyjnej, murowanej w okresie przedwojennym zaczynają się od 700 zł/m 2. Z analiz biegłego wynika, że generalnie kamienice czynszowe są gorzej postrzegane przez nabywców lokali, stąd niższe ceny jednostkowe. 2. Lokal będący przedmiotem wyceny położony jest w budynku przedwojennym, jest w dobrym stanie technicznym na I piętrze, stąd jego relatywnie wyższa wartość, niż większości lokali w kamienicach. KM 2931/13 17

18 3. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy ustalaniu wartości wycenianych praw do lokalu nr 5 przy ulicy Kamiennej 12 do porównań przyjęto podobne nieruchomości będące przedmiotem obrotu, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 4. Świadczy o tym również różnica pomiędzy cenami skorygowanymi, a ceną średnią, która zawiera się w przedziale od -6,01% do 3,41% (zakres zmienności 9,42%). Przed korektą rozpiętość tego przedziału była od -12,57% do 10,98% (zakres zmienności 23,55%). 5. Do porównań przyjęto transakcje prawami do nieruchomości lokalowych (stanowiących odrębną własność). 6. Określono wartość prawa własności lokalu nr 5 wraz z częściami przynależnymi i udziałem 3/12 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz takim samym udziałem w prawie własności działki gruntu nr 43 w obrębie P-12 położonego w Pabianicach przy ul. Kamiennej 12 wynosi: zł słownie: siedemdziesiąt pięć tysięcy siedemset złotych 7. Określono wartość udziału w wysokości 1/3 w prawie własności lokalu nr 5 wraz z częściami przynależnymi i udziałem 1/12 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz takim samym udziałem w prawie własności działki gruntu nr 43w obrębie P-12 położonego w Pabianicach przy ul. Kamiennej 12 wynosi: zł słownie: dwadzieścia dwa tysiące siedemset złotych 8. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 9. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności Komorników. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 20 marca 2014 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 05 marca 2014 roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są KM 2931/13 18

19 zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Wyceniający ponownie informuje, że (jak jest napisane powyżej) nie dokonał oględzin wnętrza lokalu. Zatem jego stan faktyczny może się różnić od tego przyjętego w operacie. Na podstawie oznak zewnętrznych oraz wywiadu środowiskowego przyjęto, że stan techniczny i standard wykończenia lokalu jest średni. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156, ust 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 12. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 15. Operat zawiera 19 (słownie: dziewiętnaście) ponumerowanych stron oraz cztery załączniki. Podpis wyceniającego KM 2931/13 19