AUTOR OPRACOWANIA: Data opracowania: 16 grudnia 2014 r.

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI DO LOKALU NR 7, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEGO W PABIANICACH NA I PIĘTRZE, W BUDYNKU PRZY UL. KONSTANTYNOWSKIEJ 19 ORAZ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 912/10000 W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI ORAZ TAKIEGO SAMEGO UDZIAŁU W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI GRUNTU O NUMERZE 96 W OBRĘBIE P-10 KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /1 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Syg. akt. KMP 1/14 Data opracowania: 16 grudnia 2014 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI DO LOKALU NR 7, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONEGO W PABIANICACH NA I PIĘTRZE, W BUDYNKU PRZY UL. KONSTANTYNOWSKIEJ 19 ORAZ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 912/10000 W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI ORAZ TAKIEGO SAMEGO UDZIAŁU W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI GRUNTU O NUMERZE 96 W OBRĘBIE P-10 KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /1 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest wartość prawa własności do lokalu mieszkalnego nr 7 stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem 912/10000 w prawie własności działki gruntu nr 96 w obrębie P-10 w Pabianicach oraz z udziałem 912/10000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Konstantynowskiej 19 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal jest budynkiem 3-kondygnacyjnym położonym na działce gruntu nr 96 w obrębie P-10 stanowiącej prawo współwłasności. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/ /1. Jest to lokal o łącznej powierzchni 51,00 m 2. Usytuowany na II kondygnacji (I piętro), składa się on z: - 1 pokoju, - kuchni, - wc. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa odrębnej własności lokalu nr 7 położonego w Pabianicach przy ul Konstantynowskiej 19 wraz z 912/10000 części stanowiącej udział w prawie własności działki gruntu nr 96 w obrębie P-10 oraz udziałem 912/10000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość prawa własności odrębnej nieruchomości lokalu nr 7 położonego w Pabianicach przy ul Konstantynowskiej 19 wraz z udziałem w wysokości 912/10000 w prawie własności działki 96 oraz takim samym udziałem w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla celu postępowania egzekucyjnego wynosi: W R = zł słownie: sześćdziesiąt siedem tysięcy złotych 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: 22 października 16 grudnia 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 01 grudnia 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 12 listopada 2014 r. Data wykonania zdjęć: 12 listopada 2014 r. Data oględzin: 12 listopada 2014 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy upr. numer nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi. KMP 1/14 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...16 Załączniki: 1. Kopia wypisu ze skorowidza działek z dnia 24 października 2014 roku; 2. Rzut lokalu; 3. Kopia pisma informującego właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin wycenianej nieruchomości. KMP 1/14 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: lokal stanowiący odrębną nieruchomość - lokal nr 7; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Konstantynowska 19, w obrębie P-10, działka nr 96; c. powierzchnia gruntu: 0,0746 ha; d. powierzchnia lokalu: 51,00 m 2 e. usytuowanie lokalu: wschód; f. księga wieczysta lokalu: LD1P/ /1; g. księga wieczysta gruntu: LD1P/ /2. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności do lokalu nr 7 stanowiącego odrębną nieruchomość oraz udział w prawie własności działki gruntu nr 96 i udział w części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: pozostałe udziały. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym KMP 1/14 prowadzonym przez pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 17 października 2014 roku (otrzymane 22 października 2014 roku) Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U poz. 518, z późn.zm.) - UoGN; 2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 roku poz. 707 z późn. zm.) - UKWiH; 3. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) - UWL; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 8. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (Dz. U poz. 1182, z późn. zm.) UODO; 9. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012, poz. 647, późn. zm.) UPZP. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 12 listopada 2014 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Wypis ze skorowidza działek z dnia 24 października 2014 roku; 5. Badanie KW LD1P/ /1 z dnia 12 listopada 2014 roku; KMP 1/14 4

5 6. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 12 listopada 2014 roku; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 22 października 16 grudnia 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 01 grudnia 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 12 listopada 2014 r. Data wykonania zdjęć: 12 listopada 2014 r. Data oględzin: 12 listopada 2014 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /1 Lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: województwo łódzkie, powiat pabianicki, gmina Pabianice M., miejscowość Pabianice, ul. Konstantynowska 19 m 7. Oznaczenie: Lokal mieszkalny numer 7, o powierzchni 59,90 m 2 znajduje się na drugiej kondygnacji (pierwsze piętro) i składa się z jednego pokoju i kuchni. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Konstantynowskiej 19. Opis pomieszczeń przynależnych: Do lokalu przynależy komórka nr. 9 Odrębność: tak. Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Udział związany z własnością lokalu. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 912/ Dział II: Właściciel Właściciel Prawo własności przedmiotowej nieruchomości przysługuje Panu Grzegorzowi Stanisławskiemu synu Wiesława i Teresy na podstawie umowy sprzedaży, akt notarialny numer rep A 7976/2012 z dnia 23 listopada 2012 roku. Dział III: Ciężary i obciążenia Inny wpis wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej tą KW na wniosek Lidii Stanisławskiej w sprawie KMP 1/14 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Brak wpisów. Według ewidencji gruntów: Obręb: P-10 Działki nr: 96,o powierzchni łącznej 0,0746 ha Księga wieczysta: Właściciel: LD1P/ /2 w 912/10000 części przysługuje Panu Grzegorzowi Stanisławskiemu. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca KMP 1/14 5

6 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MŚ zabudowa śródmiejska. Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. W niedalekiej przyszłości obok przebiegać będzie droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości KMP 1/14 6

7 Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w północno-wschodniej części Pabianic, w budynku usytuowanym przy ul. Konstantynowskiej, która jest ulicą asfaltową. Ulica Konstantynowska położona jest pomiędzy dwoma głównymi ulicami w Pabianicach ulicą Partyzancką i ulicą Warszawską. Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. Wyceniany budynek jest budynkiem 3-kondygnacyjnym. Działka na której położony jest budynek z przedmiotowym lokalem jest ogrodzona, na terenie zlokalizowane zabudowania gospodarcze w dostatecznym stanie. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się inne budynki średniowysokie wielorodzinne, sklepy spożywcze, kiosk, przystanki autobusowe i tramwajowe przy ul Warszawskiej i Partyzanckiej. Budynek został zbudowany w technologii tradycyjnej murowanej - cegła. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku średni. Budynek wyposażony w instalację elektryczną, wodno kanalizacyjną, brak instalacji gazowej. Każdy lokal posiada własne ogrzewanie. Według informacji uzyskanej od zarządcy budynku w przedmiotowym lokalu jest ogrzewanie węglowe. Zdjęcia 4-8: Widok budynku z przedmiotwoym lokalem, klatki schodowej i drzwi wejściowych do lokalu. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja II (I piętro). Struktura lokalu: Pomieszczenia: 1 pokój, kuchnia zgodnie z zapisami księgi wieczystej. Pomieszczenia: 1 pokój, kuchnia, wc zgodnie z informacją uzyskaną od zarządcy budynku i sąsiadów. Powierzchnia użytkowa: wg danych z księgi wieczystej łączna powierzchnia użytkowa wynosi 59,90 m 2. Powierzchnia użytkowa: wg danych od zarządcy budynku powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 51,00 m 2 oraz powierzchnia pomieszczenia przynależnego (komórki) 8,9m 2. KMP 1/14 7

8 Opis wykończenia elementów lokalu Pomimo prawidłowego poinformowania właściciela lokalu o terminie wizji lokalnej nieruchomości listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku, lokal nie został udostępniony biegłemu do czynności oględzin. Na podstawie wywiadu terenowego z sąsiadami oraz oględzin zewnętrznych, przyjęto założenie, iż standard wykończenia lokalu jest niski. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). KMP 1/14 8

9 Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną odrębne prawa własności do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach o konstrukcji murowanej z pierwszej połowy XXw., położone na terenie miasta Pabianice, również w bliskim sąsiedztwie. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu - otoczenie, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - PUM, - struktura lokalu. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja, - technologia budowy i wiek budynku, - forma władania, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KMP 1/14 9

10 Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis Dobry Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po remoncie przeprowadzonym na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal nie wymagający nakładów na remont. Stan techniczny i Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na przestrzeni ostatnich lat zostały przeprowadzone prace remontowe 1 standard Średni wykończenia lokalu (jednak nie wszystkich pomieszczeń). Lokal wymagający niewielkich nakładów na remont. Niski Wykończenie lokalu noszące ślady zużycia. Lokal wymagający nakładów na remont. Lokal nieremontowany od ponad 10 lat. 2 Otoczenie Dobre Budynek w głębi osiedla. W bezpośrednim otoczeniu budynku teren zielony, plac zabaw. Średnie Budynek usytuowany bezpośrednio przy ulicy o sporym natężeniu ruchu. Bardzo dobre Piętro 1. 3 Piętro Dobre Piętro 2. Średnie Parter oraz ostatnie piętro. 4 PUM Górny zakres Powierzchnia użytkowa lokalu 36,58 m 2 Dolny zakres Powierzchnia użytkowa lokalu 78,75 m 2 5 Struktura lokalu Dobra Średnia Lokal 2-3 pokojowy Lokal 1-pokojowy 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunikacyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnymi problemami, z jakimi boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie KMP 1/14 10

11 Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny: mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie w nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe (46,6%) lub trzypokojowe (33,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału m2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwu-trzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 50 m2. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Na rynku lokali mieszkaniowych w Pabianicach największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o metrażu pomiędzy 40 m2 a 60 m2. Najchętniej kupowane były mieszkania w blokach pięciokondygnacyjnych, na pierwszym lub drugim piętrze. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Na podstawie badania transakcji na rynku lokalnym stwierdzono, że nieruchomości podobne do wycenianej były przedmiotem transakcji na rynku. Przeprowadzono analizę cen transakcji zawartych w obrocie lokalami o podobnym charakterze i przeznaczeniu. Przeciętna cena transakcyjna lokali stanowiących odrębne własności w starych budynkach, kamienicach, w podobnym stanie technicznym, na badanym rynku lokalnym w okresie ostatniego roku kształtuje się na poziomie około 1674 zł/m 2. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Warunki przyznawania kredytów stosowane przez banki sprawiają, że nabywcom coraz trudniej uzyskać środki finansowe. Należy zauważyć, że ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są bardzo niskie. Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii tradycyjnej murowanej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone w bliski sąsiedztwie i podobnym otoczeniu zabudowa starszymi domami, kamienicami. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano transakcje dotyczące praw odrębnej własności do lokali mieszkalnych na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Wskaźniki ekonomiczne regionu (dane GUS styczeń 2014r.) Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w styczniu br. ukształtowało się na poziomie 311,9 tys. osób, tj. o 0,9% niższym niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. spadek o 2,9%). W ujęciu rocznym odnotowano spadek zatrudnienia m. in. w sekcjach: administrowanie i działalność wspierająca (o 14,6%), budownictwo (o 9,2%) oraz zakwaterowanie i gastronomia (o 8,5%). Wzrost KMP 1/14 11

12 Zachowania inwestorów zatrudnienia wystąpił natomiast m.in. w działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 12,8%), transporcie i gospodarce magazynowej (o 6,9%) oraz informacji i komunikacji (o 3,0%). W końcu stycznia 2014 r. liczba bezrobotnych zarejestrowanych w urzędach pracy wyniosła 158,2 tys. osób, tj. o 4,3% więcej niż w grudniu 2013 r. i o 2,3% mniej w stosunku do stycznia ub. roku. Kobiety stanowiły 48,4% ogółu zarejestrowanych bezrobotnych (przed rokiem odsetek ten wyniósł 48,7%). Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 14,5% i w stosunku do poprzednie-go miesiąca wzrosła o 0,4 p. proc., ale w porównaniu ze styczniem ub. roku była niższa o 0,4 p. proc. Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia należały: łaski oraz zgierski (po 19,1% wobec 19,4% i 19,9% w styczniu 2013 r.), tomaszowski (18,6% wobec 19,6%) oraz kutnowski (18,5% w styczniu 2014 i 2013 r.), a o najniższej skierniewicki (9,5% wobec 10,0%), rawski (9,8% wobec 10,1%), wieruszowski (11,2% wobec 12,2%) oraz łowicki (11,4% wobec 11,9%). W porównaniu ze styczniem 2013 r. w większości powiatów odnotowano spadek stopy bezrobocia. W 3 powiatach stopa bezrobocia spadła o 1,0 p. proc. lub więcej. Były to powiaty: pabianicki o 1,3 p. proc. (do 16,9%), tomaszowski i wieruszowski po 1,0 p. proc (do odpowiednio 18,6% i 11,2%). Wzrost stopy bezrobocia odnotowano w powiecie łęczyckim o 0,9 p. proc (do 16,8%) i sieradzkim o 0,1 p. proc (do 14,4%). Na niezmienionym poziomie ukształtowała się stopa bezrobocia w Łodzi (12,6%) i po-wiecie kutnowskim (18,5%). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w styczniu br. odnotowano w sześciu województwach: wielkopolskim (10,0%), mazowieckim (11,4%), śląskim (11,7%), małopolskim (12,1%), dolnośląskim (13,8%) oraz pomorskim (13,9%). W styczniu br. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 3569,57 zł i było o 3,6% wyższe niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. również odnotowano wzrost o 1,8%). Najwyższy wzrost płac, w porównaniu ze styczniem 2013 r., nastąpił w sekcjach: budownictwo (o 7,7%), przetwórstwo przemysłowe (o 4,7%), działalność profesjonalna, naukowa i techniczna (o 4,6%) oraz informacja i komunikacja (o 4,0%). Spadek przeciętnych wynagrodzeń wystąpił m. in. w administrowaniu i działalności wspierającej (o 2,2%) oraz transporcie i gospodarce magazynowej (o 0,6%). Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 40%-60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali o podobnej lokalizacji i z budynków sąsiednich wpływ tej cech lokalizacja i otoczenie został wyeliminowany. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia i wyposażenia lokalu waha się od 35%-55%, w przypadku przedmiotowej nieruchomości z uwagi na małą ilość cech różnicujących cecha ta została przyjęta na poziomie 45%. KMP 1/14 12

13 Również istotną cechą na tle analizowanego rynku jest piętro na jakim położony jest lokal ta cecha waha się od 10-25%. Tu znów, wpływ tej cechy zależy od zbioru lokali podobnych wziętych do porównań. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu odrębnymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Data PUM Cena Skorygowana Lp. Ulica transakcji [m 2 Piętro ] [zł/m 2 ] cena [zł/m 2 ] Bóźniczna 42,55 parter 1 175, , Armii Krajowej 37, , , Skłodowskiej - Curie 40,00 parter 1 612, , Piękna 43, , , Spółdzielcza 50,00 parter 1 700, , Warszawska 55, , , Reymonta 73, , , Karniszewicka 78, , , Majdany 41, , , Moniuszki 36, , , Południowa 42, , ,20 C min - C max Opis nieruchomości przyjętych do porównań Nieruchomość o cenie minimalnej Nieruchomość położona w kamienicy, na parterze, lokal mieszkalny, jednopokojowy, o powierzchni użytkowej 42,55 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Bóźnicznej. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. W otoczeniu inne budynki wielorodzinne, punkty usługowo-handlowe. Nieruchomość o cenie maksymalnej Nieruchomość położona w kamienicy, na II piętrze, lokal mieszkalny dwupokojowy, o powierzchni użytkowej 42,17 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Południowej, dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Stan techniczny lokalu dobry. Budynek położony w głębi osiedla. W otoczeniu inne budynki wielorodzinne, punkty usługowo-handlowe. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych w starych budynkach, kamienicach w Pabianicach, które zostały zanotowane od lutego 2013 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie trend zmian cen rynkowych odnotował znaczny spadek na poziomie ok -3,8%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 prawa własności do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość nieruchomości określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: KMP 1/14 13

14 Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa szacowanej nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cenę minimalna C min = 1 134,27 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 2 221,20 zł/m 2 Cena średnia C śr = 1 674,17 zł/m 2 ΔC = C max - C min = 2 221,20 zł/m ,27 zł/m 2 = 1 086,93 zł/m 2 Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 1134,27 zł / mkw 0, ,17 zł / mkw C C max śr 2221,20zł / mkw 1, ,17zł / mkw Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 3. Natomiast tabela 4, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu 45% 0,5970 0,3049 Otoczenie 15% 0,1990 0,1016 Piętro 10% 0,1327 0,0678 PUM 10% 0,1327 0,0678 Struktura lokalu 20% 0,2653 0,1355 RAZEM 100% 1,3267 0,6775 Tabela 4. Zakresy poszczególnych cech CECHA Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu Otoczenie Piętro PUM Struktura lokalu STAN DANEJ CECHY Dobry Średni Niski 0,5970 0,4510 0,3049 Dobre Średnie 0,1990 0,1016 Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1327 0,1002 0,0678 Górny zakres Dolny zakres 0,1327 0,0678 Dobra Średnia 0,2653 0,1355 Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa oraz oszacowanie wartości 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego Wyceniany lokal Poziom cechy Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu Niski 0,3049 Otoczenie Średnie 0,1016 Piętro Bardzo dobre 0,1327 PUM 51,00 0,1105 KMP 1/14 14

15 Struktura lokalu Średnia 0,1355 RAZEM 0,7852 Cena skorygowana [zł/ m 2 ] 1 314,49 PUM [m 2 ] 51,00 Wartość lokalu [zł] ,81 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla potrzeb postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i = 1 674,17 zł/m 2 * 0,7852 = 1 314,49 zł/m 2 gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 6) Zatem wartość rynkowa prawa własności do lokalu mieszkalnego nr 7, stanowiącego odrębną nieruchomość położonego w Pabianicach przy ul. Konstantynowskiej 19 ustalona dla potrzeb postepowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W RL = P * W 1m 2 W RL = 51,00 m 2 x 1 314,49 zł/m 2 = ,81 2 zł Wartość prawa własności do lokalu nr 7 stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Konstantynowskiej 19 wraz z udziałem w wysokości 912/10000 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz z udziałem 912/10000 części w prawie własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 96 w obrębie P-10, dla celów postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień 01 grudnia 2014 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł Słownie: sześćdziesiąt siedem tysięcy złotych 9. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C. Zgodnie z art W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiot wyceny stanowiło prawo własności lokalu mieszkalnego nr 7 stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem 912/10000 w prawie własności działki gruntu nr 96 w obrębie P-10 w Pabianicach, oraz z udziałem 912/10000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Konstantynowskiej 19 w Pabianicach. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. Związany z tym błąd obliczeń powinien być mniejszy niż 0,1%. KMP 1/14 15

16 Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa własności lokalu nr 7 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w prawie własności działki gruntu nr 96, w obrębie P-10, położonego w Pabianicach przy ulicy Konstantynowskiej 19, która w zaokrągleniu do pełnych setek złotych wynosi: W RN = zł słownie: sześćdziesiąt siedem tysięcy złotych Jednakże stosując się do art udział w wysokości 912/10000 w działce gruntu o łącznej powierzchni 0,0746 ha, a zatem 68,04 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby W UG = 6804,00 zł, co stanowi ok. 10,15 % oszacowanej wartości. 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są bardzo niskie. Za 2500 zł/m 2 można kupić lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym o bardzo dobrej lokalizacji i bardzo dobrym standardzie wykończenia. Ceny lokali mieszkalnych w starych kamienicach, powstałych w technologii tradycyjnej, murowanej w okresie przedwojennym zaczynają się od 900 zł/m 2. Z analiz biegłego wynika, że generalnie kamienice czynszowe są gorzej postrzegane przez nabywców lokali, stąd niższe ceny jednostkowe. 2. Lokal będący przedmiotem wyceny położony jest w budynku przedwojennym, zgodnie z informacją uzyskaną od sąsiadów stan techniczny i standard wykończenia lokalu jest niski. 3. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy ustalaniu wartości wycenianych praw do lokalu nr 7 przy ulicy Konstantynowskiej 19 do porównań przyjęto podobne nieruchomości będące przedmiotem obrotu, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 4. Do porównań przyjęto transakcje prawami do nieruchomości lokalowych (stanowiących odrębną własność). 5. Określono wartość prawa własności lokalu nr 7 wraz z częściami przynależnymi i udziałem 912/10000 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz takim samym udziałem w prawie własności działki gruntu nr 96 w obrębie P-10 położonego w Pabianicach przy ul. Konstantynowskiej 19 wynosi: zł słownie: sześćdziesiąt siedem tysięcy złotych 6. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 7. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 8. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności Komorników. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. KMP 1/14 16

17 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 01 grudnia 2014 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 12 listopada 2014 roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Wyceniający ponownie informuje, że (jak jest napisane powyżej) nie dokonał oględzin wnętrza lokalu. Zatem jego stan faktyczny może się różnić od tego przyjętego w operacie. Na podstawie oznak zewnętrznych oraz wywiadu środowiskowego przyjęto, że stan techniczny i standard wykończenia lokalu jest niski. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156, ust 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 12. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 15. Operat zawiera 17 (słownie: siedemnaście) ponumerowanych stron oraz cztery załączniki. Podpis wyceniającego KMP 1/14 17