OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 53, II PIĘTRO, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY WYSZYŃSKIEGO 7, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 1169/14 Data opracowania: 06 lipca 2015 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 53, II PIĘTRO, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY WYSZYŃSKIEGO 7, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 53 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w budynku przy ul. w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 5-kondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy usytuowany na III kondygnacji (II piętro) i składa się z: - 1 pokoju, - kuchni, - łazienki z wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 36,51 m 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Dariuszowi i Krystynie małżeństwu Micewicz na podstawie Pisma PSM z dnia 26 czerwca 2015 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 53 dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 53 położonego w Pabianicach przy ul. dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W R = zł słownie: dziewięćdziesiąt tysięcy sześćset złotych 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 26 maja 06 lipca 2015 roku. 30 czerwca 2015 roku. 17 czerwca 2015 roku. 17 czerwca 2015 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 1169/14 2

3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...15 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 53 udostępniony przez PSM. 2. Pismo PSM potwierdzające stan prawny lokalu mieszkalnego z dnia 26 czerwca 2015 r. 3. Pismo informujące o terminie oględzin nieruchomości wraz z potwierdzeniem odbioru listu. KM 1169/14 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 53; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. ; c. powierzchnia lokalu: 36,51 m 2 d. usytuowanie lokalu: II piętro (III kondygnacja); e. ekspozycja okien: zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza, ul. Warszawska 44/50, Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 20 maja 2015 roku (otrzymane 26 maja 2015 roku) Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/50. Sprawa KM 1169/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U poz. 782, z późn.zm.) - UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 7. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U poz. 1182, z późn. zm.) UODO; 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 17 czerwca 2015 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 17 czerwca 2015 roku; 5. Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 53 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 1169/14 4

5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 26 maja 06 lipca 2015 roku. 30 czerwca 2015 roku. 17 czerwca 2015 roku. 17 czerwca 2015 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bez założonej księgi wieczystej. Zgodnie z pismem od Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 26 czerwca 2015 r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 53 położonego w Pabianicach przy ul przysługuje Dariuszowi i Krystynie małżeństwu Micewicz. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu WC zabudowa wielofunkcyjna (centrum). Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunikacyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku KM 1169/14 5

6 zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok miasta przebiega droga ekspresowa S-8. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w centrum miasta Pabianic. Usytuowana jest w budynku posadowionym przy ulicy Wyszyńskiego, w odległości około 300 m od ulicy Zamkowej co zapewnia dobre połączenia z centrum miasta oraz miejscowościami sąsiednimi, także Łodzią. W najbliższej okolicy, przy ulicy Zamkowej zlokalizowane są przystanki autobusowe linii autobusowych i tramwajowych. Dobrze rozwinięty jest sektor handlowo-usługowy. Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki 4-piętrowe, wybudowane w okresie Polski Ludowej. Budynek został oddany do użytku w 1963 r. Budynek o konstrukcji OWT. Instalacje: elektryczna, odgromowa, domofonowa, wodno-kanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna woda, TV Azard. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy budynku. Pomiędzy budynkami tereny zieleni. Przedmiotowy lokal znajduje się na II piętrze w bloku pięciokondygnacyjnym. KM 1169/14 6

7 Zdjęcia 4-8: Budynek z przedmiotowym lokalem z zewnątrz, klatka schodowa i drzwi wejściowe do lokalu. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja III (II piętro). Usytuowanie okien: zachód. Struktura lokalu: Pomieszczenia: 1 pokój, kuchnia, łazienka z wc, przedpokój. Powierzchnia użytkowa: zgodnie z informacją uzyskaną w PSM wynosi 36,51 m 2 Opis wykończenia elementów lokalu Podkreślenia wymaga fakt, iż biegły pomimo prawidłowego powiadomienia stron w tym dłużnika listem poleconym za potwierdzeniem odbioru z podaniem bezpośredniego kontaktu do swojej Kancelarii ( , telefon, adres) nie miał możliwości wejścia do lokalu i przeprowadzenia oględzin. Zatem opis dokonany jest jedynie na podstawie oględzin zewnętrznych i wywiadu terenowego z sąsiadami. Według informacji uzyskanej od sąsiadów w lokalu na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat nie były przeprowadzane prace remontowe. Drzwi zewnętrzne z okresu powstania budynku. Standard wykończenia lokalu przyjęto jako niski. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. KM 1169/14 7

8 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków z nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 1169/14 8

9 [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z lat 60 i 70-tych będących w zasobach PSM, położone w bliskiej odległości. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - PUM - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, Wpływ takich cech jak: - lokalizacja (to samo osiedle mieszkaniowe), - otoczenie, - rodzaj budynku. - technologia budowy i wiek budynku (lata 60 i 70-te), został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis rynkowych cech rynkowych oraz opis stanów które przyjmują. Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis Bardzo Piętro pierwsze i drugie. 1 dobre Piętro Dobre Piętra pośrednie (trzecie piętro). Średnie Parter, piętro ostatnie. Górny Lokal o powierzchni 32,30 m 2 PUM zakres 2 (cecha ciągła) Dolny Lokal o powierzchni 48,17 m 2 zakres 3 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Bardzo dobry Dobry Średni Niski Materiały wykończeniowe wysokiej jakości. Lokal po generalnym remoncie przeprowadzonym na przestrzeni ostatnich 2-3lat. Lokal wymagający niewielkich nakładów na odświeżenie. Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po przeprowadzonym remoncie na przestrzeni ostatnich 3-6 lat. Lokal nie wymagający nakładów na remont. Materiały wykończeniowe średniej jakości. W lokalu na przestrzeni ostatnich 6-12 lat zostały przeprowadzone prace remontowe. Lokal wymagający niewielkich nakładów na remont Lokal do remontu o znacznym zakresie. W lokalu nie były przeprowadzane prace remontowe na przestrzeni 15 lat, materiały wykończeniowe średniej jakości, zużycie techniczne powyżej 30%. Wykończenie lokalu z okresu powstania budynku. KM 1169/14 9

10 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie w nowym budownictwie. W segmencie mieszkań jednopokojowych największy wzrost średniej ceny ofertowej, podczas trzech pierwszych miesięcy 2015 roku, nastąpił w Poznaniu 1 proc. W segmencie mieszkań 2-pokojowych największy wzrost ceny nastąpił w Gorzowie Wielkopolskim i Katowicach 0,8 proc. W segmencie mieszkań 3-pokojowych w Bydgoszczy zanotowano największy wzrost 1,2 proc. średniej ceny ofertowej. W trakcie trzech ostatnich miesięcy ceny ofertowe spadły m.in.: w Gdańsku w segmencie kawalerek (-1,2 proc.), wśród mieszkań 2-pokojowych w Bydgoszczy (-0,4 proc.), wśród mieszkań 3- pokojowych w Szczecinie (- 0,7 proc.). Widać, że początek roku przyniósł bardzo skromne wahania cenowe. Nie było spektakularnych obniżek ani podwyżek cen. Rynek charakteryzuje się cały czas większą podażą mieszkań niż popytem. Około 66 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w I kwartale 2015 roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat, reszta to lokale wybudowane po roku Najwięcej lokali ponad trzynastoletnich proponowano do sprzedaży podobnie jak w poprzednich kwartałach - w Opolu 86 proc. całej oferty rynkowej w tej lokalizacji. Warto zaznaczyć, że liczba lokali w takim wieku wzrosła w Opolu o 1 proc. względem IV kwartału zeszłego roku. Podobne ilości starszych lokali oferowano do sprzedaży w Białymstoku, Łodzi i Lublinie. Z drugiej strony najwięcej mieszkań wybudowanych w ostatnich trzynastu latach oferowano do sprzedaży w Krakowie - 45 proc. całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku wtórnym w tym mieście. Warto zaznaczyć, że w porównaniu z IV kwartałem zeszłego roku odsetek ten wzrósł o 2 proc. Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań ze względu na liczbę pokoi to dominowały we wszystkich analizowanych miastach mieszkania 2- i 3- pokojowe. Najwięcej mieszkań jednopokojowych na rynku wtórnym oferowano w Krakowie 14 proc. całej oferty kwartalnej w mieście. W Łodzi i Wrocławiu oferowano najwięcej mieszkań 2-pokojowych odpowiednio 43 proc. i 41 proc. całej oferty kwartalnej. W Lublinie oferowano najwięcej mieszkań 3- pokojowych 43 proc. Lokale posiadające więcej niż 3 pokoje najczęściej występowały w ofercie szczecińskiej i gdańskiej 20 proc. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Ceny mieszkań w Łodzi wahały się od ok zł do zł/mkw. w przypadku mieszkań do remontu. Metr kwadratowy mieszkania w dobrym stanie technicznym do natychmiastowego wprowadzenie się to wydatek rzędu zł. Z kolei za mieszkanie w wysokim standardzie wykończenia lub apartament trzeba było zapłacić zł/mkw. Największe zainteresowanie kupujących skupiało się na tanich mieszkaniach do remontu, ewentualnie mieszkaniach po remoncie, ale w okazyjnej cenie. Poszukiwane KM 1169/14 10

11 Okres badania cen transakcyjnych Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Sytuacja społecznogospodarcza województwa łódzkiego w kwietniu 2015r. były mieszkania 2-3 pokojowe, ewentualnie apartamenty 4-5 pokojowe na: Retkini, Smulsku, Radogoszczu i Widzewie. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Ostatnie 12 miesięcy Lokale mieszkalne w budynkach pięciokondygnacyjnych, powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone m.in. na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Analiza rynku wykazała brak różnicy w wartości pomiędzy oby dwoma prawami do lokali mieszkalnych. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w kwietniu 2015 r. ukształtowało się na poziomie 318,7 tys. osób, tj. o 1,6% wyższym niż przed rokiem (w kwietniu 2014 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2013 r. nastąpił nieznaczny wzrost o 0,1%). W ujęciu rocznym wzrost zatrudnienia odnotowano m. in. w sekcjach: transport i gospodarka magazynowa, informacja i komunikacja, administrowanie i działalność wspierająca, działalność profesjonalna, nau-kowa i techniczna, przetwórstwo przemysłowe oraz handel; naprawa pojazdów samochodowych. Spadek zatrudnienia wystąpił w budownictwie, obsłudze rynku nieruchomości oraz zakwaterowaniu i gastronomii. W okresie styczeń kwiecień 2015 r. przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw ukształtowało się na poziomie 317,6 tys. osób, tj. o 1,2% wyższym od zanotowanego w analogicznym okresie 2014 r. (wobec spadku o 0,2% w okresie pierwszych czterech miesięcy 2014 r w porównaniu z 2013 r.). Poziom przeciętnego zatrudnienia w porównaniu z poprzednim miesiącem był o 0,1% wyższy. Wzrost zatrudnienia w tym okresie dotyczył większości działów sektora przedsiębiorstw. Największy wzrost liczby zatrudnionych zanotowano w działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 1,1%), informacji i komunikacji (o 0,9%) oraz przetwórstwie przemysłowym (o 0,3%). Najgłębszy spadek dotyczył zakwaterowania i gastronomii (o 0,5%) oraz obsługi rynku nieruchomości (o 0,4%). W przemyśle odnotowano nieznaczny wzrost przeciętnego poziomu zatrudnienia o 0,2%. W okresie styczeń - kwiecień 2015 r. oddano do użytkowania 2111 mieszkań, tj. o 6,2% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Spadek liczby zrealizowanych mieszkań nastąpił w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (o 41,9%). Oddano do użytkowania 1 mieszkanie spółdzielcze (wobec braku zrealizowanych inwestycji budownictwa spółdzielczego w analogicznym okresie ubiegłego roku). Wzrost liczby zrealizowanych KM 1169/14 11

12 Zachowania inwestorów inwestycji odnotowano w budownictwie indywidualnym (o 4,9%); oddano również 6 mieszkań komunalnych (wobec 2 w okresie styczeń-kwiecień 2014 r.). Najwięcej mieszkań przekazano do użytkowania w Łodzi (624), w powiecie zgierskim (218), pabianickim (166) oraz łódzkim wschodnim (109), natomiast najmniej w Skierniewicach (19), Piotrkowie Trybunalskim (20) oraz powiatach: łęczyckim (25), pajęczańskim (29), łaskim (30) oraz rawskim (37). Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali położonych w bliskim sąsiedztwie wpływ cechy lokalizacja i otoczenie został wyeliminowany. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 45%-65%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 10%, oraz powierzchnia użytkowa lokalu na poziomie 25%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: L.P. DATA ADRES PUM CENA [m 2 PIETRO ] [zł/m 2 ] Wyszyńskiego 46,30 parter 2159, Trębacka 39, , Trębacka 48, , Cicha 35, , Cicha 37, , Konopnickiej 44, , Cicha 36,30 parter 2479, Cicha 37, , Trębacka 48, , Wyszyńskiego 48,00 parter 2500, Trębacka 48, , Trębacka 48, , Trębacka 32,30 parter 2631, Niecała 36, , Konopnickiej 44, , Cicha 36, , Konopnickiej 37, , Konopnickiej 37, , Cicha 37,70 parter 3183,02 C min - C max KM 1169/14 12

13 Opis lokali wziętych do porównania: Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, na parterze, lokal mieszkalny dwupokojowy o powierzchni użytkowej 46,30m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Wyszyńskiego (budynek sąsiedni do budynku z przedmiotowym lokalem). Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajduje się wiele punktów handlowousługowych. Standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym na parterze, lokal mieszkalny jednopokojowy o powierzchni użytkowej 37,70 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Cichej. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Blisko punkty handlowousługowe. Standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatniego roku od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od lipca 2014 roku na obszarze poddanym badaniu brak mierzalnego trendu zmian cen rynkowych. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości w przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. Tabela 3. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transakcji maksymalny - Vmax Cecha Waga cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Piętro 10% ,000 0,000 PUM 25% ,000 0,250 Standard wykończenia 65% ,000 0,650 lokalu Razem 100% ,000 0,900 Różnica 0-2 Kd 2 160,00 Kg 3 297,00 Rozstęp estymowany 1 137,00 Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W okresie badania cen zanotowano na rynku: C min est = 2 160,00 C max est = 3 297,00 C śr = 2 559,44 KM 1169/14 13

14 C max /C śr = 1,2882 C min /C śr = 0,8439 ΔC = C max est - C min est = 3 297,00 zł/m ,00 zł/m 2 = 1 137,00 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Udział cechy Cechy rynkowe U I U I-MAX U I-MIN Piętro 10% 0,1288 0,0844 PUM 25% 0,3220 0,2110 Standard wykończenia lokalu 65% 0,8373 0,5486 RAZEM 100% 1,2882 0,8439 Tabela 5. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. CECHA STAN DANEJ CECHY U I Piętro PUM Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1288 0,1066 0,0844 Górny zakres Dolny zakres 0,3220 0,2110 Standard wykończenia lokalu Bardzo dobry Dobry Średni Niski Tabela 6. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Wyceniany lokal Poziom cechy Piętro Bardzo dobre 0,1288 PUM c ciagła 0,2926 Standard wykończenia lokalu Niski 0,5486 RAZEM 0,9700 Cena skorygowana [zł/m 2 ] 2 482,54 PUM [m 2 ] 36,51 Wartość prawa do lokalu [zł] ,68 0,8373 0,7411 0,6448 0,5486 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 2 1m = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 4) Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W RN = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W N = 36,51 m 2 x 2 482,54 zł/m 2 = ,68 2 zł 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 1169/14 14

15 Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 53 położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy, II piętro, oszacowana podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: dziewięćdziesiąt tysięcy sześćset złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Wśród miast województwa łódzkiego, Pabianice, są miastem, gdzie ceny lokali mieszkalnych i innych rodzajów nieruchomości są najniższe. W tym mieście nawet inwestorzy sieciowi płacą najniższe ceny jednostkowe. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 3. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 53 przy ulicy w Pabianicach do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z ostatnich 12 miesięcy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 4. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały aktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały pozyskane z aktów notarialnych. 5. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 53 położonego przy ulicy w Pabianicach w zaokrągleniu do pełnych stu wynosi: zł słownie: dziewięćdziesiąt tysięcy sześćset złotych 6. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 7. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 30 czerwca 2015 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 17 czerwca 2015 r., w tym także dniu rzeczoznawca dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości z uwagi na niedopuszczenie biegłego do ich przeprowadzenia. KM 1169/14 15

16 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 w związku z art. 156 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 12. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 15. Operat zawiera 16 (szesnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 1169/14 16