OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 11, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY BRACKIEJ 31, UJAWNIONEGO BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 11752/16 Data opracowania: 21 marca 2018 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 11, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY BRACKA 31, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego nr 11 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w Pabianicach w obrębie P-14 przy ul. Brackiej 31. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal, jest budynkiem V-kondygnacyjnym. Blok wybudowany w 1982 roku. Jest to lokal usytuowany na II kondygnacji (I piętro) i składa się z: - dwóch pokoi, - kuchni, - łazienki z wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni użytkowej 50,06 m Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 11 położonego w Pabianicach przy ul. Brackiej 31 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza , ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 11 położonego w Pabianicach przy ul. Brackiej 31, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: WRL = zł słownie: sto czterdzieści dwa tysiące złotych 5. Istotne daty dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 21 marca 2018 roku. 20 marca 2018 roku. 14 marca 2018 roku. 14 marca 2018 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 11752/16 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Stan techniczno użytkowy nieruchomości PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny. 2. Rzut lokalu mieszkalnego nr 11 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 3. Zaświadczenie z dnia 05 marca 2018 roku Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 4. Kopia powiadomienia o oględzinach wraz z potwierdzeniami odbioru i zwrotem listu. 5. Kopia polis OC rzeczoznawcy majątkowego. KM 11752/16 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 11; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Bracka 31; c. powierzchnia lokalu: 50,06 m 2 ; d. usytuowanie lokalu: I piętro (2 kondygnacja); e. księga wieczysta lokalu: brak księgi wieczystej. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 11 położonego w Pabianicach przy ul. Brackiej 31 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza , ul. Warszawska 44/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 15 lutego 2018 (otrzymane w dniu 21 lutego 2018 roku) Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza , ul. Warszawska 44/50. Sprawa nr KM 11752/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U poz. 121) -UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.2014 Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2017 roku, poz. 459, z późn. zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz.U poz. 155) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; 7. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U poz. 922, z późn. zm.) UODO. KM 11752/16 4

5 8. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK. 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 14 marca 2018 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 14 marca 2018 roku; 5. Baza cen transakcyjnych udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 7. Rzut lokalu mieszkalnego nr 11 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 8. Informacje o budynku z przedmiotem wyceny uzyskane z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 21 marca 2018 roku. 20 marca 2018 roku. 14 marca 2018 roku. 14 marca 2018 roku. 5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z informacją uzyskaną pismem z dnia 05 marca 2018 roku od Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu przysługuje małżeństwu Jolancie i Januszowi Grabarczyk. Brak informacji o założeniu księgi wieczystej. 5.2 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obrębie P-07 na obszarze miasta Pabianice. Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). KM 11752/16 5

6 Mapa 1 i 2: Lokalizacja oraz otoczenie (widok od strony północnej) przedmiotowej nieruchomości. Szacowana nieruchomość położona jest w centrum Pabianic. Dojazd do nieruchomości bardzo dogodny, komunikacja miejska w odległości ok. 180 m przy ulicy Grota Roweckiego, gdzie znajdują się przystanki autobusowe. Bezpośrednio przy budynku, w którym znajduje się wyceniany lokal znajdują się miejsca KM 11752/16 6

7 parkingowe oraz pas zieleni. Działka, na której posadowiony jest budynek z wycenianym lokalem ma dostęp do dróg publicznych. Dojazd do budynku uliczką wewnętrzną. Ulica Bracka jest ulicą o utwardzonej nawierzchni, o średnim natężeniu ruchu. W sąsiedztwie znajdują się liczne punkty handlowo usługowe, targowisko oraz na osiedlu placówki oświatowe. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane (miejsca parkingowe, place zabaw). Wyceniany budynek jest budynkiem V-kondygnacyjnym. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się także budynki wielorodzinne, wysokie jak i niskie, a także liczne punkty usługowo-handlowe. Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) w 1982 roku, zbudowany został w technologii OWT. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych dobry. Wyposażony jest w instalacje: centralna ciepła woda, centralna zimna woda, centralne ogrzewanie, instalacja elektryczna, instalacja gazowa, instalacja AZART, instalacja domofonowa, instalacja odgromowa, instalacja kanalizacyjna. Budynek przeszedł termomodernizacji. Mapa 3: Działka ewidencyjna, na której położony jest budynek z przedmiotowym lokalem. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja II (I piętro). Struktura lokalu: Pomieszczenia: dwa pokoje (w tym jeden z loggią), kuchnia, łazienka z wc, przedpokój. Lokal rozkładowy. Powierzchnia użytkowa: zgodnie z informacją Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej wynosi 50,06 m 2. KM 11752/16 7

8 Opis wykończenia elementów lokalu: Podkreślenia wymaga fakt, iż w dniu wyznaczonych oględzin, pomimo prawidłowego poinformowania stron o terminie oględzin, za pośrednictwem listu poleconego, lokal nie został udostępniony Biegłemu i Komornikowi do czynności oględzin. Zatem dokonano jego wyceny, jedynie na podstawie oględzin zewnętrznych przy założeniu, że stan techniczny i standard wykończenia lokalu (jego części nieruchomych podlegających wycenie) jest przeciętny, tak jak większość lokali w budynkach z tego okresu powstania. 6. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym budynek z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu w zespole terenów D.26/MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Mapa 4: Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Pabianic. 7. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 7.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: KM 11752/16 8

9 Art Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art , Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. 7.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 11752/16 9

10 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) położone w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu; - otoczenie; - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal; Wpływ takich cech jak: - PUM - lokalizacja; - układ funkcjonalny; - forma władania (spółdzielcze własnościowe prawa do lokali); - dostępność mediów (wszystkie media sieciowe); - rodzaj budynku (budynki niskie V kondygnacji) został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis KM 11752/16 10

11 Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, wszystkie okna wymienione PCV, drzwi nowego typu, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet, ściany pomalowane farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach glazura; Dobry materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak znacznych śladów 1 użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach Stan techniczny i zostały przeprowadzone prace remontowo-modernizacyjne na standard wykończenia przestrzeni ostatnich lat. Lokal niewymagający nakładów na remont; lokalu lokal może wymagać odświeżenia. Przeciętny Z opisu stanu Dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od dwóch do pięciu cech jest niespełnionych. Z opisu stanu Dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia Niski lokalu od sześciu cech jest niespełnionych. Lokal w stanie do remontu o znacznym zakresie. Bardzo dobrze skomunikowane, blisko liczne placówki handlowo usługowy, oraz oświatowe. Bardzo dobry dostęp do komunikacji Bardzo dobre miejskiej. Budynek z lokalem usytuowany w odległości co najmniej Otoczenie m od ulicy o dużym natężeniu ruchu. W bezpośrednim otoczeniu występują tereny zielone. Dobre Z opisu stanu Bardzo dobre cechy Otoczenie do dwóch cech jest niespełnionych. Bardzo dobre Piętra 1-2 w budynkach V-kondygnacyjnych. 3 Piętro Dobre Piętro 3 w budynkach V-kondygnacyjnych. Średnie Parter oraz piętro 4 w budynkach V-kondygnacyjnych 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Gmina Pabianice składa się z dwóch odrębnych części otaczających od północy i południa miasto Pabianice. Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Gmina położona jest w centralnej części województwa łódzkiego i wchodzi w skład Powiatu Pabianickiego. Najbliższym sąsiadem gminy jest miasto Pabianice, które będąc dużym ośrodkiem przemysłowym, administracyjnym i oświatowym wywiera znaczący wpływ na życie i rozwój. Od północy graniczy z Łodzią, największym ośrodkiem miejskim i stolicą województwa. Miasto to bardzo silnie oddziałuje na gminę Pabianice poprzez inwestycje szczególnie o charakterze komunalnym, a także, jako siedziba wielu instytucji naukowych, kulturalnych, medycznych i oczywiście ośrodek przemysłowy. Pozostali sąsiedzi to gminy: Konstantynów Łódzki, Lutomiersk, Dłutów, Dobroń, Wodzierady i od roku 1997 Ksawerów. Leżąc w środkowej części woj. łódzkiego gmina Pabianice ma dogodne połączenia komunikacyjne zarówno drogowe jak i kolejowe. Drogi krajowe w kierunku Wrocławia i Łodzi, a także linia kolejowa ze stacją w Pabianicach dają możliwość dotarcia do Warszawy i innych rejonów Polski. KM 11752/16 11

12 W mijającym roku dużym popytem cieszyły się zakupy inwestycyjne. Inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu poszukiwali tanich mieszkań z rynku wtórnego w bardzo dobrych, wielkomiejskich lokalizacjach. Do zakupów zachęcały ich zarówno niskie koszty kredytów (rekordowo niskie stopy procentowe NBP) oraz dosyć wysoka rentowność najmu, którą obecnie szacuje się na około 4 4,5 proc. w skali roku. To jest dużo, biorąc pod uwagę np. zyski z lokat bankowych czy obligacji. Dane z sektora kredytowego mówią natomiast, że inwestorzy wykorzystali stabilne i jeszcze dosyć niskie ceny. Wzrósł udział zakupów mieszkań za gotówkę bądź z wysokim wkładem własnym. Na pewno na rynku wtórnym w dużych miastach do perełek należą atrakcyjnie położone kamienice. Takie nieruchomości mogą być wyceniane wysoko. Są one również poszukiwane przez inwestorów z segmentu nieruchomości komercyjnych, którzy np. realizują w takich obiektach projekty biurowe. Jeśli chodzi o metraże mieszkań, które cieszą się największą popularnością tu nic się nie zmienia. Polacy najbardziej cenią średnie mieszkania dwa, góra trzy pokoje z kuchnią od 40 do 60 mkw. Natomiast ciągle nieco mniejszym zainteresowaniem cieszą się duże mieszkania powyżej 80 mkw., choć widać też w związku z tanimi kredytami lekki wzrost zainteresowania takimi nieruchomościami. Podobnie ma się rzecz z kawalerkami, które obecnie nie są poszukiwane. Tego typu nieruchomości nie mają wzięcia poza wąskim segmentem najmu w największych miastach. O atrakcyjności przesądza tu jednak głównie dobra lokalizacja. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miastem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. KM 11752/16 12

13 Okres badania cen transakcyjnych Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Ostatnie 12 miesięcy. Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej (50-52 m 2 ), które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy od daty wyceny tj. od marca 2017 roku na terenie osiedla Bugaj. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała trend wzrostowy na poziomie 4,73%. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Trend badania cen 3500, , , , , ,00 500,00 0,00 y = 0,1275x Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Zachowania inwestorów Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii OWT, w dobrym skomunikowaniu. Lokale położone także w sąsiednich budynkach. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych w Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali w budynkach położonych na terenie osiedla Bugaj. Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości (uściślając: są to takie atrybuty nieruchomości, co, do których można stwierdzić, że mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju nieruchomości na określonym rynku). Cechy rynkowe nie tyle "tworzą" wartość, co powodują zróżnicowanie cen i wartości w obrębie określonego rynku przyjętego do analiz. W wyniku analizy rynku i dostępnych danych oraz informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami przyjęto dla analizowanego rynku lokalnego wagi, cechy oraz ich ocenę. Uzyskane informacje uznaje się za miarodajnie i odzwierciedlające zachowania klientów na rynku. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można KM 11752/16 13

14 ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Przykładowo, dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak, więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. W przypadku przedmiotowej nieruchomości poziom cechy lokalizacja został wyeliminowany, zaś wpływ cechy otoczenie określono na poziomie 35%. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Istotność wpływu tej cechy w tym przypadku wynosi 50%. Istotną z punktu widzenia nabywców jest również piętro na jakim posadowiony jest lokal 15%. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja, dostępność mediów, forma władania, rodzaj budynku zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 7.2, powyżej. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania, co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali: Lp. Data Ulica Powierzchnia użytkowa [m 2 ] Piętro Cena Cena 1 m 2 [zł] Cena skorygowana m 2 [zł] Stycznia 50, , , , Mokra 50, , , , Jadwigi Wajsówny 50, , , , Jadwigi Wajsówny 51, , , , Jadwigi Wajsówny 51, , , , Drewnowska 50, , , , Drewnowska 50,95 parter , , , Narcyza Gryzla 50, , , , Mokra 50, , , , Bracka 50,11 parter , , , Narcyza Gryzla 50,11 parter , , ,83 Opis nieruchomości przyjętych do porównań C max - C min - Transakcja nr 1 w tabeli nr 2 (transakcja o cenie minimalnej) Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego w budynku przy ulicy 20 Stycznia. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 50,06 m 2, usytuowany na 1 piętrze w budynku V-kondygnacyjnym. Lokal dwupokojowy. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Wszystkie media sieciowe. Budynek z przedmiotowym lokalem posadowiony bezpośrednio przy ulicy 20 Stycznia która jest ulicą o sporym natężeni ruchu kołowego a zatem otoczenie dobre. KM 11752/16 14

15 Transakcja nr 11 w tabeli nr 2 (transakcja o cenie maksymalnej) Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego w budynku przy ulicy Gryzla. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 50,11 m 2, usytuowany na parterze w budynku V-kondygnacyjnym. Lokal dwupokojowy. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. Wszystkie media sieciowe. Budynek wybudowany w technologii OWT, bez przeprowadzonej termomodernizacji. Budynek usytuowany w głębi osiedla, otoczenie bardzo dobre. Dobór nieruchomości porównawczych sprawił, że takie cechy różnicujące jak lokalizacja, forma władania, dostęp do mediów, rodzaj budynku do szacowanej nieruchomości nie są cechami różnicującymi. Wszystkie lokale porównawcze mają ten sam poziom jednej z w/w cech. 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 9.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej (50-52 m 2 ), które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy od daty wyceny tj. od marca 2017 roku na terenie osiedla Bugaj. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała trend wzrostowy na poziomie 4,73%. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 3500, ,00 y = 0,1275x , , , ,00 500,00 0, Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości. Zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. KM 11752/16 15

16 Tabela 3. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Cecha Standard wykończenia lokalu Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transkacji maksymalny - Vmax Waga cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax 50% ,000 0,500 Otoczenie 35% ,000 0,350 Piętro 15% ,150 0,000 Razem 100% 2 378, ,83 0,150 0,850 Różnica 2-2 Kd 2 263,07 Kg 3 034,56 Skala ocen: od 1 do 3 Rozstęp estymowany 771,49 Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu. Wartość rynkową 1 m 2 prawa do lokalu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * ΣUi gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących ΣUi suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem. Cmin est 2 263,07 zł/m 2 Cmax est 3 034,56 zł/m 2 Cśr 2 647,45 zł/m2 ΔC = Cmax est - Cmin est 771,49 zł/m 2 Cmin est /C śr 0,8548 Cmax est /C śr 1,1462 Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy rynkowe Udział cechy w Δ C (waga cechy) [%] Zakresy współczynników korygujących U i min U i max Standard wykończenia lokalu 50% 0,4274 0,5731 Otoczenie 35% 0,2992 0,4012 KM 11752/16 16

17 Piętro 15% 0,1282 0,1719 RAZEM 100% 0,8548 1,1462 Tabela 5. Zakresy poszczególnych cech. Cechy rynkowe Standard wykończenia lokalu Otoczenie Piętro Stan danej cechy Niski Przeciętny Dobry 0,4274 0,5000 0,5731 Dobre Bardzo dobre 0,2992 0,4012 Średnie Dobre Bardzo dobre 0,1282 0,1500 0,1719 Tabela 6. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Wyceniany lokal - cechy Standard wykończenia lokalu Poziom cechy Przeciętny 0,5000 Otoczenie bardzo dobre 0,4012 Piętro bardzo dobre 0,1719 RAZEM 1,0731 Wartość 1 m 2 wycenianego lokalu [zł] 2 841,00 PUM [m 2 ] 50,06 Wartość prawa do lokalu [zł] ,55 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego prawa do lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m2 = C ŚR x ΣU i gdzie: W 1m 2 = 2647,45 zł/m 2 x 1,0731 = 2 841,00 zł/m 2 CŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej Ui współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 6) Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 11 położonego w Pabianicach przy ulicy Brackiej 31 dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, oszacowana na dzień 20 marca 2018 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł KM 11752/16 17

18 słownie: sto czterdzieści dwa tysiące złotych 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są niższe. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość rynkowa w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 3. Do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 12 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. Należy zwrócić uwagę, na niewielką liczbę cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 4. Określona wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 11, położonego w Pabianicach przy ul. Brackiej 31, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: sto czterdzieści dwa tysiące złotych 5. Otrzymana w procesie wyceny wartość rynkowa, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość obowiązującym przepisom prawa. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa jest oszacowana na dzień 20 marca 2018 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 14 marca 2018 roku, wtedy także autor dokonał wizji lokalnej budynku i lokalu, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polis nr SRM ; SRM KM 11752/16 18

19 11. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń hipotecznych nieruchomości. 13. Operat zawiera 19 (słownie: dziewiętnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 11752/16 19

20 ZAŁĄCZNIK NR 1 Dokumentacja fotograficzna Zdjęcia 1-7: Budynek z przedmiotowym lokalem, otoczenie oraz wnętrze lokalu. KM 11752/16 20