O P E R A T S Z A C U N K O W Y

Transkrypt

1 Zleceniodawca: KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM POZNAŃ NOWE MIASTO I WILDA Paweł Śliwiński Kancelaria komornicza w Swarzędzu: ul. Wrzesińska 9a SWARZĘDZ O P E R A T S Z A C U N K O W Y Dotyczy: Oszacowania wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Swarzędzu na os. Kościuszkowców 12/24. Sygn. Akt KM 3953/12 OPINIĘ OPRACOWAŁ: Poznań, dnia 1 maja 2014r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1 Określenie nieruchomości Miejscowość Swarzędz Osiedle Kościuszkowców 12/24 Pow. lokalu 60,40m 2 Księga wieczysta KW nr PO2P/ /8 2 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego związku z postępowaniem egzekucyjnym Sygn. Akt KM 3953/12 3 Rodzaj nieruchomości Opis 4 Wartość rynkowa lokalu: Lokal mieszkalny własnościowe spółdzielcze prawo własności Lokal mieszkalny położony na terenie zorganizowanego osiedla mieszkaniowego w Swarzędzu, w budynku wielorodzinnym IV piętrowym na I piętrze. Lokal mieszkalny składa się z 3 pokoi, kuchni, łazienki z wc i korytarza. Stan techniczny lokalu średni o wykończeniu standardowym. Słownie: ,00 PLN dwieścieczterdzieścitysięcytrzystadziesięćzłotych 5 Data określenia wartości 1 maja 2014r. 6 Data sporządzenia operatu 1 maja 2014r. 7 Uprawnienia autorów operatu Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy majątkowego nr Podpis rzeczoznawcy Sygn. Akt Km 3953/12 2

3 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA 1. Przedmiot opracowania. 2. Zakres opracowania 3. Cel opracowania. 4. Podstawa opracowania formalna prawna źródła danych merytorycznych 5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy. 5. Opis przedmiotu wyceny. status formalno prawny opis nieruchomości 6. Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości. 7. Metodologia wyceny. 8. Analiza lokalnego rynku nieruchomości. 9. Określenie wartości nieruchomości cechy rynkowe wycenianego lokalu wartość rynkowa wycenianego lokalu 10. Podsumowanie i wnioski. 11. Klauzule i zastrzeżenia. 12. Załączniki. Sygn. Akt Km 3953/12 3

4 1. PRZEDMIOT OPRACOWANIA. Przedmiotem niniejszego opracowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położonego w Swarzędzu na os. Kościuszkowców 12/24. Dla nieruchomości prowadzona jest ksiega wieczysta przez Sąd Rejonowy w Poznaniu KW nr PO2P/ /8. 2. ZAKRES OPRACOWANIA. Zakres niniejszego opracowania stanowi lokal mieszkalny nr 24 położony w Swarzędzu na os. Koścuszkowców 24 o powierzchni 60,40m CEL OPRACOWANIA. Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w związku z postępowaniem egzekucyjnym. Sygn. Akt KM 3953/12 3. PODSTAWA OPRACOWANIA Podstawa formalna. Powołanie biegłego sądowego z dnia r. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda, ul. Wrzesińska 9a, Swarzędz, Opinię wydał: mgr inż. Andrzej Woźniak zaprzysiężony biegły sądowy z dziedziny wyceny nieruchomości Rzeczoznawca Majątkowy, uprawnienia państwowe NR 885, nadane przez M.G.P. i B Podstawy prawne. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny, Dz. U. NR 16, poz. 93, z późniejszymi zmianami. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami Tekst jednolity Dz. U. z 2010r. NR 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. Z 2004r, nr 207, poz z późniejszymi zmianami, Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia 17 listopada 1964r. Dz. U. nr 43 poz. 296 z późniejszymi zmianami, Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników Dz. U. nr 10poz. 52 z późn. zm., Sygn. Akt Km 3953/12 4

5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 1 października 1991r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania przy zabezpieczeniu spadku i sporządzeniu spisu inwentarza Dz. U. nr 1991r. nr 92, poz. 411, Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r., Dz. U nr 4 poz. 27, z późn. zmianami, 3.3. Źródła danych merytorycznych. Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 1 kwietnia 2014r. w lokalu mieszkalnym położonym w Swarzędzu na os. Kościuszkowców 12 w obecności Ewy Gawłowicz - dłużniczki, z przeprowadzonej wizji sporządzono notatkę służbową stanowiącą załącznik do niniejszego opracowania. Wycena Nieruchomości Zasady i procedury wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych., Autorstwa Ryszarda Cymermana i Andrzeja Hopfera. Warszawa 2005r. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań Mieczysław Prystupa, PFSRM, Warszawa 2003 r., Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości - S. Źróbek, M. Bełej, Wyd. Educaterra, Olsztyn 2000, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Źródłem pozyskania informacji o lokalnym rynku lokali mieszkalnych i zachodzących na nich zjawiskach są dane uzyskane między innymi w Swarzędzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej i Biurach Obrotu Nieruchomości położonych na terenie miasta Poznania i Swarzędza, Dla potrzeb wyceny wykorzystano również komputerową bazę danych własnych o poziomie ruchu cen lokali mieszkalnych położonych na terenie miasta Swarzędza. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY. Wartość rynkową nieruchomości określa się według stanu z dnia 1 kwietnia 2014 roku. Wartość rynkową nieruchomości określa się według poziomu cen na dzień 1 maja 2014 roku. Operat szacunkowy sporządzony dnia 1 maja 2014 roku. Wizja lokalna przeprowadzona dnia: 1 kwietnia 2014 roku. Sygn. Akt Km 3953/12 5

6 5. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY. 5.1 Status formalno prawny Dla przedmiotowego lokalu prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Poznaniu księga wieczysta KW nr PO2P/ /8; przeprowadzono badanie księgi wieczystej dnia 1 maja 2014r. dział I (oznaczenie księgi wieczystej) woj. wielkopolskie, powiat poznański, gmina i miejscowość Swarzędz, os. Kościuszkowców 12, lokal nr 24, składa się z 3 pokoi, kuchni, łazienki z wc, przedpokoju, kondygnacja 2, obszar 60,40m2, dział I- SP (spis praw związanych z nieruchomością) Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu dział II (własność) Ewa Zofia Gawłowicz i Stefan Władysław Gawłowicz na prawach wspólności ustawowej dział III (ciężary i ograniczenia) - wszczęto egzekucję z niniejszego prawa na wniosek wierzyciela BANKU POLSKA KASA OPIEKI S.A. - Sygn. akt KM 3953/12, egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda, Paweł Śliwiński dział IV (hipoteki) - hipoteka umowna kaucyjna ,10 zł na rzecz BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. 5.2 Opis nieruchomości Przedmiotowy lokal mieszkalny położony jest w części pośredniej Swarzędza na terenie osiedla mieszkaniowego os. Kościuszkowców 12. Teren osiedla zorganizowany, zagospodarowany z zielenią, chodnikami, drogami wewnętrznymi, parkingami. Szkoła, przedszkole, ciągi handlowe w pobliżu. Dobry dojazd samochodem, w pobliżu przystanek komunikacji miejskiej autobusowej. Sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkalna wielorodzinna, w dalszej odległości jezioro. Teren posiada pełne uzbrojenie techniczne woda, kanalizacja, gaz, prąd. Sygn. Akt Km 3953/12 6

7 Przedmiotowy lokal mieszkalny zlokalizowany jest w budynku wielorodzinnym, IV piętrowym, podpiwniczonym, wybudowanym w technologii uprzemysłowionej. Przedmiotowy lokal mieszkalny położony jest na I piętrze budynku, lokal środkowy, składa się z 3 pokoi, kuchni, łazienki z wc i korytarza o łącznej powierzchni użytkowej: 60,40m 2 Fot. Nr 1. Widok ogólny budynku mieszkalnego wg stanu na dzień wizji lokalnej. Sygn. Akt Km 3953/12 7

8 Fot. Nr 2. Widok ogólny budynku mieszkalnego wg stanu na dzień wizji lokalnej. Opis pomieszczeń lokalu - Pokoje: 1 pokój z loggią, posadzki wyłożone panelami podłogowymi, ściany i sufity malowane farbą emulsyjną, okna w jednym pokoju drewniane stare zużyte, w dwóch pozostałych PCV, w drzwi płycinowe, typowe, stare, grzejniki żeliwne c.o. - Kuchnia: posadzka wyłożona wykładziną PCV, ściany i sufit malowane farbami emulsyjnymi, na ścianie fartuszek z płytek ceramicznych, okno drewniane stare zużyte, drzwi brak, grzejnik c.o. żeliwny, - Łazienka i WC: pomieszczenia bez okna, posadzki i ściany do wys. 1,60m wyłożone płytkami ceramicznymi, pozostałe ściany i sufity malowane farbą emulsyjną, drzwi płycinowe, typowe, grzejnik c.o. żeliwny, wanna obudowana, - Korytarz: posadzka wyłożona panelami podłogowymi, ściany wyłożone kamieniem, sufit malowany farbą emulsyjną, drzwi wejściowe pojedyncze płycinowe stare Mieszkanie posiada nsp. instalacje techniczne: elektryczną, wodociągową, kanalizację sanitarną, gazową, c.o. i c.w. z sieci osiedlowej, domofonową. Stan techniczny mieszkania średni do remontu, o wykończeniu standardowym. Sygn. Akt Km 3953/12 8

9 Fot. nr 3-5. Widok pomieszczeń w lokalu pokój, balkon, korytarz Sygn. Akt Km 3953/12 9

10 Fot. nr 6 i 7. Widok pomieszczeń w lokalu pokój, łazienka Sygn. Akt Km 3953/12 10

11 Fot. nr 8 i 9. Widok pomieszczeń w lokalu wc, kuchnia Sygn. Akt Km 3953/12 11

12 Fot. nr 10 i 11. Widok pomieszczeń w lokalu korytarz, pokój Sygn. Akt Km 3953/12 12

13 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI. Dla przedmiotowego terenu brak planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Swarzędz przyjętym uchwałą NR X/51/2011 Rady Miejskiej Swarzędza z dnia r., działka leży na terenie oznaczonym symbolem MU tereny intensywnej zabudowy usługowo - mieszkaniowej. 7. METODOLOGIA WYCENY. Wartość rynkową przedmiotowego lokalu mieszkalnego określamy dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Uregulowania prawne dotyczące określenia wartości nieruchomości znajdują się w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity Dz. U. Nr 102/2010 poz.651) oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego. Wartość rynkową nieruchomości określa się w oparciu o uregulowania zawarte w art. 150, ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art. 151 ust.1 w/w ustawy definiuje pojęcie wartości rynkowej: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń: 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem porównawczym lub dochodowym. Art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia porównawczego: Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były Sygn. Akt Km 3953/12 13

14 przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności: Standard KSWP 1: Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, Standard Nota Interpretacyjna NI 1.: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. Wartość rynkową interpretuje się jako: - najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej walucie) kwotę, którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą. - możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. - w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona. Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza. Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. Założenia metodologiczne stosowane w podejściu porównawczym zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1. Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Sygn. Akt Km 3953/12 14

15 Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na która określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Rzeczoznawca majątkowy określa na potrzeby wyceny właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przedstawiając w szczególności: - rodzaj rynku - obszar rynku - okres badania cen - informacje o popycie i podaży, potencjał rozwojowy oraz inne czynniki ekonomiczne, które uzna za istotne. Analiza rynku ma na celu ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej cechami rynkowymi. Rzeczoznawca ocenia wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. Wagą cechy możne być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy cena maksymalną i cena minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Ceny porównywalnych transakcji dotyczących nieruchomości są zwykle związane z wybraną jednostką porównawczą. Przy wycenie lokalu mieszkalnego jednostką porównawczą jest 1m 2. Dla oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zdecydowano się na zastosowanie podejścia porównawczego, metody korygowanej ceny średniej. Przy stosowaniu metody korygowanej ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Przy metodzie korygowanej ceny średniej obowiązuje następująca procedura: a) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiących podstawę wyceny, Sygn. Akt Km 3953/12 15

16 b) Aktualizacja cen transakcyjnych na datę c) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości d) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych e) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, f) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, g) Obliczenie ceny średniej (C Śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ). h) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ). i) Obliczenie dolnej granicy [C min /C Śr ] i górnej granicy [C max /C Śr ] sumy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. j) Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max ]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalenia wielkości współczynników korygujących cenę średnią. k) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: W = C ŚR x n Ui I1 gdzie: U i - oznacza wartość i-tego współczynnika korygującego N liczba współczynników korygujących Przy zastosowaniu metody omówionej powyżej można stosować dodatkowy współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniony wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość posiada szczególne wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. 8. ANALIZA LOKALNEGO RYNKU LOKALI MIESZKALNYCH. Dla potrzeb oszacowania wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przeprowadzano analizę rynku lokali na terenie Miasta Swarzędz, na terenie osiedli mieszkaniowych. Okres badań to lata Informacje o rynku nieruchomości Sygn. Akt Km 3953/12 16

17 zebrano w spółdzielni mieszkaniowej, kancelariach notarialnych i w poznańskich biurach nieruchomości. Analizując rynek nieruchomości lokalowych zauważono dynamiczny charakter transakcji zawieranych na rynku. Wskaźnik zawieranych transakcji dla ww nieruchomości wynosi około 50 transakcji w skali roku. Poprzez powyższy wskaźnik można stwierdzić, że rynek w/w nieruchomości na terenie Swarzędza charakteryzuje się dużą elastycznością cenową popytu i podaży. Lokale na terenie Swarzędza cieszą się dużym zainteresowaniem ze względu na ich bardzo dobre położenie względem Poznania i bardzo dobre połączenie komunikacyjne. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne i prawne. W wyniku badań ustalono, że ceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego najbardziej podobnymi do wycenianego kształtują się w obrębie badanego obszaru w następującym przedziale: 3.605,02 zł/m 2 do 4.433,96 zł/m 2 Tabela nr 1. Wykaz transakcji przyjętych do porównań Data Pu Cena 1 Nr Gmina Ulica Piętro transakcji lokalu mkw pu repertorium Swarzędz Os. Kościuszkowców 49,9 4008,02 3 PIĘTRO 2038/ Swarzędz Os. Czwartaków ,92 1 PIĘTRO 143/ Swarzędz Os. Kościuszkowców 49,9 3907,82 2 PIĘTRO 110/ Swarzędz Os. Dąbrowszczaków 42,4 3820,75 4 PIĘTRO 2/ Swarzędz Os. Czwartaków ,96 3 PIĘTRO 6668/ Swarzędz Os. Dąbrowszczaków 52,5 3971,43 PARTER 2407/ Swarzędz Os. Kościuszkowców 49,5 4040,4 PARTER 4773/ Swarzędz Os. Kościuszkowców 63,3 4186,41 1 PIĘTRO 4236/ Swarzędz Os. Kościuszkowców 31,2 4358,97 4 PIĘTRO 4788/ Swarzędz Os. Kościuszkowców 63,8 3605,02 1 PIĘTRO 3755/ Swarzędz Os. Kościuszkowców 49,9 3807,62 2 PIĘTRO 826/ Swarzędz Os. Kościuszkowców 63,4 3769,72 3 PIĘTRO 6716/ Swarzędz Os. Kościuszkowców 63,3 3744,08 PARTER 6452/ Swarzędz Os. Kościuszkowców 63,9 3912,36 4 PIĘTRO A5503/ Swarzędz Os. Dąbrowszczaków 42,4 4245,28 PARTER RA2862/2013 Wpływ na wysokość ceny lokali mieszkalnych miały takie czynniki jak lokalizacja, wielkość lokalu, sąsiedztwo czy też dogodność dojazdu, położenie na kondygnacji, otoczenie oraz stan zagospodarowania osiedla. W przypadku przedmiotowych lokali pominięto cechę lokalizacji, gdyż osiedla na terenie Swarzędza są podobnie położone oraz posiadają podobne zagospodarowanie i w podobnym czasie powstały. Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje dość duże zainteresowanie kupnem lokalu, średni okres ekspozycji waha się w przedziale od 3 do 5 miesięcy. Posiadana ilość transakcji Sygn. Akt Km 3953/12 17

18 pozwala na zastosowanie metody korygowanej ceny średniej. W związku z kryzysem gospodarczym, który objął cały świat jak również Polskę ceny nieruchomości spadały. Obecnie jest zastój na rynku i przyjęto trend czasowy na poziomie 0% w skali miesiąca. Z grupy badanych transakcji wybrano lokale, najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Przy wyborze transakcji do porównań kierowano się zasadami określonymi w Nocie Interpretacyjnej NI, w której jest mowa, że dobrany rynek nieruchomości powinien być jednorodny pod względem: cech fizycznym nieruchomości, w tym powierzchnia użytkowa lokalu stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, cech użytkowych i ekonomicznych. W dalszej części zostanie przedstawiona ich dokładna charakterystyka. Zdefiniowany powyżej rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: 1) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, 2) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, 3) na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami oraz wykorzystując bazę danych własną WALOR. Zrezygnowano z analizy transakcji, o której mowa w punkcie 1) i 2) z uwagi na dużą różnorodność transakcji zawieranych na rynku nieruchomości. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen spółdzielczego własnościowego praw do lokalu mieszkalnego na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: a) stan techniczny lokalu : 30% b) standard wykończenia : 30% Sygn. Akt Km 3953/12 18

19 c) powierzchnia lokalu : 20% d) położenie na piętrze : 20% 9.OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU MIESZKALNEGO W celu określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku lokali mieszkalnych wyznaczono 4 cechy, najbardziej wpływające na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: Przyjęte cechy rynkow e Stan techniczny lokalu 30 % powierzchnia lokalu 25 % Standard wykończenia 25 % polożenie na piętrze 20 % Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Stan techniczny lokalu - 3 strefy dobry budynek po kapitalnym remoncie, ocieplony, wymieniona stolarka okienna średni strefa pośrednia mierny budynek do remontu Standard wykończenia- 3 strefy powyżej standardu wykończenie z materiałów dobrej jakości, parkiet, deski podłogowe, płytki ceramiczne w łazience, kuchni standard strefa pośrednia poniżej standardu posadzka wyłożona wykładziną PCV, w części płytki, materiały wykończeniowe przeciętne Sygn. Akt Km 3953/12 19

20 Powierzchnia lokalu 3 strefy dobra (mała) - zakres powierzchniowy do 50m 2 średnia - zakres powierzchniowy od 50,01-60m 2 słaba - zakres powierzchniowy powyżej 60m 2 Położenie na piętrze 2 strefy korzystne - piętra środkowe, np. 1p. 2p., niekorzystne- parter i powyżej III pietra Przedział badanych cen odnotowanych w próbce reprezentatywnej ukształtował się w przedziale: 3.605,02 zł/m 2 do 4.433,96 zł/m 2 Charakterystyka lokalu mieszkalnego o cenie minimalnej i maksymalnej: Lokal o cenie minimalnej cena 3.605,02 zł/m 2, Swarzędz, os. Kościuszkowców, wykończenie poniżej standardu, stan techniczny lokalu mierny, powierzchnia lokalu duża 63,80m 2, położenie na piętrze korzystne Lokal o cenie maksymalnej - cena 4.433,96 zł/m 2, Poznań, os. Czwartaków, wykończenie powyżej standardu, stan techniczny lokalu dobry, powierzchnia lokalu średnia 53,00m 2, położenie na piętrze korzystne C min W N C max Cena średnia = 3 978,65 zł Cena minimalna = 3 605,02 zł Cena maksymalna = 4 433,96 zł Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących C min Cśr Cmax Cśr = 0,91 = 1,11 Charakterystyka wycenianej nieruchomości a) stan techniczny lokalu : średni b) standard wykończenia : standard c) powierzchnia lokalu : duża - słaba Sygn. Akt Km 3953/12 20

21 d) położenie na piętrze : korzystne Określenie wartości współczynnika korygującego dla przedmiotowego lokalu L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres wsp. korygujących Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Standard wykończenia 30 0,27-0,33 standard 0,3 2 Stan techniczny lokalu 30 0,27-0,33 średni 0,3 3 powierzchnia lokalu 20 0,18-0,22 duża 0,18 4 położenie na piętrze 20 0,18-0,22 korzystne 0,22 Razem 100 0,91-1,11 1 Wartość rynkowa 1 m 2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określa się w/g zależności W x = C śr x U i gdzie : W x wartość rynkowa 1 m 2 lokalu mieszkalnego C śr cena średnia 1 m 2 lokalu z próbki reprezentatywnej U i - oszacowany współczynnik korygujący Wartość rynkowa 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości wynosi: W x = 3 978,65 zł x 1,00 = 3 978,65 zł/m 2 Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego położonego w Swarzędzu na os. Kościuszkowców 12/24 o powierzchni użytkowej 60,40m 2 wyniesie: W R = 60,40 m ,65 zł /m 2 = ,00 PLN Słownie: dwieścieczterdzieścitysięcytrzystadziesięćzłotych Sygn. Akt Km 3953/12 21

22 10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI Stosownie do postanowienia z dnia r. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda, ul. Wrzesińska 9a, Swarzędz o powołaniu Pana Andrzeja Woźniaka, sporządzono opis i oszacowanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Swarzędzu na os. Kościuszkowców 12/24. W opinii określono wartość rynkową lokalu mieszkalnego położonego w Swarzędzu na os. Kościuszkowców 12/ ,00 PLN Słownie: dwieścieczterdzieścitysięcytrzystadziesięćzłotych Ustaloną wartość rynkową lokalu mieszkalnego ocenia się jako realną, nie odbiegającą od przeciętnych cen lokali o podobnym stanie, położonych w badanym rejonie. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Niniejszą opinię sporządzono zgodnie z przepisami prawa oraz Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych Opinia nie może być opublikowany w całości lub jego części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. Przyjęta w opinii ocena stanu technicznego budynku i lokalu mieszkalnego nie stanowi jego ekspertyzy technicznej, rzeczoznawca nie odpowiada za wady ukryte budynku. Wykonawca operatu nie pozostają w żadnym stosunku osobistym lub służbowym z właścicielem, zamawiającym; otrzymywane wynagrodzenie nie jest uzależnione od wysokości określanej wartości nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzono wyłącznie dla potrzeb określonych przez Zleceniodawcę. 12. ZAŁĄCZNIKI Protokół z badania księgi wieczystej Notatka służbowa z dnia r. OPRACOWAŁ: Poznań, dnia 1 maja 2014r. Sygn. Akt Km 3953/12 22