OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 57, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY KONOPNICKIEJ 60/66, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /3 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 4048/13 Data opracowania: 23 czerwiec 2014 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 57, IV PIĘTRO, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY KONOPNICKIEJ 60/66, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /3 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 57 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w budynku przy ul. Konopnickiej 60/66 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 5-kondygnacyjnym. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/ /3. Jest to lokal rozkładowy. Usytuowany na V kondygnacji (IV piętro) i składa się z: - 2 pokoi, - kuchni, - łazienki - wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 44,42 m Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 57 dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 57 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W R = zł słownie: sto sześć tysięcy sześćset złotych 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 27 maja 23 czerwca 2014 roku. 17 czerwca 2014 roku. 16 czerwca 2014 roku. 16 czerwca 2014 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 4048/13 2

3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 57; 2. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach, ul. Konopnickiej 60/66 m 57. KM 4048/13 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 57; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Konopnickiej 60/66; c. powierzchnia lokalu: 44,42 m 2 d. usytuowanie lokalu: IV piętro (V kondygnacja); e. ekspozycja okien: zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza, ul. Warszawska 44/50, Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 20 maja 2014 roku (otrzymane 27 maja 2014 roku) Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/50. Sprawa KM 4048/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U Nr 102 poz. 651 z późn. zm.) - UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku, z późn. zm.) -UoSM; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz z późn. zm.) - UoKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93 z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCK. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania od marca 2014 roku; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 16 czerwca 2014 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 16 czerwca 2014 roku; 5. Baza transakcji kupna sprzedaży lokali udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 4048/13 4

5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 27 maja 23 czerwca 2014 roku. 17 czerwca 2014 roku. 16 czerwca 2014 roku. 16 czerwca 2014 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Księga wieczysta nr LD1P/ /3 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Województwo łódzkie Powiat pabianicki Gmina Pabianice M. Miejscowość Pabianice Typ księgi wieczystej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Ulica Konopnickiej Numer budynku 60/66 Numer lokalu 57 Przeznaczenie lokalu lokal mieszkalny Opis lokalu 2 pokoje, kuchnia, przedpokój, łazienka, WC Opis pomieszczeń przynależnych loggia Kondygnacja 5,0 Odrębność nie Obszar 44,42 m 2 Dział I- SP: Spis praw związanych z własnością Lokal mieszkalny przynależy do Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Pabianicach. Dział II: Właściciel Na podstawie zaświadczenia Spółdzielni Mieszkaniowej o położeniu i powierzchni domu z dnia 19 listopada 2009 r., zaświadczenia Spółdzielni Mieszkaniowej o położeniu i powierzchni lokalu z dnia 19 listopada 2009 r. oraz umowy sprzedaży oświadczenia o ustanowieniu hipotek nr rep A 15906/08 z dnia 17 października 2008 r. uprawnionym do lokalu mieszkalnego jest Sylwia Katarzyna Janas (imię ojca: Leszek, imię matki: Zofia). Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej tą KW na wniosek wierzyciela Banku Handlowego SA w Warszawie prowadzonej przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika w sprawie KM 3504/11. Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Banku Handlowego SA w Warszawie do egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika w sprawie KM 4019/11. Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Polskie Górnictwo Naftowe i Gazownictwo S.A. w Warszawie w sprawie KM 3753/12 - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Banku Polska Kasa Opieki SA w Warszawie do egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika w sprawie KM 4048/13. KM 4048/13 5

6 Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w kwocie ,00 (słownie: sto dwadzieścia tysięcy dziewięćset i 0/100) złotych z tytułu kapitału kredytu udzielonego umową nr z dnia 16 października 2008 r. (termin zapłaty: r.) na rzecz Banku Polska Kasa Opieki S.A. I Oddział w Pabianicach z siedzibą w Warszawie. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie ,00 (słownie: sto dwadzieścia tysięcy dziewięćset i 0/100) złotych z tytułu odsetek kapitałowych ustalonych według zmiennej stopy procentowej, prowizje oraz inne koszty i należności uboczne od kredytu udzielonego umową nr z dnia 16 października 2008 r. (termin zapłaty: r.) na rzecz Banku Polska Kasa Opieki S.A. I Oddział w Pabianicach z siedzibą w Warszawie. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. W niedalekiej przyszłości obok przebiegać będzie droga ekspresowa S-8 oraz będzie znajdować się węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodnio-południowej części Pabianic. Usytuowana jest w budynku posadowionym frontem do ulicy Konopnickiej, w odległości około 70 m od ulicy Orla. Dobrze rozwinięty jest sektor handlowo-usługowy. W niedalekim sąsiedztwie budynku znajduje się market Biedronka, a także występują obiekty oświaty. Wszystkie te czynniki pozytywnie wpływają na ocenę lokalizacji przedmiotowej nieruchomości. KM 4048/13 6

7 Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości Zdjęcia 1-2: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki 4-piętrowe, wybudowane w okresie Polski Ludowej. Budynek został oddany do użytku w 1975 roku. Budynek o konstrukcji OWT. Instalacje: elektryczna, odgromowa, domofonowa, wodno-kanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna woda, przepływowy gazowy podgrzewacz wody, TV Azart. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy budynku. Pomiędzy budynkami tereny zieleni. Przedmiotowy lokal znajduje się na IV piętrze w bloku pięciokondygnacyjnym. Zdjęcia 3-8: Budynek z przedmiotowym lokalem z zewnątrz, klatka schodowa i drzwi wejściowe do lokalu. KM 4048/13 7

8 Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja V (IV piętro). Usytuowanie okien: zachód. Struktura lokalu: Pomieszczenia: 2 pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój. Powierzchnia użytkowa: wg zapisów księgi wieczystej powierzchnia użytkowa wynosi 44,42 m 2 Opis wykończenia elementów lokalu Podkreślenia wymaga fakt, iż biegły pomimo prawidłowego powiadomienia strony listem poleconym za potwierdzeniem odbioru z podaniem bezpośredniego kontaktu do swojej Kancelarii ( , telefon, adres) nie miał możliwości wejścia do lokalu i przeprowadzenia oględzin. Zatem opis dokonany jest jedynie na podstawie oględzin zewnętrznych i wywiadu terenowego z sąsiadami. Według informacji uzyskanej od sąsiadów w lokalu na przestrzeni ostatnich lat były przeprowadzane drobne prace remontowe. Stolarka okienna w lokalu PCV, drzwi wejściowe nowe. Standard lokalu przyjęto jak przeciętny na tle analizowanego rynku nieruchomości porówmaczych.. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art UoGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy 136 ust. 1 RCK stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków z nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. KM 4048/13 8

9 Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z końca lat 70-tych i początku lat 80-tych będących w zasobach PSM, położone na terenie tego samego osiedla. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - otoczenie, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - PUM. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja (to samo osiedle mieszkaniowe), 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 4048/13 9

10 - rodzaj budynku, - technologia budowy i wiek budynku (lata 70-te i 80-te), - forma władania (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po remoncie dobry przeprowadzonym na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal nie 1 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 2 Otoczenie 3 Piętro 4 PUM (cecha ciągła) przeciętny niski wymagający nakładów na remont. Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na przestrzeni ostatnich lat zostały przeprowadzone prace remontowe (jednak nie wszystkich pomieszczeń). Lokal wymagający niewielkich nakładów na remont. Wykończenie lokalu z czasów powstania budynku. Wykończenie lokalu noszące ślady zużycia. Lokal wymagający nakładów na remont. bardzo dobre Budynek w głębi osiedla. W bezpośrednim otoczeniu budynku teren zielony, plac zabaw. dobre Budynek usytuowany w pobliżu ruchliwej ulicy. bardzo dobre Piętro 1 i 2. dobre Piętro 3. średnie Parter oraz ostatnie piętro. Górny zakres (bardzo Lokal o powierzchni użytkowej 39,02m 2 dobry) Dolny zakres (dobry) Lokal o powierzchni użytkowej 48,17m 2 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunikacyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. KM 4048/13 10

11 Mapa 3: Lokalizacja miasta Pabianic na tle mapy Polski Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe (46,6%) lub trzypokojowe (33,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału m2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwu-trzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 50 m2. Jak wynika z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera, kwiecień przyniósł niewielkie zmiany na rynku nieruchomości wtórnych. W porównaniu z zeszłym miesiącem średnia cena ofertowa wzrosła o 0,5%. Wśród kupujących rośnie zainteresowanie dużymi mieszkaniami, co podnosi średni metraż nabywanych lokali. Pod tym względem wyróżnia się stolica Wielkopolski, gdzie wyniósł on rekordowe 71 mkw. Na rynku kredytów hipotecznych po raz kolejny odnotowano podwyżki marży, co przełożyło się na spadek dostępności kredytów. Na rynku nieruchomości wtórnych jest niewielki wzrost średniej ceny. W porównaniu z marcem podwyżka średniego kosztu mieszkania wyniosła 0,5% Zgodnie z przewidywaniami zmiana cen jest zróżnicowana ze względu na lokalizację zauważa Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl. Największą podwyżkę w porównaniu z marcowym notowaniem odnotowano w Poznaniu, gdzie wyniosła ona 1,9% i we Wrocławiu (1,3%). Jednocześnie w kilku miastach ceny spadły, np. w Łodzi, gdzie obniżka wyniosła 2,3% dodaje. Łódź jest też jedynym miastem, gdzie ceny spadły w porównaniu z zeszłym rokiem. Obecnie za metr kwadratowy lokalu trzeba tam zapłacić zł, czyli o 25 złotych mniej niż rok temu. Natomiast najwięcej na wartości zyskały mieszkania w Katowicach 9,6%, Opolu 6,5% i Poznaniu 5,5%. W ofercie dominują mieszkania dwupokojowe o średniej powierzchni 48 mkw. stwierdza Marta Kosińska, Szybko.pl. Stanowią one 41% całej podaży. Nieco mniej jest mieszkań trzypokojowych, choć również wśród nich KM 4048/13 11

12 Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny: Okres badania cen: Wskaźniki ekonomiczne regionu (dane GUS styczeń 2014r.) można przebierać. Zdecydowanie większe trudności w znalezieniu mieszkania będą miały osoby poszukujące kawalerek, które w ostatnich latach stanowią coraz mniejszą część rynku. Obecnie stanowią 12% podaży, podczas gdy przed pięciu laty było to 15% zauważa. Koniec kwietnia pokazał, że Polacy coraz chętniej kupują duże mieszkania. Zwiększone zainteresowanie większym metrażem jest zauważalne w niemal wszystkich monitorowanych miastach. Największy wzrost średniej powierzchni kupowanych mieszkań dostrzegalny jest w Poznaniu, gdzie takie zakupy zdominowały ostatnie miesiące sprawiając, że średni metraż wzrósł do nienotowanego wcześniej poziomu 71 mkw. stwierdza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. We Wrocławiu i Warszawie średnie nabywane metraże dochodzą do 60 mkw. Jedynie w Łodzi nadal najchętniej wybierane są mniejsze lokale. Jest to jedyne miasto, w którym średni metraż nie przekracza 50 metrów kwadratowych Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych i niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego. Dane o transakcjach uzyskano z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje lokalami znajdującymi się w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Ostatnie 11 miesięcy Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w styczniu br. ukształtowało się na poziomie 311,9 tys. osób, tj. o 0,9% niższym niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. spadek o 2,9%). W ujęciu rocznym odnotowano spadek zatrudnienia m. in. w sekcjach: administrowanie i działalność wspierająca (o 14,6%), budownictwo (o 9,2%) oraz zakwaterowanie i gastronomia (o 8,5%). Wzrost zatrudnienia wystąpił natomiast m.in. w działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 12,8%), transporcie i gospodarce magazynowej (o 6,9%) oraz informacji i komunikacji (o 3,0%). W końcu stycznia 2014 r. liczba bezrobotnych zarejestrowanych w urzędach pracy wyniosła 158,2 tys. osób, tj. o 4,3% więcej niż w grudniu 2013 r. i o 2,3% mniej w stosunku do stycznia ub. roku. Kobiety stanowiły 48,4% ogółu zarejestrowanych bezrobotnych (przed rokiem odsetek ten wyniósł 48,7%). Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 14,5% i w stosunku do poprzedniego miesiąca wzrosła o 0,4 p. proc., ale w porównaniu ze styczniem ub. roku była niższa o 0,4 p. proc. Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia należały: łaski oraz zgierski (po 19,1% wobec 19,4% i 19,9% w styczniu 2013 r.), tomaszowski (18,6% wobec 19,6%) oraz kutnowski (18,5% w styczniu 2014 i 2013 r.), a o najniższej skierniewicki KM 4048/13 12

13 Zachowania inwestorów (9,5% wobec 10,0%), rawski (9,8% wobec 10,1%), wieruszowski (11,2% wobec 12,2%) oraz łowicki (11,4% wobec 11,9%). W porównaniu ze styczniem 2013 r. w większości powiatów odnotowano spadek stopy bezrobocia. W 3 powiatach stopa bezrobocia spadła o 1,0 p. proc. lub więcej. Były to powiaty: pabianicki o 1,3 p. proc. (do 16,9%), tomaszowski i wieruszowski po 1,0 p. proc (do odpowiednio 18,6% i 11,2%). Wzrost stopy bezrobocia odnotowano w powiecie łęczyckim o 0,9 p. proc (do 16,8%) i sieradzkim o 0,1 p. proc (do 14,4%). Na niezmienionym poziomie ukształtowała się stopa bezrobocia w Łodzi (12,6%) i po-wiecie kutnowskim (18,5%). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w styczniu br. odnotowano w sześciu województwach: wielkopolskim (10,0%), mazowieckim (11,4%), śląskim (11,7%), małopolskim (12,1%), dolnośląskim (13,8%) oraz pomorskim (13,9%). W styczniu br. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 3569,57 zł i było o 3,6% wyższe niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. również odnotowano wzrost o 1,8%). Najwyższy wzrost płac, w porównaniu ze styczniem 2013 r., nastąpił w sekcjach: budownictwo (o 7,7%), przetwórstwo przemysłowe (o 4,7%), działalność profesjonalna, naukowa i techniczna (o 4,6%) oraz informacja i komunikacja (o 4,0%). Spadek przeciętnych wynagrodzeń wystąpił m. in. w administrowaniu i działalności wspierającej (o 2,2%) oraz transporcie i gospodarce magazynowej (o 0,6%). Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 40%-60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali z tego samego osiedla i z budynków sąsiednich wpływ cechy lokalizacja został wyeliminowany. Z kolei wpływ cechy otoczenie waha się na poziomie 15-25%. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia i wyposażenia lokalu waha się od 35%-55%. Również istotną cechą na tle analizowanego rynku jest PUM, cecha ta waha się od 15-30%, cecha piętro na jakim położony jest lokal ta cecha waha się od 10-15%. Tu znów, wpływ tej cechy zależy od zbioru lokali podobnych wziętych do porównań. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. KM 4048/13 13

14 Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych położonych w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości. Lp. Data transakcji Pabiance, ulica: PUM [m 2 ] Piętro Cena 1 m 2 [zł/m 2 ] Skorygowana Cena 1 m 2 [zł/m 2 ] Jana Matejki 47, , , Toruńska 48, , , Konopnickiej 44, , , Ostatnia 48, , , Ostatnia 48, , , Konopnickiej 44, , , Moniuszki 46, , , Ostatnia 48, , , Ostatnia 39, , , Toruńska 39, , , Próżna 48, , , Próżna 48, , , Próżna 48, , , Moniuszki 48, , , Ostatnia 48, , ,53 C min C max Wszystkie nieruchomości wzięte do porównania leżą w sąsiednich budynkach i stanowią spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal o powierzchni użytkowej 47,38 m 2, usytuowany na IV piętrze, w budynku 5-kondygnacyjnym. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się bezpośrednio przy ulicy Matejki. Standard wykończenia lokalu - niski. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal o powierzchni użytkowej 48,17 m 2, usytuowany na I piętrze w budynku 5-kondygnacyjnym. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się przy ulicy Ostatniej. Budynek położony w głębi osiedla w pobliżu zagospodarowany teren zielony. Standard wykończenia lokalu - dobry. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich jedenastu miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od sierpnia 2013 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował niewielki spadek na poziomie -3%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. KM 4048/13 14

15 W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cena minimalna C min = 1877,70 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 2869,53 zł/m 2 ΔC= C max - C min 991,73 zł/m 2 Cena średnia C śr = 2457,53 zł/m 2 ΔC = C max - C min = 2 869,53 zł/m ,70 zł/m 2 = 991,73 zł/m 2 Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 1877,70zł / mkw 0, ,53zł / mkw C C max śr 2869,53 zł / mkw 1, ,53 zł / mkw Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu 45% 0,5255 0,3439 Pietro 10% 0,1168 0,0764 Otoczenie 20% 0,2336 0,1528 PUM 25% 0,2920 0,1911 RAZEM 100% 1,1678 0,7642 Tabela 4. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. CECHA STAN DANEJ CECHY Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu Dobry Przeciętny Niski 0,5255 0,4347 0,3439 Piętro Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1168 0,0966 0,0764 Otoczenie Bardzo dobre Dobre 0,2336 0,1528 PUM Wsk. Max Wsk. Min 0,2920 0,1911 Tabela 5. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Wyceniany lokal Poziom cechy Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu Przeciętny 0,4347 Piętro Średnie 0,0764 Otoczenie bardzo dobre 0,2336 PUM 44,4200 0,2324 RAZEM 0,9771 Cena skorygowana [zł/m 2 ] 2 400,89 PUM [m 2 ] 44,42 Wartość prawa do lokalu [zł] ,71 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej KM 4048/13 15

16 U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 3) Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W N = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W NL = 44,42 m 2 x 2 400,89 zł/m 2 = ,71 2 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 57 położonego w Pabianicach, w budynku pięciokondygnacyjnym przy ulicy Konopnickiej 60/66, oszacowana według stanu i cen, na dzień 17 czerwca 2014 roku, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto sześć tysięcy sześćset złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 57 przy ulicy Konopnickiej 60/66 w Pabianicach do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 11 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały zaktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały wzięte na podstawie aktów notarialnych. 2. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 57 położonego przy ulicy Konopnickiej 60/66 w Pabianicach wynosi: zł słownie: sto sześć tysięcy sześćset złotych 3. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 4. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca powinien zapoznać się z treścią operatu szacunkowego. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 17 czerwca 2014 roku. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników SA dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 4048/13 16

17 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 16 czerwca 2014 roku, w tym także dniu rzeczoznawca dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 w związku z art. 156 ust. 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 12. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 15. Operat zawiera 17 (siedemnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 4048/13 17