OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 43, II PIĘTRO, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY MONIUSZKI 118/120, BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 1022/13 Data opracowania: 19 sierpnia 2014 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 43, II PIĘTRO, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY MONIUSZKI 118/120, BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 43 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w budynku przy ul. Moniuszki 118/120 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 5-kondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy. Usytuowany na III kondygnacji (II piętro) i składa się z: - 2 pokoi, - kuchni, - łazienki z wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 38,90 m 2. Stosownie do zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 01 sierpnia 2014 roku, Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 43 przysługuje Pani Ewie Funk. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 43 dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Mariusza Kuźniaka - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Zamkowa Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 43 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W R = zł słownie: dziewięćdziesiąt tysięcy sto złotych. 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 01 lipca 19 sierpnia 2014 roku. 14 sierpnia 2014 roku. 06 sierpnia 2014 roku. 06 sierpnia 2014 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 1022/13 2

3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 43; 2. Zaświadczenie Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej potwierdzające stan prawny z dnia 01 sierpnia 2014 roku. KM 1022/13 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 43; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Moniuszki 118/120; c. powierzchnia lokalu: 38,90 m 2 d. usytuowanie lokalu: II piętro (III kondygnacja); e. ekspozycja okien: zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza, ul. Zamkowa 3, Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 26 czerwca 2014 roku (otrzymane 01 lipca 2014 roku) Pana Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Zamkowa 3. Sprawa KM 1022/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz. U roku, poz. 518, z późn.zm.) -UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku, z późn. zm.) -UoSM; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93 z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCK. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 06 sierpnia 2014 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 06 sierpnia 2014 roku; 5. Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 43 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 1022/13 4

5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 01 lipca 19 sierpnia 2014 roku. 14 sierpnia 2014 roku. 06 sierpnia 2014 roku. 06 sierpnia 2014 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 43 przysługuje Pani Ewie Funk na podstawie Zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 01 sierpnia 2014 roku. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. W niedalekiej przyszłości obok przebiegać będzie droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). KM 1022/13 5

6 Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodnio-południowej części Pabianic. Usytuowana jest w budynku posadowionym szczytem do ulicy Moniuszki, w odległości około 200 m od ulicy Łaskiej co zapewnia dobre połączenia z centrum miasta oraz miejscowościami sąsiednimi, także Łodzią. W najbliższej okolicy, przy ulicy Łaskiej zlokalizowane są przystanki autobusowe linii autobusowych i tramwajowych. Dobrze rozwinięty jest sektor handlowo-usługowy. W sąsiedztwie budynku znajduje się market Polo oraz Biedronka, a także występują obiekty oświaty. Wszystkie te czynniki pozytywnie wpływają na ocenę lokalizacji przedmiotowej nieruchomości. Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki 4-piętrowe, wybudowane w okresie Polski Ludowej. Budynek został oddany do użytku na przełomie lat tych i 80-tych. Budynek o konstrukcji OWT. Instalacje: elektryczna, odgromowa, domofonowa, wodnokanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna woda, przepływowy gazowy podgrzewacz wody, TV Azart. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy budynku. Pomiędzy budynkami tereny zieleni. Przedmiotowy lokal znajduje się na II piętrze w bloku pięciokondygnacyjnym. KM 1022/13 6

7 Zdjęcia 4-9: Budynku z przedmiotowym lokalem z zewnątrz, klatka schodowa i drzwi wejściowe do lokalu. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja III (II piętro). Usytuowanie okien: zachód. Struktura lokalu: Pomieszczenia: 2 pokoje, kuchnia, łazienka z wc, przedpokój. Powierzchnia użytkowa: zgodnie z Zaświadczeniem Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej wynosi 38,90 m 2 Opis wykończenia elementów lokalu Pomimo prawidłowego poinformowania właściciela lokalu o terminie wizji lokalnej nieruchomości lokal nie został udostępniony biegłemu do czynności oględzin. Na podstawie wywiadu terenowego i oględzin zewnętrznych, przyjęto standard wykończenia lokalu, jako średni czyli taki, jak w przypadku większości lokali na terenie tego osiedla (a nawet na terenie Pabianic), będących przedmiotem egzekucji. Zastrzega się, iż potencjalny kupujący powinien zweryfikować stan lokalu. W pkt wskazana jest wartość ryzyka kupującego zwiazana ze stanem technicznym i standardem wykończenia przedmiotowego lokalu 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa KM 1022/13 7

8 nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków z nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z poźn. zm.). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych położone na terenie tego samego osiedla, w bliskim sąsiedztwie do wycenianego prawa. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - PUM, - piętro. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja i otoczenie, - rodzaj nabywanego prawa, - rodzaj budynku (budynek wielorodzinny pięciokondygnacyjny), został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis rynkowych cech rynkowych oraz opis stanów które przyjmują. Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po remoncie dobry przeprowadzonym na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal nie 1 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 2 Piętro średni niski wymagający nakładów na remont. Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na przestrzeni ostatnich lat zostały przeprowadzone prace remontowe. Lokal wymagający niewielkich nakładów na remont. Wykończenie lokalu z czasów powstania budynku. Wykończenie lokalu noszące ślady zużycia. Lokal wymagający znacznych nakładów na remont. bardzo dobre Piętro 1 i 2 dobre Piętro 3 średnie Parter oraz ostatnie piętro. KM 1022/13 8

9 3 PUM Górny zakres przedziału Dolny zakres przedziału Lokal o powierzchni użytkowej 36,40m 2 Lokal o powierzchni użytkowej 48,17m 2 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunikacyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Mapa 3: Lokalizacja miasta Pabianic na tle mapy Polski Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym KM 1022/13 9

10 budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe (46,6%) lub trzypokojowe (33,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału m2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwu-trzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 50 m2. Jak wynika z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera, kwiecień przyniósł niewielkie zmiany na rynku nieruchomości wtórnych. W porównaniu z zeszłym miesiącem średnia cena ofertowa wzrosła o 0,5%. Wśród kupujących rośnie zainteresowanie dużymi mieszkaniami, co podnosi średni metraż nabywanych lokali. Pod tym względem wyróżnia się stolica Wielkopolski, gdzie wyniósł on rekordowe 71 mkw. Na rynku kredytów hipotecznych po raz kolejny odnotowano podwyżki marży, co przełożyło się na spadek dostępności kredytów. Na rynku nieruchomości wtórnych jest niewielki wzrost średniej ceny. W porównaniu z marcem podwyżka średniego kosztu mieszkania wyniosła 0,5% Zgodnie z przewidywaniami zmiana cen jest zróżnicowana ze względu na lokalizację zauważa Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl. Największą podwyżkę w porównaniu z marcowym notowaniem odnotowano w Poznaniu, gdzie wyniosła ona 1,9% i we Wrocławiu (1,3%). Jednocześnie w kilku miastach ceny spadły, np. w Łodzi, gdzie obniżka wyniosła 2,3% dodaje. Łódź jest też jedynym miastem, gdzie ceny spadły w porównaniu z zeszłym rokiem. Obecnie za metr kwadratowy lokalu trzeba tam zapłacić zł, czyli o 25 złotych mniej niż rok temu. Natomiast najwięcej na wartości zyskały natomiast mieszkania w Katowicach 9,6%, Opolu 6,5% i Poznaniu 5,5%. W ofercie dominują mieszkania dwupokojowe o średniej powierzchni 48 mkw. stwierdza Marta Kosińska, Szybko.pl. Stanowią one 41% całej podaży. Nieco mniej jest mieszkań trzypokojowych, choć również wśród nich można przebierać. Zdecydowanie większe trudności w znalezieniu mieszkania będą miały osoby poszukujące kawalerek, które w ostatnich latach stanowią coraz mniejszą część rynku. Obecnie stanowią 12% podaży, podczas gdy przed pięciu laty było to 15% zauważa. Koniec kwietnia pokazał, że Polacy coraz chętniej kupują duże mieszkania. Zwiększone zainteresowanie większym metrażem jest zauważalne w niemal wszystkich monitorowanych miastach. Największy wzrost średniej powierzchni kupowanych mieszkań dostrzegalny jest w Poznaniu, gdzie takie zakupy zdominowały ostatnie miesiące sprawiając, że średni metraż wzrósł do nienotowanego wcześniej poziomu 71 mkw. stwierdza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. We Wrocławiu i Warszawie średnie nabywane metraże dochodzą do 60 mkw. Jedynie w Łodzi nadal najchętniej wybierane są mniejsze lokale. Jest to jedyne miasto, w którym średni metraż nie przekracza 50 metrów kwadratowych Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych i niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. KM 1022/13 10

11 Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny: Okres badania cen: Wskaźniki ekonomiczne regionu (dane GUS styczeń 2014r.) Zachowania inwestorów Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego. Dane o transakcjach uzyskano z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje lokalami znajdującymi się w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego oraz w tym samym budynku. Ostatnie 20 miesięcy Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w styczniu br. ukształtowało się na poziomie 311,9 tys. osób, tj. o 0,9% niższym niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. spadek o 2,9%). W ujęciu rocznym odnotowano spadek zatrudnienia m. in. w sekcjach: administrowanie i działalność wspierająca (o 14,6%), budownictwo (o 9,2%) oraz zakwaterowanie i gastronomia (o 8,5%). Wzrost zatrudnienia wystąpił natomiast m.in. w działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 12,8%), transporcie i gospodarce magazynowej (o 6,9%) oraz informacji i komunikacji (o 3,0%). W końcu stycznia 2014 r. liczba bezrobotnych zarejestrowanych w urzędach pracy wyniosła 158,2 tys. osób, tj. o 4,3% więcej niż w grudniu 2013 r. i o 2,3% mniej w stosunku do stycznia ub. roku. Kobiety stanowiły 48,4% ogółu zarejestrowanych bezrobotnych (przed rokiem odsetek ten wyniósł 48,7%). Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 14,5% i w stosunku do poprzednie-go miesiąca wzrosła o 0,4 p. proc., ale w porównaniu ze styczniem ub. roku była niższa o 0,4 p. proc. Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia należały: łaski oraz zgierski (po 19,1% wobec 19,4% i 19,9% w styczniu 2013 r.), tomaszowski (18,6% wobec 19,6%) oraz kutnowski (18,5% w styczniu 2014 i 2013 r.), a o najniższej skierniewicki (9,5% wobec 10,0%), rawski (9,8% wobec 10,1%), wieruszowski (11,2% wobec 12,2%) oraz łowicki (11,4% wobec 11,9%). W porównaniu ze styczniem 2013 r. w większości powiatów odnotowano spadek stopy bezrobocia. W 3 powiatach stopa bezrobocia spadła o 1,0 p. proc. lub więcej. Były to powiaty: pabianicki o 1,3 p. proc. (do 16,9%), tomaszowski i wieruszowski po 1,0 p. proc (do odpowiednio 18,6% i 11,2%). Wzrost stopy bezrobocia odnotowano w powiecie łęczyckim o 0,9 p. proc (do 16,8%) i sieradzkim o 0,1 p. proc (do 14,4%). Na niezmienionym poziomie ukształtowała się stopa bezrobocia w Łodzi (12,6%) i po-wiecie kutnowskim (18,5%). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w styczniu br. odnotowano w sześciu województwach: wielkopolskim (10,0%), mazowieckim (11,4%), śląskim (11,7%), małopolskim (12,1%), dolnośląskim (13,8%) oraz pomorskim (13,9%). W styczniu br. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 3569,57 zł i było o 3,6% wyższe niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. również odnotowano wzrost o 1,8%). Najwyższy wzrost płac, w porównaniu ze styczniem 2013 r., nastąpił w sekcjach: budownictwo (o 7,7%), przetwórstwo przemysłowe (o 4,7%), działalność profesjonalna, naukowa i techniczna (o 4,6%) oraz informacja i komunikacja (o 4,0%). Spadek przeciętnych wynagrodzeń wystąpił m. in. w administrowaniu i działalności wspierającej (o 2,2%) oraz transporcie i gospodarce magazynowej (o 0,6%). Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 40%-60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma KM 1022/13 11

12 charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali z tego samego osiedla i z budynków sąsiednich wpływ cechy lokalizacja i otoczenie został wyeliminowany. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia i wyposażenia lokalu waha się od 40%-55%. Z uwagi na niewielka ilość cech różnicujących w przypadku transakcji wybranych do porównań poziom tej cechy został przyjęty na poziomie 65%. Również istotną cechą na tle analizowanego rynku jest PUM, cecha ta waha się od 15-30%. Cecha piętro na jakim położony jest lokal ta cecha waha się od 10-25%. Tu znów, wpływ tej cechy zależy od zbioru lokali podobnych wziętych do porównań. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych położonych w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości. Data Lp. Pabianice, ulica: PUM [m 2 Cena 1 m2 Skorygowana ] Piętro transakcji [zł/m 2 ] Cena 1 m 2 [zł/m 2 ] Moniuszki 48, , , Moniuszki 45, , , Moniuszki 45, , , Moniuszki 37, , , Moniuszki 46, , , Moniuszki 36, , , Ostatnia 39, , ,09 C min C max Wszystkie nieruchomości wzięte do porównania leżą w sąsiednich budynkach i stanowią spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Opis lokali porównywanych: 1. Transakcja nr 3 w tabeli 2 Lokal stanowiący spółdzielcze własnościowe prawo, położony w budynku, pięciokondygnacyjnym przy ulicy Moniuszki w Pabianicach (w budynku sąsiednim do budynku z wycenianym lokalem). Powierzchnia lokalu 45,45 m 2. Lokal położony na II piętrze. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu średni. 2. Transakcja nr 4 w tabeli 2 Lokal stanowiący spółdzielcze własnościowe prawo, położony w budynku, pięciokondygnacyjnym przy ulicy Moniuszki w Pabianicach (w budynku sąsiednim do budynku z wycenianym lokalem). Powierzchnia lokalu 37,75 m 2. Lokal położony na I piętrze. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu średni. 3. Transakcja nr 6 w tabeli 2 Lokal stanowiący spółdzielcze własnościowe prawo, położony w budynku, pięciokondygnacyjnym przy ulicy Moniuszki w Pabianicach (w tym samym budynku co wyceniany lokal). Powierzchnia lokalu 36,40 m 2. Lokal położony na IV piętrze. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. KM 1022/13 12

13 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich sześciu miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od stycznia 2013 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował spadek na poziomie -4%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na rynku wtórnym. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: Cenę minimalna C min = 1 993,72 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 2 529,09 zł/m 2 ΔC = C max - C min = 2 529,09 zł/m ,72 zł/m 2 = 535,37 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy Wagi Zakres kwotowy Liczba przedziałów poprawki Skok poprawki [zł.] Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 65% 347, ,00 PUM 25% 133, ,84 Piętro 10% 53, ,77 Suma 100% 535,37 Tabela 4. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. Cechy Wyceniana nieruchomość Moniuszki Moniuszki Moniuszki Stan techniczny i standard wykończenia lokalu średni średni średni dobry PUM 38,90 45,45 37,75 36,40 Piętro bardzo dobre bardzo bardzo dobre dobre średnie Tabela 5. Oszacowanie wartości wycenianej nieruchomości. Liczba Zakres Cechy Wagi przedziałów kwotowy poprawki Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Skok poprawki [zł.] Moniuszki Moniuszki Moniuszki 65% 347, ,00 0,00 0,00-174,00 PUM 25% 133, ,84 74,48-13,08-28,43 Piętro 10% 53, ,77 0,00 0,00 53,54 Suma 100% 535,37 74,48-13,08-148,89 Cena za 1 m 2 PUM [zł/ m 2 ] 2 259, , ,48 Cena za 1 m 2 PUM z uwzględnieniem poprawek C ŚR-SK [zł/ m 2 ] 2 334, , ,60 Cena średnia za 1 m 2 PUM [zł/ m 2 ] 2 316,34 Powierzchnia użytkowa lokalu [m 2 ] 38,90 Wartość wycenianego prawa nieruchomości [zł] ,67 KM 1022/13 13

14 Wartość rynkowa lokalu stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W N = P * C ŚR-SK gdzie: P powierzchnia lokalu C ŚR-SK skorygowana cena średnia 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu W N = 38,90 m 2 x 2 316,34 zł/m 2 =90 105,67 1 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 43 położonego w Pabianicach, przy ulicy Moniuszki 118/120, oszacowano na dzień 14 sierpnia 2014 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: dziewięćdziesiąt tysięcy sto złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Wśród miast województwa łódzkiego, Pabianice, są miastem, gdzie ceny lokali mieszkalnych i innychrodzajów nieruchomości są najniższe. W tym mieście nawet inwestorzy sieciowi płacą najniższe ceny jednostkowe. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 3. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 43 przy ulicy Moniuszki 118/120 w Pabianicach do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z ostatnich 20 miesięcy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 4. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały aktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały pozyskane z aktów notarialnych. 5. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 43 położonego przy ulicy Moniuszki 118/120 w Pabianicach wynosi: zł słownie: dziewięćdziesiąt tysięcy sto złotych 6. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 7. Świadczy o tym również różnica pomiędzy cenami skorygowanymi, a ceną średnią, która zawiera się w przedziale od -0,55% do 0,77%. Przed korektą rozpiętość tego przedziału była od -3,66% do 4,56%. 8. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 1 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 1022/13 14

15 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 14 sierpnia 2014 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 06 sierpnia 2014 r., w tym także dniu rzeczoznawca dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 8. Z uwagi, iż lokal nie został udostępniony biegłemu do oględzin stan techniczny i standard wykończenia lokalu przyjęty jako średni może różnić się od stanu faktycznego. W przypadku gdyby lokal posiadał standard na poziomie dobrym wartość lokalu zwiększyła by się o ok tys. zł z kolei gdyby standard był na poziomie niskim wartość lokalu zmalała by o ok tys. zł. 9. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 10. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 w związku z art. 156 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 11. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 12. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 13. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 15. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 16. Operat zawiera 15 (piętnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 1022/13 15