PRAWA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 2 POŁOŻONEGO PRZY UL

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA PRAWA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 2 POŁOŻONEGO PRZY UL. SMUGOWEJ 26E, W OBRĘBIE P-19 ORAZ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 16240/89470 W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁEK GRUNTU O NUMERACH EWID. 345/21, 346/15 I TAKIEGO SAMEGO UDZIAŁU W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /7 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Syg. akt. KM 1214/13 Data opracowania: 13 grudnia 2013 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRAWA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 2 POŁOŻONEGO PRZY UL. SMUGOWEJ 26E, W OBRĘBIE P-19 ORAZ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 16240/89470 W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁEK GRUNTU O NUMERACH EWID. 345/21, 346/15 I TAKIEGO SAMEGO UDZIAŁU W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /7 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności lokalu mieszkalnego nr 2 stanowiącego odrębną własność w sensie art. 2, ustawy o własności lokali (tekst jedn.dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem 16240/89470 w prawie własności działek gruntu nr 345/21, 346/15 w obrębie P-19 w Pabianicach oraz z udziałem 16240/89470części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Smugowej 26E w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal jest budynkiem 2-kondygnacyjnym z poddaszem użytkowym położonym na działkach gruntu nr 345/21, 346/15 w obrębie P-19 stanowiącej prawo współwłasności. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/ /7. Jest to lokal o łącznej powierzchni 127,50 m 2. Zgodnie z zapisami w KW, usytuowany na 2 kondygnacji z poddaszem użytkowym, składa się on z: 2 pokoi, kuchni, łazienki z ubikacją, przedpokoju na pierwszym poziomie lokalu oraz z poddasza użytkowego obejmującego 3 pokoje, łazienkę z ubikacją oraz przedpokój. Do lokalu przysługują: komórka i garaż o łącznej powierzchni 34,90 m 2, położone na parterze budynku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z 16240/89470 części stanowiącej udział w prawie własności działek gruntu nr 345/21 i 346/15 w obrębie P-19 oraz udziałem 16240/89470 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość przedmiotowej nieruchomości lokalu mieszkalnego nr 2 - wraz z udziałem w wysokości 16240/89470 w prawie własności działek gruntu nr ewid. 345/21 i 346/15 oraz takim samym udziałem w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych setek złotych wynosi: 5. W R = zł słownie: czterysta siedemdziesiąt tysięcy pięćset złotych 6. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: 29 października - 13 grudnia 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 grudnia 2013 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 11 września 2013 r. 1 Data wykonania zdjęć: 11 września i 21 listopada 2013 r. Data oględzin: 11 września i 21 listopada 2013 r. 7. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy upr. numer nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi. 1 W dniu 11 września 2013 r. właściciele udostępnili lokal do przeprowadzenia czynności oględzin od wewnątrz. Oględziny budynku z przedmiotową nieruchomością odbyły się również w dniu 21 listopada 2013 r. KM 1214/13 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...18 Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości; 2. Orientacyjny szkic przedmiotowego lokalu; 3. Kopia wypisu z rejestru gruntów udostępniony przez Starostwo Powiatowe w Pabianicach z dnia 05 listopada 2013 roku; 4. Kopia pisma informującego właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin wycenianej nieruchomości. KM 1214/13 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: lokal mieszkalny nr 2 stanowiący odrębną własność; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Smugowa 26E, w obrębie P-19, działki nr 345/21 i 346/15; c. powierzchnia gruntu: 0,1472 ha; d. powierzchnia lokalu: 127,50 m 2 ; e. do lokalu przysługują: komórka i garaż o łącznej powierzchni użytkowej 34,90 m 2 ; f. usytuowanie okien lokalu: północ, zachód, południe; g. księga wieczysta lokalu: LD1P/ /7; h. księga wieczysta gruntu: LD1P/ /9. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo do lokalu nr 2 stanowiącego odrębną własność oraz udział w prawie własności działek gruntu nr 345/21 i 346/15, oraz udział w części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości odrębnej własności lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym KM 1214/13 prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 21 października 2013 roku (otrzymane 29 października 2013 roku) Pana Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz. U Nr 102 poz. 651 z późn. zm.) - UoGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) - UoWL; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz z późn. zm.) - UoKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93 z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) - RCK; 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 21 listopada 2013 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Wypis z rejestru gruntów z dnia 05 listopada 2013 roku; 5. Badanie KW LD1P/ /7 z dnia 21 listopada 2013 roku; 6. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 11 września i 21 listopada 2013 r.; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 1214/13 4

5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 29 października - 13 grudnia 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 grudnia 2013 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 11 września 2013 r. 2 Data wykonania zdjęć: 11 września i 21 listopada 2013 r. Data oględzin: 11 września i 21 listopada 2013 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /7 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: Pabianice, Smugowa 26E, lokal nr 2. Oznaczenie: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w Pabianicach, w budynku przy ulicy Smugowej 26E, na 2 kondygnacji. Lokal oznaczony jest numerem 2 jest lokalem mieszkalnym, i składa się z 3 pokoi 3, kuchni, łazienki, ubikacji, przedpokoju, poddasza użytkowego oraz miejsca postojowego o pow. 34,90 m 2. Obszar 4 : 127,50 m 2. Odrębność: tak. Podstawą oznaczenia lokalu jest również umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa przeniesienia prawa własności z dnia roku, rep. A nr 4074/2005 sporządzona przez not. A. Sztombkę w Kancelarii Notarialnej w Łodzi (karta 2-4). w łamie 4 opis i mapa istnieje wpis o treści: karta 5-6 w KW działki nr 345/21, 346/15 karta 2-4 lokal mieszkalny nr 2 położony na 1 piętrze składający się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, ubikacji, przedpokoju i poddasza użytkowego oraz miejsca postojowego w garażu. Lokal położony jest na działkach nr 345/21 i 346/15. Dział I-SP: Spis praw Udział związany z własnością lokalu: 16240/ Dział II: Właściciel Prawo własności przedmiotowego lokalu, stanowiącego odrębną własność przysługuje Barbarze i Andrzejowi Sławomirowi małż. Szmytka na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu umowy przeniesienia prawa własności AN nr rep. A 4074/2005 z dnia 21 października 2005 roku. Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej tą KW na wniosek Banku BPH S.A. w Gdańsku w sprawie KM 2017/11 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Wspólnota Mieszkaniowa "Sokół" w Pabianicach w sprawie KM 2973/12 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika 2 W dniu 11 września 2013 r. właściciele udostępnili lokal do przeprowadzenia czynności oględzin od wewnątrz. Oględziny budynku z przedmiotową nieruchomością odbyły się również w dniu 21 listopada 2013 r. 3 Istnieją rozbieżności pomiędzy treścią księgi wieczystej przedmiotowego lokalu a stanem faktycznym ustalonym na podstawie oględzin lokalu nr 2. Zgodnie z księgą w lokalu (na pierwszym poziomie) znajdują się 3 pokoje, podczas gdy w rzeczywistości 2 z nich zostały połączone w jeden pokój, zatem na pierwszym poziomie lokalu znajdują się faktycznie 2, a nie 3 pokoje. 4 Obszar podany w niniejszej księdze wieczystej dotyczy jedynie powierzchni mieszkalnej. Powierzchnia garażu z komórką wynosi dodatkowo 34,90 m 2. KM 1214/13 5

6 Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - BRE Bank S.A. Oddział w Łodzi w sprawie KM 2372/12 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - BRE Bank S.A. Oddział w Łodzi w sprawie KM 1214/13 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Wspólnota Mieszkaniowa "Sokół" w Pabianicach w sprawie KM 1674/13 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Wspólnota Mieszkaniowa "Sokół" w Pabianicach w sprawie KM 1675/13 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika Dział IV: Hipoteka Hipoteka umowna zwykła w kwocie ,00 (słownie: dwieście osiemdziesiąt pięć tysięcy i 0/100) złotych z tytułu zabezpieczenia spłaty należności głównej kredytu udzielonego umową z dnia 27 stycznia 2010 roku nr 6152/0/3/2010 (termin spłaty: 26 stycznia 2015 r.) na rzecz Getin Noble Bank S.A. z siedzibą w Warszawie. Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie ,00 (słownie: sto czterdzieści dwa tysiące pięćset i 0/100) złotych z tytułu zabezpieczenia spłaty odsetek oraz innych kosztów kredytu udzielonego umową z dnia 27 stycznia 2010 roku nr 6152/0/3/2010 (termin spłaty: 26 stycznia 2025 r.), odsetki zmienne na rzecz Getin Noble Bank S.A. z siedzibą w Warszawie. Hipoteka przymusowa w kwocie ,60 (słownie: siedemnaście tysięcy siedemset pięćdziesiąt siedem i 60/100) złotych z tytułu składki na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych, Fundusz Ubezpieczeń Zdrowotnych oraz Fundusz Pracy za wraz z kosztami upomnień, kosztami egzekucyjnymi oraz odsetkami na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych II Oddział w Łodzi, Inspektorat w Pabianicach. b) Według ewidencji gruntów: Obręb: P-19 Działka nr: 345/21, o powierzchni łącznej 0,0680 ha Działka nr: 346/15, o powierzchni łącznej 0,0792 ha Księga wieczysta: LD1P/ /9 Właściciel: w 20740/89470 części Barbara i Andrzej Sławomir małż. Szmytka Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, jako podstawowe przeznaczenie terenu, a także: usługi wbudowane w bryły budynków mieszkalnych o uciążliwości nie przekraczającej granic lokalu oraz usługi o uciążliwości nieprzekraczającej granic budynku związane z podstawowymi potrzebami funkcji mieszkaniowej, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu; garaże, parkingi, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu; zieleń i urządzenia rekreacji, sportu i wypoczynku jako dopuszczalne przeznaczenie terenu; urządzenia obsługi technicznej, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu; wyklucza się: prowadzenie działalności gospodarczej (produkcyjnej, przetwórczej, składowej, hurtowego handlu) zarówno w budynkach, jak i poza nimi, przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko (z wyłączeniem sieci infrastruktury technicznej). 5 UWAGA: Udział Barbary i Andrzeja Sławomira małż. Szmytka w działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 345/21 i 346/15 jest związany z prawem własności lokalu nr 1 ORAZ lokalu nr 2 położonych przy ulicy Smugowej 26E w Pabianicach, w obrębie P-19 - w tym udział w wysokości 4500/89470 związany jest z lokalem nr 1, a udział w wysokości 16240/89470 związany jest z w/w lokalem nr 2. Suma tych udziałów wynosi 20740/ KM 1214/13 6

7 Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od centrum Łodzi. Droga ekspresowa S-8 przebiega w pobliżu Pabianic, a droga krajowa nr 71 prowadzi do węzła autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie kolejowa, tramwajowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodnio-południowej części Pabianic. Usytuowana w budynku posadowionym w budynku wielorodzinnym z parterami użytkowymi przy ulicy Smugowej. W kierunku północnym przy ulicy gen. Waltera Janke zlokalizowane są przystanki linii autobusowych nr 1, 2, 5, 7, 260, 261, 262, co zapewnia dobre połączenia z centrum miasta oraz miejscowościami sąsiednimi. W odległości kilkuset metrów znajduje się market Biedronka u zbiegu ulic gen. Waltera Janke i Smugowej. W bliskiej okolicy obszerne tereny zielone. W niewielkiej odległości jest też kościół oraz supermarket Carrefour oraz Biedronka. W najbliższym otoczeniu znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna po zachodniej stronie ul. Smugowej dominuje zabudowa wielorodzinna wielkopłytowa, po stronie wschodniej ulicy nowa zabudowa wielorodzinna. Budynek z przedmiotowym lokalem został oddany do użytku w 1998 roku. Instalacje w budynku: elektryczna, odgromowa, domofonowa, wodno-kanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna woda i ciepła, TV Azart. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe wzdłuż ulicy Smugowej. W budynku także garaże w parterze budynku. Dookoła - teren zieleni. Mapa 2: Otoczenie oraz orientacyjne położenie budynku z przedmiotową nieruchomością. KM 1214/13 7

8 Budynek wielorodzinny, w którym znajduje się lokal jest budynkiem 2/3 kondygnacyjnym. Na parterze znajduje się lokal użytkowy, a także przysługujące lokalowi nr 2 garaż i komórka. Teren dookoła budynku zagospodarowany: po stronie północnej teren utwardzony kostką brukową tutaj wejścia do budynku, od strony południowej ogródek. Zachodnia część działki 345/21 częściowo utwardzona kostką, częściowo czynna biologicznie. Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) w 1998 roku. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku dobry. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja 2 Usytuowanie okien: północ, południe, zachód. Pomieszczenie przynależne garaż usytuowane na zapleczu budynku (strona zachodnia). Wjazd przez zamykaną bramę, przez działkę 345/21. Struktura lokalu: Pomieszczenia zgodnie z księgą wieczystą: 3 pokoje, kuchnia, łazienka, ubikacja, przedpokój, poddasze użytkowe, miejsce postojowe w garażu, komórka. Na podstawie oględzin nieruchomości: Pierwszy poziom obejmuje 2 pokoje, kuchnię, łazienkę z ubikacją, przedpokój. Drugi poziom obejmuje 3 pokoje jeden pokój z garderobą, łazienkę z ubikacją oraz przedpokój. Pomiędzy poziomami zlokalizowana jest klatka schodowa. Powierzchnia użytkowa: wg danych z księgi wieczystej łączna powierzchnia użytkowa części mieszkalnej wynosi 127,50 m 2, powierzchnia garażu wynosi 34,90 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu Lokal został udostępniony biegłemu przez właścicieli w dniu 11 września 2013 r. W czasie drugiej wizji lokalnej właściciele oświadczyli, że stan lokalu nie uległ zmianom. Poziom 1 lokalu: W jednym pokoju (pełniącym funkcję także jadalni) podłoga pokryta terakotą, ściany malowane farbą. W kolejnym pokoju podłoga kryta panelami, ściany malowane farbą oraz drewniana boazerią, kominek w p.pokoju kryty płytkami kamiennymi. W przedpokoju na ścianach drewniana boazeria, na podłodze terakota. W kuchni oraz w łazience i ubikacji na podłodze terakota, na ścianach boazeria. Poziom 2 lokalu: W pokojach ściany malowane farbą, na podłogach panele. W jednym pokoju na ścianie ślad po grzejniku. W przedpokoju na podłogach terakota, na ścianach panel PCV. W łazience i ubikacji podłoga kryta terakotą, ściany zaś glazurą. Standard wykończenia i stan techniczny lokalu - dobry. Stolarka okienna PCV. W oknach na 1 piętrze zamontowane rolety zewnętrzne. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjo-wania warunków umowy. KM 1214/13 8

9 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 (NI 1) Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nierucho-mościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. KM 1214/13 9

10 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną nieruchomości lokalowe (rynek wtórny) stanowiące odrębną własność lokali, usytuowane w Pabianicach w budynkach wybudowanych od 2000 roku. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - lokalizacja - otoczenie, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - struktura, - stan techniczny budynku, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - powierzchnia użytkowa mieszkania (PUM), - pomieszczenie przynależne. Analiza porównawcza Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Tabela 1: Cechy różnicujące i ich stany Cechy Stan danej cechy Opis bardzo dobra Budynek położony we wschodnio-południowej części Pabianic, na obrzeżach miasta, blisko terenów zieleni. Lokalizacja dobra Budynek położony w zachodnio-północnej części Pabianic, w stosunkowo bliskiej odległości od ulicy Zamkowej. Budynek położony w spokojnym otoczeniu, pośród bardzo dobre budynków wielorodzinnych głównie w nowej zabudowie, blisko obszernych terenów w zieleni. Lokal połozony w otoczeniu budynków Otoczenie dobre wielorodzinnych, dobrze skomunikowanych z centrum miasta i okolic oraz dobrym dostępem do zaplecza handlowo-usługowego. Mogą występować uciążliwości np. w postaci położenia blisko ulic. średnie W najbliższym otoczeniu dominuje stara zabudowa budynkami niskimi jedno- i wielorodzinnymi, brak terenów zielonych. Lokal wykończony wysokiej jakości materiałami, brak bardzo dobry śladów użytkowania. Nie ma potrzeby wykonania prac remontowo-modernizacyjnych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Struktura lokalu Rok budowy budynku dobry średni bardzo dobra dobra bardzo dobry dobry średni W lokalu widoczne ślady użytkowania. Mieszkanie wykończone materiałami dobrej jakości, przeznaczone do modernizacji. Lokal w przyzwoitym standardzie, dawno nieremontowany, nieodświeżany. Lokal dwupoziomowy. Lokal jednopoziomowy. Budynek wzniesiony w ciągu ostatnich 3 lat. Budynek wzniesiony od 2006 roku, nie wliczając okresu ostatnich 3 lat. Budynek wzniesiony w 2005 roku lub wcześniej. KM 1214/13 10

11 Piętro PUM (cecha ciągła) Miejsce postojowe bardzo dobre Piętra 1 i 2. dobre Piętro 3. średnie Parter. górna granica przedziału Lokal o powierzchni 64,14 m 2. dolna granica przedziału Lokal o powierzchni 109,55 m 2. bardzo dobre Miejsce postojowe przypisane do lokalu w garażu w budynku. dobre Miejsce postojowe przypisane do lokalu usytuowane wewnątrz budynku w hali garażowej. średnie Brak przypisanego do lokalu miejsca postojowego, dostępne parkingi ogólnodostępne przy budynku. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk. Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunikacyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynym poważnym problemem, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Mapa 3: Lokalizacja miasta Pabianic na tle mapy Polski Ceny na rynku wtórnym nieruchomości w Pabianicach od dłuższego czasu stabilizują się, a w ostatnich miesiącach zauważalne są nawet delikatne wzrosty w odniesieniu do lokali mieszkalnych. Największym zainteresowaniem na rynku lokalnym cieszą się lokale wybudowane w czasach PRL. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym KM 1214/13 11

12 Segment rynku: atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe (46,6%) lub trzypokojowe (33,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału m 2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwu-trzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni zbliżonych i przekraczających próg 50 m 2. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Konstantynowa Łódzkiego, Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. W okresie od końca lat 90-tych w Pabianicach zrealizowano kilka inwestycji budynków wielorodzinnych, które na tle całego rynku lokalnego stanowią wciąż tylko procent budynków starszych. Zainteresowanie mieszkaniami w nowym budownictwie na początku plasowało się na względnie wysokim poziomie. Z czasem jednak, wraz ze wzrastającą szczególnie w ostatnich latach kryzysu ilością inwestycji nieskończonych, a tym samym wzrostem ryzyka, zaufanie potencjalnych nabywców zostało skierowane na rynek wtórny podobnych, lecz deficytowych mieszkań w nowych budynkach. Dlatego też nieruchomości te osiągają - jak na warunki lokalne - dość wysokie ceny. Lokal będący przedmiotem wyceny jest bardzo specyficznym lokalem jak na realia miasta Pabianic. Właściwie w obrocie nieruchomości na rynku wtórnym nie spotyka się mieszkań dwupoziomowych, położonych w niskich budynkach z końca lat 90-tych, o powierzchni przekraczającej 100 m 2. Atutami szacowanego prawa są bardzo dobre na tle miasta lokalizacja i otoczenie, dobry standard wykończenia, przynależna powierzchnia w postaci miejsca postojowego w garażu oraz komórki. Cechy te pozytywnie wpłynęły na ocenę lokalu nr 2, a tym samym na stosunkowo wysoką wartość nieruchomości. Ponadto należy zaznaczyć, że atrakcyjności dodaje również struktura lokalu, ponieważ mieszkania dwupoziomowe często są pożądane przez klientów nakierowanych na powierzchnie od 80 m 2. Sprawiają one wrażenie mieszkania w segmencie, a nie w budynku wielorodzinnym. Na podstawie badania transakcji na rynku lokalnym stwierdzono, że nieruchomości podobne do wycenianej były przedmiotem transakcji na rynku. Przeprowadzono analizę cen transakcji zawartych w obrocie lokalami o podobnym charakterze i przeznaczeniu. Przyjęte do porównań z przedmiotem wyceny lokale mieszkalne stanowiły prawa odrębnej własności i były położone w budynkach wielorodzinnych, wzniesionych w ciągu ostatnich 15 lat. Podstawowym kryterium doboru nieruchomości podobnych do wycenianej było nakierowanie na lokale w nowym budownictwie. Rynek nieruchomości w Pabianicach jest obfity w transakcje lokalami w budynkach z czasów PRL-u, natomiast te są nieporównywalne z przedmiotowym lokalem. W ostatnich latach powstało kilka nowych inwestycji o charakterze wielorodzinnym, jednak rzadko stanowią one przedmiot transakcji na rynku wtórnym. Niewiele jest również transakcji lokalami w budynkach z końca lat 90- tych czyli takich jak budynek z szacowaną nieruchomością. Trudności w doborze porównywalnych transakcji stanowiły także cechy lokalu nr 2 związane ze KM 1214/13 12

13 Wybrany obszar geograficzny: strukturą (dwupoziomowy) oraz jego nieprzeciętną jak na rynek Pabianicki nawet w najnowszych budynkach wielorodzinnych - powierzchnią użytkową (127,50 m 2 ). Wszystkie te cechy zostały jednak odpowiednio uwzględnione w dalszej analizie, a badany segment rynku należało poszerzyć o transakcje mieszkaniami w budynkach wzniesionych przez okres ostatnich 15 lat z całego obszaru miasta. Ponadto, należy zaznaczyć, że różnica między budynkami oddanymi do eksploatacji w okresie ostatnich 8 lat a budynkami wcześniejszymi jest większa niż pomiędzy budynkami z ostatnich 3 lat oraz tych wzniesionych do 8 lat wstecz. Dlatego też cecha różnicująca związana z powierzchnią użytkową przyjmuje nierównomierne wartości. Analizowano transakcje dotyczące lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną własność ulokowanych na terenie miasta Pabianic. Mapa 3: Miasto Pabianice z zaznaczeniem orientacyjnego położenia wycenianej nieruchomości. Okres badania cen: Stopa bezrobocia Zjawiska demograficzne Ostatnie 22 miesiące. Według danych z końca października 2012 roku miasto Pabianice liczyło mieszkańców, to jest o około mniej niż w marcu 2010 roku. Oznacza to ujemną migrację i świadczy o kurczeniu się miasta i związanego z nim rynku. Według danych GUS-u Pabianice były na 2 miejscu w Polsce pod względem najbiedniejszych miast. Dochody budżetu na mieszkańca wynosiły 2062,52 zł, a przeciętne miesięczne wynagrodzenie wynosiło ok zł. Stopa bezrobocia w powiecie pabianickim zanotowana we wrześniu 2012 roku (dane z Powiatowego Urzędu Pracy -PUP) wyniosła 16,7 procenta. To o 3,5 procenta więcej niż w województwie łódzkim i 4,3 więcej niż w Polsce. W porównaniu z rokiem 2011, liczba bezrobotnych rejestrujących się w PUP nie maleje. Dane PUP dotyczące okresu styczeń październik 2012 wskazują na niewielki spadek bezrobocia w skali roku. W styczniu 2011 roku było zarejestrowanych bezrobotnych, w październiku To i tak o 200 osób więcej niż w październiku W ciągu dziesięciu miesięcy 2012 roku prawie dwukrotnie wzrosła w porównaniu z planem liczba staży realizowanych za KM 1214/13 13

14 pośrednictwem urzędu, mających na celu aktywizację zawodową bezrobotnych. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Ze względu na specyfikę lokalu oraz brak wystarczającej liczby transakcji do porównań przyjęto lokale znajdujące się w budynkach wzniesionych po 200 roku o powierzchni użytkowej od 64 do 110 m 2. Budynki usytuowane są na terenie miasta Pabianice. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na terenie Pabianic: Tabela 2: Zaobserwowano transakcje rynkowe w obrębie W-35 oraz lokalizacjach porównywalnych. Data transakcji Ulica Pu lokalu Cena 1 m 2 pu Cena [m 2 Piętro Cena [zł] ] [zł/m 2 ] skoryg. [zł/m 2 ] Stycznia 79, , , , Reymonta 88, , , , Powstańców Warszawy 71, , , , Grota Roweckiego 109, , , , Sienna 64, , , , Sienna 65, , , ,33 C min - C max - Opis lokali wziętych do porównania: 1. Transakcja nr 3 w tabeli 2 Lokal jednopoziomowy o powierzchni użytkowej 71,99 m2, usytuowany na 1 piętrze. Budynek wzniesiony ok r., w którym usytuowany jest lokal znajduje się w północno-zachodniej części Pabianic, przy ulicy Powstańców Warszawy, która jest ulicą o małym natężeniu ruchu drogowego. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu - bardzo dobry. W najbliższym otoczeniu zabudowa zróżnicowana nowa i stara zabudowa wielorodzinna i jednorodzinna. Otoczenie sprzyjające. Dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, oświaty, komunikacji miejskiej. Miejsce postojowe w garażu położonym w budynku. 2. Transakcja nr 4 w tabeli 2 Lokal dwupoziomowy o powierzchni użytkowej 109,55 m2, usytuowany na 3 piętrze. Budynek wzniesiony przed 2005 rokiem, w którym usytuowany jest lokal znajduje się w południowo-wschodniej części Pabianic, przy ulicy Grota Roweckiego, która jest ulicą o średnim natężeniu ruchu drogowego. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu bardzo dobry. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej. 3. Transakcja nr 5 w tabeli 2 Lokal jednopoziomowy o powierzchni użytkowej 64,14 m2, usytuowany na parterze. Wzniesiony po 2010 roku budynek, w którym usytuowany jest lokal znajduje się w południowo-wschodniej części Pabianic, przy ulicy Siennej, na obrzeżach miasta. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu - bardzo dobry. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, obszerne tereny zieleni. 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie raportów z rynku wtórnego praw do lokali mieszkalnych w nowym budownictwie w Pabianicach, które zostały zanotowane od 2012 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie trend zmian cen rynkowych odnotował znaczny spadek na poziomie ok -6,09%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. KM 1214/13 14

15 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W okresie badania cen na rynku zanotowano następujące dane istotne dla wybranej metody: Cena minimalna C min = 3051,18 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 4140,33 zł/m 2 ΔC = C max - C min = 1089,15 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych: Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy rynkowe Udział cechy Zakres kwotowy Poprawki Liczba przedziałów Skok poprawki Lokalizacja 10% 108, ,91 Otoczenie 15% 163, ,69 Stan techniczny i standard 30% 326, ,37 wykończenia lokalu Struktura lokalu 5% 54, ,46 Rok budowy budynku 10% 108, ,69 27,23 Piętro 5% 54, ,23 PUM (cecha ciągła) Pomieszczenie przynależne 20% 217, ,83 5% 54, ,23 Razem 100% 1089,15 Tabela 4. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. Cechy Wyceniana Powstańców Warszawy Grota Roweckiego Sienna Lokalizacja bardzo dobra dobra bardzo dobra bardzo dobra Otoczenie bardzo dobre dobre dobre bardzo dobre Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry bardzo dobry bardzo dobry bardzo dobry Struktura lokalu bardzo dobra dobra bardzo dobra dobra KM 1214/13 15

16 Rok budowy budynku średni dobry średni bardzo dobry Piętro bardzo dobre bardzo dobre dobre średnie PUM (cecha ciągła) 127,50 71,99 109,55 64,14 Pomieszczenie przynależne bardzo dobre bardzo dobre średnie dobre Tabela 5. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Cechy rynkowe Udział cechy Poprawki Zakres kwotowy Liczba przedziałów Skok poprawki Powstańców Warszawy Grota Roweckiego Sienna Lokalizacja 10% 108, ,91 108,91 0,00 0,00 Otoczenie 15% 163, ,69 81,69 81,69 0,00 Stan techniczny i standard 30% 326, ,37-163,37-163,37-163,37 wykończenia lokalu Struktura lokalu 5% 54, ,46 54,46 0,00 54,46 Rok budowy budynku 10% 108, ,69 27,23-81,69 0,00-108,91 Piętro 5% 54, ,23 0,00 27,23 54,46 PUM (cecha ciągła) (*) 20% 217, ,83-266,28-86,11-303,94 Pomieszczenie przynależne 5% 54, ,23 0,00 54,46 27,23 Razem 100% -266,28-86,11-440,08 Cena 3828, , ,01 Cena średnia za 1m 2 p.u. (zł/m 2 ) 3562, , ,94 Cena 1 m 2 z uwzgl. poprawkami (zł/m 2 ) 3 690,53 Powierzchnia wycenianego lokalu (m 2 ) 127,50 Wartość wycenianego prawa do lokalu (zł) ,57 (*) UWAGA: Ze względu na dużą powierzchnię przedmiotowej nieruchomości, która wykracza poza przedział przyjętych do porównań transakcji zastosowano zasadę ekstrapolacji, co jest zgodne z zapisami PKZW Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: pkt W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej, tak jak w przypadku przedmiotowej nieruchomości. Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 3) Natomiast wartość rynkowa nieruchomości lokalowej (W RN ) dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: KM 1214/13 16

17 W RN = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2, W 1m 2 rynkowa wartość 1 m 2 przedmiotowego lokalu: W RN = 127,50 m 2 x 3.690,53 zł/m 2 = ,57 6 zł Wartość prawa własności lokalu mieszkalnego nr 2 stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Smugowej 26E wraz z udziałem w wysokości 16240/89470 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz z udziałem 16240/89470 części w prawie własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 345/21 i 346/15 w obrębie P-19, dla celów postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień 10 grudnia 2013 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: czterysta siedemdziesiąt tysięcy pięćset złotych 9. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C. Zgodnie z art W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiotem wyceny stanowiło prawo własności lokalu mieszkalnego nr 2 stanowiącego odrębną własność (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem 16240/89470 w prawie własności działek gruntu nr 345/21 i 346/15 w obrębie P-19 w Pabianicach, oraz z udziałem 16240/89470 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Smugowej 26E w Pabianicach. Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa własności lokalu nr 2 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w wysokości 16240/ w prawie własności działek gruntu nr 345/21 i 346/15, w obrębie P-19, położonego w Pabianicach przy ulicy Smugowej 26E, która w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: W RN = zł (słownie: czterysta siedemdziesiąt tysięcy pięćset złotych) Jednakże stosując się do art udział w wysokości 16240/89470 w działce gruntu o łącznej powierzchni 0,1472 ha, a zatem 267,19 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby W UG = ,22 zł, co stanowi ok. 4,75 % oszacowanej wartości. 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 6 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 1214/13 17

18 1. Na wstępie należy zaznaczyć, że rynek tego typu lokali jest rynkiem bardzo płytkim. Oznacza to, że trudno jest znaleźć na nim znaczną liczbę transakcji lokalami porównywalnymi do przedmiotu wyceny. Nawet znalezienie przynajmniej trzech lokali porównywalnych nie gwarantuje zależnie wszystkich cech różnicujących i relacji pomiędzy nimi, które maja wpływ na szacowana wartość. 2. Ponadto, lokal będący przedmiotem wyceny jest lokalem bardzo specyficznym, jak na realia miasta Pabianic. Właściwie na rynku wtórnym w Pabianicach (i nie tylko) bardzo rzadko spotyka się transakcje mieszkaniami dwupoziomowymi, położonymi w niskich budynkach i to o powierzchni znacznie przekraczającej 100 m 2. Takie lokale dają wrażenie, iż mieszka się w segmencie, a nie budynku wielorodzinnym. Wrażenie to jest tym bardziej silne, jeśli właściciele lokalu dysponuje ogródkiem na parterze budynki. 3. Atutami szacowanego prawa jest struktura tegoż lokalu, jego bardzo dobre na tle miasta lokalizacja 7 i otoczenie, dobry standard wykończenia (nie uwzględniamy wyposażenia i umeblowania), bardzo dobrą powierzchnię przynależną w postaci miejsca postojowego w garażu oraz komórki. Cechy te pozytywnie wpłynęły na ocenę lokalu nr 2, a tym samym na stosunkowo wysoką -jak na Pabianice - wartość nieruchomości. 4. Sporządzając ten operat biegły badał rynek pierwotny podobnych lokali. Aktualne ceny 1 m 2 porównywalnych lokali (nawet w gorszym otoczeniu 8 ) są tylko paręset złotych wyższe od oszacowanej wartości 1 m W związku z powyższym, w świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 6. Przy ustalaniu wartości wycenianych praw do lokalu nr 2 przy ulicy Smugowej 26E do porównań przyjęto podobne nieruchomości będące przedmiotem obrotu, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 7. Do porównań przyjęto transakcje prawami do nieruchomości lokalowych (stanowiących odrębną własność), położone w budynkach nie starszych niż 15 lat Określono wartość prawa własności lokalu mieszkalnego nr 2 wraz z częściami przynależnymi i udziałem 16240/89470 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz takim samym udziałem w prawie własności działek gruntu nr 345/21 i 346/15 w obrębie P-19 położonego w Pabianicach przy ul. Smugowej 26E, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych - wynosi: zł słownie: czterysta siedemdziesiąt tysięcy pięćset złotych 9. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 10. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności Komorników. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. W razie dostrzeżonych istotnych rozbieżności, które nie zostały przekazane biegłemu w czasie wizji lokalnej, prosi się o kontakt z wyceniającym. 7 Tylko dla celów mieszkaniowych 8 Np. ul. Smugowa 9 Z punktu widzenia okresu trwałości budynku, są to budynki nowe. KM 1214/13 18

19 3. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 4. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 10 grudnia 2013 roku. 5. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 6. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 11 września i 21 listopada 2013 roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 7. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jej sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156, ust 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 12. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 15. Operat zawiera 19 (słownie: dziewiętnaście) ponumerowanych stron oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 1214/13 19

20 ZAŁĄCZNIK NR 1 Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny. Zdjęcia 1-4: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. Zdjęcia 5-9: Widok budynku od zewnątrz. KM 1214/13 20