OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 41, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY BUGAJ 82, (I PIĘTRO) LD1P/ /6 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KM 896/11 Data opracowania: 28 marca 2013 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 41, zlokalizowanego w Pabianicach przy ul. Bugaj 82, LD1P/ /6 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 41 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c) z księgą wieczystą o nr LD1P/ /6, położonego w budynku przy ul. Bugaj 82 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy, usytuowany na piątej kondygnacji (I piętro) i składa się z: - 2 pokoi - kuchni - łazienki - toalety - przedpokoju o łącznej powierzchni 39,00 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest w media: zimną wodę, ciepłą wodę, ogrzewanie centralne, elektryczną, instalacje gazową, kanalizacyjną instalacje domofonową, TV Azart. Budynek ocieplony, elewacja odnowiona. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Dorocie i Markowi małż. Choła. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Zamkowa Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W R = zł słownie: dziewięćdziesiąt osiem tysięcy dwieście złotych 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Operat sporządzono w dniu: 19 lutego 2013 r. 28 marca 2013 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 12 marca 2013 r. Stan przedmiotu wyceny określono na dzień: 12 marca 2013 r. Wartość nieruchomości określono na dzień: 25 marca 2013 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 896/11 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Opis lokali uwzględnionych w porównaniach: OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 41 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 2. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach, ul. Bugaj 82; 3. Pismo z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie należnego, a nie wniesionego wkładu budowlanego z tytułu docieplenia budynku z przedmiotowym lokalem. KM 896/11 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nr 41 (zgodnie z art. 244 Kodeksu Cywilnego), b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Bugaj 82, c. powierzchnia lokalu: 39,00 m 2, d. usytuowanie lokalu: pierwsze piętro (II kondygnacja), e. ekspozycja okien: północ, południe Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach ul. Zamkowej 3, Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 14 lutego 2013 roku (otrzymana 19 lutego 2013 roku) Pana Mariusza Kuźniaka, Komornika działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego swoją kancelarię w Pabianicach ul. Zamkowa 3, Pabianice. KM 896/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U Nr 651 poz. 102, z późn.zm.); 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku, z późn.zm.)-uogn; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz. 1361, z późn.zm.) -UoKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn.zm.)- RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93, z późn.zm.); 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296, z późn.zm.); 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52, z późn.zm.) -RCK. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych; 2. Oględziny przeprowadzone w dniu 12 marca 2013 roku; 3. Badanie księgi wieczystej nr LD1P/ /6 z dnia 12 marca 2013 roku; 4. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 5. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 6. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; 8. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 41 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. KM 896/11 4

5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Operat sporządzono w dniu: 19 lutego 2013 r. 28 marca 2013 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 12 marca 2013 r. Stan przedmiotu wyceny określono na dzień: 12 marca 2013 r. Wartość nieruchomości określono na dzień: 25 marca 2013 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /6 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie Pabianice ul. Bugaj 82, m.41 Oznaczenie: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 41 usytuowanego w budynku na ulicy Bugaj 82, o łącznej powierzchni 39,00 m 2. Lokal usytuowany jest na drugiej kondygnacji, składa się z trzech izb. Dział I: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. Dział II: Własność Spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu przysługuje na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Markowi oraz Dorocie małż. Choła, którzy nabyli to prawo na podstawie umowy sprzedaży nr rep. 2928/10 z dnia r. Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka o wszczęciu egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu objętego tą KW na wniosek Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Pabianicach w sprawie KM 896/11 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniaka. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w wysokości 5325,00 zł (pięć tysięcy trzysta dwadzieścia pięć złotych) z tytułu spłaty reszty ceny sprzedaży nieruchomości Aktem notarialnym umowy sprzedaży z dnia roku zawartej przed notariuszem Piotrem Lelentalem z Kancelarii Notarialnej w Łodzi z numerem rep. A 2928/10 na rzecz KO-INVEST sp. z o.o. w Łodzi. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Mapa 1: Fragment załącznika graficznego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pabianic. KM 896/11 5

6 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społecznogospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. W niedalekiej przyszłości obok przebiegać będzie droga ekspresowa S- 8 oraz znajduje się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodnio-południowej części Pabianic. Nieruchomość usytuowana w budynku posadowionym w głębi osiedla, między ulicami Bugaj i Nawrockiego oraz między ulicami Grota Roweckiego i gen. Waltera Janke, co zapewnia dobre połączenia z centrum miasta oraz miejscowościami sąsiednimi, także Łodzią. W najbliższej okolicy, przy ulicy Nawrockiego oraz ulicy Grota Roweckiego zlokalizowane są przystanki autobusowe wielu linii autobusowych, tj. 1, 2, 5, 7, 260, 261, 262, 263. Dobrze rozwinięty jest sektor handlowo-usługowy. W odległości ok. 300 m w kierunku północnym znajduje się market Biedronka. Ponadto występują także obiekty oświaty. Wszystkie te czynniki pozytywnie wpływają na ocenę lokalizacji przedmiotowej nieruchomości. Zdjęcia 1-5: Otoczenie przedmiotowej nieruchomości. KM 896/11 6

7 W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki 4-piętrowe, wybudowane w okresie Polski Ludowej. W większości bloki są otynkowane, umalowane. W pobliżu liczne sklepy spożywcze, biuro podróży, optyk, punkt prasowy. W okolicy znajdują się także obiekty oświaty. Budynek został oddany do użytku w 1977 roku. Budynek o konstrukcji OWT, odnowiony, pomalowany i ocieplony w 2009 roku (*). Instalacje: elektryczna, odgromowa, domofonowa, wodno-kanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna woda, przepływowy gazowy podgrzewacz wody, TV Azart. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy budynku. Pomiędzy budynkami teren zielony, osiedlowe boiska. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na 4 piętrze w bloku pięciokondygnacyjnym. W budynku po trzy mieszkania na kondygnacji. Lokal obecnie zamieszkiwany przez cztery osoby. Zdjęcia 6-7: Widok budynku z przedmiotowym lokalem z zewnątrz wraz z zaznaczeniem okien lokalu od strony południowej. Zdjęcia 8-10: Drzwi wejściowe do wycenianego lokalu, klatka schodowa i klatka wejściowa budynku. (*) UWAGA: Zgodnie z pismem, które biegły otrzymał dnia 08 marca 2013 roku od Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w związku z termomodernizacją budynku z przedmiotowym lokalem, które miało miejsce w 2009 roku, powstał obowiązek uzupełnienia wkładu budowlanego. Zgodnie z oświadczeniem Spółdzielni: Na dzień r. należny, a nie wniesiony wkład budowlany stanowi kwotę 4092,03 złotych, a jego spłata KM 896/11 7

8 obciąża każdoczesnego posiadacza tego lokalu. Obecny stan związany z nieuzupełnieniem wkładu budowlanego przez właścicieli lokalu nie wpływa na wartość szacowanej nieruchomości, stanowi jedynie dodatkową informację. Pismo ze Spółdzielni stanowi załącznik do operatu. Opis lokalu mieszkalnego: Kondygnacja II (I piętro) Usytuowanie okien: północ, południe Struktura lokalu: W lokalu znajdują się dwa pokoje, kuchnia, toaleta, łazienka, przedpokój. Kuchnia od strony północnej, a balkon od strony południowej. Rzut mieszkania w załączniku. Powierzchnia użytkowa: wg danych z księgi wieczystej powierzchnia lokalu wynosi 39,00 m 2. Wnętrze lokalu: W pokoju nr 1 na ściany pomalowane farbą, na podłodze panele. W pokoju nr 2 ściany wyłożone tapetą, na podłodze panele, pokój z balkonem. W kuchni na podłodze terakota, na ścianach glazura i panele pcv. W łazience i w toalecie terakota i glazura. Podłoga w przedpokoju wyłożona terakotą, na ścianach i na suficie panele pcv. Okna pcv. W lokalu zostały poczynione prace remontowe i modernizacyjne, ale nie wpłynęły one znacząco na stan techniczny lokalu. Zatem aktualny standard wykończenia i stan techniczny lokalu uznaje się przeciętny. Zdjęcia11-16: Pomieszczenia w przedmiotowym lokalu: pokój nr 1, pokój nr 2, przedpokój, kuchnia, łazienka, toaleta. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w KM 896/11 8

9 szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomosci oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art. 154 UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. KM 896/11 9

10 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną nieruchomości lokalowe (rynek wtórny) stanowiące ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcza własność lokalu, o podobnej powierzchni z tego samego osiedla w budynkach pięciokondygnacyjnych. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - otoczenie, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja, - powierzchnia użytkowa lokalu (PUM), - struktura lokalu, - stan techniczny budynku, - rodzaj budynku (budynek wielorodzinny pięciokondygnacyjny). został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostaływ dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca OCENA Opis 1 Otoczenie 2 3 Piętro Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Dobre Średnie Bardzo dobre Dobre Średnie Dobry Budynek położony w głębi osiedla, między innymi budynkami wielorodzinnymi, przed budynkiem miejsca postojowe dla pojazdów. Dostęp do komunikacji miejskiej oraz punktów handlowo-usługowych dobry. Cechy otoczenia jak w przypadku otoczenia określonego jako dobre, z tym, że mogą wystąpić uciążliwości w postaci hałasu spowodowanego np. bliskim położeniem od obiektów- oświaty. Piętro pierwsze i drugie. Piętra pośrednie (trzecie piętro). Parter, piętro ostatnie. W pokojach na ścianach gładzie lub ściany pomalowane farbą, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi, na podłogach parkiety, wykładziny dywanowe lub panele, w kuchni meble w zabudowie, na podłodze panele lub terakota lub wykładzina PCV, ściany tapetowane, malowane lub wyłożone glazurą, w łazience i toalecie glazura, terakota, w przedpokoju szafa w zabudowie, na podłodze terakota, panele lub wykładzina dywanowa, ściany pomalowane farbą, tapetowane lub wyłożone panelami KM 896/11 10

11 Przeciętny ściennymi. Sufity malowane farbą lub mogą być podwieszane w jednym lub kilku pomieszczeniach lub pokryte panelami. Grzejniki nowego typu w jednym lub kilku pomieszczeniach lub starego typu pomalowane, odnowione. Okna nowe drewniane lub PCV. Co najmniej siedem, jednak nie więcej niż dziesięć z cech wymienionych jako dobre. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Pabianice - miasto i gmina w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim. Według danych z 2006, miasto zamieszkiwało mieszkańców, co czyni je trzecim miastem w województwie łódzkim (po Łodzi i Piotrkowie Trybunalskim) i 57. pod względem wielkości w Polsce. Pabianice należą do Związku Miast Polskich. Rozciągają się na obszarze równinnym. Najniższy punkt miasta położony jest nad rzeką Dobrzynką, przy północnej granicy Pabianic i wynosi 174 m n.p.m. Natomiast najwyższy punkt w mieście zlokalizowany jest na południe od lasu miejskiego i wynosi 203 m n.p.m. Miasto graniczy z Łodzią oraz gminami Dobroń, Ksawerów, Pabianice i Rzgów. Według danych z roku 2002, Pabianice mają obszar 32,98 km 2. Na terenie miasta i okolicy przeważają gleby bielicowe (klasa V i VI), aluwialne i mułowo-bagienne należąca do klasy IV. W granicach miasta i gminy kilka żwirowisk oraz odkrywek gliny zwałowej. Szczególnie palące problemy Pabianic to malejąca liczba ludności, zwłaszcza w wieku przedprodukcyjnym i produkcyjnym, niedostateczna podaż mieszkań na rynku, starzenie się mieszkańców, a co za tym idzie zwiększone koszty pomocy socjalnej oraz bardzo niekorzystna struktura dochodów mieszkańców, z dużą przewagą osób utrzymujących się z rent i emerytur, brak systemu wspierania przedsiębiorczości oraz przyciągania inwestorów, a także niewielka powierzchnia wolnych terenów inwestycyjnych. Według najnowszych badań GUS Pabianice zajęły drugie miejsce w rankingu najbiedniejszych miast Polski - dochód budżetu w przeliczeniu na jednego mieszkańca wyniósł 2062 zł. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe (46,6%) lub trzypokojowe (33,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału m 2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwu-trzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 50 m 2. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych i niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Na rynku lokali mieszkaniowych w Pabianicach największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o metrażu pomiędzy 40 m 2 a 60 m 2. Najchętniej kupowane były mieszkania w blokach pięciokondygnacyjnych, na pierwszym lub drugim piętrze. KM 896/11 11

12 Mapa 3: Miasto Pabianice z zaznaczeniem orientacyjnego położenia wycenianej nieruchomości. Na podstawie badania transakcji na rynku lokalnym stwierdzono, że nieruchomości podobne do wycenianej były przedmiotem transakcji na rynku. Przeprowadzono analizę cen transakcji zawartych w obrocie lokalami o podobnym charakterze i przeznaczeniu. Analizą objęto okres ostatniego roku. Rozpiętość cen jest spora i na badanym obszarze rynku waha się średnio od zł/m 2 do zł/m 2 powierzchni mieszkania. Przeciętna cena transakcyjna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na badanym rynku lokalnym w okresie ostatniego roku kształtuje się na poziomie około zł/m 2. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Warunki przyznawania kredytów stosowane przez banki sprawiają, że nabywcom coraz trudniej uzyskać środki finansowe. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych dwu- i jednopokojowych, położonych w bliskim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości. L.P. DATA ADRES PUM [m 2 ] PIETRO CENA [zł] Cena 1 mkw [zł/m 2 ] Cena skoryg. [zł/m 2 ] Mokra 37, , , , Bugaj 39,00 P , , , Bugaj 39, , , , Bugaj 37, , , , Bugaj 38, , , ,47 C min C max KM 896/11 12

13 Opis lokali uwzględnionych w porównaniach: 1. Transakcja nr 2 w tabeli 2 Lokal o powierzchni użytkowej 39,00 m 2, usytuowany na parterze, w budynku 5-kondygnacyjnym o odnowionej elewacji. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się przy ulicy Bugaj, w głębi osiedla. Standard wykończenia lokalu - przeciętny. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej. 2. Transakcja nr 3 w tabeli 2 Lokal o powierzchni użytkowej 39,02 m 2, usytuowany na trzecim piętrze w budynku 5-kondygnacyjnym o odnowionej elewacji. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się przy ulicy Bugaj, w głębi osiedla. Standard wykończenia lokalu - przeciętny. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej 3. Transakcja nr 4 w tabeli 2 Lokal o powierzchni użytkowej 37,66 m 2, usytuowany na drugim piętrze w budynku 5-kondygnacyjnym o odnowionej elewacji. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się przy ulicy Bugaj, w głębi osiedla. Standard wykończenia lokalu - przeciętny. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych dwupokojowych położonych w bliskim sąsiedztwie szacowanego lokalu, które zostały zanotowane na w ciągu ostatniego roku od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od marca 2012 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował spadek na poziomie 10,11%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cena minimalna C min = 2421,49 Cena maksymalna C max = 2721,47 ΔC = C max - C min = 2 721,47 zł/m ,49 zł/m 2 = 299,97 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy rynkowe Wagi Zakres kwotowy [zł] Liczba przedziałów Skok poprawki [zł] Otoczenie 40% 119, ,99 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 50% 149, ,99 Piętro 10% 30, ,00 Suma 100% 299,97 KM 896/11 13

14 Tabela 4. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. Cechy Wyceniana nieruchomość Bugaj Bugaj Bugaj Otoczenie dobre dobre dobre dobre Stan techniczny i standard wykończenia lokalu przeciętny przeciętny przeciętny przeciętny Piętro bardzo dobre średnie dobre bardzo dobre Tabela 5. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Cechy Wagi Zakres kwotowy Skok poprawki [zł] Bugaj Bugaj Bugaj Otoczenie 40% 119, ,00 0,00 0,00 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 50% 149, ,00 0,00 0,00 Piętro 10% 30, ,00 15,00 0,00 Suma 100% 299,97 30,00 15,00 0,00 Cena 1 mkw nieruchomości [zł/m 2 ] 2454, , ,25 Cena skorygowana 1 mkw nieruchomości [zł/m 2 ] 2484, , ,25 Wartość rynkowa 1 mkw wycenianego lokalu [zł/m 2 ] 2518,70 Powierzchnia wycenianego lokalu [m 2 ] 39,00 Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości [zł] ,20 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 3) Natomiast wartość rynkowa nieruchomości lokalowej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W N = P * W 1m 2 KM 896/11 14

15 W NL = 39,00 m 2 x 2 518,70 zł/m 2 = ,20 1 zł. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 41 położonego w Pabianicach, w budynku pięciokondygnacyjnym przy ulicy Bugaj 82, oszacowano na dzień 25 marca 2013 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł. słownie: dziewięćdziesiąt osiem tysięcy dwieście złotych. 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 41 przy ulicy Bugaj 82 w Pabianicach do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatniego roku, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały zaktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały wzięte na podstawie aktów notarialnych. 2. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 41 położonego przy ulicy Bugaj 82 w Pabianicach wynosi: zł słownie: dziewięćdziesiąt osiem tysięcy dwieście złotych. 3. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 4. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 25 marca 2013 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 12 marca 2013 roku, w tym także dniu rzeczoznawca dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 5. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin całej nieruchomości. 6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 1 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników SA dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 896/11 15

16 8. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 w związku z art. 156 ust. 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria E nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 16 (szesnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 896/11 16