WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO I. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa składająca się z działki gruntu nr 264 o powierzchni 3 800 m 2, zabudowana budynkiem mieszkalnym, murowanym, piętrowym, z nieużytkowym poddaszem, podpiwniczonym pod częścią mieszkalną, gospodarczą i pod szklarnią, o powierzchni użytkowej 170,45 m 2 (cz. mieszkalna) wraz z częścią gospodarczą i pozostałościami po szklarniach, położona w Rudawie, Pisarach, ul. Płk. Pisarskiego nr 102. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Szacowana nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr KR2K/00021601/3 prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy, VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Krzeszowicach. II. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej zabudowanej nieruchomości gruntowej dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. III. OSZACOWANA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 248 716 zł dwieście czterdzieści osiem tysięcy siedemset szesnaście złotych Na oszacowaną wartość nieruchomości z uwzględnieniem treści art. 948 2 kpc składają się: wartość gruntu: 149 834 zł wartość budowli i innych urządzeń: 98 882 zł przynależności piwnica, poddasze oraz część gospodarcza pożytki: szacowana nieruchomość w dacie wyceny nie była przedmiotem najmu.
Stan według ewidencji gruntów Ewidencja gruntów Kopia wypisu z rejestru gruntów w załączeniu. Starostwo Powiatowe w Krakowie nie prowadzi ewidencji budynków. Mapa ewidencyjna Mapa zasadnicza
Określenie przeznaczenia nieruchomości Uchwała Nr XXVIII/161/04 Rady Gminy Zabierzów z dnia 15-04-2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Zabierzów w części obejmującej sołectwa: Brzezinka, Brzoskwinia, Karniowice, Kobylany, Młynka, Niegoszowice, Nielepice, Pisary, Radwanowice, Rudawa, Więckowice. Szacowana działka znajduje się, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w obszarze: tereny zabudowy jednorodzinnej oraz usług - oznaczone symbolami MU" oraz tereny użytków rolnych - oznaczone symbolem RP". 1. Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz usług ( M1U", M2U", M3U"). przeznacza się na cele: 1) zabudowy jednorodzinnej wraz z urządzeniami związanymi z jej obsługą i zielenią przydomową, 2) zabudowy związanej z prowadzeniem nieuciążliwej działalności usługowej, 3) budynków gospodarczych związanych z działalnością rolniczą, 4) garaży wolnostojących dla samochodów osobowych. 2. Dopuszcza się wyłącznie usługi, których oddziaływanie na środowisko przekraczające poziom dopuszczalny nie wykracza poza obszar działki pozostającej we władaniu prowadzącego działalność ani nie powoduje niedopuszczalnego obniżenia standardów środowiskowych pomieszczeń mieszkalnych znajdujących się na tej działce. 3. W terenach, o których mowa w ust. 1 dopuszcza się ponadto lokalizację: 1) wydzielonych zespołów parkingowych, 2) budynków gospodarczych związanych z działalnością rolniczą, 3) wyodrębnionych terenów zieleni urządzonej oraz urządzeń sportu i rekreacji. 4. Tereny użytków rolnych ( RP") przeznacza się na cele gospodarki rolnej prowadzonej na gruntach ornych, łąkach, pastwiskach i w sadach.
5. W terenach, o których mowa w ust. 1 nie dopuszcza się lokalizacji nowej zabudowy, w tym także zabudowy zagrodowej. Lokalizacja Nieruchomość położona w Pisarach przy ul. Płk. Pisarskiego 102. Pisary obecnie stanowią podkrakowską dzielnicę sypialnianą część wiejską. Miejscowość oddalona jest ok. 23 km od centrum Krakowa, w kierunku Krzeszowic, w odległości ok. 3 km od autostrady A4 oraz w odległości ok. 8 km od drogi krajowej nr 79. Szacowany budynek znajduje się w centralnej części Pisar. Dojazd do nieruchomości drogą asfaltową. Otoczenie budynku stanowi zabudowa jednorodzinna, zagrodowa oraz tereny zielone i pola rolne. Szacowane budynki znajdują się w okolicy zabudowanej nowopowstałymi budynkami. Przeciętna lokalizacja ze względu na przeciętne połączenia komunikacji miejskiej i duże utrudnienia w dojeździe w godzinach szczytu do centrum Krakowa. W okolicy słabo rozwinięta infrastruktura handlowo-usługowa. Ze względu na położenie nieruchomości dużo terenów zielonych, lasów otoczenie nieruchomości należy uznać za dobre. Fragmenty map z oznaczoną lokalizacją nieruchomości Pisary, ul. Płk. Pisarskiego 102
Okolica
Opis przedmiotu wyceny Opis działki gruntu Na szacowaną nieruchomość składa się działka gruntu o numerze 264 o powierzchni 3 800 m 2, zabudowana budynkiem mieszkalnym piętrowym z nieużytkowym poddaszem, podpiwniczonym, wraz z częścią gospodarczą i pozostałościami po szklarniach. Działka położona w pobliżu drogi prowadzącej z Rudawy przez Pisary do Dubia. Ogólny układ w kierunku północ-południe. Od strony południowej przylega do torów kolejowych linii PKP Kraków Katowice. Nachylenie południowe. Od strony północnej graniczy z ciągiem pieszym przebiegającym wśród istniejącej zieleni wysokiej. Od strony zachodniej przylega do działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi. Od strony wschodniej znajdują się tereny zielone i cieki wodne oraz boisko Orlik. Za częścią mieszkalną (taras) w odległości ok. 100 m znajduje się drewniany budynek, stanowiący odrębną nieruchomość. Charakterystyka działki gruntu: działka o kształcie zbliżonym do prostokąta, we frontowej części zabudowana przez budynek, reszta działki stanowi teren niezagospodarowany, bez możliwości dostępu (wysoka roślinność), działka gruntu nieogrodzona, brak bramy wjazdowej, nawierzchnia działki nieutwardzona, porośnięta trawą, chwastami oraz drzewami, działka o bardzo niskim stanie zagospodarowania, na obszarze nieruchomości zlokalizowane jest szambo oraz studnia, teren działki w przeważającej części płaski, od strony południowej znajdują się pozostałości po zburzonej szklarni, która była bezpośrednio połączona z częścią gospodarczą domu, działka uzbrojona w sieci: wodociągową z sieci miejskiej na terenie działki znajduje się studnia (pod tarasem) gazową elektryczną kanalizacyjną szambo. działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
Działka
Opis budynku Szacowana działka gruntu zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, murowanym, piętrowym z nieużytkowym poddaszem, podpiwniczonym pod częścią mieszkalną, gospodarczą i pod szklarnią o powierzchni użytkowej 170,45 m 2 (część mieszkalna) wraz z częścią gospodarczą i pozostałościami po szklarniach.
Budynek posiada połączenie wewnętrzne poprzez piwnicę lub kuchnię na parterze i dalej korytarz, z częścią gospodarczą i produkcyjną (dawniej szklarnie). Budynek jest 3 kondygnacyjny: piwnice, parter i piętro. Część gospodarcza budynku zdewastowana brak okien, brak grzejników, łuszcząca się farba ze ścian i sufitów, pod całym budynkiem w piwnicach znajduje się woda. Ogrzewanie z pieca węglowego (brak możliwości weryfikacji - zalane piwnice), szambo ekologiczne, woda ze studni. W części gospodarczej znajduje się garaż dwustanowiskowy. Nad garażem znajduje się pomieszczenie gospodarcze, do którego można wejść z I piętra. Szklarnie zostały rozebrane, pozostały fundamenty i piwnice pod nimi. Brak możliwości weryfikacji stanu piwnic (woda) oraz pozostałości po szklarniach (samosiejki krzewów oraz małych drzew, zwarta roślinność uniemożliwiająca dostęp do dalszej części działki). Zarówno piwnice, jak i część szklarni, zweryfikowano na podstawie udostępnionej dokumentacji projektowej. Właściciel udostępnił biegłemu dokumentację budowlaną. Budynek został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę nr BUA II-6a/626/65. Powierzchnia budynku, wg projektu budowlanego, potwierdzona w trakcie wizji terenowej: Pomieszczenia Powierzchnia m 2 PARTER Przedsionek 4,55 Klatka schodowa 50 % 5,14 Hall 12,00 Łazienka 5,65 Spiżarka 3,00 Pokój mieszkalny 28,80 Pokój mieszkalny 15,20 Kuchnia 18,70 Razem parter 93,04 m 2 PIĘTRO Klatka schodowa 50% 5,14 Hall 12,00 Przedsionek 3,00 Łazienka 5,65 Pokój mieszkalny 18,70 Pokój mieszkalny 15,20 Zespół pok. mieszkalnych + sypialnia 28,00 Razem piętro 87,69 m 2 Zestawienie kubatury budynku mieszkalnego Piwnice 305,00 Parter 370,00 Piętro 366,00 Poddasze 43,50 Okapy i zadaszenie 20,10 Razem 1 104,60 m 3 Konstrukcja Budynek mieszkalny murowany z cegły pełnej na zaprawie wapienno-cementowej. Budynek gospodarczy i produkcyjny j.w. Stropy: w części mieszkalnej płytowo żelbetowe, ocieplone nad ostatnią kondygnacją styropianem na papie izolacyjnej lub masą wapienno trocinową. Na stropodachu w części mieszkalnej podłogi pływające z przekładką elastyczną pod stabilizującą płytą gipsową lub betonową zbrojoną siatką stalową. Schody wewnętrzne: płytowe żelbetowe, z okładziną z lastrika białego. Stropy w części gospodarczej i produkcyjnej: żebrowe, żelbetowe, ocieplone w najniżej kondygnacji, nad pomieszczeniami magazynu i pracowni dodatkowo płyta betonowa na ociepleniu, na
niej warstwa asfaltu, poniżej warstwa żwirku, a na niej warstwa humusu z zasadzoną trawą. Rozwiązanie przyjęto ze względu na bliską odległość od loggi piętra. Ławy fundamentowe: zbrojony beton żwirowy. Mury piwnic: murowane i betonowe z izolacją poziomą i pionową, w części kotłowni wykonano izolację wzmocnioną i zabezpieczoną przed uszkodzeniami mechanicznymi. Nad częścią mieszkalną zaprojektowano stropodach wentylowany pokryty 2 warstwami papy na lepiku ułożonej na podłożu betonowym. Okapy przy budynku mieszkalnym z płytek eternitowych płaskich lub falistych zamocowanych do szkieletu stalowego zakotwionego w wieńcach żelbetowych poszczególnych stropów. Spód okapów wyłożony ażurowymi listwami drewnianymi impregnowanymi. Obecnie piwnice pod częścią mieszkalną, jak i pod częścią gospodarczą pozostają zalane, okna piwniczne powybijane. Piętro domu nieużytkowane, zagrzybione ściany i przecieki widoczne na sufitach, zdewastowane. Część gospodarcza domu zdewastowana, wybite szyby, częściowo zalana, brak grzejników. Szklarnia rozebrana, pozostały fundamenty i piwnice pod częścią piwnicy. Budynek w złym stanie technicznym, zaniedbany. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
Dokumentacja fotograficzna Elewacja i pozostałości po szklarni połączonej z częścią gospodarczą domu
ELEWACJE
PRZEKROJE RZUT KONDYGNACJI DACHU
RZUT FUNDAMENTÓW Dokumentacja fotograficzna została wykonana w dn. 15.09.2014 r. PARTER Przedsionek
Pokój 1 - stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa płycina, ściany i sufit malowane, na podłodze parkiet
Pokój 2 - stolarka okienna PCV, stolarka drzwiowa płycina, ściany i sufit malowane (widoczny na ścianie grzyb), na podłodze parkiet
Kuchnia widna, stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa płycina, na ścianach pomiędzy szafkami stojącymi a wiszącymi płytki ceramiczne, pozostała część ścian i sufit malowane, na podłodze płytki ceramiczne, kuchnia posiada wyjście na taras
Łazienka jasna, stolarka okienna PCV, stolarka drzwiowa płycina, na podłodze płytki ceramiczne, na ścianach płytki ceramiczne, sufit podwieszany panele PCV.
Schowek Przedpokój na podłodze panele, ściany i sufit malowane
KOMUNIKACJA MIĘDZY PIĘTRAMI
PIĘTRO Przepokój
Pokój 3 stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa płycina, ściany i sufit malowane, na podłodze, parkiet, pokój posiada wyjście na balkon
Pokój 4 stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa płycina, ściany i sufit malowane, na podłodze parkiet, pokój posiada wyjście na balkon
Kuchnia jasna stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa płycina, na ścianach pomiędzy szafkami stojącymi a wiszącymi płytki ceramiczne, pozostała część ścian i sufit malowane, na podłodze wylewka betonowa
Łazienka jasna, stolarka okienna drewniana, na podłodze i częściowo na ścianach płytki ceramiczne, pozostała część ścian i sufit malowane (cała łazienka zagrzybiona) Pomieszczenie gospodarcze z przejściem do strychu nad garażem
Strych nad garażem PIWNICE zalane w całości przez wodę, piwnice znajdują się pod częścią mieszkalną, gospodarczą oraz pod szklarnią
CZĘŚĆ GOSPODARCZA Komunikacja z wyjściem na pozostałości szklarni
Garaż Ocena stanu technicznego budynku Stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako zły.