WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Transkrypt

1 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO I. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana objęta księgą wieczystą nr położona w Kamieniu bn. Księga wieczysta dla ww. nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Czernichowie. Na nieruchomość składa się działka gruntu o numerze 1734/1, obręb 0004 Kamień, o powierzchni 0,3287 ha. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej, w stanie surowym otwartym. Powierzchnię przyjęto na podstawie operatu z 2014 r. sporządzonego przez biegłego również dla potrzeb egzekucji - 158,58 m 2. Budynek jest w trakcie budowy, więc faktyczna powierzchnia użytkowa zostanie ustalona dopiero po zakończeniu budowy, kiedy to sporządzona zostanie dokumentacja powykonawcza. Służebności brak. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu. Teren nieruchomości częściowo ogrodzony ogrodzeniem z betonowych elementów na podmurówce. Pozostały obszar porośnięty trawą i samosiejkami. Dostęp do nieruchomości władnącej na podstawie ograniczonego prawa rzeczowego służebności dojazdu ujawnionego w dz. I Sp KW nieodpłatne prawo przejazdu i przechodu pasem 5 metrów szerokim biegnącym wzdłuż wschodniej granicy działki nr 1734/2 obj. KR1K/ /3 na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 1734/1. Działka nr 1734/1 znajduje się w strefie o przeznaczeniu: MNU tereny zabudowy mieszkaniowo usługowej (część południowa działki), R tereny rolnicze (zasadnicza centralna część działki), ZL tereny lasów (północny skraj) - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Czernichów z dnia 26 listopada 2013r., Uchwała nr XLV Rady Gminy Czernichów. Działka zgodnie z ustawą z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego w związku z kodeksem cywilnym, stanowi nieruchomość rolną. Zgodnie z art. 37 ust. 1 prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła - budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. II. ZAKRES WYCENY Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości, według stanu nieruchomości określonego na dzień oględzin oraz poziomu cen określonego na dzień wyceny. 1

2 III. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Sygn. akt KM 1325/17. IV. METODA WYCENY Metoda wyceny : wartość nieruchomości wg stanu aktualnego, określonego na datę oględzin: podejście mieszane, metoda pozostałościowa, wartość nieruchomości po zakończeniu inwestycji: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. V. OSZACOWANA WARTOŚĆ Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanej nieruchomości, dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samej nieruchomości wycenianej, zgodnie z przyjętą metodyką określono jej aktualną (przed zakończeniem inwestycji) wartość rynkową: zł sto osiemdziesiąt dwa tysiące złotych Na oszacowaną wartość nieruchomości z uwzględnieniem treści art kpc składają się: wartość składnika gruntowego: zł, wartość składnika budowlanego: zł, przynależności brak, pożytki: szacowana nieruchomość w dacie wyceny nie była przedmiotem umowy najmu. VI. DATA WYCENY Data, na którą określono stan przedmiotowej nieruchomości: Data, na którą określono wartość nieruchomości: r r. 2

3 STAN WEDŁUG EWIDENCJI GRUNTÓW LOKALIZACJA Nieruchomość gruntowa objęta przedmiotem opracowania położona jest w miejscowości Kamień należącej do gminy Czernichów. Szacowana nieruchomość położona jest we wschodniej części Kamienia. Odległość w linii prostej od centrum Czernichowa wynosi około 7 km, od brzegu rzeki Wisły około 1,8 km. W bezpośrednim sąsiedztwie: tereny zabudowane zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny zielone. Odległość od głównej drogi przebiegającej przez Czernichów do wycenianej nieruchomości wynosi ok. 200 m. Zabudowa składa się w przeważającej części z budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z których większość wzniesiono w dawnym okresie; występują jednakże lokalnie niewielkie skupiska zabudowy nowej. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowią tereny niezabudowane. Sieć punktów handlowo-usługowych, administracyjnych oraz pożytku publicznego w okolicy słabo rozwinięta. 3

4 Fragment planu miejscowości Kamień z lokalizacją budynku 4

5 5

6 Okolica 6

7 7

8 OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana objęta księgą wieczystą nr położona w Kamieniu bn. Księga wieczysta dla ww. nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Czernichowie. Na nieruchomość składa się działka gruntu o numerze 1734/1, obręb 0004 Kamień, o powierzchni 0,3287 ha. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej, w stanie surowym otwartym. Służebności brak. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu. Teren nieruchomości częściowo ogrodzony ogrodzeniem z betonowych elementów na podmurówce. Pozostały obszar porośnięty trawą i samosiejkami. Zgodnie z art. 37 ust 1 prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła - budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Zgodnie z ustawą z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego działka nr 1734/1 stanowi nieruchomość rolną. Art. 2. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: Ilekroć w ustawie jest mowa o: 1) nieruchomości rolnej należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, 8

9 z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne; 2) gospodarstwie rolnym należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych. Art Kodeksu cywilnego: Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Art Kodeksu cywilnego: Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków grunty rolne dzielą się na: 1) użytki rolne, do których zalicza się: a) grunty orne, oznaczone symbolem R, b) sady, oznaczone symbolem S, c) łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł, d) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps, e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br, f) grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr, g) grunty pod rowami, oznaczone symbolem - W, h) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem - Lzr; Przedmiotowa działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, a więc nie ma zastosowania wyłączenie nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Działka nr 1734/1 posiada powierzchnię 0,3287 ha (32,87 a) i może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, a więc jest nieruchomością rolną. Charakterystyka działki gruntu nr 1734/1: działka posiada kształt zbliżony do prostokątnego o wym. szer. 19 m i dł. ok. 173 m, działka zabudowana jest w środkowej części budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej, w stanie surowym otwartym, budynek nieukończony i nieujawniony w ewidencji gruntów, działka jest częściowo ogrodzona ogrodzeniem z betonowych elementów na podmurówce, teren działki ze spadkiem w kierunku południowo-zachodnim; nieruchomość nieuzbrojona, uzbrojenie w okolicy, dostęp do nieruchomości władnącej na podstawie ograniczonego prawa rzeczowego służebności dojazdu ujawnionego w dz. I Sp KW nieodpłatne prawo przejazdu i przechodu pasem 5 metrów szerokim biegnącym wzdłuż wschodniej granicy działki nr 1734/2 obj.kr1k/ /3 na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 1734/1. 9

10 Działka nr 1734/1 o pow m 2 wraz ze służebną drogą dojazdową 10

11 11

12 Fragment mapy ewidencyjnej Fragment mapy zasadniczej 12

13 Opis i charakterystyka budynku mieszkalnego Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, podpiwniczony, parterowy z poddaszem użytkowym, w stanie surowym otwartym, bez poszycia dachowego. Obiekt o prostej bryle, kryty dachem o konstrukcji drewnianej, obecnie bez poszycia (konstrukcja dachu przykryta folią). Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej, częściowo ocieplony styropianem, bez wykonanej elewacji. Obiekt bez stolarki okiennej i drzwiowej. Na najniższej kondygnacji wykonano: pomieszczenie gospodarcze, komunikację, warsztat, garaż, spiżarnię, kotłownię/pralnię. Na parterze wydzielono: wiatrołap, pomieszczenie gospodarcze, dwa hole, łazienkę, kuchnię, salon, dwa pokoje, schody. Natomiast poddasze stanowi obecnie otwartą przestrzeń bez wydzielonych pomieszczeń, według udostępnionych rzutów na poddaszu zaplanowano: cztery pokoje, garderobę, strych, hol i łazienkę. Budynek w stanie surowym otwartym, niewykończony, bez stolarki i przyłączy. Budynek wymaga nakładów wykończeniowych. Budynek wzniesiony na podstawie decyzji nr AB.I-K-1-448/09 zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę dla zamierzenia budowlanego: budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący (z garażem wbudowanym i wewn. inst. wod. kan., c.o.i energia elektryczna) oraz zbiornik na nieczystości ciekłe na działce nr 1734/1 w m. Kamień gmina Czernichów. Podczas oględzin dłużniczka oświadczyła, iż wszelkie założenia dotyczące powierzchni z naniesionymi poprawkami architektonicznymi udostępniła do poprzedniego operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie komornika w 2014r. Zgodnie z założeniami: - budynek został wydłużony w kierunku północnym o kilkadziesiąt centymetrów, dzięki czemu salon zwiększył swoją powierzchnię o 4,68 m 2. - wykonano pomieszczenie piwniczne w północnej części obiektu, dzięki czemu powierzchnia kondygnacji piwnic zwiększyła się o 33,34 m 2 - zmieniono także układ funkcjonalny wnętrza budynku na kondygnacjach piwnic i parteru względem projektu oryginalnego. Poddasze w stanie surowym, do obliczeń przyjęto powierzchnię zgodną z przedłożonym rzutem. Ilość kondygnacji: piwnica, parter i poddasze Powierzchnia przyjęta do obliczeń: 158,58 m 2 (suma powierzchni parteru oraz poddasza - na podstawie udostępnionych rzutów i przeprowadzonych podczas oględzin w roku 2014 pomiarów. Przyjęto, że powierzchnia budynku jest taka, jak w treści operatu z 2014r., który również był sporządzony dla potrzeb egzekucji. Budynek jest w trakcie budowy, wobec czego faktyczna powierzchnia użytkowa zostanie ustalona dopiero po zakończeniu budowy, kiedy to sporządzona zostanie dokumentacja powykonawcza. Podczas oględzin dłużniczka nie udostępniła żadnej dokumentacji projektowej ani budowlanej. 13

14 Elewacja 14

15 Zgodnie z art. 37 ust 1 prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła - budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. 15

16 Dokumentacja fotograficzna została wykonana w dn r. PIWNICA 16

17 Komunikacja między piętrami PARTER 17

18 18

19 Komunikacja między piętrami 19

20 UŻYTKOWE PODDASZE 20

21 Stan techniczny budynku aktualny: W wyniku przeprowadzonej oceny, a także na podstawie oględzin zewnętrznych stwierdzono, że aktualny stan techniczny konstrukcji budynku jest zadowalający biorąc pod uwagę technologię i datę budowy. Budynek niezabezpieczony brak okien, drzwi, pokrycie dachowe częściowo porwane. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Dla działki nr 1734/1 położonej w Kamieniu brak jest aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr XLV Rady Gminy Czernichów z dnia 26 listopada 2013r., w sprawie uchwalenia zmiany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Czernichów. działka nr 1734/1 znajduje się w strefie o przeznaczeniu: MNU tereny zabudowy mieszkaniowo usługowej (część południowa działki), R tereny rolnicze (zasadnicza centralna część działki), ZL tereny lasów (północny skraj). 21

22 22