WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Transkrypt

1 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO I. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest: 1. Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, objęta księgą wieczystą nr KR1P/ /8; 2. Nieruchomość gruntowa niezabudowana, objęta księgą wieczystą nr KR1P/ /6; Nieruchomości położone są w Trojanowicach, gmina Zielonki, powiat krakowski, przy ul. Krakowskie Przedmieście 275. Księgi wieczyste dla ww. nieruchomości prowadzone są przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr KR1P/ /8 stanowi działkę gruntu nr 36/9 o powierzchni 591 m 2, zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, parterowym z użytkowym poddaszem, z garażem dwustanowiskowym w bryle na kondygnacji podziemnej, o powierzchni użytkowej 215,73 m 2 ; budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym z wykończoną elewacją. Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr KR1P/ /6 stanowi działkę gruntu nr 36/11 o powierzchni 330 m 2, użytkowaną jako droga wewnętrzna. II. ZAKRES WYCENY Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej: 1. Prawa własności nieruchomość gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, objętej księgą wieczystą nr KR1P/ /8; 2. Udziału wielkości 1/4 części w prawie współwłasności nieruchomość gruntowej niezabudowanej, objętej księgą wieczystą nr KR1P/ /6; według stanu zagospodarowania i wyposażenia określonego na dzień oględzin oraz poziomu cen określonego na dzień wyceny. III. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej praw do ww. nieruchomości gruntowych dla potrzeb postępowania egzekucyjnego.

2 IV. OSZACOWANE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanych nieruchomości, dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samych nieruchomościach wycenianych, zgodnie z przyjętą metodyką określono: 1. Wartość rynkową zabudowanej nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą nr KR1P/ /8: zł trzysta siedemdziesiąt trzy tysiące złotych Na oszacowaną wartość nieruchomości z uwzględnieniem treści art kpc składają się: wartość gruntu: zł wartość budowli i innych urządzeń: zł przynależności brak. pożytki: szacowana nieruchomość w dacie wyceny nie była przedmiotem najmu. 2. Wartość rynkową udziału wielkości 1/4 części w prawie własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą nr KR1P/ /6: zł sześć tysięcy trzysta siedemdziesiąt pięć złotych Na oszacowaną wartość udziału w nieruchomości z uwzględnieniem treści art kpc składają się: wartość gruntu: zł wartość budowli i innych urządzeń: nie dotyczy nieruchomość niezabudowana przynależności brak pożytki: szacowana nieruchomość w dacie wyceny nie była przedmiotem dzierżawy. Przy czym wartość rynkowa prawa własności ww. nieruchomości (w udziale wynoszącym 1/1 części) wynosi: zł dwadzieścia pięć tysięcy pięćset złotych

3 Lokalizacja Nieruchomości stanowiące przedmiot wyceny położone są w Trojanowicach, gmina Zielonki, powiat krakowski, przy ul. Krakowskie Przedmieście, przy czym budynek wchodzący w skład nieruchomości zabudowanej posiada numer porządkowy 275. Miejscowość oddalona jest o ok. 10 km (w kierunku północnym) od centrum Krakowa oraz ok. 3 km od siedziby gminy Zielonki. Przez Trojanowice przebiega droga wojewódzka nr 794 (której odcinek stanowi ul. Krakowskie Przedmieście), w tej części regionu relacji Kraków Wolbrom. W dalszej odległości od miejscowości przebiegają ponadto drogi krajowe nr 7 i 94. Poza wymienionymi trasami w obrębie i pobliżu Trojanowic znajdują się wyłącznie drogi lokalne oraz drogi wewnętrzne zapewniające dojazd do posesji. Trojanowice stanowią jedną z typowych niewielkich podkrakowskich miejscowości. Zabudowa Trojanowic składa się w przeważającej części z budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z których większość wzniesiono w dawnym okresie; występują jednakże lokalnie niewielkie skupiska zabudowy nowej, zwłaszcza w zachodniej części Trojanowic, w okolicy ul. Krakowskie Przedmieście. Poza ww. zabudową, na obrzeżach miejscowości występują tereny niezabudowane, głównie o przeznaczeniu rolnym. Sieć punktów handlowo-usługowych, administracyjnych oraz pożytku publicznego jest w okolicy słabo rozwinięta. W skład bezpośredniego sąsiedztwa szacowanych nieruchomości wchodzi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna o niskiej intensywności przemieszana z terenami niezabudowanymi. Bezpośrednio przy południowo-zachodniej granicy obu nieruchomości przebiega droga wojewódzka nr 794. Wjazd z drogi publicznej na teren nieruchomości zabudowanej objętej księgą wieczystą nr KR1P/ /8 odbywa się za pośrednictwem drogi wewnętrznej znajdującej się na nieruchomości objętej księgą wieczystą nr KR1P/ /6. Urządzony jest zjazd z ul. Krakowskie Przedmieście na teren drogi wewnętrzne. Lokalizację szacowanych nieruchomości na tle miejscowości powiatu krakowskiego o podobnym profilu należy uznać za przeciętną. Miejscowości tej części powiatu posiadają zbliżony charakter oraz podobne warunki komunikacyjne. W miejscowościach tego typu obserwuje się aktywność deweloperską stanowią one typowe strefy podmiejskiego osadnictwa, zgodnie z panującym obecnie trendem. Fragmenty map z oznaczoną lokalizacją nieruchomości

4 źródło: openstreetmap.org Opis przedmiotu wyceny Przedmiotem wyceny jest: 1. Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, objęta księgą wieczystą nr KR1P/ /8; 2. Nieruchomość gruntowa niezabudowana, objęta księgą wieczystą nr KR1P/ /6; Nieruchomości położone są w Trojanowicach, gmina Zielonki, powiat krakowski, przy ul. Krakowskie Przedmieście 275.

5 Opis nieruchomości objętej księgą wieczystą nr KR1P/ /8 Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr KR1P/ /8 stanowi działkę gruntu nr 36/9 o powierzchni 591 m 2, zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Charakterystyka działki gruntu: Kształt zbliżony do regularnego, podłużny, jednakże foremny i umożliwiający racjonalne zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem i pełnioną funkcją. Dostęp do drogi publicznej ul. Krakowskie Przedmieście odbywa się przez drogę wewnętrzną znajdującą się na działce nr 36/11; właściciel nieruchomości objętej księgą wieczystą nr KR1P/ /8 jest współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr 36/11. Działka jest częściowo ogrodzona ogrodzeniem z siatki na podmurówce i na słupach stalowych. Ogrodzenie biegnie wzdłuż zachodniej i południowej granicy nieruchomości. Teren działki poziomy, płaski przy czym obniżenie poziomu gruntu występuje na obszarze podjazdu do garażu budynku zlokalizowanego na kondygnacji podziemnej. Niezabudowana część obszaru działki zagospodarowana na brukowany podjazd do garażu; przed budynkiem znajduje się teren porośnięty trawą, niezagospodarowany. Zgodnie z rysunkiem aktualnej na dzień mapy zasadniczej, działka uzbrojona jest w przyłącza elektroenergetyczne, wodne, gazowe i kanalizacyjne. Na przedmiotowej działce, w jej północnej części, posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny, znajdujący się w stanie surowym zamkniętym (z wykończoną elewacją). Przedmiotowa działka powstała z podziału działki nr 36/3. Fragment rysunku mapy zasadniczej z oznaczonym obrysem działki:

6 Charakterystyka budynku: Na przedmiotowej działce, w jej północnej części, posadowiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny. Budynek wolnostojący, parterowy z użytkowym poddaszem oraz z kondygnacją podziemną, na której znajduje się garaż dwustanowiskowy (zgodnie z kartoteką budynków przedmiotowy budynek nie posiada kondygnacji podziemnej, podczas oględzin nieruchomości stwierdzono jednakże obecność pomieszczeń garażowych, które znajdują się w przeważającej części pod poziomem gruntu). Budynek został wzniesiony na podstawie ostatecznej decyzji nr AB.III-W /07 wydanej przez Starostę Krakowskiego dnia 22 listopada 2007 r. nr AB.III-W.SS /07, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę (inwestycja pn. Cztery domy mieszkalne jednorodzinne z instalacjami wewnętrznymi wod.-kan., gaz, elektryka, c.o. na działce nr 36/3 w miejscowości Trojanowice, gmina Zielonki ) informację wpisano na podstawie treści przedwstępnej umowy sprzedaży, której przedmiotem jest szacowana nieruchomość, udostępnionej do wglądu. Zgodnie z treścią ww. umowy powierzchnia użytkowa budynku wynosi 216,73 m 2, zaś jego kubatura wynosi 815 m 3. Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków dla przedmiotowego budynku, jego powierzchnia zabudowy wynosi 115 m 2. Przedmiotowy budynek wykonany jest w technologii murowanej z pustaka, posiada stropy betonowe, dach w konstrukcji drewnianej kryty dachówką. Budynek wzniesiony został około roku 2009, jednakże jego budowa nie została do dnia oględzin ukończona: budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym, z wykończoną elewacją i nie wykończonym wnętrzem pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach. Elewacja budynku jest ocieplona, wykończona tynkiem oraz częściowo drewnem (od frontu budynku). W budynku nie rozprowadzone zostały instalacje. Stan techniczny budynku: W wyniku przeprowadzonej oceny, a także na podstawie oględzin zewnętrznych stwierdzono, że aktualny stan techniczny konstrukcji budynku jest dobry: budynek nie wykazuje zużycia wynikającego z użytkowania, ponieważ jego budowa nie została ukończona i nie został oddany do użytkowania. Jednakże fakt przerwania robót budowlanych i brak użytkowania budynku przez okres kilku lat sprawia, że niektóre elementy jego konstrukcji mogą wymagać konserwacji. Stan zaawansowania robót budowlanych: Szczegółowy stan zaawansowania robót budowlanych dla przedmiotowego budynku określono w podpunkcie nr 9.2. niniejszego operatu. Stan budynku po ukończeniu robót budowlanych: Uwaga: ze względu na fakt, że przedmiotowy budynek znajduje się w stanie nie ukończonym zgodnie z przedstawioną powyżej tabelą stanu zaawansowania robót oraz biorąc pod uwagę, że na lokalnym rynku nieruchomości nie występowały transakcje sprzedaży, których przedmiotem byłyby m.in. budynki w podobnym stanie technicznym w niniejszej wycenie do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście mieszane, metodę pozostałościową. Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość, o której mowa wyżej, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót remontowych, wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Z tego względu należy określić potencjalny stan techniczny nieruchomości po wykonaniu robót remontowych. Dla celów niniejszej wyceny przyjęto, że przedmiotowy budynek po zakończeniu robót budowlanych będzie obiektem w pełni wykończonym, wyposażonym w instalacje: elektryczną, wodną, kanalizacyjną, gazową oraz centralnego ogrzewania, jak również, że posesja wokół budynku będzie w pełni zagospodarowana. Standard wykończenia budynku po ukończeniu robót budowlanych przyjęto jako dobry przyjmując typową jakość materiałów i standard wykończenia dla nowo wybudowanych obiektów.

7 Opis nieruchomości objętej księgą wieczystą nr KR1P/ /6 Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr KR1P/ /6 stanowi działkę gruntu nr 36/11 o powierzchni 330 m 2, użytkowana jako droga wewnętrzna. Charakterystyka działki gruntu: Kształt działki nieregularny, podłużny, jednakże umożliwiający racjonalne korzystanie zgodnie z pełnioną funkcją komunikacyjną. Działka posiada dostęp do drogi publicznej ul. Krakowskie Przedmieście. Działka jest częściowo ogrodzona: ogrodzenie występuje pomiędzy terenem działki a ulicą Krakowskie Przedmieście (obecna jest brama wjazdowa). Teren działki poziomy, płaski. Nawierzchnia działki utwardzona kostką brukową. Zgodnie z rysunkiem aktualnej na dzień mapy zasadniczej, przez działkę przebiegają sieci uzbrojenia: sieć gazowa, kanalizacyjna, elektryczna. Przedmiotowa działka powstała z podziału działki nr 36/3. Fragment rysunku mapy zasadniczej z oznaczonym obrysem działki: Dokumentacja fotograficzna Sąsiedztwo nieruchomości

8 Droga dojazdowa działka gruntu nr 36/11 Elewacja budynku mieszkalnego

9

10

11 POMIESZCZENIA PARTERU

12

13 KOMUNIKACJA MIĘDZY PIĘTRAMI UŻYTKOWE PODDASZE

14

15

16 GARAŻ

17 Przeznaczenie nieruchomości Obszar szacowanych nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego: Uchwała Nr IV/21/2007 Rady Gminy Zielonki z dnia w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Zielonki nr 08 w granicach administracyjnych miejscowości Trojanowice. Zgodnie z zapisami oraz rysunkiem stanowiącym załącznik do ww. planu, przedmiotowe nieruchomości położone są w strefach o następującym przeznaczeniu: a) zabudowana nieruchomość objęta księgą wieczystą nr KR1P/ /8 położona jest w strefach o przeznaczeniu oznaczonym symbolami: 08.MN.32 tereny zabudowy jednorodzinnej (północno-wschodnia część nieruchomości) 08.ZI.8 tereny zieleni izolacyjnej (południowo-zachodnia część nieruchomości) KDG drogi publiczne: droga i ulica główna (wąski pas gruntu wzdłuż południowozachodniej granicy nieruchomości) b) niezabudowana nieruchomość objęta księgą wieczystą nr KR1P/ /6 położona jest w strefach o przeznaczeniu identycznym, jak wskazane powyżej dla nieruchomości zabudowanej. Położenie części nieruchomości o odrębnym przeznaczeniu w ww. strefach jest również analogiczne do nieruchomości zabudowanej. Poniżej przedstawiono fragment rysunku stanowiącego załącznik do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (źródło: biuletyn informacji publicznej Urzędu Gminy Zielonka), z orientacyjnym oznaczeniem granic obu przedmiotowych nieruchomości. Kolorem czerwonym oznaczono granice nieruchomości zabudowanej objętek księgą wieczystą nr KR1P/ /8. Kolorem niebieskim oznaczono granice nieruchomości niezabudowanej objętek księgą wieczystą nr KR1P/ /6.

18 Uwaga dotycząca określenia przeznaczenia szacowanych nieruchomości w niniejszej wycenie: 1. Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr KR1P/ /8, zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, znajduje się częściowo na obszarze określonym w planie jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, częściowo zaś na terenach zieleni izolacyjnej. Powierzchnia części nieruchomości o przeznaczeniu pod drogę publiczną jest znikoma i nie ma wpływu na możliwości użytkowania nieruchomości. Powierzchnie części ww. nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną oraz o przeznaczeniu pod zieleń izolacyjną są zbliżone. Budynek mieszkalny jednorodzinny posadowiony na działce gruntu nr 36/9 znajduje się w obrębie jej części przeznaczonej pod zabudowę. Z kolei część przeznaczona pod zieleń izolacyjną zagospodarowana jest na podjazd do garażu budynku oraz na trawnik (możliwy do zagospodarowania na przydomowy zieleniec). Ze względu na fakt, że podstawową funkcję przedmiotowej nieruchomości jest funkcja mieszkaniowa, oraz biorąc pod uwagę, że budynek mieszkalny znajduje się w części przeznaczonej pod zabudowę, zaś część o przeznaczeniu pod zieleń izolacyjną jest zagospodarowana (w zgodności z zapisami planu miejscowego) w celu uzupełnienia podstawowej funkcji mieszkaniowej nieruchomości, dla potrzeb niniejszej wyceny funkcję przedmiotowej nieruchomości określono w całości jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinną (bowiem część nieruchomości o przeznaczeniu pod zieleń izolacyjną nie zmienia podstawowej mieszkaniowej funkcji nieruchomości). 2. Nieruchomość niezabudowana objęta księgą wieczystą nr KR1P/ /6 zagospodarowana i użytkowana jest jako droga wewnętrzna, komunikująca sąsiednie nieruchomości zabudowane z drogą publiczną ul. Krakowskie Przedmieście. Chociaż znajduje się ona w przeważającej części na terenach, których przeznaczenie określono jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zieleń izolacyjna, to zapisy planu dopuszczają lokalizację na ww. terenach dojść i podjazdów. Ponadto, kształt i wielkość przedmiotowej nieruchomości, jak również jej położenie względem sąsiednich nieruchomości zabudowanych sprawiają, że nie może być ona użytkowana w sposób inny, niż jako droga wewnętrzna. Wobec powyższego w niniejszej wycenie funkcję tej nieruchomości określono jako komunikacyjną (z uwzględnieniem zapisów wynikających z treści planu miejscowego).