Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy

Transkrypt

1 Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DOR ADCZYCH Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel./fax.: , , Filia: Olsztyn, ul. Warmińska 13c/2, tel.: , Wykonujemy usługi w zakresie: - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości, - wyceny przedsiębiorstw, - wycena: nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie, - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp., - obrót nieruchomościami, - prace geodezyjne. O P E R A T S Z A C U N K O W Y nieruchomości gruntowej, położonej w Bisztynku, powiat bartoszycki, składającej się z działek nr 65/2 i 66/4, o łącznej powierzchni gruntu 1,8600 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr 36 i budynkami produkcyjno-biurowo-magazynowymi, z przynależnościami do nieruchomości. Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1B/ /2, prowadzona przez Wydział V Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu. Właściciel nieruchomości: Kazimierz Giełżecki i Krystyna Giełżecka (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska). Operat wykonany wg stanu nieruchomości na dzień r. oraz poziomu cen z dnia r. Nr rej. 127/2016 V GUp 7/12 WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI Z PRZYNALEŻNOŚCIAMI: W R = zł Słownie: dziewięćset tysięcy dwieście złotych w tym: WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI: W RN = zł, Słownie: osiemset dziewięćdziesiąt cztery tysiące siedemset złotych WARTOŚĆ RYNKOWA PRZYNALEŻNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI: W RP = zł, Słownie: pięć tysięcy pięćset złotych. Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński Olsztyn, 27 lipca 2016r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie nieruchomości: 1. Adres: Bisztynek Kolonia 36 Nr działki : 65/2, 66/4, Obręb: 1 Bisztynek Kolonia Gmina: Bisztynek Powiat: bartoszycki Województwo: warmińsko-mazurskie Łączna powierzchnia działek: 1,8600 ha Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość opisana w KW nr OL1B/ /2 zlokalizowana jest na północ od Miasta Bisztynek, ok. 700 m od granicy miasta, w bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej nr 57 Biskupiec-Bartoszyce-Bezledy, ok. 30 km na północ od Biskupca i ok. 20 km na południe od Bartoszyc. Od południowego-zachodu nieruchomość sąsiaduje z drogą krajową nr 57, z północnego-wschodu z nieruchomością zabudowaną częścią budynku magazynowego (którego duża część znajduje się na wycenianej nieruchomości), a z pozostałych stron z terenami użytkowanymi rolnymi. Wyceniana nieruchomość składa się z dwóch zabudowanych działek o numerach 65/2 i 66/4, o łącznej powierzchni gruntu 1,8600 ha. Działka nr 65/2 o powierzchni 0,5600 ha, znajduje się w północno-zachodniej części nieruchomości i zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz częścią budynku magazynowego i częścią budynku produkcyjno-biurowomagazynowego. Na terenie działki znajduje się również basen przeciwpożarowy oraz place manewrowe i utwardzony dojazd do budynków. W pobliżu budynku mieszkalnego znajduje się teren rekreacyjny z nasadzeniami drzew owocowych i krzewów ozdobnych. Działka posiada kształt nieregularny, zbliżony do równoległoboku, jest częściowo ogrodzona i posiada nachylenie terenu w kierunku północno-wschodnim. Działka jest przedzielona płotem z drewnianych pergoli z przesuwną bramą stalową z drewnianym wypełnieniem, dzieląc ja na część wokół budynku mieszkalnego i na część przy budynku magazynowym. Działka uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową (wodociąg miejski), kanalizacji sanitarnej (zbiornik bezodpływowy oddzielne zbiorniki dla części mieszkalnej i części przemysłowej) i telefoniczną (sieć nadziemna ze słupem pojedynczym na działce). Działka nr 66/4 o powierzchni 1,3000 ha, zajmuje centralną, wschodnią i południową części nieruchomości i zabudowana częścią budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego oraz częścią budynku magazynowego (typu hangar). Na terenie działki znajduje się również skład popiołu, z murowanymi ścianami osłonowymi oraz transformator na słupie, place manewrowe i utwardzony dojazd do budynków. W zachodniej i centralnej części działki znajduje się teren niezabudowany, porośnięty trawą. Działka posiada regularny kształt rąbu, jest częściowo ogrodzona i posiada nachylenie terenu w kierunku północno-wschodnim. Działka uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową (wodociąg miejski), kanalizacji sanitarnej (zbiornik bezodpływowy oddzielne zbiorniki dla części mieszkalnej i części przemysłowej) i telefoniczną (sieć nadziemna ze słupami na działce). Budynek mieszkalny zlokalizowany na nieruchomości posiada powierzchnię użytkową 279,9 m 2, plus piwnica o powierzchni 96,0 m 2. Suma powierzchni budynków produkcyjno-biurowo-magazynowych, zlokalizowanych na nieruchomości (łącznie z częścią zlokalizowaną na działce 66/6), wynosi 3769,7 m 2. Na działce nr 66/4 znajdują się ruchomości stanowiące przynależności do nieruchomości, w postaci kotła parowego i uzdatniacza wody, których szczegółowy opis i określenie wartości rynkowej znajdują się w oddzielnym opracowaniu, a jego część stanowi załącznik do niniejszego operatu. Przeznaczenie nieruchomości: Teren, na którym położona jest nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Zmianą Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Bisztynek, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Bisztynku Nr XXXIV/223/2014 z dnia 30 października 2014 roku, działki nr 65/2 i 66/4 znajdują się na obszarze jednostki strukturalnej MRT, w której głównymi funkcjami gospodarczymi są rolnictwo, przemysł, przedsiębiorczość, jako funkcje uzupełniające turystyka i leśnictwo. Stan prawny nieruchomości: nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr OL1B/ /2, prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Bartoszycach. 2. Cel wyceny : Określenie wartości rynkowej nieruchomości jako elementu składowego majątku upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka. 3. Daty istotne dla operatu: 1. data sporządzenia wyceny: 2. data na którą określono wartość: 3. data na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 4. data oględzin nieruchomości: r r r r. 4. Sposób wyceny : podejście porównawcze, metoda porównywania parami Wartość rynkowa nieruchomości z przynależnościami: zł Słownie: dziewięćset tysięcy dwieście złotych zł, Słownie: osiemset dziewięćdziesiąt cztery tysiące siedemset Wartość rynkowa nieruchomości: 5. złotych Wartość rynkowa przynależności do nieruchomości: zł, Słownie: pięć tysięcy pięćset złotych 6. Wykonawca operatu: mgr inż. Adam Turczyński 7. Podpis i pieczęć wykonawcy: Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 2

3 O P R A C O W A N I E Z A W I E R A : I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY PRZEDMIOT WYCENY: ZAKRES WYCENY: OKREŚLENIE CELU WYCENY OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna : Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Inne podstawy wyceny Źródła danych merytorycznych : OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO... 9 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości Opis nieruchomości IV. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI I część Rodzaj określonej wartości Uzasadnienie wyboru podejścia i metody.... V. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU Charakterystyka rynku lokalnego Analiza i charakterystyka rynku Obliczenie trendu czasowego Określenie wag cech rynkowych Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych.... VI. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Ocena wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych: Zestawienie nieruchomości porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych.... II część Rodzaj określonej wartości Uzasadnienie wyboru podejścia i metody.... VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU Charakterystyka rynku lokalnego Analiza i charakterystyka rynku Obliczenie trendu czasowego Określenie wag cech rynkowych Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych.... VIII. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Ocena wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych: Zestawienie nieruchomości porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych.... III część Rodzaj określonej wartości Uzasadnienie wyboru podejścia i metody.... IX. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU Charakterystyka rynku lokalnego Analiza i charakterystyka rynku Obliczenie trendu czasowego Określenie wag cech rynkowych Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych.... X. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Ocena wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych: Zestawienie nieruchomości porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych.... ZESTAWIENIE WARTOŚCI RUCHOMOŚCI PRZYNALEŻNYCH DO NIERUCHOMOŚCI... ZESTAWIENIE WARTOŚCI POSZCZEGÓLNYCH CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI ORAZ WARTOŚCI PRZYNALEŻNOŚCI... ROZBICIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI NA POSZCZEGÓLNE DZIAŁKI... XI. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI XII. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 3

4 I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI. Wartość rynkowa nieruchomości położonej w Bisztynku Kolonia nr 36, opisanej w KW nr OL1B/ /2, składającej się z działek nr 65/2 i 66/4, o łącznej powierzchni gruntu 1,8600 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami produkcyjnobiurowo-magazynowymi, według stanu nieruchomości z dnia r. i poziomu cen transakcyjnych z dnia r., z przynależnościami do nieruchomości, wynosi: W R = zł Słownie: dziewięćset tysięcy dwieście złotych w tym: WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI: W RN = zł, Słownie: osiemset dziewięćdziesiąt cztery tysiące siedemset złotych WARTOŚĆ RYNKOWA PRZYNALEŻNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI: W RP = zł, Słownie: pięć tysięcy pięćset złotych. Zestawienie przynależności do nieruchomości, przedstawiono w poniższej tabeli: L.p. Nazwa Wartość przynależności 1 Kocioł parowy zł 2 Uzdatniacz wody 500 zł RAZEM: zł Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny zabudowana jest budynkiem mieszkalnym nr 36 i kompleksem budynków produkcyjno-biurowo-magazynowych z częścią biurową, tworzących zorganizowany zakład produkcyjny. Część jednego budynku magazynowego znajduje się na sąsiedniej działce, nie wchodzącej w skład wycenianej nieruchomości. Dokonana analiza rynku nie wykazała transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości pod kątem typu i wielkości zabudowy oraz wielkości powierzchni gruntu. W związku z tym, niezbędne było wykonanie wyceny nieruchomości w kilku częściach, dzieląc ją pod względem funkcjonalnym: I część: składająca się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym części działki nr 65/2 o powierzchni - 0,3080 ha, II część: składająca się z zabudowanej częścią budynku magazynowego i częścią budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego działki nr 65/2 0,2520 ha oraz z zabudowanej częścią budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego i częścią budynku magazynowego (typu hangar), działki nr 66/4 1,3000 ha; łączna powierzchnia gruntu 1,5520 ha. Część budynku magazynowego (typu hangar), znajduje się na sąsiedniej nieruchomości opisanej w KW nr OL1B/ /5, stanowiącej działkę gruntu nr 66/6. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 4

5 Wobec braku możliwości podziału tego budynku po istniejącej granicy gruntu, zdaniem biegłego, przyszłemu nabywcy nieruchomości objętej KW nr OL1B/ /2, będzie przysługiwało roszczenie o wykup części nieruchomości (gruntu) pod budynkiem znajdującym się na działce nr 66/6, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania budynku. Wobec specyficznego kształtu działki nr 66/6, po wydzieleniu części działki niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania budynku magazynowego (typu hangar), pozostała część działki nr 66/6 posiadałaby kształt i cechy, które ograniczałyby korzystanie z niej. W takiej sytuacji właściciel działki nr 66/6 może zażądać wykupu całej działki. Dlatego w niniejszym opracowaniu uwzględniono konieczność uregulowania stanu prawnego istniejącej zabudowy przez zakup działki nr 66/6, a jej wartość została określona w III części wyceny. Opisany powyżej stan, wpływa niekorzystnie na ocenę oferty sprzedaży takiej nieruchomości, co uwzględniono poprzez zastosowanie współczynnika korekcyjnego K. Wartość nieruchomości uwzględniającą nieuregulowany stan prawny zabudowy nieruchomości, określono jako iloczyn wartości rynkowej części nieruchomości oraz współczynnika korekcyjnego K w wysokości 0,9. III część: niezabudowana działka nr 66/6, niezbędna do prawidłowego funkcjonowania budynku magazynowego (hangaru). Powierzchnia gruntu 0,6600 ha. Suma wartości wyceny I i II części, pomniejszona o wartość wyceny III części, stanowić będzie wartość całej nieruchomości. Na nieruchomości znajdują się ruchomości, które stanowią przynależności do nieruchomości. Szczegółowy opis przynależności do nieruchomości oraz określenie ich wartości rynkowej, znajduje się w oddzielnym opracowaniu, którego część dotycząca przynależności, stanowi załącznik do niniejszego operatu. Wobec faktu, że część budynku magazynowego (typu hangar), znajduje się na części sąsiedniej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr 66/6, a przyszłemu właścicielowi, zdaniem biegłego, będzie przysługiwało roszczenie o wykup części nieruchomości (gruntu), niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania budynku, określono również wartość działki sąsiedniej, która będzie przedmiotem wykupu. Działka nr 66/6 (gmina Bisztynek, powiat bartoszycki, województwo warmińsko-mazurskie), zlokalizowana jest na terenie jednostki strukturalnej oznaczonej w Studium jako MRT, w której głównymi funkcjami gospodarczymi są rolnictwo, przemysł, przedsiębiorczość, jako funkcje uzupełniające turystyka i leśnictwo. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 5

6 Określona wartość zdefiniowana jest wg Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny jako wartość rynkowa przy założeniu, że stanowi ona najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, i do wynegocjowania warunków umowy. Autor pragnie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość nieruchomości jest wartością szacunkową, opartą wielokrotnie na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki późniejszej sprzedaży mogą różnić się od oszacowanej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona podczas publicznego przetargu zorganizowanego przez Syndyka ) będzie ostateczną ceną za prawa, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autora niniejszego opracowania. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 6

7 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY. 1. PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami produkcyjnobiurowo-magazynowymi, z przynależnościami do nieruchomości. Położenie adres: Nieruchomość położona w Bisztynku, Bisztynek Kolonia nr 36, składająca się z działek nr 65/2 i 66/4; powiat bartoszycki, woj. warmińsko-mazurskie. Numer księgi wieczystej: KW nr OL1B/ /2 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu. 2. ZAKRES WYCENY: Prawo własności nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami produkcyjno-biurowo-magazynowymi, objętej KW nr OL1B/ /2, wraz z przynależnymi do nieruchomości. 3. OKREŚLENIE CELU WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości z przynależnościami, jako elementu składowego majątku upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka. 4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia r. Zleceniodawca : Syndyk Tadeusz Grabowski ul. Przemysłowa 2, Olsztyn. Zleceniobiorca : Biuro Techniczno Prawne Adam Turczyński ul. Jagiellończyka 31, Olsztyn 4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015r., poz. 1774, z późn. zm.); Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 7

8 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz z dnia r., z późn. zm.); Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 z 1964r. poz. 296 z późn. zm.); Ustawa z dnia 28 lutego 2003r. Prawo Upadłościowe (Dz. U. z 2015r., poz. 233 z późniejszymi zmianami). Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Zgodnie z art. 69 ust. 2 Prawa upadłościowego, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Zgodnie z art. 319, ust 1 Syndyk wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa upadłego, ust. 2 tego artykułu mówi że: Opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi: sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu lub aukcji, do których stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do wyceny wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto podejście porównawcze, metodę porównywania parami Inne podstawy wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Źródła danych merytorycznych : Oględziny nieruchomości, które odbyły się dnia r., w czasie których obejrzano nieruchomość, wykonano pomiary kontrolne oraz dokumentację fotograficzną. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 8

9 Ewidencja Gruntów prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Bartoszycach Mapa topograficzna Mapa ewidencyjna Mapa sytuacyjno-wysokościowa Zmiana Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Bisztynek, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Bisztynku Nr XXXIV/223/2014 z dnia 30 października 2014 roku Księga wieczysta nr OL1B/ /2 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu Opracowanie określające wartość rynkową przynależności do nieruchomości, którego część stanowi załącznik do niniejszego operatu. 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1. Data sporządzenia wyceny: r Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: r Data dokonania oględzin nieruchomości: r. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 9

10 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 1. Stan prawny nieruchomości. Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1B/ /2, prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu. Zapisy w księdze na dzień r., były następujące: Dział I-O Oznaczenie nieruchomości brak wzmianek Działki ewidencyjne: numer: 65/2 położenie: gmina Bisztynek, miejscowość Bisztynek, sposób korzystania: gospodarstwo rolne nr KW z której odłączono działkę: / / numer: 66/4 położenie: gmina Bisztynek, miejscowość Bisztynek, sposób korzystania: gospodarstwo rolne nr KW z której odłączono działkę: / / Obszar całej nieruchomości: 1,8600 ha Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością brak wzmianek, brak wpisów, Dział II Własność brak wzmianek Właściciel: (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) Kazimierz Tadeusz Giełżecki, syn Tadeusza i Aleksandry, Krystyna Giełżecka, córka Franciszka i Haliny. Dział III Ciężary i ograniczenia brak wzmianek Inny wpis: Wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości należącej do dłużnika Kazimierza Giełżeckiego w sprawie KM 1292/12 z wniosku wierzyciela "Eurobox Polska" sp. z o.o. z siedzibą w Przesiadłowie. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Mrągowie Kancelaria Komornicza w Biskupcu. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 10

11 Inny wpis: Wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości należącej do dłużników Krystyny Giełżeckiej i Kazimierza Giełżeckiego w sprawie KM 1235/13 z wniosku wierzyciela Gminy Bisztynek. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Mrągowie - Joanna Szulgacz. Dział IV Hipoteki Hipoteka umowna w kwocie ,00 zł; Wierzytelność: wierzytelność wynikająca lub mogąca powstać w stosunku do Krystyny Giełżeckiej z ugody zawartej w dniu 18 kwietnia 2011r., Ugoda z dnia 18 kwietnia 2011r.; Wierzyciel hipoteczny: Europapier Impap Sp. z o.o. z siedzibą w Tczewie. Dane ewidencyjne: Wypis z rejestru gruntów: Województwo: Powiat: Jednostka ewidencyjna: Obręb: warmińsko-mazurskie bartoszycki Bisztynek 1 Bisztynek Kolonia Lp. 1 Podmiot ewidencyjny (małżeństwo) KAZIMIERZ TADEUSZ GIEŁŻECKI, Rodzice: Tadeusz, Aleksandra Bisztynek-Kolonia 36, Bisztynek KRYSTYNA GIEŁŻECKA, Rodzice: Franciszek, Halina Bisztynek-Kolonia 36, Bisztynek Charakter własności/władania Udział własność 1/1 Nr dz. Ark. 65/2 2 66/4 2 Adres działki/ położenie Bisztynek- Kolonia 36 Bisztynek- Kolonia 36 Opis użytku grunty rolne zabudowane grunty rolne zabudowane łąki trwałe pastwiska trwałe grunty orne rowy grunty rolne zabudowane grunty rolne zabudowane grunty rolne zabudowane łąki trwałe grunty orne Działki Pow. użytku OFU OZU Klasa [ha] Br-ŁIII Br-PsIII ŁIII PsIII RIIIb W Br-ŁIII Br-PsIII Br-RIIIb ŁIII RIIIb 0,03 0,35 0,09 0,06 0,02 0,01 0,15 0,09 0,23 0,59 0,24 Pow. działki [ha] Razem powierzchnia działek [ha] 1,86 KW dok. własności 0,56 KW ,3 KW 8956 Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 11

12 Wypis z kartoteki budynków: Województwo: Powiat: Jednostka ewidencyjna: Obręb: warmińsko-mazurskie bartoszycki Bisztynek 1 Bisztynek Kolonia Lp. 1 Podmiot ewidencyjny (małżeństwo) KAZIMIERZ TADEUSZ GIEŁŻECKI, Rodzice: Tadeusz, Aleksandra Bisztynek-Kolonia 36, Bisztynek KRYSTYNA GIEŁŻECKA, Rodzice: Franciszek, Halina Bisztynek-Kolonia 36, Bisztynek Charakter własności/władania Udział własność 1/1 Nr ewid. bud Działka Adres budynku 65/2;1 65/2 Bisztynek- Kolonia 36 Rodzaj wg KŚT Główna funkcja bud. Inne funkcje bud. Liczba kondyg. nad / pod ziemią Budynki mieszkalne 3 / Rok zak. bud.: Rok zak. przeb.: Data odd. do uż.: Nr KW lub inny dok. Id budynku: _ /2.1_BUD Materiał: MUR Pow zabud. [m 2 ]: 134,00 Nr ewid. bud Działka Adres budynku 65/2;2 65/2 Bisztynek- Kolonia 36 Rodzaj wg KŚT Główna funkcja bud. Inne funkcje bud. Budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa Liczba kondyg. nad / pod ziemią 1 / Rok zak. bud.: Rok zak. przeb.: Data odd. do uż.: Nr KW lub inny dok. Id budynku: _ /2.2_BUD Materiał: MUR Pow zabud. [m 2 ]: 391,00 Nr ewid. bud Działka Adres budynku 66/4;1 66/4 Bisztynek- Kolonia 36 Rodzaj wg KŚT Główna funkcja bud. Inne funkcje bud. Budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa Liczba kondyg. nad / pod ziemią 1 / Rok zak. bud.: Rok zak. przeb.: Data odd. do uż.: Nr KW lub inny dok. Id budynku: _ /4.1_BUD Materiał: MUR Pow zabud. [m 2 ]: 1231,00 Nr ewid. bud Działka Adres budynku 66/4;2 66/4 Bisztynek- Kolonia 36 Rodzaj wg KŚT Główna funkcja bud. Inne funkcje bud. Budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa Liczba kondyg. nad / pod ziemią 1 / Rok zak. bud.: Rok zak. przeb.: Data odd. do uż.: Nr KW lub inny dok. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 12

13 Id budynku: _ /4.2_BUD Materiał: MUR Pow zabud. [m 2 ]: 31,00 Nr ewid. bud Działka Adres budynku 66/4;3 66/4 Bisztynek- Kolonia 36 Rodzaj wg KŚT Główna funkcja bud. Inne funkcje bud. Budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa Liczba kondyg. nad / pod ziemią 1 / Rok zak. bud.: Rok zak. przeb.: Data odd. do uż.: Nr KW lub inny dok. Id budynku: _ /4.3_BUD Materiał: MUR Pow zabud. [m 2 ]: 54,00 Nr ewid. bud Działka Adres budynku 66/4;4 66/4 Bisztynek- Kolonia 36 Rodzaj wg KŚT Główna funkcja bud. Inne funkcje bud. Budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa Liczba kondyg. nad / pod ziemią 1 / Rok zak. bud.: Rok zak. przeb.: Data odd. do uż.: Nr KW lub inny dok. Id budynku: _ /4.4_BUD Materiał: inne Pow zabud. [m 2 ]: 1929,00 Nr ewid. bud Działka Adres budynku 66/4;5 66/4 Bisztynek- Kolonia 36 Rodzaj wg KŚT Główna funkcja bud. Inne funkcje bud. Budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa Liczba kondyg. nad / pod ziemią 1 / Rok zak. bud.: Rok zak. przeb.: Data odd. do uż.: Nr KW lub inny dok. Id budynku: _ /4.5_BUD Materiał: MUR Pow zabud. [m 2 ]: 213,00 Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 13

14 Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 14

15 2. Przeznaczenie nieruchomości. Teren, na którym położona jest nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Zmianą Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Bisztynek, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Bisztynku Nr XXXIV/223/2014 z dnia 30 października 2014 roku, działki nr 65/2 i 66/4 znajdują się na obszarze jednostki strukturalnej MRT, w której głównymi funkcjami gospodarczymi są rolnictwo, przemysł, przedsiębiorczość, jako funkcje uzupełniające turystyka i leśnictwo. Nieruchomości sąsiednie znajdują się również na obszarze jednostki strukturalnej MRT. MRT - Jest to jednostka, która zasięgiem obejmuje środkową i południowo -zachodnią część gminy z miastem Bisztynkiem oraz miejscowości: Paluzy, Wozławki i Prosity z zestawami usług I poziomu oraz pozostałe miejscowości tj.: Warmiany, Łędławki, Sułowo, Kokoszewo, Biegonity, Lądek, Księżno, Troszkowo, Dąbrowa. Ośrodki te powiązane są z miejscowościami w gminie oraz z miastem układem dróg nadrzędnym, podstawowym i uzupełniającym. Jest to jednostka, w której głównymi funkcjami gospodarczymi są rolnictwo, przemysł, przedsiębiorczość, jako funkcje uzupełniające turystyka i leśnictwo. Warunki przyrodnicze stwarzają tu stosunkowo mniej ograniczeń niż na pozostałym obszarze województwa. Jednostka ta różni się od pozostałej części gminy uwarunkowaniami, które stanowią potencjał do dynamicznego rozwoju gospodarczego są to: przez teren jednostki przechodzi ważna dla województwa droga krajowa do przejścia granicznego w Bezledach - droga krajowa nr 57 Bartoszyce - Biskupiec - Szczytno -Pułtusk wiąże przejście graniczne z centrum kraju; korzystne warunki przyrodniczo - rolnicze sprzyjają rozwojowi rolnictwa; urozmaicona rzeźba terenu oraz nieliczne kompleksy leśne skupione w tej części gminy sprzyjają rozwojowi turystyki i agroturystyki; miasto Bisztynek - posiadające obiekty zabytkowe i zabytkowy układ urbanistyczny stanowi znaczny potencjał do rozwoju turystyki krajoznawczej; Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 15

16 na południe od miasta znajdują się wzniesienia, które stanowią potencjał do rozwoju ośrodka sportów zimowych; ośrodek obsługi miasto Bisztynek z ukształtowaną dzielnicą przemysłowo - składową, wyposażoną w prawie pełną infrastrukturę techniczną (brak gazu ziemnego) stwarza korzystne warunki do inwestowania z ograniczonym stopniem ryzyka; miasto stanowi dobre zaplecze do rozwoju przetwórstwa rolno spożywczego oraz może stanowić ośrodek skupu i dystrybucji płodów rolnych. Obsługę ludności na terenie jednostki zapewnia centralnie położone miasto Bisztynek. Pomocnicze ośrodki usługowe to Wozławki, Paluzy i Prosity wyposażone w urządzenia usługowe I poziomu. Głównymi kierunkami rozwoju jest rolnictwo, przemysł oraz turystyka i leśnictwo. Na obszarze jednostki przyjęto następujące kierunki rozwoju funkcji gospodarczych: w zakresie rolnictwa rozwój wielokierunkowy, duże gospodarstwa farmerskie oraz mniejsze tworzące grupy producenckie, a na terenach o walorach krajobrazowych rolnictwo i agroturystyka; przemysł i przedsiębiorczość, w których dominującą rolę powinno odgrywać przetwórstwo rolno - spożywcze. Lokalizacja zakładów w mieście Bisztynku oraz miejscowościach, które wyposażone są w infrastrukturę techniczną niezbędną do realizacji zakładów. Lokalizacja zakładów na potencjalnych obszarach aktywizacji gospodarczej w rejonie drogi krajowej nr 57; w turystyce także rozwój wielokierunkowy w oparciu o zagospodarowanie wzniesień na południe od miasta pod zabudowę rekreacji indywidualnej i pensjonatową w ramach uzupełnień istniejącej zabudowy wsi agroturystykę oraz turystykę związaną z obsługą drogi krajowej powiązanej z przejściem granicznym w Bezledach i na terenach w obrębie geodezyjnym Troszkowo z przeznaczeniem tego terenu pod zabudowę rekreacyjno-usługową; leśnictwo w oparciu o zasady utrzymania i głównie powiększania zasobów i upraw leśnych na obszarze gminy, a także gospodarowania zwierzyną, pozyskiwania, żywicy, choinek, karpiny, kory, igliwia, zwierzyny oraz płodów runa leśnego, a także sprzedaż tych produktów oraz realizację pozaprodukcyjnych funkcji lasu. Na terenie jednostki postuluje się następujące rozwiązania w zakresie gospodarki wodno - ściekowej: skanalizowanie Wozławek i Troszkowa i odprowadzenie ścieków kolektorami przesyłowymi do oczyszczalni w Bisztynku. Z uwagi na wielkość miejscowości Paluzy docelowo konieczne będzie skanalizowanie tej miejscowości i utylizacja ścieków w oczyszczalni w Bisztynku. Przewiduje się przesył ścieków z całej miejscowości kolektorem tłocznym do Bisztynka poprzez Łędławki (w tym skanalizowanie Łędławek); miejscowość Dąbrowa może docelowo zostać włączona do systemu kanalizacji zbiorczej Troszkowa; docelowo, wariantowo przewiduje się skanalizowanie miejscowości Prosity i wykonanie dla niej oczyszczalni ścieków; na oczyszczalni powinien być punkt zlewny dla ścieków dowożonych ze zbiorników bezodpływowych z Księżna; do czasu realizacji w/w oczyszczalni gospodarka ściekowa w tych miejscowościach oparta będzie na zbiornikach bezodpływowych. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 16

17 Nie przewiduje się skanalizowania mniejszych miejscowości tj. Sułowo, Sękity, Krzewina. Miejscowości te pozostawia się bez zmian, a ścieki ze zbiorników bezodpływowych powinny być wywożone do punktu zlewnego oczyszczalni ścieków w Bisztynku. Ekonomicznie nieuzasadnione jest kanalizowanie tych miejscowości, natomiast wieś Sułowo nie ma możliwości odprowadzenia ścieków oczyszczonych do cieku (zlewnia pojezierna), a odległość do oczyszczalni w Bisztynku jest zbyt duża na przesył niewielkiej ilości ścieków. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 17

18 3. Opis nieruchomości. Nieruchomość opisana w KW nr OL1B/ /2 zlokalizowana jest na północ od Miasta Bisztynek, ok. 700 m od granicy miasta, w bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej nr 57 Biskupiec-Bartoszyce-Bezledy, ok. 30 km na północ od Biskupca i ok. 20 km na południe od Bartoszyc. Od południowego-zachodu nieruchomość sąsiaduje z drogą krajową nr 57, z północnego-wschodu z nieruchomością zabudowaną częścią budynku magazynowego (którego duża część znajduje się na wycenianej nieruchomości), a z pozostałych stron z terenami użytkowanymi rolnymi. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 18

19 Wyceniana nieruchomość składa się z dwóch zabudowanych działek o numerach 65/2 i 66/4, o łącznej powierzchni gruntu 1,8600 ha. Działka nr 65/2 o powierzchni 0,5600 ha, znajduje się w północno-zachodniej części nieruchomości i zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz częścią budynku magazynowego i częścią budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego. Na terenie działki znajduje się również basen przeciwpożarowy oraz place manewrowe i utwardzony dojazd do budynków. W pobliżu budynku mieszkalnego znajduje się teren rekreacyjny z nasadzeniami drzew owocowych i krzewów ozdobnych. Działka posiada kształt nieregularny, zbliżony do równoległoboku, jest częściowo ogrodzona i posiada nachylenie terenu w kierunku północno-wschodnim. Działka jest przedzielona płotem z drewnianych pergoli z przesuwną bramą stalową z drewnianym wypełnieniem, dzieląc ją na część wokół budynku mieszkalnego i na część przy budynku magazynowym. Ogrodzenie terenu wokół budynku mieszkalnego, od strony drogi krajowej i sąsiadujących terenów rolnych stanowi siatka stalowa na słupkach stalowych osadzonych w gruncie, z przesuwną bramą wjazdową i furtką, wykonanymi z elementów stalowych. Część wokół budynku magazynowego od strony północno-zachodniej jest ogrodzona ogrodzeniem z siatki stalowej na słupkach stalowych osadzonych w gruncie, a do strony północno-wschodniej nie jest ogrodzona. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 19

20 Działka uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową (wodociąg miejski), kanalizacji sanitarnej (zbiornik bezodpływowy - oddzielne zbiorniki dla części mieszkalnej i części przemysłowej) i telefoniczną (sieć nadziemna ze słupem pojedynczym na działce). Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 20

21 Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 21

22 W południowej części działki nr 65/2, znajduje się piętrowy, z poddaszem użytkowym, budynek mieszkalny, całkowicie podpiwniczony, z dachem mansardowym, krytym blachą dachówkopodobną, o powierzchni użytkowej 279,9 m 2, plus piwnica o powierzchni 96,0 m 2 (ustalonej na podstawie pomiarów własnych). Budynek, wg danych ewidencji gruntów został wybudowany w 1981 roku, a kilka lat temu przeszedł remont górnych kondygnacji, z całkowitą wymianą konstrukcji i pokrycia dachu. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 22

23 Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 23

24 Na paterze budynku (wysoki parter), znajdują się wiatrołap, korytarz, schody na piętro, kuchnia, łazienka, salon i pokój. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 24

25 Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 25

26 na poddasze. Na I piętrze znajduje się korytarz, kuchnia, łazienka, wc, trzy pokoje i schody Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 26

27 Na poddaszu budynku znajduje się, łazienka, trzy pokoje i garderoba. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 27

28 Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 28

29 Na poziomie piwnicy (poziom terenu), znajdują się kuchnia/pralnia, barek, pomieszczenie piwniczne, sauna (elektryczna), garaż, kotłownia i schody na parter. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 29

30 Dane techniczne budynku (ustalone na podstawie pomiarów własnych): Powierzchnia użytkowa: 279,9 m 2 Powierzchnia piwnicy: 96,0 m 2 Łączna powierzchnia budynku: 375,9 m 2 Konstrukcja i wykończenie budynku (na podstawie informacji uzyskanych od właściciela nieruchomości i oględzin budynku): Fundamenty żelbetowe. Ściany zewnętrzne murowane. Wykończenie ścian i sufitów tynki cementowo-wapienne, częściowo płyty gipsowokartonowe - głównie na poddaszu (niewykończone w części pomieszczeń), w większości pomieszczeń malowane farbami emulsyjnymi, a w pomieszczeniach mokrych glazura. Stropy żelbetowe, na poddaszu drewniany. Schody żelbetowe, wykończone drewnem, na poddasze drewniane. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 30

31 Dach mansardowy, o konstrukcji drewnianej, kopertowy, kryty blachą dachówkopodobną. Posadzki: - parter w salonie, części kuchni, pokoju i korytarzu parkiet, w łazience, części kuchni i wiatrołapie terakota; - I piętro w pokojach, części kuchni i korytarzu parkiet, w łazience, wc, części kuchni terakota; - poddasze podłogi drewniane z desek, w łazience płyta OSB; - piwnica w pomieszczeniu garażowym posadzka wykonana z lastryko, w pozostałych pomieszczeniach (prócz sauny) terakota; Izolacje termiczne ściany ocieplone styropianem, połać dachowa wełną mineralną; Elewacja tynk cementowo-wapienny typu baranek oraz płytki typu piaskowiec ; Stolarka drzwiowa, zewnętrzna drzwi PCV z doświetlem. Wrota garażowe drewniane; Stolarka drzwiowa, wewnętrzna drzwi drewniane szklone i pełne, na poziomie poddasza brak drzwi w części pomieszczeń; Stolarka okienna okna drewniane, na poddaszu połaciowe; Instalacje techniczne: - wodociągowa (sieć miejska), - elektryczna, - kanalizacyjna (odprowadzenie do zbiornika bezodpływowego), - c.o. piec na pellet z dozownikiem, - telefoniczna. Ustalenie stanu techniczno-użytkowego budynku Biorąc pod uwagę wiek budynku, obecny sposób użytkowania oraz przeprowadzone remonty, stan techniczno-użytkowy budynku określono jako dobry. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 31

32 W północno-wschodniej części działki nr 65/2, znajduje się część budynku magazynowego, parterowego, niepodpiwniczonego, z dachem dwuspadowym, krytym blachą, o powierzchni użytkowej 379,2 m 2 (ustalonej na podstawie pomiarów własnych) oraz część budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego, parterowego, niepodpiwniczonego, z dachem dwuspadowym krytym blachą, o powierzchni 1433,9 m 2 (ustalonej na podstawie pomiarów własnych). Na podstawie dostępnej mapy sytuacyjnowysokościowej oraz pomiarów własnych, powierzchnie części budynków, znajdujących się na działce nr 65/2, określono metodą graficzną i wynoszą one: budynku magazynowego - 345,2 m 2, a budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego 18 m 2. Budynki, wg danych ewidencji gruntów zostały wybudowane w 1998 roku. Budynek magazynowy: Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 32

33 Opis techniczny poszczególnych elementów budynku i wykończenie: Fundamenty budynku: betonowe, Ściany: murowane, otynkowane tynkiem cementowo-wapiennym, sufit wykończony płytami gipsowo-kartonowymi, z widocznymi zaciekami, Dach: dwuspadowy, o konstrukcji stalowej, kryty blachą, Stolarka okienna: przemysłowa pojedynczo szklona w ramach stalowych, Stolarka drzwiowa: wrota drewniane pełne dwudzielne; Posadzka: betonowa, Elewacja: tynk cementowo-wapienny. Instalacje techniczne: elektryczna. Ustalenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę zużycie techniczne, jakość wykonania poszczególnych elementów konstrukcyjnych budynku, zakładany okres trwania obiektów o podobnej konstrukcji, stan techniczny budynku określono jako średni. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 33

34 Budynek produkcyjno-biurowo-magazynowy: Opis techniczny poszczególnych elementów budynku i ustalenie stanu technicznego budynku zamieszczono na stronie 40 opracowania. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 34

35 Działka nr 66/4 o powierzchni 1,3000 ha, zajmuje centralną, wschodnią i południową części nieruchomości i zabudowana jest częścią budynku produkcyjnobiurowo-magazynowego oraz częścią budynku magazynowego (typu hangar). Na terenie działki znajduje się również skład popiołu, z murowanymi ścianami osłonowymi oraz transformator na słupie, place manewrowe i utwardzony dojazd do budynków. W zachodniej i centralnej części działki znajduje się teren niezabudowany, porośnięty trawą. Działka posiada regularny kształt rąbu, jest częściowo ogrodzona i posiada nachylenie terenu w kierunku północno-wschodnim. Ogrodzenie od strony południowozachodniej (od strony drogi krajowej nr 57) i od strony południowo-wschodniej, stanowi siatka stalowa na słupkach stalowych osadzonych w gruncie, z przesuwną bramą wjazdową, wykonaną z elementów stalowych. Od strony północno-zachodniej (tj. od strony działki nr 65/2) działka nie jest ogrodzona, a północno-wschodnia granica działki przebiega wewnątrz budynku magazynowego (typu hangar). Działka uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową (wodociąg miejski), kanalizacji sanitarnej (zbiornik bezodpływowy) i telefoniczną (sieć nadziemna ze słupami na działce). Na działce znajdują się ruchomości stanowiące przynależności do nieruchomości, w postaci kotła parowego i uzdatniacza wody, których szczegółowy opis i określenie wartości rynkowej znajdują się w oddzielnym opracowaniu, a jego część stanowi załącznik do niniejszego operatu. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 35

36 Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 36

37 Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 37

38 W północnej części działki nr 66/4, znajduje się część budynku magazynowego. Powierzchnia części budynku, znajdująca się na działce nr 65/2, wynosi 34,0 m 2. Opis techniczny budynku i jego poszczególnych elementów oraz ustalenie stanu technicznego budynku zamieszczono na stronie 33 opracowania. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 38

39 W północno-wschodniej części działki nr 66/4, znajduje się część budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego, parterowego, niepodpiwniczonego, z dachem dwuspadowym krytym blachą, o powierzchni 1433,9 m 2 (ustalonej na podstawie pomiarów własnych). W budynku znajdują się pomieszczenia o charakterze produkcyjnym, biurowym i magazynowym. Do budynku przylega również kotłownia z piecem na paliwo stałe. Na podstawie dostępnej mapy sytuacyjno-wysokościowej oraz pomiarów własnych, powierzchnia części budynku, znajdującego się na działce nr 66/4, określono metodą graficzną i wynosi ona 1415,9 m 2. Budynek, wg danych ewidencji gruntów zostały wybudowany w 1998 roku. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 39

40 Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 40

41 Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 41

42 Opis techniczny poszczególnych elementów budynku i wykończenie: Fundamenty budynku: betonowe, Ściany i sufity: murowane, otynkowane tynkiem cementowo-wapiennym, w pomieszczeniach biurowych wykończone płytami gipsowo-kartonowymi, sufit w pomieszczeniach produkcyjnych wykończony płytami pilśniowymi i deskami, a w części biurowej wykończone płytami gipsowo-kartonowymi, miejscowo zabrudzone z widocznymi zaciekami, Dach: dwuspadowy, kryty blachą, Stolarka okienna: przemysłowa pojedynczo szklona w ramach stalowych i drewnianych, w pomieszczeniach biurowych okna drewniane, starszego typu oraz okna PVV i okno połaciowe w Sali konferencyjnej, Stolarka drzwiowa: wrota drewniane pełne dwudzielne; w części biurowej i socjalnej płytowe pełne i szklone, Posadzki: w części produkcyjno-magazynowej posadzka z lastryko i betonowa, w części biurowej i socjalnej posadzki wyłożone terakotą, linoleum i wykładziną, Elewacja: tynk cementowo-wapienny. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 42

43 Instalacje techniczne: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna (zbiornik bezodpływowy), centralnego ogrzewania (własna kotłownia z piecem na paliwo stałe), telefoniczna. Ustalenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę zużycie techniczne, jakość wykonania poszczególnych elementów konstrukcyjnych budynku, zakładany okres trwania obiektów o podobnej konstrukcji, stan techniczny budynku określono jako słaby. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 43

44 W północno-wschodniej części działki nr 66/4 (przy i na granicy działki), znajduje się część budynku magazynowego (typu hangar), jednokondygnacyjnego, niepodpiwniczonego, o konstrukcji stalowej, z pokryciem dachu i ścian blachą, o powierzchni 1956,6 m 2 (ustalonej na podstawie pomiarów własnych). Budynek stanowi jedno pomieszczenie o charakterze magazynowym. Budynek posiada połączenie z budynkiem produkcyjno-biurowo-magazynowym. Na podstawie dostępnej mapy sytuacyjno-wysokościowej oraz pomiarów własnych, powierzchnia części budynku, znajdującego się na działce nr 66/4, określono metodą graficzną i wynosi ona 1258,5 m 2. Budynek, wg danych ewidencji gruntów został wybudowany w 1998 roku. Część budynku magazynowego (typu hangar), znajduje się na sąsiedniej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr 66/6 (ok. 698,1 m 2 ). Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 44

45 Opis techniczny poszczególnych elementów budynku i wykończenie: konstrukcja: stalowa, typu hangar, Ściany i dach: kształt przekroju: półkole, wykonane z blachy, z licznymi dziurami i przeciekami, na części połaci obite folią budowlaną od środka, Stolarka okienna: brak, Stolarka drzwiowa: wrota stalowe pełne, Posadzki: betonowa, Elewacja: blacha. Instalacje techniczne: elektryczna: oświetleniowa. Ustalenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę zużycie techniczne, jakość wykonania poszczególnych elementów konstrukcyjnych budynku, zakładany okres trwania obiektów o podobnej konstrukcji, stan techniczny budynku określono jako słaby. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 45

46 IV. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI. Z uwagi na różnorodność zabudowy wycenianej nieruchomości oraz brak dostatecznej ilości transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej, w niniejszym przypadku wyceny dokonano w kilku częściach wraz z określeniem wartości działki sąsiedniej niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości: I część: określenie wartości rynkowej, składającej się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym, części działki nr 65/2 0,3080 ha. II część: określenie wartości rynkowej, składającej się z zabudowanej częścią budynku magazynowego i częścią budynku produkcyjno-biurowo-magazynowego, części działki nr 65/2 0,2520 ha oraz z zabudowanej częścią budynku produkcyjno-biurowomagazynowego i częścią budynku magazynowego (typu hangar), działki nr 66/4 1,3000 ha; łączna powierzchnia gruntu 1,5520 ha. III część: określenie wartości rynkowej niezabudowanej działki nr 66/6, niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania budynku magazynowego (hangaru), z szacunkowymi kosztami postępowania. Powierzchnia gruntu 0,6600 ha. W orzecznictwie Sądu Najwyższego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 1971 r., I CR 5/71, nie publ., uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05, OSNC 2006, nr 3, poz. 44 i z dnia 13 października 2006 r., III CZP 72/06, OSNC 2007, nr 6, poz. 85 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2007 r., III CZP 159/06, nie publ.), przeważa pogląd, że w razie przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku na nieruchomości wyjściowej, art. 151 k.c. wprowadza wyjątek od zasady supreficies solo cedit, wobec czego właścicielem budynku jest inwestor, a właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać - w zależności od spełnienia dalszych przesłanek określonych w art. 151 zdanie pierwsze k.c. - przywrócenia stanu poprzedniego lub roszczeń przewidzianych w art. 151 zdanie drugie k.c. Podziału zabudowanej nieruchomości należy dokonywać według płaszczyzn pionowych w taki sposób, by linia podziału budynku odpowiadała linii podziału gruntu Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 46

47 i przebiegała przez istniejącą lub możliwą do wykonania ścianę, dzielącą budynek na samodzielne części, stanowiące odrębne budynki. Gdyby podziału budynku nie udało się zsynchronizować z podziałem gruntu i jeden z nowo powstałych budynków miałby znajdować się częściowo na nieruchomości sąsiedniej, dla uzyskania zupełności podziału konieczne byłoby ustanowienie odpowiedniej służebności. Sytuacja przeniesienia własności części nieruchomości bez równoczesnego dokonania podziału znajdującego się na niej budynku, w której miałoby dojść do,,samoistnego" podziału budynku, wskutek czego części budynku położone na nieruchomościach powstałych w wyniku podziału, stałyby się częściami składowymi sąsiednich nieruchomości gruntowych. Koncepcję tę trzeba jednak odrzucić, gdyż nie zapewniałaby ona samodzielności utworzonych,,części" budynku, trwale związanych z każdą z sąsiednich nieruchomości gruntowych.,,części" te nie stanowiłyby zamkniętych całości wydzielonych z przestrzeni przegrodami, każda z nich byłaby bowiem architektonicznie i funkcjonalnie powiązana z resztą budynku. W konsekwencji, żadna z,,części" samodzielnie nie stanowiłaby budynku w rozumieniu prawa cywilnego. Nie można by zatem przyjmować, że w wyniku ocenianej czynności prawnej niejako samoczynnie dochodziłoby do podziału budynku. Niedokonanie podziału budynku wpływa na ocenę całej analizowanej czynności prawnej, ponieważ części budynku nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Do takiego natomiast skutku prowadziłoby uznanie czynności zbycia części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, za ważną. Tym samym doszłoby do naruszenia bezwzględnie obowiązującego art k.c. Z tej przyczyny umowę przeniesienia własności części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, trzeba uznać za nieważną (art w związku z art k.c.). Część budynku magazynowego (typu hangar), znajduje się na części sąsiedniej nieruchomości opisanej w KW nr OL1B/ /5, stanowiącej działkę gruntu nr 66/6. Wobec braku możliwości podziału tego budynku po istniejącej granicy gruntu, zdaniem biegłego, przyszłemu nabywcy nieruchomości objętej KW nr OL1B/ /2, będzie przysługiwało roszczenie o wykup części nieruchomości (gruntu) pod budynkiem znajdującym się na działce nr 66/6, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania budynku. Bisztynek Kolonia nr 36, KW nr OL1B/ /2, działki nr 65/2, 66/4, Str. nr 47