BTP Biuro Techniczno-Prawne w Olsztynie, ul. Jagiellończyka 31 tel/fax ,

Transkrypt

1 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 1. Stan prawny nieruchomości Księga wieczysta W Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Węgorzewie, dla wycenianych nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste nr OL2G/ /8, OL2G/ /1. Zapisy w księdze na dzień roku były następujące: KW nr OL2G/ /8, I DZIAŁ: Położenie: Czerwony Dwór Gm. Węgorzewo Opis i mapa: dz. nr 27/6 dz. nr 27/7 Obszar 0,73 ha Spis praw: Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia II DZIAŁ: Właściciel: Gmina i Miasto Węgorzewo Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. Cerma 2 Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej. III DZIAŁ: Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. Ostrzeżenie o upadłości Cerma 2 Spółka z o.o. w Warszawie obejmującą likwidację majątku dłużnika. IV DZIAŁ: Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. 1) Hipoteka umowna w kwocie zł. Wierzytelność: wierzytelność banku z tytułu udzielonego kredytu. Umowa kredytu inwestycyjnego nr KIN/ z dnia r. Wierzytelność hipoteczna : Deutsche Bank PBC S.A. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 10 10

2 KW nr OL2G/ /1 I DZIAŁ: Położenie: województwo warmińsko-mazurskie powiat węgorzewski Gmina Węgorzewo, Miejscowość Czerwony Dwór. Opis i mapa: dz. 61/6, obr. 3, Czerwony Dwór Sposób korzystania Ps pastwiska trwałe Opis i mapa: dz. 61/3, obr. 3, Czerwony Dwór obszar 0,0045 ha Sposób korzystania Ps pastwiska trwałe Obszar 0,0417 ha Spis praw: brak wpisów II DZIAŁ: Cerma 2 Spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej. III DZIAŁ: Ostrzeżenie o ogłoszeniu upadłości Cerma 2 Spółka z o.o. w Warszawie obejmującą likwidację majątku dłużnika. IV DZIAŁ: brak wpisów. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 11 11

3 1.2. Ewidencja gruntów i budynków: Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 12 12

4 Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 13 13

5 Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 14 14

6 2. Przeznaczenie nieruchomości. Nieruchomości położone są na obszarze, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Węgorzewo (uchwała XV/109/99 Rady Miasta w Węgorzewie z dnia r.) nieruchomości położone są w strefie IV obejmującej tereny o wiodącej funkcji rolnej oraz w granicach terenu wielofunkcyjnego rozwoju objęte granicami skupionej zabudowy wsi. Gmina Węgorzewo podjęła uchwałę o przystąpieniu do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie podjęła uchwały do zmiany obowiązującego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania przestrzennego gminy Węgorzewo w obszarze wycenianych nieruchomości. Zaświadczenie Urzędu Miejskiego w Węgorzewie o przeznaczeniu wycenianych nieruchomości zamieszczono w załącznikach do operatu. 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości. Nieruchomości położone są na północny - wschód od Węgorzewo ok. 2 km od granic miasta w bliskim sąsiedztwie drogi Węgorzewo - Gołdap. Dojazd do nieruchomości zadawalający drogą z płyt betonowych ok. 100 m od drogi asfaltowej. Nieruchomości zlokalizowane są w sąsiedztwie nieruchomości z zabudową produkcyjno magazynową oraz niezabudowanych terenów rolnych. Przedmiotem wyceny jest działka nr 27/7 zabudowana budynkami produkcyjno-magazynowymi i budynkiem biurowym. Działki nr 27/6 i 61/3 są niezabudowane i użytkowane jako droga wewnętrzna a na działce nr 61/6 położony jest słup ze stacją transformatorową. 4. Charakterystyka i opis nieruchomości. Nieruchomość ujęta w kw nr OL2G/ /8 działka nr 27/7 i 27/6 Na działce nr 27/7 położone są następujące budynki: 1) budynek biurowy, 2) budynek produkcyjno-magazynowy, 3) budynek magazynowy, 4) wiata magazynowa przy budynku produkcyjno-magazynowym, 5) wiata magazynowa. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 15 15

7 Działka nr 27/7 ma kształt regularny, teren działki jest płaski z lekkim nachyleniem w kierunku południowo - zachodnim. Na działce wykonano drogi oraz place manewrowe i składowe z prefabrykowanych płyt żelbetowych. Nieruchomość ogrodzona od strony zachodniej, południowej i wschodniej ogrodzeniem z siatki ogrodzeniowej na słupach metalowych osadzonych w cokole betonowym. Brama dwuskrzydłowa stalowa. Nieruchomość graniczy od strony północno-zachodniej z nieruchomością zabudowaną budynkami produkcyjno magazynowym od strony zachodniej z działką z zabudową siedliskową a z pozostałych stron z niezabudowanymi działkami rolnymi. Na działce wykonano oświetlenie zewnętrzne. Nieruchomość uzbrojona w sieć elektryczną zasilaną z sąsiedniej nieruchomości. Sieć wodociągowa w bliskim sąsiedztwie nieruchomości. Budynek biurową Budynek jednopiętrowy, nie podpiwniczony o konstrukcji murowanej z dachem dwuspadowym o konstrukcji drewnianej. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 16 16

8 Opis budynku Ściany murowane obustronnie tynkowane tynkiem cementowo-wapiennym. Strop nad parterem o konstrukcji żelbetowej. Schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej zabiegowe. Dach o konstrukcji drewnianej dwuspadowy z pokryciem z blachy. Obróbki blacharskiej z blachy ocynkowanej. Stolarka okienna okna drewniane, skrzynkowe, malowane farbą olejną w znacznym stopniu zniszczone. Okucia niekompletne. Okna z kratami stalowymi antywłamaniowymi. Stolarka drzwiowa drzwi wejściowe drewniane kasetonowe. Wrota garażowe o konstrukcji stalowej z pokryciem z blachy, uchylne. Drzwi wewnętrzne o konstrukcji drewnianej, pełne, malowane farbą olejną. Posadzki i podłogi w poziomie parteru posadzka cementowa. W poziomie I piętra w pokojach płyta pilśniowa w łazience deski z widocznymi zaciekami zawilgoceniami. Podłogi w znacznym stopniu zniszczone. Wykończenie ścian i sufitów ściany tynkowane i malowane farbami emulsyjnymi. Wyprawy malarskie zniszczone. Widoczne miejscowe pęknięcia tynku. Instalacje techniczne budynek zaopatrzony jest w następujące instalacje techniczne : - wodociągową, instalacja niesprawna, brak osprzętu, zasilanie ze studni niesprawne, - kanalizacyjną, instalacja niesprawna, szambo nie użytkowane, - elektryczną, instalacja niesprawna, - instalacja centralnego ogrzewania niekompletna i niesprawna. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 17 17

9 Dane techniczne Powierzchnia użytkowa - 108,47 m 2 Zestawienie powierzchni Lp. Pomieszczenie Powierzchnia Poziom parteru 1 Garaż 23,84 m 2 2 Korytarz 4,9 m 2 3 Pomieszczenie techniczne 4,1 m 2 4 Pokój 20,21 m 2 Powierzchnia poziomu parteru 1331,4 m 2 Poziom I piętra 1 Pokój 34,42 m 2 2 Pokój 14,21 m 2 3 Łazienka 6,79 m 2 Powierzchnia użytkowa budynku 108,47 m 2 Określenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę wiek budynku, zużycie techniczne jego elementów, przeprowadzone remonty, stan techniczny i standard wykończenia budynku określono jako średni na granicy ze słabym. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 18 18

10 Budynek produkcyjno - magazynowy Budynek parterowy, nie podpiwniczony o konstrukcji murowanej z dachem dwuspadowym. Opis budynku Konstrukcja - w części konstrukcja żelbetowa prefabrykowana, słupy, rygle, płatwie. Widoczne uszkodzenia słupów. W części wiązary kratowe stalowe oparte na ścianach murowanych. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 19 19

11 Ściany zewnętrzne murowane. Widoczne duże pęknięcia ścian. W części ściany wykonane z warstwowych płyt z ociepleniem i wykończeniem z blachy powlekanej. Ściany wewnętrzne murowane. Widoczne duże pęknięcia ścian. Tynki cementowo wapienne z licznymi pęknięciami, ubytkami i miejscowymi zawilgoceniami. Stolarka okienna okna drewniane, malowane farbą olejną w znacznym stopniu zużyte. Stolarka drzwiowa wrota zewnętrzne suwane o konstrukcji metalowej z ociepleniem i wykończeniem blachą powlekaną, wrota stalowe z pokryciem z blachy oraz wrota stalowe z wypełnieniem z desek. Drzwi wewnętrzne o konstrukcji drewnianej okleinowane. Posadzki i podłogi w części nowe posadzki betonowe, przemysłowe w dobrym stanie, w części posadzka betonowa, Wykończenie ścian i sufitów ściany tynkowane i malowane farbami emulsyjnymi i olejnymi. Wyprawny malarskie zniszczone. W części budynku podsufitka na ruszcie drewnianym z wykończeniem z płyt pilśniowych w znacznym stopniu zniszczona z licznymi zawilgoceniami i zaciekami. Dach w części o konstrukcji żelbetowej, dwuspadowy z pokryciem z eternitu falistego. W części dach dwuspadowy, wiązary kratowe stalowe z pokryciem z blachy trapezowej ocynkowanej. Przy budynku położona jest rampa załadunkowa o konstrukcji betonowej. Instalacje techniczne budynek zaopatrzony jest w następujące instalacje techniczne : - elektryczną (części budynku) sieć zasilana z sąsiedniej nieruchomości. - centralnego ogrzewania (w części budynku). Instalacja zasilana piecem na paliwo stałe z nagrzewnicami. Dane techniczne Powierzchnia użytkowa - 787,28 m 2 Zestawienie powierzchni Lp. Pomieszczenie Powierzchnia 1 Hala produkcyjna 153,51 m 2 Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 20 20

12 2 Pom. magazynowe 37,32 m 2 3 Pom. magazynowe 27,11 m 2 4 Hala magazynowa 84,88 m 2 5 Hala produkcyjna 334,50 m 2 6 Hala produkcyjna 139,70 m 2 7 Kotłownia 10,26 m 2 Całkowita powierzchnia użytkowa 787,28 m 2 Określenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę wiek budynku, zużycie techniczne jego elementów, przeprowadzone remonty, stan techniczny budynku i standard wykończenia określono jako średni na granicy ze słabym. Budynek magazynowy Budynek parterowy o konstrukcji stalowej, bez podpiwniczenia z dachem dwuspadowym o konstrukcji stalowej. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 21 21

13 Opis wiaty Ściany zewnętrzne murowane od zewnątrz ocieplone płytą warstwową z ociepleniem z wykończeniem z blachy powlekanej. Od wewnątrz ściany tynkowane tynkiem cementowo-wapiennym. W północnej części budynku widoczne duże zacieki i zagrzybienie ścian przy poziomie posadzki. Widoczne miejscowe zniszczenie tynku na ścianie. Dach o konstrukcji stalowej wiązary dwuspadowe z pokryciem z płyt warstwowych z ociepleniem wykończonych blachą powlekaną. W dachu zamontowany świetlik o konstrukcji drewnianej. Stolarka drzwiowa wrota dwuskrzydłowe i jednoskrzydłowe suwane o konstrukcji metalowej z płyty warstwowej ocieplonej z wykończeniem z blachy powlekanej. Posadzka cementowa, przemysłowa. W północnej części budynku posadzki zawilgocone i zagrzybione. Izolacja przeciwwilgociowa nie spełnia swojej funkcji. Budynek wyposażony w następujące instalacje : - elektryczną, trójfazową (zasilanie instalacji z sąsiedniej nieruchomości). - centralnego ogrzewania zasilaną z pieca na paliwo stałe z nagrzewnicami. Dane techniczne Powierzchnia użytkowa 533,60 m 2 Lp. Pomieszczenie Powierzchnia 1 Hala magazynowa 367,80 m 2 2 Hala magazynowa 155,60 m 2 3 Kotłownia 10,20 m 2 Całkowita powierzchnia użytkowa 533,60 m 2 Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 22 22

14 Określenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę stan elementów budynku jego wiek, przeprowadzone remonty, stan techniczny budynku określono jako dobry na granicy ze średnim. Wiata magazynowa przy budynku produkcyjno-magazynowym Wiata magazynowa o konstrukcji stalowej z pokryciem dachu z blachy ocynkowanej. Konstrukcja wiaty stalowa, wiązary dwuspadowe, kratowe, słupy i płatwie. Ściany z blachy ocynkowanej. Brak ściany szczytowej od strony południowo-zachodniej. Pokrycie dachu z blachy ocynkowanej. Powierzchnia zabudowy wiaty 83,7 m 2. Określenie stanu technicznego wiaty Biorąc pod uwagę wiek wiaty, stan techniczny jej elementów, stan techniczny określono jako średni. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 23 23

15 Wiata magazynowa Wiata magazynowa o konstrukcji stalowo drewnianej z pokryciem dachu z blachy ocynkowanej. Konstrukcja wiaty stalowa. Wiązary stalowe ze znacznym stopniem zużycia, widoczną korozją. Płatwie z widocznym dużym ugięciem, część płatwi połamana. Pokrycie dachu z blachy ocynkowanej, nierówne. Widoczna korozja blachy. W obecnym stanie wiata nie wpływa na wzrost wartości nieruchomości. Powierzchnia zabudowy wiaty 354 m 2. Określenie stanu technicznego wiaty Biorąc pod uwagę wiek wiaty, znaczne zniszczenia jego elementów, stan techniczny określono jako zły. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 24 24

16 Zestawienie powierzchni Lp. Obiekt Powierzchnia 1 Budynek biurowy 108,47 m 2 2 Budynek produkcyjno-magaz. 787,28 m 2 3 Budynek magazynowy 533,60 m 2 Całkowita powierzchnia użytkowa 1429,35 m 2 Jako nośnik wartości nieruchomości przyjęto powierzchnię użytkową budynku biurowego, budynku produkcyjno-magazynowego, budynku magazynowego oraz wiaty magazynowej przy budynku produkcyjno-magazynowym wynoszącą : P u = 108,47 m ,28 m ,60 m ,70 m 2 = 1513,05 m 2 Jako nośnik wartości nie przyjęto powierzchni wiaty magazynowej wolnostojącej ze względu na jej zły stan techniczny. W obecnym stanie wiata ta nie wpływa na wzrost wartości wycenianej nieruchomości. Na działce nr 27/7 przy południowo-wschodniej granicy położone są ruiny budynku administracyjno-socjalnego. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 25 25

17 Budowle 1) Droga wewnętrzna i place manewrowe. Na terenie nieruchomości wykonano drogi wewnętrzne i place manewrowe o nawierzchni betonowej płyty prefabrykowane. 2) Ogrodzenie nieruchomości. Działka nr 27/7 w części ogrodzona siatką ogrodzeniową mocowaną do słupów stalowych osadzonych w cokole betonowym. Brama wjazdowa dwuskrzydłowa o konstrukcji metalowej z wypełnieniem z siatki ogrodzeniowej. Działka nr 26/6 Działka stanowi drogę wewnętrzną prowadzącą od działki nr 27/7 do drogi Węgorzewo-Gołdap. Droga o nawierzchni z żelbetowych płyt prefabrykowanych. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 26 26

18 Nieruchomość ujęta w kw nr OL2G/ /1 działki nr 61/3 i 61/6 Działka nr 61/3 nie zabudowana o kształcie trójkąta o powierzchni 45 m 2. Teren działki jest płaski bez większych nachyleń terenu. Działka użytkowana jako droga wewnętrzna. Działka nr 61/6 nie zabudowana o kształcie trójkąta o powierzchni 372 m 2. Teren działki jest płaski. Na działce położona jest słupowa stacja transformatorowa obecnie odłączona. Czerwony Dwór, działki nr 27/6, 27/7, 61/3 i 61/6. KW nr OL12G/ /8 i OL12G/ /1. Str. nr 27 27