Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy

Transkrypt

1 Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DOR ADCZYCH Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel./fax.: , , Filia: Olsztyn, ul. Warmińska 13c/2, tel.: , Wykonujemy usługi w zakresie: - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości, - wyceny przedsiębiorstw, - wycena: nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie, - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp., - obrót nieruchomościami, - prace geodezyjne. O P E R A T S Z A C U N K O W Y niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w Wozławkach, powiat bartoszycki, składającej się z działki nr 67/1, o powierzchni 0,7589 ha. Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1B/ /8, prowadzona przez Wydział V Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu. Właściciel nieruchomości: Kazimierz Giełżecki i Krystyna Giełżecka (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska). Operat wykonany wg stanu nieruchomości na dzień r. oraz poziomu cen z dnia r. Nr rej. 128/2016 V GUp 7/12 Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI: W R = zł Słownie: pięćdziesiąt pięć tysięcy sześćset złotych Olsztyn, 27 lipca 2016r.

2 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie nieruchomości: Adres: Wozławki Nr działki : 67/1 Obręb: 17 Wozławki Gmina: Bisztynek Powiat: bartoszycki Województwo: warmińsko-mazurskie Powierzchnia działek: 0,7589 ha Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość zlokalizowana jest na Kolonii wsi Wozławki, ok. 700 m na południe od wsi Wozławki i od ok. 3,5 km na północ od granicy miasta Bisztynek, w sąsiedztwie drogi krajowej nr 57 Biskupiec-Bartoszyce-Bezledy, ok. 32 km na północ od Biskupca i ok. 18 km na południe od Bartoszyc. Od północy nieruchomość sąsiaduje z gminną drogą gruntową i dalej z zabudową siedliskową, od wschodu z nieruchomością zabudowaną budynkiem produkcyjnomagazynowym z częścią biurową, a z pozostałych stron z terenami użytkowanymi rolniczo. Nieruchomość składa się z jednej niezabudowanej działki o numerze 67/1, o powierzchni gruntu 0,7589 ha. Duża część działki porośnięta jest trawą i stanowi pastwisko. Wschodnia część działki została utwardzona (w tym północnowschodnia polbrukiem), i jest wykorzystywana przez właściciela sąsiedniej nieruchomości jako parking i dojazd do budynku. W tej części nieruchomości znajduje się kilka nasadzeń krzewów ozdobnych. W południowej części działki znajduje się obniżenie terenu, okresowo podmokłe, na którego część została nawieziona ziemia. Działka posiada kształt nieregularny, nie jest ogrodzona i posiada niewielkie nachylenie terenu w kierunku południowym. W centralnej części działki znajduje się pojedynczy słup energetyczny niskiego napięcia. W centralnej części działkę przecina również sieć wodociągowa, z zasilaniem z pobliskiej studni, biegnąca do budynku znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości (wg treści mapy sytuacyjno-wysokościowej). Sieć wodociągowa przebiega również wzdłuż północno-wschodniej granicy nieruchomości (po stronie nieruchomości wycenianej). Sieć telekomunikacyjna doprowadzona jest do sąsiedniej zabudowanej nieruchomości. Działka nie jest uzbrojona (nie posiada przyłączy), ale znajduje się w bezpośrednim zasięgu podstawowych sieci technicznych. Przeznaczenie nieruchomości: Teren, na którym położona jest nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Zmianą Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Bisztynek, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Bisztynku Nr XXXIV/223/2014 z dnia 30 października 2014 roku, działka nr 67/1 znajduje się na obszarze jednostki strukturalnej MRT, w której głównymi funkcjami gospodarczymi są rolnictwo, przemysł, przedsiębiorczość, jako funkcje uzupełniające turystyka i leśnictwo. Stan prawny nieruchomości: nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr OL1B/ /8, prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Bartoszycach. 2. Cel wyceny : Określenie wartości rynkowej nieruchomości jako elementu składowego majątku upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka. 3. Daty istotne dla operatu: 1. data sporządzenia wyceny: 2. data na którą określono wartość: 3. data na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 4. data oględzin nieruchomości: r r r r. 4. Sposób wyceny : podejście porównawcze, metoda porównywania parami 5. Wartość rynkowa nieruchomości: zł Słownie: pięćdziesiąt pięć tysięcy sześćset złotych 6. Wykonawca operatu: mgr inż. Adam Turczyński 7. Podpis i pieczęć wykonawcy: Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 2

3 O P R A C O W A N I E Z A W I E R A : I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY PRZEDMIOT WYCENY: ZAKRES WYCENY: OKREŚLENIE CELU WYCENY OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna : Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Inne podstawy wyceny Źródła danych merytorycznych : OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO... 8 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości Opis nieruchomości IV. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Rodzaj określonej wartości Uzasadnienie wyboru podejścia i metody.... V. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU Charakterystyka rynku lokalnego Analiza i charakterystyka rynku Obliczenie trendu czasowego Określenie wag cech rynkowych Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych.... VI. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Ocena wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych: Zestawienie nieruchomości porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych.... VII. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI VIII. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 3

4 I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI. Wartość rynkowa niezabudowanej nieruchomości położonej w Wozławkach, gm. Bisztynek, opisanej w KW nr OL1B/ /8, składającej się z działki nr 67/1 o powierzchni 0,7589 ha, według stanu nieruchomości z dnia r. i poziomu cen transakcyjnych z dnia r., wynosi: W R = zł Słownie: pięćdziesiąt pięć tysięcy sześćset złotych Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest na terenie jednostki strukturalnej oznaczonej w Studium jako MRT, w której głównymi funkcjami gospodarczymi są rolnictwo, przemysł, przedsiębiorczość, jako funkcje uzupełniające turystyka i leśnictwo. Na terenie tej jednostki strukturalnej gminy Bisztynek, przeprowadzono kilkanaście transakcji nieruchomościami niezabudowanymi, o małych powierzchniach, w pobliżu istniejącej zabudowy, z możliwościami inwestycyjnymi. Ceny transakcyjne wybranych nieruchomości wahają się od zł/ha do zł/ha powierzchni gruntu, w zależności głównie od lokalizacji, uzbrojenia technicznego oraz stanu zagospodarowania terenu. Średnia cena oscylowała wokół zł/ha powierzchni gruntu. Określona wartość zdefiniowana jest wg Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny jako wartość rynkowa przy założeniu, że stanowi ona najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, i do wynegocjowania warunków umowy. Autor pragnie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość nieruchomości jest wartością szacunkową, opartą wielokrotnie na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki późniejszej sprzedaży mogą różnić się od oszacowanej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona podczas publicznego przetargu zorganizowanego przez Syndyka) będzie ostateczną ceną za prawa, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 4

5 te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autora niniejszego opracowania. Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 5

6 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY. 1. PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość gruntowa niezabudowana. Położenie adres: Nieruchomość położona w Wozławkach, składająca się z działki nr 67/1; gm. Bisztynek, powiat bartoszycki, woj. warmińsko-mazurskie. Numer księgi wieczystej: KW nr OL1B/ /8 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu. 2. ZAKRES WYCENY: Prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, objętej KW nr OL1B/ /8. 3. OKREŚLENIE CELU WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości, jako elementu składowego majątku upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka. 4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia r. Zleceniodawca : Syndyk Tadeusz Grabowski ul. Przemysłowa 2, Olsztyn. Zleceniobiorca : Biuro Techniczno Prawne Adam Turczyński ul. Jagiellończyka 31, Olsztyn 4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015r., poz. 1774, z późn. zm.); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz z dnia r., z późn. zm.); Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 6

7 Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 z 1964r. poz. 296 z późn. zm.); Ustawa z dnia 28 lutego 2003r. Prawo Upadłościowe (Dz. U. z 2015r., poz. 233 z późniejszymi zmianami). Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Zgodnie z art. 69 ust. 2 Prawa upadłościowego, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Zgodnie z art. 319, ust 1 Syndyk wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa upadłego, ust. 2 tego artykułu mówi że: Opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi: sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu lub aukcji, do których stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do wyceny wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto podejście porównawcze, metodę porównywania parami Inne podstawy wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Źródła danych merytorycznych : Oględziny nieruchomości, przeprowadzone dnia r., w czasie których obejrzano nieruchomość i wykonano dokumentację fotograficzną Ewidencja Gruntów prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Bartoszycach Mapa topograficzna Mapa ewidencyjna Mapa sytuacyjno-wysokościowa. Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 7

8 Zmiana Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Bisztynek, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Bisztynku Nr XXXIV/223/2014 z dnia 30 października 2014 roku Księga wieczysta nr OL1B/ /8 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu. 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1. Data sporządzenia wyceny: r Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: r Data dokonania oględzin nieruchomości: r. Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 8

9 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 1. Stan prawny nieruchomości. Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1B/ /8, prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu. Zapisy w księdze na dzień r., były następujące: Dział I-O Oznaczenie nieruchomości brak wzmianek Działki ewidencyjne: numer: 67/1 obręb ewidencyjny: 19, Wozławki położenie: woj. warmińsko-mazurskie, powiat bartoszycki, gmina Bisztynek, miejscowość Wozławki, sposób korzystania: nieruchomość niezabudowana nr KW z której odłączono działkę: / /; 0,7589 ha Obszar całej nieruchomości: 0,7589 ha Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością brak wzmianek, brak wpisów, Dział II Własność brak wzmianek Właściciel: (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) Kazimierz Tadeusz Giełżecki, syn Tadeusza i Aleksandry, Krystyna Giełżecka, córka Franciszka i Haliny. Dział III Ciężary i ograniczenia brak wzmianek Inny wpis: Wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości należącej do dłużnika Kazimierza Giełżeckiego w sprawie KM 1292/12 z wniosku wierzyciela "Eurobox Polska" sp. z o.o. z siedzibą w Przesiadłowie. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Mrągowie Kancelaria Komornicza w Biskupcu. Inny wpis: Wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości należącej do dłużników Krystyny Giełżeckiej i Kazimierza Giełżeckiego w sprawie KM 1235/13 z wniosku wierzyciela Gminy Bisztynek. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Mrągowie - Joanna Szulgacz. Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 9

10 Dział IV Hipoteki brak wzmianek, brak wpisów. Dane ewidencyjne: Wypis z rejestru gruntów: Województwo: Powiat: Jednostka ewidencyjna: Obręb: warmińsko-mazurskie bartoszycki Bisztynek 17 Wozławki Lp. 1 Podmiot ewidencyjny (małżeństwo) KAZIMIERZ TADEUSZ GIEŁŻECKI, Rodzice: Tadeusz, Aleksandra Bisztynek-Kolonia 36, Bisztynek KRYSTYNA GIEŁŻECKA, Rodzice: Franciszek, Halina Bisztynek-Kolonia 36, Bisztynek Charakter własności/władania Udział własność 1/1 Nr dz. Ark. 67/1 1 Adres działki/ położenie Opis użytku nieużytki pastwiska trwałe grunty orne grunty orne Działki Pow. użytku OFU OZU Klasa [ha] N PsV RIVa RV 0,0200 0,6886 0,0073 0,0430 Pow. działki [ha] Razem powierzchnia działek [ha] 0,7589 KW dok. własności 0,7589 KW Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 10

11 Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 11

12 2. Przeznaczenie nieruchomości. Teren, na którym położona jest nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Zmianą Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Bisztynek, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Bisztynku Nr XXXIV/223/2014 z dnia 30 października 2014 roku, działka nr 67/1 znajduje się na obszarze jednostki strukturalnej MRT, w której głównymi funkcjami gospodarczymi są rolnictwo, przemysł, przedsiębiorczość, jako funkcje uzupełniające turystyka i leśnictwo. Ponadto nieruchomość znajduje się na obszarze preferowanym do zwiększenia lesistości. Nieruchomości sąsiednie znajdują się również na obszarze jednostki strukturalnej MRT. MRT - Jest to jednostka, która zasięgiem obejmuje środkową i południowo -zachodnią część gminy z miastem Bisztynkiem oraz miejscowości: Paluzy, Wozławki i Prosity z zestawami usług I poziomu oraz pozostałe miejscowości tj.: Warmiany, Łędławki, Sułowo, Kokoszewo, Biegonity, Lądek, Księżno, Troszkowo, Dąbrowa. Ośrodki te powiązane są z miejscowościami w gminie oraz z miastem układem dróg nadrzędnym, podstawowym i uzupełniającym. Jest to jednostka, w której głównymi funkcjami gospodarczymi są rolnictwo, przemysł, przedsiębiorczość, jako funkcje uzupełniające turystyka i leśnictwo. Warunki przyrodnicze stwarzają tu stosunkowo mniej ograniczeń niż na pozostałym obszarze województwa. Jednostka ta różni się od pozostałej części gminy uwarunkowaniami, które stanowią potencjał do dynamicznego rozwoju gospodarczego są to: przez teren jednostki przechodzi ważna dla województwa droga krajowa do przejścia granicznego w Bezledach - droga krajowa nr 57 Bartoszyce - Biskupiec - Szczytno -Pułtusk wiąże przejście graniczne z centrum kraju; Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 12

13 korzystne warunki przyrodniczo - rolnicze sprzyjają rozwojowi rolnictwa; urozmaicona rzeźba terenu oraz nieliczne kompleksy leśne skupione w tej części gminy sprzyjają rozwojowi turystyki i agroturystyki; miasto Bisztynek - posiadające obiekty zabytkowe i zabytkowy układ urbanistyczny stanowi znaczny potencjał do rozwoju turystyki krajoznawczej; na południe od miasta znajdują się wzniesienia, które stanowią potencjał do rozwoju ośrodka sportów zimowych; ośrodek obsługi miasto Bisztynek z ukształtowaną dzielnicą przemysłowo - składową, wyposażoną w prawie pełną infrastrukturę techniczną (brak gazu ziemnego) stwarza korzystne warunki do inwestowania z ograniczonym stopniem ryzyka; miasto stanowi dobre zaplecze do rozwoju przetwórstwa rolno spożywczego oraz może stanowić ośrodek skupu i dystrybucji płodów rolnych. Obsługę ludności na terenie jednostki zapewnia centralnie położone miasto Bisztynek. Pomocnicze ośrodki usługowe to Wozławki, Paluzy i Prosity wyposażone w urządzenia usługowe I poziomu. Głównymi kierunkami rozwoju jest rolnictwo, przemysł oraz turystyka i leśnictwo. Na obszarze jednostki przyjęto następujące kierunki rozwoju funkcji gospodarczych: w zakresie rolnictwa rozwój wielokierunkowy, duże gospodarstwa farmerskie oraz mniejsze tworzące grupy producenckie, a na terenach o walorach krajobrazowych rolnictwo i agroturystyka; przemysł i przedsiębiorczość, w których dominującą rolę powinno odgrywać przetwórstwo rolno - spożywcze. Lokalizacja zakładów w mieście Bisztynku oraz miejscowościach, które wyposażone są w infrastrukturę techniczną niezbędną do realizacji zakładów. Lokalizacja zakładów na potencjalnych obszarach aktywizacji gospodarczej w rejonie drogi krajowej nr 57; w turystyce także rozwój wielokierunkowy w oparciu o zagospodarowanie wzniesień na południe od miasta pod zabudowę rekreacji indywidualnej i pensjonatową w ramach uzupełnień istniejącej zabudowy wsi agroturystykę oraz turystykę związaną z obsługą drogi krajowej powiązanej z przejściem granicznym w Bezledach i na terenach w obrębie geodezyjnym Troszkowo z przeznaczeniem tego terenu pod zabudowę rekreacyjno-usługową; leśnictwo w oparciu o zasady utrzymania i głównie powiększania zasobów i upraw leśnych na obszarze gminy, a także gospodarowania zwierzyną, pozyskiwania, żywicy, choinek, karpiny, kory, igliwia, zwierzyny oraz płodów runa leśnego, a także sprzedaż tych produktów oraz realizację pozaprodukcyjnych funkcji lasu. Na terenie jednostki postuluje się następujące rozwiązania w zakresie gospodarki wodno - ściekowej: skanalizowanie Wozławek i Troszkowa i odprowadzenie ścieków kolektorami przesyłowymi do oczyszczalni w Bisztynku. Z uwagi na wielkość miejscowości Paluzy docelowo konieczne będzie skanalizowanie tej miejscowości i utylizacja ścieków w oczyszczalni w Bisztynku. Przewiduje się przesył ścieków z całej miejscowości kolektorem tłocznym do Bisztynka poprzez Łędławki (w tym skanalizowanie Łędławek); miejscowość Dąbrowa może docelowo zostać włączona do systemu kanalizacji zbiorczej Troszkowa; docelowo, wariantowo przewiduje się skanalizowanie miejscowości Prosity i wykonanie dla niej oczyszczalni ścieków; Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 13

14 na oczyszczalni powinien być punkt zlewny dla ścieków dowożonych ze zbiorników bezodpływowych z Księżna; do czasu realizacji w/w oczyszczalni gospodarka ściekowa w tych miejscowościach oparta będzie na zbiornikach bezodpływowych. Nie przewiduje się skanalizowania mniejszych miejscowości tj. Sułowo, Sękity, Krzewina. Miejscowości te pozostawia się bez zmian, a ścieki ze zbiorników bezodpływowych powinny być wywożone do punktu zlewnego oczyszczalni ścieków w Bisztynku. Ekonomicznie nieuzasadnione jest kanalizowanie tych miejscowości, natomiast wieś Sułowo nie ma możliwości odprowadzenia ścieków oczyszczonych do cieku (zlewnia pojezierna), a odległość do oczyszczalni w Bisztynku jest zbyt duża na przesył niewielkiej ilości ścieków. Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 14

15 3. Opis nieruchomości. Nieruchomość opisana w KW nr OL1B/ /8 zlokalizowana jest na Kolonii wsi Wozławki, ok. 700 m na południe od wsi Wozławki i od ok. 3,5 km na północ od granicy miasta Bisztynek, w sąsiedztwie drogi krajowej nr 57 Biskupiec-Bartoszyce-Bezledy, ok. 32 km na północ od Biskupca i ok. 18 km na południe od Bartoszyc. Od północy nieruchomość sąsiaduje z gminną drogą gruntową i dalej z zabudową siedliskową, od wschodu z nieruchomością zabudowaną budynkiem produkcyjno-magazynowym z częścią biurową, a z pozostałych stron z terenami użytkowanymi rolniczo. Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 15

16 Wyceniana nieruchomość składa się z jednej niezabudowanej działki o numerze 67/1, o powierzchni gruntu 0,7589 ha. Duża część działki porośnięta jest trawą i stanowi pastwisko. Wschodnia część działki została utwardzona (w tym północno-wschodnia polbrukiem), i jest wykorzystywana przez właściciela sąsiedniej nieruchomości jako parking i dojazd do budynku. W tej części nieruchomości znajduje się kilka nasadzeń krzewów ozdobnych. W południowej części działki znajduje się obniżenie terenu, okresowo podmokłe, na którego część została nawieziona ziemia. Działka posiada kształt nieregularny, nie jest ogrodzona i posiada niewielkie nachylenie terenu w kierunku południowym. W centralnej części działki znajduje się pojedynczy słup energetyczny niskiego napięcia. W centralnej części działkę przecina również sieć wodociągowa, z zasilaniem z pobliskiej studni, biegnąca do budynku znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości (wg treści mapy sytuacyjno-wysokościowej). Sieć wodociągowa przebiega również wzdłuż północno-wschodniej granicy nieruchomości (po stronie nieruchomości wycenianej). Sieć telekomunikacyjna doprowadzona jest do sąsiedniej zabudowanej nieruchomości. Działka nie jest uzbrojona (nie posiada przyłączy), ale znajduje się w bezpośrednim zasięgu podstawowych sieci technicznych. Północna część nieruchomości i droga dojazdowa, widok w kierunku północno-wschodnim Północna i wschodnia część nieruchomości widok w kierunku wschodnim Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 16

17 Wyceniana nieruchomości widok w kierunku południowo-wschodnim Północna i zachodnia część nieruchomości widok w kierunku południowo-zachodnim Centralna część nieruchomości widok w kierunku południowym Centralna część nieruchomości widok w kierunku północnym Centralna część nieruchomości widok w kierunku północnym Północna i wschodnia część nieruchomości widok w kierunku północnym Południowa część nieruchomości widok w kierunku północno-zachodnim Południowa część nieruchomości widok w kierunku północnym Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 17

18 Północno- wschodnia część nieruchomości widok w kierunku południowo-zachodnim Wschodnia część nieruchomości widok w kierunku południowym Wschodnia część nieruchomości widok w kierunku północnym Wschodnia część nieruchomości widok w kierunku północnym Południowo- wschodnia część nieruchomości widok w kierunku południowym Południowa część nieruchomości widok w kierunku południowo-zachodnim Południowa część nieruchomości widok w kierunku zachodnim Południowa część nieruchomości widok w kierunku północno-zachodnim Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 18

19 IV. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI. 1. Rodzaj określonej wartości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, biorąc pod uwagę cel wyceny, dla nieruchomości określono wartość rynkową, którą stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość zakładając że: a) strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej; b) upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Wartość rynkowa została określona dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania nieruchomości, tj. dla aktualnego sposobu wykorzystania. Wartość przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość określoną przy założeniach, że nieruchomość jest i będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Wartość rynkowa nieruchomości: zł po zaokrągleniu: zł Słownie: pięćdziesiąt pięć tysięcy sześćset złotych. Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 19

20 VII. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI: W R = zł Słowie: pięćdziesiąt pięć tysięcy sześćset złotych. W wyniku analizy rynku na terenie gminy Bisztynek (powiat bartoszycki, województwo warmińsko-mazurskie), stwierdzono w ostatnim okresie kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, z czego do wyceny wybrano nieruchomości podobne do wycenianych, mogące posłużyć w procesie wyceny. Określona wartość odpowiada przeciętnym cenom, jakie można określić na podstawie uzyskiwanych na rynku wtórnym za podobne nieruchomości. Określona zatem wartość nieruchomości, stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku. Autor pragnie ponownie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość nieruchomości jest wartością szacunkową, opartą wielokrotnie na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki późniejszej sprzedaży mogą różnić się od oszacowanej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona podczas publicznego przetargu zorganizowanego przez Syndyka) będzie ostateczną ceną za prawa, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autora niniejszego opracowania. Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 20

21 VIII. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY. 1. Klauzule publikacji i wykorzystania 1) Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu. 2) Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autora opracowania. Wozławki, gm. Bisztynek, KW nr OL1B/ /8, działka nr 67/1, Str. nr 21