Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy

Transkrypt

1 Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DORADCZYCH Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel/fax , , Filia : Olsztyn ul. Warmińska 13c/2 tel www. btp.olsztyn.pl Wykonujemy usługi w zakresie : - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości - wyceny przedsiębiorstw - wycena :nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie. - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp. - obrót nieruchomościami - prace geodezyjne. Nr rej. 78/3/2015 O P E R A T S Z A C U N K O W Y wartości rynkowej niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działek nr 216/2 oraz 220/1 o łącznej powierzchni 7,44 ha, położonej w miejscowości Studzianka, gm. Jeziorany, powiat olsztyński, woj. warmińsko-mazurskie. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą KW nr OL1B/ /0 prowadzoną przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu. Właściciel nieruchomości: Olsztyńskie Przedsiębiorstwo Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA SA Wartość określona wg stanu nieruchomości na dzień r. oraz cen z dnia r. Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI: zł Słownie: dwieście pięćdziesiąt jeden tysięcy trzysta złotych Olsztyn, 27 sierpnia 2015 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Określenie nieruchomości: Powiat: olsztyński Gmina: Jeziorany Obręb: Studzianka Powierzchnia: 7,44 ha Nr działki : 216/2, 220/1 Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość stanowią dwie niezabudowane działki gruntu nr 216/2 oraz 220/1, o łącznej powierzchni 7,44 ha. Działki te oddzielone są drogą i nie tworzą zwartego kompleksu. Jedna z nich posiada regularny prostokątny kształt, druga zaś odznacza się nieregularnym kształtem. Obie działki cechuje zróżnicowana hipsometria i umiarkowana ilość nieużytków w postaci zakrzewień i pojedynczo występujących drzew. Teren niezagospodarowany i nieogrodzony. W ewidencji gruntów do przedmiotowej nieruchomości przypisane są następujące rodzaje użytków: łąki trwałe, nieużytki, pastwiska trwałe oraz grunty orne. Przeznaczenie w Planie Zagospodarowania Przestrzennego: Zgodnie z zapisami Zmiany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta i gminy Jeziorany (Uchwała nr VIII/74/07 Rady Miejskiej w Jezioranach z dnia 10 września 2007 roku) działki gruntu nr 216/2 oraz 220/1 położone w Studziance, gmina Jeziorany znajdują się na terenie, który zdefiniowano jako obszar spodziewanego występowania złóż surowców mineralnych. Stan prawny nieruchomości: nieruchomość posiada urządzoną KW nr OL1B/ /0 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu. 2. Cel wyceny: Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości dla celów oszacowania wartości składników majątkowych przedsiębiorstwa pod firmą: Olsztyńskie Przedsiębiorstwo Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA. 3. Daty istotne dla operatu: 1. data sporządzenia wyceny: 2. data na którą określono wartość: r r. 3. data na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 4. data oględzin nieruchomości: r r. 4. Sposób wyceny: Wyceny dokonano w podejściu porównawczym, metodą 5. Wartość rynkowa nieruchomości: zł porównywania parami. 6. Wykonawcy operatu: mgr inż. Adam Turczyński (słownie: dwieście pięćdziesiąt jeden tysięcy trzysta złotych) 7. Podpis i pieczęć wykonawcy: Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Studziance gm. Jeziorany. str. 2

3 I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI Wartość rynkowa niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działek nr 216/2 oraz 220/1 o łącznej powierzchni 7,44 ha, położonej w obrębie Studzianka, gm. Jeziorany, powiat olsztyński, określona na poziomie cen z 27 sierpnia 2015 r. i stanu z dnia 02 lipca 2015 roku wynosi: zł Słownie: dwieście pięćdziesiąt jeden tysięcy trzysta złotych Autor pragnie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość jest wartością szacunkową, opartą wielokrotnie na uśrednianiu uzyskanych wyników. Poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autora niniejszego opracowania. Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Studziance gm. Jeziorany. str. 3

4 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY 1. Przedmiot wyceny: nieruchomość gruntowa niezabudowana. 2. Położenie adres: Studzianka, gm. Jeziorany, powiat olsztyński, woj. warmińsko-mazurskie, działki nr 216/2 oraz 220/1 o łącznej powierzchni 7,44 ha. 3. Numer księgi wieczystej: KW nr OL1B/ /0 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu. 4. Zakres wyceny: prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej. 5. OKREŚLENIE CELU WYCENY Operat szacunkowy opracowany został dla celów oszacowania wartości składników majątkowych przedsiębiorstwa pod firmą: Olsztyńskie Przedsiębiorstwo Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA. 6. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 6.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia r. Zleceniodawca : Syndyk Masy Upadłości Olsztyńskiego Przedsiębiorstwa Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA w upadłości likwidacyjnej, Tadeusz Grabowski. Zleceniobiorca : Biuro Techniczno Prawne Adam Turczyński ul. Jagiellończyka 31, Olsztyn 6.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 261 z 2004 r., poz z późniejszymi zmianami). Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Studziance gm. Jeziorany. str. 4

5 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 z 2004 r., poz. 2109). Prawo upadłościowe i naprawcze z dnia 28 lutego 2003 (Dz. U. Nr 60 z 2003r., poz. 535). Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Zgodnie z 4 ust. 2, 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, do wyceny wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art Prawa upadłościowego i naprawczego, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Zgodnie z art Sędzia komisarz na wniosek syndyka, przed sprzedażą przedsiębiorstwa wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa i jego zorganizowanych części... 2 tego artykułu mówi, że: Opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia Inne podstawy wyceny: Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1, KSWP1. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, biorąc pod uwagę cel wyceny, dla przedmiotowej nieruchomości określono wartość rynkową, którą Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Studziance gm. Jeziorany. str. 5

6 stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, i do wynegocjowania warunków umowy Źródła danych merytorycznych : Oględziny nieruchomości dokonane w dniu r. w wyniku których dokonano lustracji wycenianej nieruchomości oraz jej otoczenia Notowania cen rynkowych z lat dotyczące nieruchomości porównawczych Ewidencja Gruntów prowadzona w Starostwie Powiatowym w Olsztynie Zmiana studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Jeziorany, zatwierdzona Uchwałą nr VIII/74/07 Rady Miejskiej w Jezioranach z dnia 10 września 2007 roku Księga Wieczysta KW nr OL1B/ /0 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu Mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1: OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 7.1. Data sporządzenia wyceny : r Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny : r Data dokonania oględzin nieruchomości : r. Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Studziance gm. Jeziorany. str. 6

7 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 1. Stan prawny nieruchomości 1.1. Stan prawny wg Księgi Wieczystej W V Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Biskupcu dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW nr OL1B/ /0. Zapisy w księdze na dzień roku były następujące: Dział I O Oznaczenie nieruchomości Numer bieżący nieruchomości: 9 Działki ewidencyjne: Numer działki: 220/1 Położenie: gmina Jeziorany, miejscowość Studzianka Sposób korzystania: gospodarstwo rolne bez budynków Numer działki: 216/2 Położenie: gmina Jeziorany, miejscowość Studzianka Sposób korzystania: gospodarstwo rolne bez budynków Przyłączenie (obszar): 3,2200 ha Obszar całej nieruchomości: 7,4400 ha Dział I Sp Spis praw związanych z własnością Brak wpisów Dział II Własność Właściciele: Olsztyńskie Przedsiębiorstwo Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA Spółka Akcyjna, z siedzibą w Olsztynie Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Brak wpisów Dział IV Hipoteka Numer hipoteki: 6 Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Studziance gm. Jeziorany. str. 7

8 Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: ,60 zł Wierzytelność: należności wynikające z tytułu wykonawczego stanowiącego nakaz zapłaty wydany w postępowaniu upominawczym przez sąd okręgowy w Olsztynie dnia r., sygn. akt V GNC 160/11 z klauzulą wykonalności Wierzyciel hipoteczny: Przedsiębiorstwo Drogowo Mostowe S.A. z siedzibą w Iławie Numer hipoteki: 7 Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: ,50 zł Wierzytelność: należność objęta tytułem wykonawczym stanowiącym podstawę wpisu z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne za okres: r., r r., r. Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych z siedzibą w Warszawie 1.2. Stan prawny wg ewidencji gruntów Województwo: warmińsko mazurskie Powiat: olsztyński Jednostka ewidencyjna: Jeziorany Obręb: 18 Studzianka Jednostka rejestrowa: G.1 Podmiot ewidencyjny: Olsztyńskie Przedsiębiorstwo Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA Charakter władania: własność Udział: 1/1 Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Studziance gm. Jeziorany. str. 8

9 Nr działki Położenie działki Opis użytku 216/2 łąki trwałe nieużytki grunty one grunty orne 220/1 łąki trwałe nieużytki pastwiska trwałe grunty orne grunty orne grunty orne grunty orne Oznaczenie użytków i konturów klasyfikac. ŁIV N RIIIb RIVA ŁIV N PsV RIIIb RIVa RV RVI Pow. użytku (ha) 0,9700 0,1100 1,8900 0,2500 0,0400 0,1400 0,2800 0,4400 1,4900 1,7200 0,1100 Razem 7,4400 Pow. działki (ha) Nr KW lub inny dokument własności 3,2200 OL1B/ /0 4,2200 OL1B/ /0 2. Przeznaczenie nieruchomości Zgodnie z zapisami Zmiany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta i gminy Jeziorany (Uchwała nr VIII/74/07 Rady Miejskiej w Jezioranach z dnia 10 września 2007 roku) działki gruntu nr 216/2 oraz 220/1 położone w Studziance, gmina Jeziorany znajdują się na terenie, który zdefiniowano jako obszar spodziewanego występowania złóż surowców mineralnych. Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Studziance gm. Jeziorany. str. 9

10 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Nieruchomość położna jest w obrębie Studzianka, gm. Jeziorany. Miejscowość zlokalizowana jest około 14 km na zachód od Jezioran i około 21 km w linii prostej na północny wschód od Olsztyna. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w bliskiej odległości od zwartej zabudową wsi i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej od strony zachodniej drogą gminną (dz. nr 218 droga nie urządzona w terenie). Nieruchomość położona jest w otoczeniu lasu i gruntów rolnych. 4. Charakterystyka nieruchomości Nieruchomość stanowią dwie niezabudowane działki gruntu nr 216/2 oraz 220/1, o łącznej powierzchni 7,44 ha. Działki te oddzielone są drogą i nie tworzą zwartego kompleksu. Jedna z nich posiada regularny prostokątny kształt, druga zaś odznacza się nieregularnym kształtem. Obie działki cechuje zróżnicowana hipsometria i umiarkowana ilość nieużytków w postaci zakrzewień i pojedynczo występujących drzew. Teren niezagospodarowany i nieogrodzony. W ewidencji gruntów do przedmiotowej nieruchomości przypisane są następujące rodzaje użytków: łąki trwałe, nieużytki, pastwiska trwałe oraz grunty orne. Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Studziance gm. Jeziorany. str. 10

11 Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Studziance gm. Jeziorany. str. 11

12 Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Studziance gm. Jeziorany. str. 12

13 V. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY 1. Klauzule publikacji i wykorzystania Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu. Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autorów opracowania. 2. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców 1. Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania niniejszego operatu. 2. Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Starostwie Powiatowym w Olsztynie oraz ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie. 3. Niniejszy operat sporządzono zgodnie ze Krajowymi Zasadami Wyceny Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM oraz zgodnie z przepisami prawa. 4. Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości takich jak: podatki oraz opłaty, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić. 5. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. 6. Szczegółowe dane dotyczące obiektów porównawczych pozostały utajnione w dyspozycji autora. 7. Z niniejszego operatu sporządzono wyciąg i przekazano go właściwym organom. 8. Rzeczoznawca Majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za zmianę wartości nieruchomości spowodowaną uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), wydaniem decyzji o warunkach zabudowy (wz) lub tym, że po uchwaleniu MPZP lub wydaniu decyzji wz okaże się, że przeznaczenie szacowanej nieruchomości jest inne, niż zakładane w niniejszym operacie. Wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Studziance gm. Jeziorany. str. 13