Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy

Transkrypt

1 Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO - DORADCZYCH OLSZTYN, ul. Jagiellończyka 31, tel./ fax. (0-89) , , Wykonujemy usługi w zakresie: - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości, - wyceny przedsiębiorstw, - wycena: nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie, - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp., - obrót nieruchomościami, - prace geodezyjne. O P E R A T S Z A C U N K O W Y Sygn. sprawy V GUp 24/15 Nr rej. 11/22/2017 Nr składnika masy upadłości: 23/3 części nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu nr 228/77 o powierzchni 0,1079 m 2, wraz z udziałem 1/16 w działce 228/66 stanowiącej drogę wewnętrzną, położonych w obrębie Woryty, gm. Gierzwałd, powiat olsztyński, województwo warmińskomazurskie, objętych KW OL1O/ /5 prowadzoną przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie Właściciel nieruchomości: DALBRINIK Sp. z o. o. z siedzibą w Worytach Operat wykonany wg stanu nieruchomości na dzień r. oraz poziomu cen z dnia r. Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI: W = zł (Słownie: czternaście tysięcy dwieście złotych) W tym udział 1/16 w drodze wewnętrznej (działka nr 228/66): 3 068,75 zł (trzy tysiące sześćdziesiąt osiem złotych 75/100) Olsztyn, 19 stycznia 2017 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Określenie nieruchomości: Województwo: warmińsko-mazurskie Powiat: olsztyński Gmina: Gietrzwałd Obręb: Woryty Nr działek: 228/77 Powierzchnia działki: 0,1079 ha Rodzaj nieruchomości: Przedmiotowa działka zlokalizowana jest w obrębie Woryty w gminie Gietrzwałd. Miejscowość znajduje się około 2 km na południe od miejscowości gminnej Gietrzwałd oraz około 12 km na zachód od granicy administracyjnej Olsztyna. Działka znajduje się w otoczeniu terenów rekreacyjnych, w bliskiej odległości od jeziora Rentyńskiego. Przedmiotowa działka gruntu o numerze 228/77 posiada powierzchnię 0,1079 ha i jest niezabudowana. Działka nie uzbrojona, nie posiada dostępu do drogi publicznej. Na terenie przedmiotowej działki znajduje się jeden rodzaj użytków pastwiska trwałe PsIV i PsV o powierzchni 0,1070 ha. Działka posiada regularny kształt prostokąta i odznacza się bardzo dużym zróżnicowaniem hipsometrycznym terenu. Nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W celu zapewnienia dostępu należy ustanowić służebność drogi koniecznej poprzez działkę nr 228/49, zapewniającą dostęp do drogi wewnętrznej stanowiącej działkę 228/66, która zapewnia połączenie z drogą publiczną gminną działką nr 74. Przeznaczenie nieruchomości: Zgodnie z zaświadczeniem uzyskanym w Urzędzie Gminy w Gietrzwałdzie, działka oznaczona numerem ewidencyjnym 228/77, położona w obrębie Woryty, znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Gietrzwałd w obrębie Woryty nad Jeziorem Rentyńskim zatwierdzonej uchwałą Rady Gminy Gietrzwałd nr XXXI/281/97 z dnia roku, działka nr 228/77 w obrębie Woryty przeznaczona jest pod teren adaptowanej zieleni leśnej (ZL). Stan prawny nieruchomości: nieruchomość, w której skład wchodzi przedmiotowa działka, posiada urządzoną księgę wieczystą nr OL1O/ /5, prowadzoną przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. 2. Cel wyceny : Określenie wartości rynkowej nieruchomości jako elementu składowego majątku upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka 3. Daty istotne dla operatu: 1. data sporządzenia wyceny: 2. data na którą określono wartość: 3. data na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 4. data oględzin nieruchomości: r r r r. 4. Sposób wyceny: 5. Wartość rynkowa części nieruchomości: 6. Wykonawca operatu: 7. Podpis i pieczęć wykonawcy: Podejście porównawcze, metodę porównywania parami zł Słownie: czternaście tysięcy dwieście złotych mgr inż. Adam Turczyński Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 2

3 SPIS TREŚCI: I. WYNIK WYCENY I WNIOSKI... 4 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY Przedmiot wyceny 2. Zakres wyceny 3. Określenie celu wyceny 4. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego 5. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości 2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego 3. Opis przedmiotu wyceny IV. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI I etap wyceny Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 2. Określenie wag cech rynkowych 3. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych 4. Ocena przedmiotu wyceny w aspekcie przyjętych cech rynkowych 5. Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych 6. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny II etap wyceny Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 2. Określenie wag cech rynkowych 3. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych 4. Ocena przedmiotu wyceny w aspekcie przyjętych cech rynkowych 5. Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych 6. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny 7. Określenie współczynnika współkorzystania i obliczenie poprawki z tytułu braku dojazdu, uwzględniającej koszt ustanowienia służebności na działce 228/49 8. Określenie wartości końcowej z uwzględnieniem braku dostępu do drogi publicznej V. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY VII. ZAŁĄCZNIKI DO OPRACOWANIA Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 3

4 I. PRZEDSTAWIENIE WYNIKÓW I UWAGI DO WYCENY Wartość rynkowa części nieruchomości gruntowej opisanej w KW nr OL1O/ /5, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu nr 228/77, położoną w obrębie Woryty, gm. Gietrzwałd, powiat olsztyński, woj. warmińskomazurskie, wraz z udziałem 1/16 w działce nr 228/66 stanowiącej drogę wewnętrzną, określona według stanu nieruchomości z dnia r. i poziomu cen transakcyjnych z dnia r. wynosi: W = zł Słownie: czternaście tysięcy dwieście złotych W tym udział 1/16 w drodze wewnętrznej (działka nr 228/66): 3 068,75 zł (Słownie: trzy tysiące sześćdziesiąt osiem złotych i 75/100) Wyceniana działka nie posiada dostępu do drogi publicznej. Fakt ten należy uwzględnić w procesie wyceny poprzez wprowadzenie poprawki z tytułu ustanowienia służebności przejścia i przejazdu przez działkę sąsiednią (dz. 228/49). W związku z tym proces wyceny podzielony został na dwie zasadnicze części: I etap określenie wartości rynkowej części nieruchomości stanowiącej działkę 228/77, jako posiadającej dostęp do drogi publicznej; II etap obliczenie poprawki do wartości rynkowej działki, wynikającej z wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej na działce 228/49 w celu zapewnienia działce 228/77 dostępu do drogi publicznej. Określona wartość jest zdefiniowana wg Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny jako wartość rynkowa przy założeniu, że stanowi ona najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, i do wynegocjowania warunków umowy. Autor pragnie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość nieruchomości jest wartością szacunkową, opartą wielokrotnie na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki przyszłej sprzedaży mogą różnić się od określonej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona w ramach publicznego przetargu ) będzie ostateczną ceną za nieruchomość, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi podstawy Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 4

5 obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autora niniejszego opracowania. Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 5

6 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY 1. PRZEDMIOT WYCENY: Niezabudowana działka gruntu. Położenie adres: Obręb Woryty, gm. Gietrzwałd, powiat olsztyński, woj. warmińsko-mazurskie, działka nr 228/77 o powierzchni 0,1079 m 2. Numer księgi wieczystej: KW OL1O/ /5, prowadzona przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. 2. ZAKRES WYCENY: Prawo własności niezabudowanej działki gruntu, stanowiącej nieruchomość opisaną w KW OL1O/ /5. 3. OKREŚLENIE CELU WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości jako elementu składowego majątku upadłego przedsiębiorstwa, w celu jego sprzedaży w drodze przetargu publicznego. 4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia r. Zleceniodawca : Tadeusz Grabowski syndyk upadłości DALBRINIK Sp. z o. o. w upadłości likwidacyjnej Zleceniobiorca : Biuro Techniczno Prawne Adam Turczyński ul. Jagiellończyka 31, Olsztyn 4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz. U. z r., poz. 782, z późn. zm. - Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 7 maja 2015 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o gospodarce nieruchomościami); Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 6

7 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz z dnia r. z późniejszymi zmianami). Prawo upadłościowe i naprawcze z dnia 28 lutego 2003 (Dz. U. Nr 60 z 2003 r., poz. 535). Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Zgodnie z art Prawa upadłościowego i naprawczego, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Zgodnie z art Sędzia komisarz na wniosek syndyka, przed sprzedażą przedsiębiorstwa wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa i jego zorganizowanych części... 2 tego artykułu mówi że : Opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi : Sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu, do którego stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, do wyceny wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami Inne podstawy wyceny Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1, KSWP1. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, biorąc pod uwagę cel wyceny, dla przedmiotowej nieruchomości określono wartość rynkową, którą stanowi Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 7

8 najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, i do wynegocjowania warunków umowy Źródła danych merytorycznych: Oględziny nieruchomości, które odbyły się r., w czasie których wykonano dokumentację fotograficzną Notowania cen rynkowych z lat dotyczące nieruchomości podobnych Ewidencja Gruntów prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Olsztynie Mapa topograficzna w skali 1: Mapa ewidencyjna w skali 1: Zaświadczenie o przeznaczeniu gruntów uzyskane z Urzędu Gminy Gietrzwałd Księga Wieczysta nr OL1O/ /5, prowadzona przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1. Data sporządzenia wyceny: r Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: r Data dokonania oględzin nieruchomości: r. Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 8

9 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 1. Stan prawny nieruchomości Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1O/ /5 prowadzona przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. Zapisy w księdze na dzień roku były następujące: Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne Lp. 1. Numer działki 228/19 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 2. Numer działki 228/20 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 3. Numer działki 228/21 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 4. Numer działki 228/22 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 9

10 Lp. 5. Numer działki 228/23 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 6. Numer działki 228/24 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 7. Numer działki 228/28 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 8. Numer działki 228/29 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 9. Numer działki 228/30 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 10. Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 10

11 Numer działki 228/31 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 11. Numer działki 228/32 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 12. Numer działki 228/38 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 13. Numer działki 228/72 Sposób korzystania: grunty orne Lp. 14. Numer działki 228/70 Sposób korzystania: Bi inne tereny zabudowane Lp. 15. Numer działki 228/68 Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 11

12 Sposób korzystania: Bi inne tereny zabudowane Lp. 16. Numer działki 228/66 województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński, gmina Sposób korzystania: dr drogi Lp. 17. Numer działki 207/1 Ulica: Lipowa 24 Sposób korzystania: Ł łąki trwałe Lp. 18. Numer działki 244/1 Sposób korzystania: R grunty orne Lp. 19. Numer działki 247/1 Sposób korzystania: Bi inne tereny zabudowane Lp. 20. Numer działki 228/77 Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 12

13 województwo warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński, gmina Sposób korzystania: Ps pastwiska trwałe Lp. 21. Numer działki 246/4 Sposób korzystania: Bi inne tereny zabudowane Lp. 22. Numer działki 228/59 Ulica: Aleja Lipowa 14 Sposób korzystania: Bi inne tereny zabudowane Obszar całej nieruchomości: 27,5611 ha Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością brak wpisów Dział II Własność Właściciele Lp. 1. Numer udziału w prawie: 1 Wielkość udziału: 1/1 Osoba prawna: Dalbrinik Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w Worytach, REGON Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 13

14 Treść wpisu: służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę nr 228/25 objętą niniejszą księgą wieczystą na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/46 objętej KW nr Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: / / Inne informacje: działka nr 228/46 Lp. 2. Numer wpisu: 2 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę nr 228/25 objętą niniejszą księgą wieczystą na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/37 objętej KW nr Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: / / Inne informacje: działka nr 228/37 Lp. 3. Numer wpisu: 3 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę nr 228/25 objętą niniejszą księgą wieczystą na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/36 objętej KW nr OL1O/ /3 Numer księgi: OL1O/ /3 Inne informacje: działka nr 228/36 Lp. 4. Numer wpisu: 5 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: nieodpłatna i na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę 228/25 do drogi publicznej objętą kw nr OL1O/ /5 Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 14

15 na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr 228/34 i 228/35 objętych KW nr OL1O/ /7 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /7 Inne informacje: działka nr 228/34 i 228/35 Lp. 5. Numer wpisu: 6 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: nieodpłatna i na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę 228/25 do drogi publicznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/51 objętych KW nr OL1O/ /2 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /2 Lp. 6. Numer wpisu: 7 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: służebność gruntowa ustanowiona nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/25 do drogi publicznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/52 objętej KW nr OL1O/ /1 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /1 Inne informacje: działka nr 228/52 Lp. 7. Numer wpisu: 8 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: służebność gruntowa ustanowiona nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/25 do drogi Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 15

16 publicznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/47 objętej KW nr OL1O/ /4 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /4 Lp. 8. Numer wpisu: 9 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/25 do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/49 objętej księgą wieczystą nr OL1O/ /0 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /0 Inne informacje: działka nr 228/49 Lp. 9. Numer wpisu: 10 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/25 objętą niniejszą księgą wieczystą do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/48 objętej księgą wieczystą nr OL1O/ /4 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /4 Inne informacje: działka nr 228/48 Lp. 10. Numer wpisu: 11 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 16

17 stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/25 objętą niniejszą księgą wieczystą do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/45 objętej księgą wieczystą nr OL1O/ /0 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /0 Inne informacje: działka nr 228/45 Lp. 11. Numer wpisu: 12 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony na działkach nr: 228/25, 247 służebność przesyłu polegająca na: a) Prawie do korzystania z działek obciążonych w zakresie niezbędnym do posadowienia na nich w przyszłości urządzeń elektroenergetycznych w postaci linii kablowej NN 0,4kV; b) Znoszeniu istnienia posadowionych na w/w działkach urządzeń po ich posadowieniu; c) Prawie do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii oraz do przebudowy urządzeń i instalacji elektroenergetycznych wraz z prawem wejścia i wjazdu na teren odpowiednim sprzętem przez pracowników przedsiębiorstwa energetycznego oraz przez wszystkie podmioty i osoby, którymi przedsiębiorstwo energetyczne posługuje się w związku z prowadzoną działalnością Przedmiot wykonywania: działki nr 228/25, 247 Inna osoba prawna: Energa-Operator Spółka Akcyjna z siedzibą w Gdańsku, REGON Lp. 12. Numer wpisu: 13 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 17

18 Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/25 objętą niniejszą księgą wieczystą do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości objętej księgą wieczystą nr OL1O/ /3 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /3 Lp. 13. Numer wpisu: 15 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/66 objętą niniejszą księgą wieczystą do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka nr 228/42 objętej księgą wieczystą nr OL1O/ /1 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/66 Numer księgi: OL1O/ /1 Lp. 14. Numer wpisu: 16 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/66 na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka nr 228/44 objętej księgą wieczystą nr OL1O/ /1 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/66 Numer księgi: OL1O/ /1 Lp. 15. Numer wpisu: 17 Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 18

19 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/66, do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działki nr 228/39 i 228/74 objętych księgą wieczystą nr OL1O/ /8 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/66 Numer księgi: OL1O/ /8 Inne informacje: działka nr 228/39 i 228/74 Lp. 16. Numer wpisu: 18 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/66, do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działki nr 228/40, 228/41 i 228/43 objętych księgą wieczystą nr OL1O/ /7 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/66 Numer księgi: OL1O/ /7 Inne informacje: działka nr 228/40, 228/41, 228/43 Dział IV Hipoteka Lp. 1. Numer hipoteki: 3 Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna kaucyjna Suma: ,00 (dwanaście milionów sześćset osiemdziesiąt tysięcy czterysta) zł Wierzytelność: zabezpieczenie roszczeń mogących powstać w przyszłości z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków wynikających z umowy o dofinansowanie projektu "wzrost atrakcyjności Rezydencji Warmińskiej w Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 19

20 Worytach poprzez budowę czterogwiazdkowego hotelu oraz domków całorocznych o podwyższonym standardzie; numer UDA-RPWM /08-00 z dnia 02 lipca 2010 r., zmienionej aneksami numer UDA-RPWM /08-06 z dnia 04 grudnia 2012 r. oraz nr UDA- RPWM /08-07 z dnia r., bliżej opisanym w par. 2 aktu notarialnego oświadczenie, rep. A nr 881/2014, notariusz Irena Ślusarczyk z kancelarii notarialnej w Olsztynie Rodzaj zmiany: w polu podpolu B wierzytelność dopisano kolejny aneks Wierzyciel hipoteczny: Województwo warmińsko-mazurskie z siedzibą w Olsztynie, REGON Lp. 2. Numer hipoteki: 4 Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna łączna Suma: ,00 (dziewięćset tysięcy) zł Wierzytelność: kredyt, odsetki oraz przyszłe koszty uboczne, umowa nr 36/G/10/11 Księga współobciążona: OLIO/ /6 OL1O/ /6 Wierzyciel hipoteczny: Warmiński Bank Spółdzielczy oddział w Jonkowie, z siedzibą w Jonkowie, REGON Lp. 3. Numer hipoteki: 5 Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna łączna Suma: ,00 (dziesięć milionów) zł Wierzytelność: roszczenia banku z tytułu umowy kredytu, umowa kredytowa nr 35/G/10/11 z dnia r. Księga współobciążona: OLIO/ /6 OL1O/ /3 OL1O/ /6 Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 20

21 Wierzyciel hipoteczny: Warmiński Bank Spółdzielczy oddział w Jonkowie, z siedzibą w Jonkowie, REGON Lp. 4. Numer hipoteki: 7 Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: ,80 (dziewięćset dziewięćdziesiąt trzy tysiące siedemset pięćdziesiąt sześć 80/100) zł Wierzytelność: należność objęta tytułem wykonawczym Wierzyciel hipoteczny: Naczelnik Warmińsko-Mazurskiego Urzędu Skarbowego, z siedzibą w Olsztynie, pełniący rolę organu reprezentującego Skarb Państwa Lp. 5. Numer hipoteki: 8 Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: ,67 (siedemset osiemdziesiąt jeden tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt pięć 67/100) zł Wierzytelność: należność objęta tytułami wykonawczymi Wierzyciel hipoteczny: Naczelnik Warmińsko-Mazurskiego Urzędu Skarbowego, z siedzibą w Olsztynie, pełniący rolę organu reprezentującego Skarb Państwa Lp. 6. Numer hipoteki: 9 Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa łączna Suma: ,22 (pięćset dwadzieścia dwa tysiące dziewięćset trzynaście 22/100) zł Wierzytelność: zabezpieczenie powództwa Księga współobciążona: OLIO/ /6 OL1O/ /6 Wierzyciel hipoteczny: Iławskie Przedsiębiorstwo Budowlane IPB Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Iławie, REGON Lp. 7. Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 21

22 Numer hipoteki: 10 Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: ,40 (sto pięćdziesiąt siedem tysięcy osiemset dwanaście 40/100) zł Wierzytelność: opłata adiacencka, podatek od nieruchomości, podatek rolny Wierzyciel hipoteczny: Gmina Gietrzwałd z siedzibą w Gietrzwałdzie, REGON Lp. 8. Numer hipoteki: 11 Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: 18787,50 (osiemnaście tysięcy siedemset osiemdziesiąt siedem 50/100) zł Wierzytelność: należność główna, odsetki, koszty upomnienia Wierzyciel hipoteczny: Gmina Gietrzwałd z siedzibą w Gietrzwałdzie, REGON Dane ewidencyjne: Województwo: warmińsko-mazurskie Powiat: olsztyński Jednostka ewidencyjna : _2 Gietrzwałd Obręb: 0021 Woryty Jednostka rejestrowa: G.360 Lp. 1 Podmiot ewidencyjny DALBRINIK Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Worytach, Aleja Lipowa 24, Woryty Charakter własności/władania Udział własność 1/1 Nr dz. 228/77 Adres działki/ położenie Opis użytku pastwiska trwałe pastwiska trwałe Działki Pow. użytku OFU OZU Klasa [ha] PsIV PsV 0,0270 0,0809 Pow. działki [ha] Razem powierzchnia działek [ha] 0,1079 KW dok. własności 0,1079 OL1O/ /5 Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 22

23 2. Przeznaczenie działki Zgodnie z zaświadczeniem uzyskanym w Urzędzie Gminy w Gietrzwałdzie, działka oznaczona numerem ewidencyjnym 228/77, położona w obrębie Woryty, znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Gietrzwałd w obrębie Woryty nad Jeziorem Rentyńskim zatwierdzonej uchwałą Rady Gminy Gietrzwałd nr XXXI/281/97 z dnia roku, działka nr 228/77 w obrębie Woryty przeznaczona jest pod teren adaptowanej zieleni leśnej (ZL). Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 23

24 3. Opis działki Przedmiotowa działka zlokalizowana jest w obrębie Woryty w gminie Gietrzwałd. Miejscowość znajduje się około 2 km na południe od miejscowości gminnej Gietrzwałd oraz około 12 km na zachód od granicy administracyjnej Olsztyna. Działka znajduje się w otoczeniu terenów rekreacyjnych, w bliskiej odległości od jeziora Rentyńskiego. Przedmiotowa działka gruntu o numerze 228/77 posiada powierzchnię 0,1079 ha i jest niezabudowana. Działka nie uzbrojona, nie posiada dostępu do drogi publicznej. Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 24

25 Na terenie przedmiotowej działki znajduje się jeden rodzaj użytków pastwiska trwałe PsIV i PsV o powierzchni 0,1070 ha. Działka posiada regularny kształt prostokąta i odznacza się bardzo dużym zróżnicowaniem hipsometrycznym terenu. Nie Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 25

26 posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W celu zapewnienia dostępu należy ustanowić służebność drogi koniecznej poprzez działkę nr 228/49, zapewniającą dostęp do drogi wewnętrznej stanowiącej działkę 228/66, która zapewnia połączenie z drogą publiczną gminną działką nr 74. Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 26

27 dokumentacja fotograficzna Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 27

28 IV. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Opis sposobu wyceny Wyceniana działka nie posiada dostępu do drogi publicznej. Fakt ten należy uwzględnić w procesie wyceny poprzez wprowadzenie poprawki z tytułu ustanowienia służebności przejścia i przejazdu przez działkę sąsiednią (dz. 228/49). W związku z tym proces wyceny podzielony został na dwie zasadnicze części: I. Określenie wartości rynkowej części nieruchomości stanowiącej działkę 228/77, jako posiadającej dostęp do drogi publicznej II. Obliczenie poprawki do wartości rynkowej działki, wynikającej z wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej na działce 228/49 w celu zapewnienia działce 228/77 dostępu do drogi publicznej Określenie rodzaju wartości rynkowej Zgodnie z przyjętym celem wyceny, w operacie oszacowano wartość rynkową nieruchomości. Według Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny wartość rynkową stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość zakładając że: a) strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, b) upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Wartość rynkowa została określona dla najbardziej korzystnego sposobu użytkowania nieruchomości, tj. dla aktualnego sposobu wykorzystania. Na dzień dzisiejszy nie ma możliwości określenia innego niż aktualny sposób użytkowania. Jednostkowa cena średnia po korekcie (W1+W2+W3) / 3 = 15,73 zł Powierzchnia wycenianej działki 111/20 (m2): 1079,00 Wartość rynkowa nieruchomości : zł po zaokrągleniu : zł Słownie: siedemnaście tysięcy złotych Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 28

29 II etap obliczenie poprawki do wartości rynkowej działki, wynikającej z wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej na działce 228/49 w celu zapewnienia działce 228/77 dostępu do drogi publicznej Działka, będąca przedmiotem wyceny o numerze 228/77 położona w obrębie Woryty w gminie Gietrzwałd nie posiada dostępu do drogi publicznej. W związku z tym integralną częścią niniejszej wyceny będzie ustalenie poprawki wynikającej z przypuszczalnych kosztów ustanowienia służebności przejścia przez działkę nr 228/49, umożliwiającej dostęp do działki 228/66 posiadającej status drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do najbliższej drogi publicznej drogi gminnej stanowiącej działkę nr 74. Poprawkę obliczono w postaci kosztów ustanowienia ewentualnej służebności przejścia przez działki stanowiące własność prywatną. Określenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności (K US ) 1.Rodzaj służebności służebność gruntowa. 2. Stan prawny obciążonych nieruchomości obciążona nieruchomość opisana jest w KW OL1O/ /3 i stanowi działkę 228/ Stan prawny władnącej nieruchomości władnąca nieruchomość opisana jest w KW OL1O/ /5 i stanowi działkę 228/ Treść, zakres i sposób wykonania służebności działka nr 228/77 (nieruchomość zakładana jako władnąca) przylega do nieruchomości obciążonej od strony południowowschodniej do dz. nr 220/4, która to od strony północno-wschodniej przylega do działki 228/49 (nieruchomość zakładana jako obciążona), a ta z kolei łączy się z działką 228/66 stanowiącą drogę wewnętrzną, zapewniającą połączenie komunikacyjnej z publiczną drogą gminną (dz. nr 74). Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 29

30 Nieruchomość władnąca (dz. 228/77) Nieruchomość obciążona (dz. nr 228/49) Zgodnie z uregulowaniami zwartymi w Kodeksie Cywilnym, służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części. Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonania oznacza się dla każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, jednocześnie jednak z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Biorąc pod uwagę uregulowania K.C. w niniejszym przypadku założono że służebność dotyczy dojścia do granic nieruchomości władnącej. Uwzględniając kształt i położenie działki 228/49 za powierzchnię objętą służebnością przyjęto część działki przy jej południowo-wschodniej granicy o powierzchni 111 m 2 (pas drogi o szerokości 3 m na Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 30

31 odcinku łączącym działkę 228/77 z działką 228/66 stanowiącą drogę wewnętrzną), wg rysunku poniżej. Szacowane przyszłe wynagrodzenie za ustanowienie służebności obliczono jako iloczyn powierzchni wykorzystanego gruntu i wartości rynkowej jednostki powierzchni gruntu działki obciążonej, z uwzględnieniem elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. 7. Określenie współczynnika współkorzystania i obliczenie poprawki z tytułu braku dojazdu, uwzględniającej koszt ustanowienia służebności na działce 228/49 Z uwagi na fakt, że z potencjalnej drogi korzystać ma tylko 1 działka, a obecnie działka 228/49 znajduje się we władaniu 1 właściciela, współczynnik współkorzystania k przyjęto na poziomie 1/2, a zatem poprawka z tytułu braku drogi, uwzględniająca koszt ustanowienia służebności przejścia i przejazdu na działce 228/49 wynosi: K US = 111 m 2 x 50,16 zł/m 2 x 1/2 = 2783,88 zł 2 800zł Słownie: dwa tysiące osiemset złotych Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 31

32 8. Określenie wartości końcowej z uwzględnieniem braku dostępu do drogi publicznej Wartość rynkowa działki nr 228/77 wynosi: W 228/77 = zł (słownie: siedemnaście tysięcy złotych) Poprawka z tytułu braku dojazdu, uwzględniająca koszt ustanowienia służebności na działce 228/49 wynosi: K US 228/49 = zł (słownie: dwa tysiące osiemset złotych) Wartość nieruchomości stanowiącej działkę 228/77 z uwzględnieniem poprawki z tytułu braku dostępu do drogi publicznej, uwzględniającej koszt ustanowienia służebności na działce 228/49 wynosi: W = W 228/77 K US 228/49 W = = zł Słownie: czternaście tysięcy dwieście złotych V. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WARTOŚĆ RYNKOWA DZIAŁKI: W R = zł Słownie: czternaście tysięcy dwieście złotych W tym wartość rynkowa udziału w drodze wewnętrznej (dz. 228/66): 3 068,75 zł (Słownie: trzy tysiące sześćdziesiąt osiem złotych i 75/100) Określona wartość odpowiada przeciętnym cenom uzyskiwanym na rynku wtórnym za podobne nieruchomości. Określona zatem wartość stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku. Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 32

33 VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY 1. Klauzule publikacji i wykorzystania 1) Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu. 2) Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autora opracowania. 2. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców 1) Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania niniejszego operatu. 2) Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Starostwie Powiatowym w Olsztynie i w Urzędzie Gminy w Gietrzwałdzie oraz ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie. 3) Niniejszy operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 4) Określona wartość rynkowa nie obejmuje wielkości takich jak: podatki oraz opłaty jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić. 5) Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. 6) Szczegółowe dane dotyczące obiektów porównawczych pozostały utajnione w dyspozycji autora. 7) Z niniejszego operatu sporządzono wyciąg i przekazano go właściwym organom. Woryty, gm. Gierzwałd, dz. nr 228/77, KW OL1O/ /5 str. 33