OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 105/2015 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, objętej KR1Y/ /3 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, położonej w Porębie 214, gmina Myślenice, powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 405/2 cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 438/14 autor opracowania: Myślenice, 11 maja 2015 r.

2 strona 2/23 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. Nr 105/2015 Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 405/2, obręb Poręba, gmina Myślenice, powiat myślenicki, księga wieczysta nr KR1Y/ /3 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach; częścią składową działki jest budynek mieszkalny jednorodzinny oznaczony numerem porządkowym 214 Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 405/2 o powierzchni 0,1162 ha, kształt regularny, stan zagospodarowania przeciętny; budynek mieszkalny jednorodzinny o pow. użytkowej 106,6 m 2, budynek wolnostojący, częściowo podpiwniczony, parterowy z użytkowym poddaszem, konstrukcja tradycyjna murowana, dach dwuspadowy kryty blachą, stan techniczny dobry, standard wykonania i wykończenia przeciętny; budynek wybudowany w połowie lat 90-tych XX w., wykończony, zamieszkały, nie został zgłoszony do użytkowania Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Właściciel nieruchomości: Stanisław Jasek syn Jana i Anny oraz Urszula Jasek córka Władysława i Wiktorii na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości rynkowej: 11 maja 2015 r. Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR): zł słownie złotych: trzysta trzydzieści tysięcy Opracował: Data sporządzenia operatu: 11 maja 2015 r.

3 strona 3/23 Spis treści I. Część ogólna Przedmiot i zakres wyceny Stan prawny Zleceniodawca Cel wyceny Daty wyceny Podstawa formalno - prawna Źródła informacji Metodyka wyceny... 7 II. Opis nieruchomości Lokalizacja Przeznaczenie nieruchomości Działka gruntu Budynek mieszkalny III. Wycena wartości nieruchomości Analiza rynku Arkusze wyceny nieruchomości IV. Wynik końcowy V. Klauzule i zastrzeżenia VI. Załączniki... 23

4 strona 4/23 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Poręba, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą numer KR1Y/ /3 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składająca się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr 214 działki ewidencyjnej nr 405/2 o powierzchni 0,1162 ha. Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej nr 405/2 ze wszystkimi częściami składowymi i prawami. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer KR1Y/ /3 dla nieruchomości położonej w miejscowości Poręba, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej nr 405/2 o powierzchni 0,1162 ha, z budynkiem mieszkalnym nr 214. Właścicielem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Stanisław Jasek syn Jana i Anny oraz Urszula Jasek córka Władysława i Wiktorii na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, na podstawie umowy darowizny z dnia 3 grudnia 1993 r. do Rep. A nr 2357/93. Dział I Sp. tej księgi wieczystej nie zawiera wpisów. Dział III tej księgi wieczystej zawiera wpisy o treści: - ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania należności: należności głównej w kwocie 962,79 zł /dziewięćset sześćdziesiąt dwa i 79/100 złotych/, odsetek wyliczonych na dzień w wysokości 136,72 zł /sto trzydzieści sześć i 72/100 złotych/ i dalszych odsetek w kwocie 0,33 zł /33/100 złotych/ za każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów procesu w kwocie 151,00 zł /sto pięćdziesiąt jeden złotych/, kosztów zastępstwa procesowego /poprzedniej egzekucji w kwocie 45,00 zł /czterdzieści pięć złotych/, opłaty stosunkowej w kwocie 319,19 zł /trzysta dziewiętnaście i 19/100 złotych/, wydatków gotówkowych na dzień w kwocie

5 strona 5/23 267,02 zł /dwieście sześćdziesiąt siedem i 02/100 złotych/ - na rzecz Miejskiego Zakładu Wodociągów i Kanalizacji sp. z o.o. w Myślenicach, Myślenice ul. Piłsudskiego nr 47; - ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania następujących należności: należność główna w kwocie ,53 zł, odsetki wyliczone na dzień w wysokości ,59 zł, i dalsze odsetki w kwocie 63,28 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty, koszty procesu w kwocie 1.973,94 zł, opłata stosunkowa w kwocie ,50 zł, wydatki gotówkowe na dzień w kwocie 167,07 zł na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA Oddział - Centrum Restrukturyzacji i Windykacji w Warszawie Biuro w Krakowie. - przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości na rzecz Miejskiego Zakładu Wodociągów i Kanalizacji sp. z o.o. w Myślenicach. Dział IV tej księgi wieczystej zawiera wpisy hipotek o treści: - hipoteka umowna zwykła w kwocie zł (sto siedemdziesiąt tysięcy), na zabezpieczenie spłaty kredytu, na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. z siedzibą w Warszawie Oddział nr 1 w Myślenicach; - hipoteka umowna kaucyjna do kwoty zł (osiemdziesiąt pięć tysięcy), na zabezpieczenie odsetek zmiennych i kosztów banku, na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. z siedzibą w Warszawie Oddział nr 1 w Myślenicach. - hipoteka przymusowa, 5810,60 (pięć tysięcy osiemset dziesięć 60/100) zł, zabezpieczenie spłaty wierzytelności z tytułu zadłużenia na składki FUS, FUZ i FPiFGŚP za okres 02/ /2012, kosztów upomnienia oraz należnych odsetek za zwłokę, na rzecz Zakład Ubezpieczeń Społecznych w Krakowie, Kraków ul. Pędzichów 27. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Poręba [Nr 0012], w jednostce ewidencyjnej Myślenice - Gmina [120903_5], numer jednostki rejestrowej G.514.

6 strona 6/23 I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania opisu i oszacowania nieruchomości postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Eweliny Łąckiej w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości z dnia 22 sierpnia 2014 r., sygn. akt KM 438/14, KM 965/13. I.4. Cel wyceny. Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny, podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg stanu oraz poziomu cen na datę sporządzenia wyceny. I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia wyceny: 11 maja 2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 11 maja 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 7 stycznia 2015 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 7 stycznia 2015 r. I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia 23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

7 strona 7/23 I.7. Źródła informacji. 1. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości. 2. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb Poręba. 3. Mapa zasadnicza. 4. Plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Poręba. 5. Decyzja o pozwoleniu na budowę. 6. Oględziny nieruchomości i obmiar budynku. 7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:

8 strona 8/23 C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n ui i= 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu oraz wartość części składowych gruntu.

9 strona 9/23 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Porębie, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Wieś Poręba jest typową wsią o zabudowie ulicowej. Poręba leży w południowo - wschodniej części gminy Myślenice, w malowniczej śródgórskiej kotlinie, na granicy Pogórza Wielickiego i Beskidu Makowskiego. Lokalizacja ogólna nieruchomości jest średnia, w odległości około 10 km od Myślenic. Otoczenie bezpośrednie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa oraz tereny rolne. Dojazd do nieruchomości ok. 250 m od głównej drogi Myślenice - Poręba po drodze wewnętrznej o nawierzchni asfaltowej (brak tytułu prawnego droga urządzona na działkach stanowiących własność osób fizycznych). Dostęp do infrastruktury społecznej przeciętny. II.2. Przeznaczenie nieruchomości Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi Poręba uchwalonym uchwałą nr 391/XLIV/2014 Rady Miejskiej w Myślenicach z dnia r. (ogłoszona w Dz. Urz. WM nr 2845 z dnia r.) działka ewidencyjna nr 405/2 znajduje się w całości w terenie oznaczonym symbolem: 44MN1 tereny zabudowy jednorodzinnej, z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną. Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach zabudowy jednorodzinnej ustala się możliwość lokalizacji: 1. zabudowy zagrodowej w tym z możliwością prowadzenia produkcji hodowlanej nie przekraczającej wielkości 1,5 DJP na 1 ha użytków rolnych; 2. usług o charakterze komercyjnym i o charakterze publicznym; 3. sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej; 4. dróg, dojazdów i zatok postojowych oraz wydzielonych parkingów, przejść i ciągów pieszych; 5. zieleni urządzonej wraz z obiektami małej architektury.

10 strona 10/23 Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń przeznaczenia uzupełniającego, jest: 1. dostosowanie go do wymogów i charakteru przeznaczenia podstawowego; 2. utrzymanie zasady braku uciążliwości prowadzonej działalności usługowej i rolniczej, w tym hodowlanej dla mieszkańców (sąsiadów); 3. aby działalność hodowlana prowadzona w zabudowie zagrodowej była zgodna z przepisami odrębnymi w tym zakresie, 4. aby budynki inwentarskie (typu: chlewnie, stajnie, kurniki), w których prowadzona jest działalność hodowlana oraz kompostowniki i gnojowniki jako urządzenia i instalacje im towarzyszące były zlokalizowane w odległości minimum 8 m od granicy działki sąsiada; 5. zachowanie proporcji, aby powierzchnia zabudowy przeznaczenia uzupełniającego określonego w pkt. 2 nie stanowiła więcej niż 30% wielkości określonej wskaźnikiem powierzchni zabudowy dla terenu zabudowy jednorodzinnej. II.3. Działka gruntu Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr 405/2 o powierzchni 0,1162 ha, według rejestru gruntów stanowi w całości łąkę trwałą klasy IV. Kształt działki nieregularny wydłużony czworokąt zbliżony do prostokąta, mało korzystny do zagospodarowania z uwagi na małą szerokość wynoszącą ok. 15 m, długość działki ok. 80 m. Stan zagospodarowania działki słaby, ogrodzenie częściowe (w granicy północnej, zachodniej i częściowo południowej), brak elementów małej architektury ogrodowej. Do budynku wykonano podjazd o nawierzchni żwirowej z drogi dojazdowej wewnętrznej. Opaska wokół budynku i fragment przed budynkiem z kostki brukowej. Nieruchomość posiada dobry dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, na działce znajdują się: sieć energetyczna, wodociągowa lokalna oraz wykonana nowa sieć wodociągowa komunalna (na etapie odbiorów końcowych), kanalizacja sanitarna komunalna, sieć gazu ziemnego. Do budynku wykonano przyłącza sieci energetycznej, wodociągowej z ujęcia lokalnego oraz kanalizacji sanitarnej.

11 strona 11/23 II.4. Budynek mieszkalny Charakterystyka funkcjonalna budynku Budynek będący częścią składową przedmiotowej nieruchomości został wybudowy w połowie lat 90-tych XX w. w oparciu o pozwolenie na budowę z dnia r. wydane przez Urząd Rejonowy w Myślenicach (znak ANB-7351/G/B/8/94). Budynek jest obiektem wolnostojącym, częściowo podpiwniczonym, parterowym z mieszkalnym poddaszem. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej. W piwnicy znajduje się kotłownia i pomieszczenia gospodarcze, wysokość piwnic wynosi 1,33 1,73 m. Na parterze znajdują się: hol (8,8 m 2 ), przedpokój (4,2 m 2 ), łazienka (5,5 m 2 ), kuchnia z jadalnią (12,2 m 2 ), dwa pokoje (15,0 m ,2 m 2 ). Na poddaszu znajdują się: dwie sypialnie (19,4 m ,6 m 2 ), łazienka (2,3 m 2 ), komunikacja (4,4 m 2 ). Układ funkcjonalny i architektura budynku przeciętne. Dane gabarytowe Powierzchnia zabudowy 92,3 m 2 Powierzchnia użytkowa 106,6 m 2 Kubatura 670 m 3 Opis konstrukcji budynku Fundamenty ławy betonowe Ściany zewnętrzne pustak żużlowy + styropian gr. 8 cm Ściany wewnętrzne pustak żużlowy Kominy z cegły pełnej, nad dachem z cegły klinkierowej Stropy płyty żelbetowe, nad poddaszem strop drewniany belkowy Schody schody żelbetowe obłożone płytkami ceramicznymi Balkony i taras żelbetowe obłożone płytkami ceramicznymi Dach dwuspadowy, o połaciach symetrycznych, konstrukcja więźby drewniana typu ciesielskiego, przekrycie z blachy tłoczonej dachówkopodobnej Stolarka okna z profili PCV z szybami zespolonymi, drzwi wejściowe drewniane, drzwi wewnętrzne drewniane szklone oraz płycinowe, parapety wewnętrzne oraz zewnętrzne z profili PCV Podłogi i posadzki na parterze podłogi z paneli podłogowych w holu i na klatce schodowej płytki ceramiczne, w łazience gres polerowany, na poddaszu panele podłogowe Tynki i okładziny wewnętrzne cementowo-wapienne, w przedpokoju oraz w jednym pokoju na ścianach tapeta, w przedpokoju oraz w kuchni do wys. ok. 1,4 m tynk

12 strona 12/23 strukturalny ozdobny, w holu i na klatce schodowej panele ścienne drewniane, w łazience płytki ceramiczne, malowane emulsyjnie; tynki zewnętrzne akrylowe cienkowarstwowe na siatce akrylowej, cokół budynku wykończony marmolitem Instalacje - elektryczna, wodna z ujęcia lokalnego, centralnego ogrzewania zasilana z pieca węglowego, instalacja stalowa, grzejniki aluminiowe. Stan techniczny i standard budynku Budynek użytkowany od roku 1995, zgodnie z przeznaczeniem. Właściciel nie przedstawił do niniejszej wyceny dokumentów potwierdzających zgłoszenie budynku do użytkowania po zakończeniu budowy. Jakość wykonawstwa przeciętna. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normy. Standard wykorzystanych materiałów przeciętny. Standard wykończenia i wyposażenia budynku przeciętny. Stan techniczny budynku dobry, elementy budynku nie wykazują większego zużycia, są utrzymane zadowalająco. Gospodarka remontowa prowadzona jest bardzo dobrze. W roku 2005 wykonano częściowy remont kapitalny, wykonano docieplenie budynku i wykończenie elewacji, wymieniono stolarkę okienną i drzwiową, wykonano nowe podłogi. Po roku 2010 wykonano remont kapitalny dachu, tj. wymianę pokrycia dachowego (z dachówki cementowej na blachę), nowe ocieplenie z wełny mineralnej i orynnowanie. Łączny stopień zużycia technicznego i funkcjonalnego budynku szacuje się na poziomie ok %.

13 strona 13/23 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz zabudowanych domami mieszkalnymi obszar terenów wiejskich gminy Myślenice (z wyłączeniem miasta) okres badania cen: 2013 r r. transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w skład krain górskich Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych Na terenie powiatu myślenickiego w okresie ostatnich dwóch lat zanotowano około 200 transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi, z czego zdecydowana większość dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym (przeciętnie 75% wszystkich transakcji). Stosunkowo dużo (ok. 15%) rejestruje się transakcji nieruchomości o charakterze rekreacyjno wypoczynkowym, co wynika z walorów krajobrazowych i klimatycznych powiatu i dużej ilości tego typu obiektów. Pozostałe rodzaje nieruchomości pojawiające się w obrocie to nieruchomości o charakterze produkcyjnym i handlowo usługowym, ale z uwagi na charakter obszaru i brak wielkich stref przemysłowych ich liczba nie przekracza 10% ogółu transakcji. Wśród transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi ok. 20% transakcji dotyczy budynków znajdujących się w trakcie realizacji, z czego ok. 1/5 transakcji odnosi się do stanów surowych otwartych.

14 strona 14/23 W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (teren Gminy Myślenice z wyłączeniem obszaru miasta Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wybudowanymi po roku 1980) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek.

15 strona 15/23 Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli. Data transakcji Nr Rep. Obręb Wielkość budynku Pow. działki Cena /15 Borzęta mała /14 Osieczany mała /14 Zawada mała /14 Łęki średnia /14 Głogoczów bardzo mała /14 Głogoczów bardzo mała /14 Krzyszkowice duża /14 Droginia mała /14 Osieczany mała /14 Zawada mała /14 Borzęta mała /14 Zawada mała /14 Osieczany mała /14 Zawada duża /14 Poręba bardzo mała /13 Głogoczów średnia /13 Trzemeśnia mała /13 Krzyszkowice duża /13 Trzemeśnia średnia /13 Borzęta mała /13 Trzemeśnia mała /13 Jasienica bardzo mała /13 Droginia bardzo mała /13 Trzemeśnia bardzo mała /13 Krzyszkowice średnia wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe

16 strona 16/23 Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Analiza wagi cechy rynkowej bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej Waga cechy (%) 25% Powierzchnia budynku bardzo duża: pow. 200 m² bardzo mała: poniżej 100 m² 15% Stan techniczny, standard wykończenia i wyposażenia Architektura, funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobry: wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i wykończenia, pełne uzbrojenie, brak zużycia technicznego i funkcjonalnego; bardzo słaby: wiek budynku powyżej 25 lat, bardzo niski standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie, zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 40% bardzo dobra: nowoczesna atrakcyjna architektura, bardzo dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i powierzchni o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic; bardzo słaba: budynek mieszkalny jednorodzinny z częścią gospodarczo - inwentarską, słaba architektura, budynek wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności: piwnic, pom. gospodarczych, strychów bardzo dobra: działka ponad 0,20 ha, kształtna, na terenie płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi urządzone; bardzo słaba: działka do 0,06 ha, o niekorzystnym kształcie, słabo zagospodarowana bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15% 15% 15% 15% Wartość cechy 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo duża 4 - duża 3 - średnia 2 - mała 1 - bardzo mała 5 - bardzo dobry 4 - dobry 3 - średni 2 - słaby 1 - bardzo słaby 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%

17 strona 17/23 Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych W latach roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom porównywalny z domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. Z początkiem roku 2009 dynamika wzrostu cen działek wyraźnie spadła, nastąpiła wyraźna stabilizacja cenowa. W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie objętym analizą nie stwierdzono na rynku lokalnym istotnego trendu zmiany cen obliczane wartości trendu mieszczą się w granicach błędu statystycznego. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (wschodnia część Gminy Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek.

18 strona 18/23 Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli. Data transakcji Nr Rep. Obręb Plan Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw /15 Osieczany bud. mieszk. mn , /15 Osieczany BUD. MIESZK. MN, komunikacja , /15 Osieczany bud. mieszk. mn , /14 Łęki bud. mieszk. mn , /14 Trzemeśnia bud. mieszk. mn , /14 Osieczany bud. mieszk. mn, ZIELEŃ , /14 Trzemeśnia bud. mieszk. mn , /14 Łęki bud. mieszk. mn , /14 Łęki bud. mieszk. mn , /14 Trzemeśnia BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe , /14 Poręba bud. mieszk. mn , /14 Łęki bud. mieszk. mn , /14 Łęki BUD. MIESZK. MN, komunikacja, zieleń , /14 Trzemeśnia bud. mieszk. mn , /14 Trzemeśnia /14 Zasań /2014 Osieczany /2014 Osieczany /2014 Osieczany bud. mieszk. mn, ROLNE BUD. MIESZK. MN, rolne BUD. MIESZK. MN, zieleń BUD. MIESZK. MN, komunikacja, rolne BUD. MIESZK. MN, zieleń , , , , , /13 Osieczany bud. mieszk. mn , /13 Osieczany /13 Trzemeśnia /13 Trzemeśnia BUD. MIESZK. MN, zieleń BUD. MIESZK. MN, komunikacja BUD. MIESZK. MN, komunikacja, rolne , , , /13 Łęki bud. mieszk. mn , /13 Łęki bud. mieszk. mn , /13 Osieczany bud. mieszk. mn , /13 Trzemeśnia bud. mieszk. mn ,03 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe , , , ,89

19 strona 19/23 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach 30% 20% 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Uzbrojenie dostęp do mediów bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia 20% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i/lub mieszkaniowo usługową; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%

20 strona 20/23 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o transakcje podobne, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 405/2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Z uwagi na brak wiarygodnych informacji o powierzchniach budynków porównawczych, jako jednostkę porównawczą przyjęto całą nieruchomość (zgodnie z pkt 3.9 Noty Interpretacyjnej nr 1 - NI1 - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości). Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna u min 0,5726 cena średnia u max 1,6002 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1432 0, ,1966 Powierzchnia budynku Stan techniczny - standard Architektura - funkcjonalność Powierzchnia i stan działki 0,15 0,0859 0, ,1179 0,15 0,0859 0, ,1950 0,15 0,0859 0, ,1950 0,15 0,0859 0, ,1500 Inne 0,15 0,0859 0, ,1950 1,00 0,5726 1,6002 1,0495 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W N = * 1,

21 strona 21/23 Z uwagi na cel wyceny oraz przyjętą metodykę z określonej powyżej wartości wyodrębnia się wartość gruntu oraz wartość części składowych tej nieruchomości tj. budynku mieszkalnego. Wartość gruntu o powierzchni 1162 m², w granicach działki nr 405/2, określa się w oparciu o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 18,40 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 83,97 u min 0,4126 cena średnia 44,59 u max 1,8830 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,30 0,1238 0, ,2119 Powierzchnia i konfiguracja 0,20 0,0825 0, ,1413 Uzbrojenie 0,20 0,0825 0, ,3766 Przeznaczenie 0,15 0,0619 0, ,2824 Inne 0,15 0,0619 0, ,2162 1,00 0,4126 1,8830 1,2284 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: V j = 44,59 * 1,2284 = 54,78 W G = 1162 * 54, Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości (budynku mieszkalnego) wynosi: zł zł = zł

22 strona 22/23 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą numer KR1Y/ /3 Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 405/2, położonej w Krzyworzece, gmina Raciechowice, powiat myślenicki, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: zł słownie złotych: trzysta trzydzieści tysięcy w tym: działka gruntu - budynek mieszkalny zł zł Oszacowane wartości nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego Myślenice, 11 maja 2015 r.

23 strona 23/23 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Powierzchnię budynku określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o projekt budowlany i pomiar własny. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg projektu budowlanego i oświadczenia właściciela nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku. 5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie Komornika o powołaniu biegłego 2. Wydruk treści księgi wieczystej 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Kopia mapy zasadniczej 5. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 6. Decyzja o pozwoleniu na budowę 7. Dokumentacja fotograficzna