OPERAT SZACUNKOWY dla potrzeb OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI. ZLECENIODAWCA Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kępnie.

Transkrypt

1 DORADZTWO MAJĄTKOWE - CONSULTING REGON P , NIP , Konto BGŻ o/sieradz Łódź, ul. Łyżwiarska 68E/1, tel. kom marysia@pro.onet.pl OPERAT SZACUNKOWY dla potrzeb OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI ZLECENIODAWCA Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. KM 353/17 SZACOWANA NIERUCHOMOŚĆ Położona we wsi Rzetnia, gm. Kępno, objęta księgą wieczystą KW nr KZ1E/ /4 i KW nr KZ1E/ /0 DATA OSZACOWANIA 2 sierpnia 2017 opracował: mgr inż. Janusz Okoński Biegły sądowy Sądu Okręgowego w Sieradzu w zakresie szacowania nieruchomości i budownictwa DMC Janusz Okoński 1

2 WYCIĄG Z OPERATU w oparciu o art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami Janusz Okoński imię i nazwisko rzeczoznawcy 319 Numer uprawnień 27 sierpnia 2017 Data sporządzenia Położenie nieruchomości: Rzetnia, gm. Kępno Zakres oszacowania: prawo własności do nieruchomości Cel oszacowania: Postępowanie egzekucyjne Podejście do oszacowania: Porównawcze Oszacowana wartość: wg poniższego zestawienia właściciel Nr Oszacowana wartość KW Pow. ha. działki nieruchomości zł. KZ1E/ /4 Bogumiła Szczęsna Mastej 514 0, zł. KZ1E/ /0 Paweł Mastej w ½ i Bogumiła Szczęsna Mastej w ½ części 515/3 1, zł. Stan nieruchomości na dzień: 02 sierpień 2017 r. DMC Janusz Okoński 2

3 l.p. SPIS TREŚCI Str. WYCIĄG Z OPERATU 1 INFORMACJE WSTĘPNE Przedmiot operatu 1.2 Zakres operatu 1.3 Cel operatu 1.4 Podstawy opracowania operatu 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza rynku Podstawa oszacowania wartości 9 4 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KW KZ1E/ / OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KW KZ1E/ / UWAGI I ZASTRZEŻENIA 11 Załącznik 1 Wydruk z księgi wieczystej do KW KZ1E/ /4 Załącznik 2 - Wydruk z księgi wieczystej do KW KZ1E/ /0 Załącznik 3 - Kserokopia wypisu z rejestru gruntów do KW KZ1E/ /4 Załącznik 4 - Kserokopia wypisu z rejestru gruntów do KW KZ1E/ /0 DMC Janusz Okoński 3

4 1 INFORMACJE WSTĘPNE 1.1 Przedmiot operatu Rodzaj nieruchomości Położenie, księga wieczysta Nieruchomość gruntowa Rzetnia, gm. Kępno KZ1E/ /4 i KZ1E/ /0 - S.R. w Kępnie 1.2 Zakres operatu 1.3 Cel operatu Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości wskazanej w pkt Oszacowanie wartości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. 1.4 Podstawa opracowania operatu Występuję jako biegły powołany przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1. Rozporządzenie Min. Sprawiedliwości w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 1263) 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z p.zm. 3. Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [Dz. U. z 2004 r. Nr 207 z p.zm.] 4. Pomocniczo: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nieruchomości 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 1. Dane uzyskane w Starostwie Powiatowym 2. Dane uzyskane w Wydziale Ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie 3. Dane uzyskane w Urzędzie Miasta i Gminy w Kępnie 4. Oględziny nieruchomości data sporządzenia operatu data, na którą określono wartość przedmiotu operatu data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu operatu data dokonania oględzin nieruchomości Gmina Kępno położona w południowej część Wielkopolski, odległość do Kalisza 70 km, do Opola 75 km, do Wrocławia 80 km, Linie kolejowe: Relacja Poznań Katowice. Sieć drogowa: skrzyżowanie drogi krajowej nr 11 Poznań - Katowice z drogą międzynarodową nr 8 Wrocław Warszawa. Najbliższe lotnisko: Wrocław (80 km). Wieś Rzetnia położona w odległości w odległości ok. 6 m w kierunku północnym od Kępna, podjazd pod nieruchomość drogami o nawierzchni asfaltowej. Odległość do szosy Ostrzeszów Kępno ok. 4 km. DMC Janusz Okoński 4

5 2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2.1 Stan prawny KW Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą KZ1E/ /4, znajdującą się w wydziale ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie W dziale I księgi wieczystej ujawniono: - położenie nieruchomości: Rzetnia, gm. Kępno - oznaczenie: działka nr obszar: 0,33 ha sposób korzystania: grunty rolne dziale II księgi wieczystej ujawniono, właściciel: Paweł Mastej w ½ części i Bogumiła Szczęsna Mastej w ½ części W dziale III księgi wieczystej, ujawniono: - ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości W dziale IV księgi wieczystej, ujawniono, brak wpisów Uwaga: Istnieje zgodność danych pomiędzy księga wieczystą a rejestrem gruntów Za postanowieniem Sądu Rejonowego w Kępnie do sprawy sygn. akt. INs 163/10 z dnia 25 września 2012 roku, wyłączną właścicielka nieruchomości jest Bogumiła Szczęsna Mastej. KW Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą KZ1E/ /0, znajdującą się w wydziale ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie W dziale I księgi wieczystej ujawniono: - położenie nieruchomości: Rzetnia, gm. Kępno - oznaczenie: działka nr 515/3 - obszar: 1,3718 ha sposób korzystania: rola dziale II księgi wieczystej ujawniono, właściciel: Paweł Mastej w ½ części i Bogumiła Szczęsna w ½ części W dziale III księgi wieczystej, ujawniono: - ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości W dziale IV księgi wieczystej, ujawniono obciążenie hipoteczne na sumę: ,00 zł. (umowna kaucyjna) na rzecz BRE BANK S.A. oddz. bankowości detalicznej w Łodzi (MULTI BANK) ,20 zł. (przymusowa) na rzecz Urząd Skarbowego 2.2 Stan zagospodarowania i techniczno-użytkowy Do KW KZ1E/ /4 - działka nr 514 Działka nr 514 w kształcie prostokąta o szerokości 30 m w otoczeniu gruntów rolnych podjazd drogą asfaltową, położona przy skrzyżowaniu dróg lokalnych. Brak ulepszeń na nieruchomości, grunt podtapiany przy większych opadach. Skład użytków: RVI-0,33 ha DMC Janusz Okoński 5

6 2.2.2 Do KW KZ1E/ /0 - działka nr 515/3 Działka nr 515/3 w kształcie prostokąta o szerokości 65 m w otoczeniu gruntów rolnych i zalesionych poprzez drogę dojazdową sąsiaduje z gruntami zabudowanymi., podjazd drogą asfaltową. Nieruchomość o wygrodzonych graniach, z dostępem do podstawowych mediów. EE, wodociąg. Na nieruchomości znajduje się zabudowa kubaturowa; Obiekt hotelowy z restauracją i pawilon gospodarczo-hotelowy, podejścia i podjazdy utwardzone żwirem, aktualnie porastające roślinnością trawiastą. W części północnozachodniej nieruchomości obszar zadrzewiony o powierzchni 0,42 ha porastający sosną w wieku 45 las, o pełnym zadrzewieniu. Skład użytków: RVI-0,9805 ha i B 0,3913ha Charakterystyka zabudowy kubaturowej budynek hotelowo-restauracyjny obiekt parterowy z poddaszem mieszkalnym częściowo podpiwniczony Program użytkowy: piwnice pomieszczenia gospodarcze, parter: sala restauracyjna o pow. 131,77 m2 do 100 osób, pom. sanitarne, kuchenne, administracyjne, na poddaszu osiem pokoi hotelowych dla 20 osób. ściany murowane, gazobeton stropy i schody teriva i drewniany dach konstrukcja drewniana kryta blachą podłogi terkota, stolarka kompletna wykończenie wew. tynk cem-wap. k-g w pom. sanitarno-technicznych glazura elewacja drewno instalacje ee, wod-kan, c.o. zasilane opałem płynnym (bez pica c.o.) dane ogólne p.z. 361,90 m2 p.c. 975,5 m2, kub m3. p.u. 766,87 m2 w tym. piwnica: 142,000m 2, parter: 271,47 m2, poddasze 353,40 m2 rok. zakończenia budowy 2007 stan techniczny dobry Elewacje stan na Stan na sala konsumpcyjna kuchnia kuchnia Zaplecze sanitarne DMC Janusz Okoński 6

7 Kotownia olejowa komunikacja komunikacja pokoje sypialne sala poddasza Uwagi do stanu wykończenia budynków W oszacowaniu nie uwzględniono wyposażenia ruchomego obiektów pawilon gospodarczo-hotelowy obiekt parterowy z poddaszem użytkowym ściany murowane, gazobeton stropy i schody Teriva dach konstrukcja drewniana kryta blachą podłogi Terkota, stolarka Kompletna, drewniana wykończenie wew. K-G w pom. sanitarno-technicznych glazura elewacja Drewno instalacje ee, wod-kan, c.o. dane ogólne p.z 140,82 m2, p.u. 138,76 m2, rok. kubatura: 579 m3, zakończenia budowy 2008 stan techniczny dobry stan na Stan aktualny na DMC Janusz Okoński 7

8 2.3 Przeznaczenie gruntu w palnie zagospodarowania przestrzennego Teren oznaczony symbolem K11UT Tereny zabudowy usług turystyki Uchwała Nr XLII/249/2013 z dnia w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Kępno części I 20. Dla terenu, oznaczonego na rysunku planu symbolem: K11UT ustala się 1) przeznaczenie podstawowe: tereny zabudowy usług turystyki; 2) przeznaczenie uzupełniające: tereny zabudowy usługowej; 3) następujące zasady zagospodarowania terenu: a) dopuszcza się budynki i budowle związane z przeznaczeniem podstawowym i uzupełniającym, b) miejsca postojowe dla samochodów w ilości nie mniejszej niż 1 stanowisko na 4 miejsca noclegowe, c) ustala się minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w wysokości 20%, d) ustala się maksymalny wskaźnik zabudowy w wysokości 80 % powierzchni działki budowlanej, e) dopuszcza się obiekty małej architektury; DMC Janusz Okoński 8