OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 233/2018 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą nr KR2Y/ /1 V Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 282 o powierzchni 0,33 ha, położonej w Poznachowicach Dolnych, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo małopolskie cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka - Grabczan, sygn. akt Km 1338/17 autor opracowania: Myślenice, 27 lipca 2018 r.

2 strona 2/17 SPIS TREŚCI I. CZĘŚĆ OGÓLNA... 3 I.1. Przedmiot i zakres wyceny... 3 I.2. Stan prawny... 3 I.3. Zleceniodawca... 4 I.4. Cel wyceny... 4 I.5. Daty wyceny... 4 I.6. Podstawa formalno - prawna... 4 I.7. Źródła informacji... 4 I.8. Metodyka wyceny... 5 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI... 7 II.1. Lokalizacja... 7 II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym... 7 II.3. Działki gruntu... 8 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI III.1. Analiza rynku III.2. Arkusze wyceny nieruchomości IV. WYNIK KOŃCOWY V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA VI. ZAŁĄCZNIKI... 17

3 strona 3/17 I. CZĘŚĆ OGÓLNA I.1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Poznachowicach Dolnych, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składająca się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 282 o powierzchni 0,33 ha. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą numer KR2Y/ /1 V Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach. Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach w/w działki ewidencyjnej ze wszystkimi częściami składowymi wg stanu oraz poziomu cen w dniu wyceny. I.2. Stan prawny Sąd Rejonowy w Myślenicach, V Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach prowadzi księgę wieczystą nr KR2Y/ /1 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Poznachowice Dolne, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej nr 282 o powierzchni 0,3300 ha. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w dziale II księgi wieczystej jest w całości Alfred Hadaniak syn Ferdynanda i Genowefy (Pesel: ), na podstawie ugody sądowej zawartej w protokole rozprawy, sygn. akt I Ns 676/15 z dn , wydanej przez Sąd Rejonowy w Myślenicach oraz postanowienia w sprawie o podział majątku wspólnego (umorzenie), sygn. akt I Ns 676/15 z dn , wydanego przez Sąd Rejonowy w Myślenicach. W dziale III wpisy o treści: wszczęcie egzekucji z nieruchomości (KM 58/17), na rzecz Gminy Wiśniowa, przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości nowego wierzyciela (KM 1338/17), na rzecz Gminy Wiśniowa. Działy I Sp. i IV wolne są od wpisów.

4 strona 4/17 Oznaczenie nieruchomości oraz stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z obowiązującą ewidencją gruntów. W ewidencji gruntów w jednostce ewidencyjnej Wiśniowa [120909_2], w obrębie ewidencyjnym Poznachowice Dolne [0004], jednostka rejestrowa G376, wpisana jest działka ewidencyjna nr 282 o powierzchni 0,33 ha. I.3. Zleceniodawca Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka - Grabczan, Myślenice, ul. Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 7 czerwca 2018 r. I.4. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg stanu na datę oględzin. I.5. Daty wyceny Data sporządzenia operatu szacunkowego: 27 lipca 2018 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 27 lipca 2018 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 11 lipca 2018 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 11 lipca 2018 r. I.6. Podstawa formalno - prawna 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 15 stycznia 2018 r., poz. 121), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 155), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109, z późniejszymi zmianami),

5 strona 5/17 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 17 sierpnia 2016 r. poz. 1263), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji 1. Plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Wiśniowa. 2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Wiśniowa, obręb Poznachowice Dolne. 4. Oględziny nieruchomości. 5. Mapa zasadnicza. 6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny Zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do

6 strona 6/17 porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, określenie ceny średniej (C śr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n ui i= 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.

7 strona 7/17 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI II.1. Lokalizacja Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Poznachowice Dolne, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna przeciętna, północna część gminy, odległość od siedziby powiatu ok. 18 km, od Krakowa ok. 40 km. Otoczenie bezpośrednie stanowią tereny niezabudowane, częściowo użytkowane rolniczo, najbliższa zabudowa zlokalizowana jest w odległości ok. 70 m od przedmiotowej działki. Nieruchomość nie posiada prawnie zabezpieczonego dostępu do drogi publicznej. II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Fot. 1. Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Wiśniowa dla obszaru miejscowości Poznachowice Dolne, uchwalonym uchwałą nr XXXII/205/06 z r. (Dz. Urz. WM nr 211 poz z dnia r.), przedmiotowa nieruchomość znajduje się w całości terenie oznaczonym symbolem:

8 strona 8/17 R tereny rolnicze, z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy. W celu ochrony przed nadmiernym rozproszeniem zabudowy wprowadza się zakaz realizacji nowych obiektów kubaturowych w obszarze tego użytkowania. Jako użytkowanie dopuszczalne na określonych w ust.1 terenach ustala się możliwość: a) urządzeń infrastruktury technicznej, b) dojść pieszych, dojazdów nie wydzielonych w planie i zatok postojowych oraz ścieżek rowerowych. Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń towarzyszących w ramach użytkowania dopuszczalnego, wymienionych w ust 2 jest dostosowanie ich do wymogów i charakteru użytkowania podstawowego. Przez wschodnią część działki przechodzi strefa techniczna T od sieci i urządzeń infrastruktury technicznej. II.3. Działka gruntu Fot. 1. Kształt i otoczenie działki nr 282 źródło: Przedmiotowa nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr 282 o powierzchni 0,33 ha, wg rejestru gruntów użytkowana jako grunty orne klasy IIIb (0,01 ha), grunty orne klasy

9 strona 9/17 IVa (0,31 ha) oraz drogi (0,01 ha). Działka o kształcie wieloboku, zbliżona do prostokąta o długości ok. 80 m oraz szerokości ok. 40 m 42 m, teren płaski. Działka częściowo użytkowana rolniczo, częściowo porośnięta roślinnością trawiastą. Przez wschodnią część nieruchomości przechodzi sieć elektroenergetyczna napowietrzna (słup posadowiony w północnej części działki).

10 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI strona 10/17 III.1. Analiza rynku Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w skład krain górskich Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Wiśniowa położona jest na wysokości m npm. Gmina leży w południowej części województwa małopolskiego i jest oddalona od Krakowa około 50 km. Główny szlak komunikacyjny to droga biegnąca z Krakowa przez Wieliczkę, Dobczyce, Wiśniową i dalej w kierunku południowym do Mszany Dolnej, Rabki. Od zachodu prowadzi droga z Krakowa przez Myślenice ("Zakopianka"), Zasań, Lipnik do Wiśniowej i dalej w kierunku Rabki do Zakopanego. Gmina Wiśniowa zajmuje obszar 67,3 km 2, w jej skład wchodzi siedem sołectw Glichów, Kobielnik, Lipnik, Poznachowice Dolne, Węglówka, Wierzbanowa i Wiśniowa zamieszkałych przez 6,6 tys. mieszkańców. W Wiśniowej znajdują się takie obiekty użyteczności publicznej jak: Urząd Gminy, Ośrodek Zdrowia z apteką, Gminny Ośrodek Kultury i Biblioteka Publiczna, Remiza Ochotniczej Straży Pożarnej, a w rynku znajdują się kioski Urzędu Gminy wynajęte właścicielom prywatnych firm handlowych i usługowych. Dodatkowo na terenie całej gminy Gminna Spółdzielnia "Samopomoc Chłopska" posiada placówki handlowe, a w Wiśniowej Ośrodek Wczasowo Wypoczynkowy i duży pawilon handlowy. Istnieje również dobrze rozwinięta sieć prywatnych sklepów, zakładów usługowych. Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych rolnych, wyłączonych z prawa zabudowy Dla potrzeb wyceny przedmiotowej nieruchomości określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne i zielone, wyłączone z prawa zabudowy,

11 strona 11/17 obszar gminy Wiśniowa, okres badania cen: od sierpnia 2016 r. do dnia wyceny. Z uwagi na ukształtowanie terenu i stosunki własnościowe, na badanym rynku brak jest wielkoobszarowych gospodarstw i dużych działek rolnych, co w połączeniu ze słabą jakością gleb sprawia, że coraz mniej właścicieli gruntów utrzymuje się wyłącznie z produkcji rolnej. Istnieje niewielkie zainteresowanie nieruchomościami przeznaczonymi wyłącznie do produkcji rolnej, bardziej rozwinięty jest rynek nieruchomości rolnych położonych w strefie zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej. Nieruchomości rolne nie przeznaczone pod zabudowę nabywane są głównie przez lokalnych gospodarzy, którzy chcą powiększyć swoje gospodarstwa lub przez osoby, które liczą na zmianę przeznaczenia terenu w przyszłości. Znaczną część obrotu stanowią transakcje niepieniężne tj. darowizny pomiędzy członkami rodziny. W przypadku nieruchomości rolnych nie stwierdzono na rynku lokalnym istotnego trendu zmiany cen obliczane wartości trendu mieszczą się w granicach błędu statystycznego. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar gminy Wiśniowa), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele rolne i zieleni nieurządzonej wyłączone z prawa zabudowy), sposób korzystania (grunty orne i użytki zielone) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, topografia terenu, dostęp do drogi oraz inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli nr 1.

12 Tabela nr 1 Data transakcji Nr Rep. Obręb Plan Cena działek strona 12/17 Pow. działek Cena 1 mkw /18 Wiśniowa ZE , /18 Poznachowice Dolne ZR , /18 Wiśniowa R , /18 Wiśniowa R , /17 Poznachowice Dolne R , /17 Wiśniowa R , /17 Węglówka R , /17 Wiśniowa R , /17 Wiśniowa R , /17 Poznachowice Dolne R , /16 Węglówka R , /16 Wiśniowa R ,00 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia mediana odchylenie standardowe , , , , ,18

13 strona 13/17 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Lokalizacja: Węglówka Data transakcji: 19 września 2017 r. Repertorium A: 588/17 Powierzchnia gruntu: m² Cena transakcyjna: zł Otoczenie bezpośrednie stanowią tereny niezabudowane oraz pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Działka o kształcie wieloboku o szerokości od 13 m do 33 m, maksymalna długość ok. 50 m. Brak dostępu do drogi. W miejscowym planie działka położona w terenach oznaczonych symbolem R tereny rolnicze. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Lokalizacja: Wiśniowa Data transakcji: 21 czerwca 2018 r. Repertorium A: 2781/18 Powierzchnia gruntu: m² Cena transakcyjna: zł Otoczenie bezpośrednie stanowią tereny zielone, częściowo użytkowane rolniczo. Działka o kształcie wieloboku, długość od 80 m do 105 m, szerokość ok. 43 m 63 m. Wg ewidencji gruntów działka użytkowana jako grunty orne klasy VI (0,09 ha), pastwiska trwałe klasy VI (0,28 ha) oraz lasy klasy V (0,07 ha). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka położona w terenach zieleni o funkcjach ekologicznych.

14 strona 14/17 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych - rolnych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela nr 2. Tabela nr 2 Cechy rynkowe Lokalizacja, warunki dojazdu położenie, otoczenie, dojazd Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu Bonitacja gruntu i struktura użytków jakość produkcyjna gleby Poziom kultury rolnej i warunki uprawy Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości Analiza wagi cechy rynkowej bardzo dobra: niewielka odległość od zabudowy, bardzo dobra dostępność do infrastruktury, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: bardzo duża odległość od zabudowy, słaba dostępność do infrastruktury, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach bardzo dobre: wysoka żyzność gleby, poprawne stosunki wodne w glebie, wysoki stopień kultury gleby i niska trudność uprawy; jeden użytek w granicach działki ew. poprawna struktura użytków, korzystne sąsiedztwo użytków; bardzo słabe: niska żyzność gleby, złe stosunki wodne w glebie, niski stopień kultury gleby i wysoka trudność uprawy; więcej niż dwa użytki w granicach działki, niekorzystna struktura użytków, słabe sąsiedztwo użytków bardzo dobre: bardzo dobre warunki uprawy, brak utrudnień w uprawie, wysoki poziom kultury rolnej, brak chwastów, prawidłowe nawożenie, brak zakwaszenia bardzo słabe: bardzo słabe warunki uprawy, występują utrudnienia w uprawnie (np. kamienistość), niski poziom kultury rolnej; wysokie zakwaszenie; brak nawożenia bardzo dobre: brak ograniczeń w użytkowaniu, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w użytkowaniu np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej Waga cechy (%) 25% 20% 20% 20 % 15 % SUMA 100% Wartość cechy 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe

15 III.2. Arkusz wyceny nieruchomości strona 15/17 Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Oszacowanie wartości zamieszczono w poniższej Tabeli nr 3. Tabela nr 3 Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 3,57 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 15,00 u min 0,4802 cena średnia 7,43 u max 2,0178 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego Lokalizacja, warunki dojazdu Powierzchnia i konfiguracja Bonitacja gruntu i struktura użytków Poziom kultury rolnej i warunki uprawy k umin*k umax*k min. max. W ui 0,25 0,1201 0, ,2500 0,20 0,0960 0, ,3018 0,20 0,0960 0, ,3018 0,20 0,0960 0, ,1480 Inne 0,15 0,0720 0, ,0720 1,00 0,4802 2,0178 1,0736 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W j = 7,43 * 1,0736 = 7,98 W N = * 7,

16 IV. WYNIK KOŃCOWY strona 16/17 Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą nr KR2Y/ /1 V Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 282 o powierzchni 0,33 ha, położonej w Poznachowicach Dolnych, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, wynosi: zł słownie złotych: dwadzieścia sześć tysięcy trzysta Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego. Uwaga: Przedmiotowa nieruchomość podlega ograniczeniom w obrocie wynikającym z ustawy z dnia r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz. U. z 2012r. poz. 803 z późniejszymi zmianami). Myślenice, 27 lipca 2018 r.

17 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA strona 17/17 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie o powołaniu biegłego. 2. Protokół z badania księgi wieczystej. 3. Informacja z rejestru gruntów. 4. Kopia z mapy zasadniczej. 5. Dokumentacja fotograficzna. 6. Polisa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zawodowej.