OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 276/2014

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 276/2014 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej, objętej KW nr KR1Y/ /6 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, położonej w miejscowości Osieczany, gmina Myślenice, powiat myślenicki, składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 131/3 o powierzchni 0,3803 ha cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 572/14 autor opracowania: Myślenice, 1 grudnia 2014 r.

2 strona 2/17 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. nr 276/2014 Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 131/3, obręb Osieczany, gmina Myślenice, powiat Myślenice, księga wieczysta numer KR1Y/ /6 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa, niezabudowana Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 131/3 o powierzchni 0,3803 ha; nieogrodzona i niezagospodarowana; brak dostępu do drogi publicznej; w planie miejscowym w niewielkiej południowej części teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (MNR), w przeważającej części teren rolniczy (R); przez teren działki przechodzą dwie linie energetyczne średniego napięcia oraz kolektor sanitarny Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Właściciel: Krystyna Juszkiewicz córka Józefa i Barbary (Pesel ) oraz Rafał Juszkiewicz syn Aleksandra i Marii (Pesel ) na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości rynkowej: 1 grudnia 2014 r. Wartość rynkowa nieruchomości (WR): zł (słownie złotych: osiemdziesiąt tysięcy) Opracował: Data sporządzenia operatu: 1 grudnia 2014 r.

3 strona 3/17 Spis treści I. Część ogólna Przedmiot i zakres wyceny Stan prawny Zleceniodawca Cel wyceny Daty wyceny Podstawa formalno - prawna Źródła informacji Metodyka wyceny... 7 II. Opis nieruchomości Lokalizacja Przeznaczenie w planie miejscowym Działka gruntu III. Wycena wartości nieruchomości Analiza rynku Arkusz wyceny nieruchomości IV. Wynik końcowy V. Klauzule i zastrzeżenia VI. Załączniki... 17

4 strona 4/17 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Osieczany, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr KR1Y/ /6 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składa się wyłącznie z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 131/3 o powierzchni 0,3803 ha. Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej nr 131/3 ze wszystkimi elementami zagospodarowania. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KR1Y/ /6 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Osieczany, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działki ewidencyjnej numer 131/3 o powierzchni 0,3803 ha. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Rafał Juszkiewicz (PESEL ) syn Aleksandra i Marii oraz Krystyna Juszkiewicz córka Józefa i Barbary (PESEL ) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie Aktu Własności Ziemi wydanego przez Naczelnika Gminy Myślenice z dnia 11 listopada 1975 r., warunkowej umowy sprzedaży z dnia 20 marca 2007 r. Rep A 676/2007 oraz umowy przeniesienia własności z dnia 15 maja 2007 r. Rep A 1224/2007, sporządzonych w Kancelarii Notarialnej w Myślenicach przed notariuszem Bożeną Garczyńską. Dział I Sp. nie zawiera wpisów. Dział III zawiera wpis o treści: Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA w Warszawie.

5 strona 5/17 Dział IV zawiera wpis hipoteki o treści: - Hipoteka umowna zwykła w kwocie ,10 zł (słownie: sto jeden tysięcy dziesięć 10/100) ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności banku z tytułu udzielonego kredytu na nabycie działki budowlanej kredytu z terminem zapłaty do dnia r. na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA w Warszawie. - Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie ,05 zł (słownie: pięćdziesiąt tysięcy pięćset pięć 05/100) ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty odsetek (także od zadłużenia przeterminowanego), prowizji oraz kosztów służących dochodzeniu z terminem zapłaty do dnia r. na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski SA w Warszawie. - Hipoteka przymusowa w kwocie 2.146,60 zł (słownie: dwa tysiące sto czterdzieści sześć 60/100) ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty zadłużenia obejmującego składki FUS, FUZ, FP za okres 06/ /2013 i należne odsetki za zwłokę na rzecz Zakład Ubezpieczeń Społecznych oddział w Krakowie. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Osieczany [Nr 0010], w jednostce ewidencyjnej Myślenice Gmina [120903_5], jednostka rejestrowa nr G914. Uwaga: Przedmiotowa nieruchomość nie ma formalnie zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Działka powstała w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 131/1 zgodnie z projektem podziału przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego w Myślenicach w dniu r. pod nr 3802/422/2006. Na mapie z projektem podziału zawarto projekt służebności przejazdu i przechodu pasem gruntu o szerokości 5,0 m wzdłuż zachodniej granicy: - dz. 131/4 i 131/3 na rzecz każdoczesnych właścicieli dz. nr 131/2, - dz. 131/4 na rzecz każdoczesnych właścicieli dz. nr 131/3. W aktach notarialnych będących podstawą nabycia przedmiotowej działki (tj. warunkowej umowie sprzedaży z dnia 20 marca 2007 r. Rep A 676/2007 oraz umowie przeniesienia własności z dnia 15 maja 2007 r. Rep A 1224/2007, sporządzonych w Kancelarii Notarialnej w Myślenicach przed notariuszem Bożeną Garczyńską) z nieustalonego powodu nie ustanowiono tych służebności. W umowie przenoszącej własność kupujący zobowiązali się, z chwilą uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej prawa własności działki ewidencyjnej nr 131/3 będącej przedmiotem umowy, do ustanowienia

6 strona 6/17 służebności przejazdu i przechodu po działce nr 131/1 pasem szerokości 5,0 m biegnącym wzdłuż zachodniej granicy na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 131/2, w sposób oznaczony na wyżej powołanej mapie z projektem podziału. I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, Myślenice, ulica Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 2 września 2014 r. I.4. Cel wyceny. Opis i oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin. I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia wyceny: 1 grudnia 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 1 grudnia 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 7 października 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 7 października 2014 I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102, poz. 651 z 2010 r. wraz z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami),

7 strona 7/17 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Plan zagospodarowania przestrzennego w Gminie Myślenice dla obszaru wsi Osieczany. 2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb Osieczany. 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości. 6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych,

8 strona 8/17 - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n ui i= 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.

9 strona 9/17 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Osieczany, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Nieruchomość znajduje się w odległości ok. 600 m od granic Osieczan z Myślenicami, w odległości ok. 250 od szkoły i ok. 650 od kościoła, dostępność do sieci infrastruktury społecznej dobra. W odległości ok. 550 m w kierunku północnym od działki znajduje się rzeka Raba i początek zbiornika wodnego (Jezioro Dobczyckie). Dostępność komunikacyjna bardzo zła, nieruchomość nie posiada prawnie zapewnionego dostępu do drogi publicznej (stan prawny drogi dojazdowej szczegółowo został opisany w punkcie I.2 operatu). Działka położona w odległości ok. 110 m od drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej (droga powiatowa), brak urządzonego dojazdu do działki. II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi Osieczany, uchwalonym w dniu r. (uchwała Rady Miejskiej w Myślenicach nr 44/IX/2007 ogłoszona w Dz. Urz. Woj. Mał. nr 469 z dnia r.), działka ewidencyjna nr 131/3 znajduje się w terenach oznaczonych symbolami: 2MNR południowa część działki (ok. 840 m 2 ), tj. w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Jako funkcję podstawową dla tego terenu ustalono funkcję mieszkaniową realizowaną w zabudowie jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej oraz zabudowę zagrodową. Jako użytkowanie dopuszczalne ustala się możliwość lokalizacji: budynków gospodarczych i garaży, usług o charakterze komercyjnym jako wbudowane w budynki zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zagrodowej albo realizowane jako obiekty wolnostojące, sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej, dojazdów i zatok postojowych oraz wydzielonych parkingów, przejść i ciągów pieszych.

10 strona 10/17 R pozostała, przeważająca część działki, tj. tereny rolnicze, z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy. W celu ochrony przed nadmiernym rozproszeniem zabudowy wprowadza się zakaz realizacji nowych obiektów kubaturowych w obszarze tego przeznaczenia. Jako przeznaczenie dopuszczalne w terenach rolniczych, ustala się możliwość: realizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych urządzeń służących polepszeniu jakości środowiska przyrodniczego (typu filtry, pochłaniacze), realizacji dojść pieszych, dojazdów nie wydzielonych w planie oraz ścieżek rowerowych. II.3. Działka gruntu Powierzchnia działki wynosi 0,3803 ha, wg rejestru gruntów użytkowana w całości jako grunt orny (klasy IIIb). Otoczenie bezpośrednie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz produkcji rolnej (cieplarnie i budynek gospodarczy od strony wschodniej), od strony północnej otwarte tereny rolne. Kształt działki regularny zbliżony do prostokąta o szerokości ok. 29 m i długości ok. 130 m. Teren płaski. Działka nie jest ogrodzona i nie jest zagospodarowana (odłogowana od wielu lat, porośnięta niską roślinnością łąkową), brak obiektów małej architektury ogrodowej i innych elementów zagospodarowania. W odległości ok. 36 m od granicy południowej i ok. 10 m od granicy północnej w poprzek działki przechodzą napowietrzne linie energetyczne średniego napięcia (strefa techniczna wzdłuż tych sieci wynosi 15 m szerokości). W odległości ok. 26 m od południowej granicy działki przez jej teren przechodzi kolektor sieci sanitarnej. Studzienka przyłączeniowa kanalizacji sanitarnej na działce przy jej wschodniej granicy w granicach terenu przeznaczonego pod zabudowę, pozostałe sieci infrastruktury technicznej tj. sieć energetyczna i gazowa znajdują się na działkach sąsiednich (prąd w zasięgu ok. 20 m, gaz w zasięgu ok. 100 m). Brak sieci wodociągowej, budynki sąsiednie zasilane z ujęć lokalnych (studnie).

11 strona 11/17 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy działki budowlano rolne o powierzchniach ponad m 2 obszar gminy Myślenice okres badania cen: 2013 r r. transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w skład krain górskich Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Gmina Myślenice położona jest w południowej części województwa małopolskiego, 30 km od Krakowa na obszarze 153,7 km kw., a same Myślenice zajmują 30,1 km kw. Miasto położone jest na wysokości 315 m. n.p.m. nad rzeką Rabą, otoczone wzniesieniami Dalinu, Chełmu i Uklejny. Administracyjnie w skład gminy wchodzi 17 sołectw. Ludność Miasta i Gminy Myślenice liczy ponad 40 tys. mieszkańców, w tym miasto około 18 tys. Przez gminę Myślenice przebiega droga E 77 popularnie zwana "Zakopianką", o znaczeniu międzynarodowym. Prowadzi z Krakowa do przejść granicznych w Chyżnem i Łysej Polanie. Osieczany są jednym z 17 sołectw gminy Myślenice. Miejscowość Osieczany położona jest na południowy - wschód od Myślenic. Osieczany zamieszkuje około 1600 osób (dane z 2006 r.).

12 strona 12/17 W ciągu 2007 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom porównywalny z domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. Z początkiem roku 2008 dynamika wzrostu cen działek wyraźnie spadła, nastąpiła wyraźna stabilizacja cenowa. W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie objętym analizą nie stwierdzono na rynku lokalnym istotnego trendu zmiany cen obliczane wartości trendu mieszczą się w granicach błędu statystycznego. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (Gmina Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele budowlano rolne, o powierzchniach ponad m 2 ) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek.

13 strona 13/17 Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli. Data transakcji Nr Rep. Obręb Plan Cena Pow. działek Cena 1 mkw /14 Krzyszkowice MN1, R i KDD , /14 Bęczarka MZ, ZL i KL , /14 Polanka MN, R, KDD i KDW , /14 Jawornik M1 i RZ , /14 Borzęta MN3, RZ i KDW , /14 Zawada RM i R , /14 Droginia M i RP , /13 Polanka MN, ZR i KDW , /13 Jawornik M2 i RZ , /13 Zawada RM, R i KZ , /13 Jawornik RM, R, ZL i KZ , /13 Trzemeśnia RM i R , /13 Krzyszkowice MN i R , /13 Krzyszkowice M1 i RP , /13 Krzyszkowice M1, RP i KW , /13 Borzęta MN3(G), RZ i ZL , /13 Jawornik M1, RZ, RP, LZ i KZ , /13 Zawada RM, R i KDL , /13 Głogoczów M, RP i ZN , /13 Polanka MN i R , /13 Głogoczów M i R , /13 Zawada RM, R i ZL ,81 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe , , , ,40

14 strona 14/17 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach 30% 20% 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Uzbrojenie dostęp do mediów bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia 20% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w przeważającej części (ponad 50%) budowlana, przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, częściowo na cele rolne; bardzo słabe: działka w niewielkiej w części (poniżej 20%) budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, w przeważającej części cele rolne i zielone, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%

15 strona 15/17 III.2. Arkusz wyceny nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 13,89 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 60,00 u min 0,4180 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,30 0,1254 0, ,5 0,1691 Powierzchnia i konfiguracja cena średnia 33,23 u max 1,8056 Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów 0,20 0,0836 0, ,2000 Uzbrojenie 0,20 0,0836 0, ,1418 Przeznaczenie 0,15 0,0627 0, ,0627 Inne 0,15 0,0627 0, ,0627 1,00 0,4180 1,8056 0,6363 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: V j = 33,23 * 0,6363 = 21,14 W G = 3803 * 21,

16 strona 16/17 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa (WR) przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer KR1Y/ /6 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 131/3, położonej w miejscowości Osieczany gmina Myślenice, wynosi w zaokrągleniu do pełnych złotych: zł słownie złotych: osiemdziesiąt tysięcy Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego Myślenice, 1 grudnia 2014 r.

17 strona 17/17 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie o powołaniu biegłego 2. Wydruk treści księgi wieczystej 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Kopia mapy zasadniczej 5. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 6. Dokumentacja fotograficzna