OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 28/2015

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 28/2015 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, objętej KW nr KR1Y/ /5, Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, położonej w Tokarni, gmina Tokarnia, powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 4271/4, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w trakcie realizacji (fundamenty, ściany parteru oraz strop stan surowy), w bardzo złym stanie technicznym cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Km 381/12 autor opracowania: Myślenice, luty 2015 r.

2 strona 2/18 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. nr 28/2015 Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 4271/4, obręb Tokarnia, gmina Tokarnia, powiat myślenicki, księga wieczysta nr KR1Y/ /5 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach. Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 4271/4 o powierzchni 0,1100 ha, kształt regularny, teren płaski; stan zagospodarowania - słaby, uzbrojenie: energia elektryczna, wodociąg przy granicy, gazociąg w niewielkiej odległości. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: tereny zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej. Częścią składową nieruchomości jest budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie realizacji (fundamenty, ściany parteru oraz strop stan surowy), w bardzo złym stanie technicznym, kwalifikujący się do rozbiórki. Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Właściciel nieruchomości: Antoni Pachura, syna Stanisława i Stanisławy Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości rynkowej: 5 lutego 2015 r. Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR): zł słownie złotych: trzydzieści sześć tysięcy Opracował: Data sporządzenia operatu: 5 lutego 2015 r.

3 strona 3/18 Spis treści I. Część ogólna Przedmiot i zakres wyceny Stan prawny Zleceniodawca Cel wyceny Daty wyceny Podstawa formalno - prawna Źródła informacji Metodyka wyceny... 7 II. Opis nieruchomości Lokalizacja Przeznaczenie w planie miejscowym Działka gruntu Budynek mieszkalny III. Wycena wartości nieruchomości Analiza rynku Określenie wartości nieruchomości Określenie wartości służebności IV. Wynik końcowy V. Klauzule i zastrzeżenia VI. Załączniki... 18

4 strona 4/18 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Tokarni, gmina Tokarnia, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą nr KR1Y/ /5 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składająca się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 4271/4 o powierzchni 0,1100 ha. Częścią składową działki nr 4271/4 jest budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie realizacji (fundamenty, ściany parteru oraz strop stan surowy), w bardzo złym stanie technicznym, kwalifikujący się do rozbiórki. Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej nr 4271/4 ze wszystkimi częściami składowymi. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi dla przedmiotowej nieruchomości księgę wieczystą KR1Y/ /5. Własność nieruchomości położonej w Tokarni, gmina Tokarnia, powiat myślenicki, województwo małopolskie, którą stanowi wyłącznie działka nr 4271/4 o powierzchni 0,1100 ha, wpisana jest w księdze wieczystej KR1Y/ /5 na rzecz Antoniego Pachura syna Stanisława i Stanisławy, na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności z 26 kwietnia 2003 r., Rep. A 1125/03 oraz postanowienia Sądu Rejonowego w Myślenicach o nabyciu spadku z dnia 15 lutego 2000 r., sygn. akt 46/00. W Dziale I Sp. wpisano: służebność na rzecz dz. 4271/4 przejazdu i przechodu po dz. nr 4271/6 (KW 41051) i 4271/5 (KW 69895) w Tokarni pasem drożnym o szerokości 3,5 metra oznaczonym na mapie kolorem czerwonym linią przerywaną biegnącym od drogi publicznej wschodnim skrajem dz. 4271/2 i 4271/4 oraz zachodnim skrajem dz. 4271/6 i 4271/5. W Dziale III wpisano: wzajemna, nieodpłatna służebność przejazdu i przechodu po dz. 4271/4 w Tokarni pasem drożnym o szerokości 3,5 metra oznaczonym na mapie kolorem czerwonym linią przerywaną biegnącym od drogi publicznej wschodnim skrajem dz. 4271/2,

5 strona 5/ /4 oraz zachodnim skrajem dz. 4271/6 i 4271/5, na rzecz dz. 4271/2, 4271/3 oraz 4271/5. ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na rzecz Fota S.A. w Gdyni. W Dziale IV wpisano: hipoteka umowna zwykła w kwocie ,00 zł, zabezpieczająca terminowy zwrot udzielonej pożyczki na rzecz Artura Malczyk syna Władysława i Janiny, hipoteka umowna kaucyjna do kwoty ,00 zł, zabezpieczająca zapłatę odsetek umownych oraz ewentualnych kosztów postępowania na całej tej nieruchomości Antoniego Pachury syna Stanisława i Stanisławy, na rzecz Artura Malczyk syna Władysława i Janiny, hipoteka przymusowa zwykła w kwocie ,82 zł, na całej tej nieruchomości z tytułu zadłużenia obejmującego składki na FUS, FUZ I FP I FGŚP - za okres XI III r., na rzecz Skarbu Państwa - Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie, hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 1 864,40 zł, obejmująca zaległość w podatku od środków transportowych za okres od I raty 2004 r. w kwocie 1.476,00 zł, odsetki od zaległości podatkowych, które na dzień 18 grudnia 2007 r. wynoszą 362,00 zł i koszty upomnienia w kwocie 26,40 zł, na rzecz Gminy Tokarnia, hipoteka przymusowa zwykła w kwocie ,07 zł, wierzytelność: zadłużenie z tytułu składek na FUS, FUZ I FPIFGŚP, za okres od IV I.2009 r., na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie, hipoteka przymusowa w kwocie 4 082,70 zł, wierzytelność: zabezpieczenie spłaty wierzytelności z tytułu zadłużenia obejmującego składki FUS FUZ za okres 05/ /2012 i należne odsetki za zwłokę; stosunek prawny: decyzja nr RWA: DZP-DK12/0718 z dnia 9 października 2012 r., na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie, hipoteka przymusowa w kwocie 5 580,40 zł, wierzytelność: zadłużenie obejmuje składki FUS FUZ za okres 07/ /2013 i należne odsetki za zwłokę, stosunek prawny: decyzja nr DZPDK13/00615 z dnia , na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie, hipoteka przymusowa w kwocie 4 234,44 zł, wierzytelność: zadłużenie obejmuje składki FUS FUZ za okres 03/ /2014 i należne odsetki za zwłokę, stosunek

6 strona 6/18 prawny: decyzja nr DZPDK14/ z dnia r., na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie, hipoteka przymusowa w kwocie 5 632,92 zł, wierzytelność: zadłużenie obejmuje składki FUS, FUZ za okres 11/ /2014 i należne odsetki za zwłokę, stosunek prawny: decyzja nr DZPDK14/ z dnia r., na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Tokarnia [Nr 0004], w jednostce ewidencyjnej Tokarnia [120908_2], numer jednostki rejestrowej G1354. I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, Myślenice, ul. Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 7 października 2014 r. I.4. Cel wyceny. Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny, podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości. I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 5 lutego 2015 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 5 lutego 2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 5 listopada 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 5 listopada 2014 r.

7 strona 7/18 I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia 23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Tokarnia. 2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Tokarnia, obręb Tokarnia. 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości. 7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany

8 strona 8/18 poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: W X = C ŚR n ui i= 1 gdzie: U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości

9 strona 9/18 Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość gruntu, wartość części składowych gruntu oraz wartość służebności drogi. Wartość służebności gruntowej określana jest w relacji do wartości rynkowej jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej tą służebnością, z uwzględnieniem innych elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości następuje według poniższego wzoru: Ws = C x K x P w którym: Ws - wartość prawa służebności drogowej C wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej K współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa (np. czy z pasa służebności korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej, czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest częstotliwość przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, uciążliwości związane z ustanowieniem służebności) P powierzchnia nieruchomości obciążonej zajęta pod służebność. II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Tokarnia, gmina Tokarnia, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna przeciętna w odległości około 6,5 km od zakopianki, ok. 20 km od centrum Myślenic (w południowo zachodniej części powiatu) i ok. 50 km od Krakowa. Lokalizacja szczegółowa dobra w odległości kilkuset metrów od centrum miejscowości i gminy. Dojazd do nieruchomości z drogi publicznej, asfaltowej służebnością drogi. Sąsiedztwo bezpośrednie przeciętne luźna zabudowa zagrodowa i mieszkaniowa, po drugiej stronie drogi publicznej obiekt handlowy. W odległości kilkuset metrów obiekty użyteczności publicznej szkoła, przedszkole, ośrodek zdrowia, punkty handlowo usługowe. Dostęp do infrastruktury społecznej - przeciętny.

10 strona 10/18 II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Zgodnie z obowiązującym Miejscowy planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Tokarnia (...), zatwierdzonym uchwałą nr XVIII/103/04 Rady Gminy Tokarnia z 11 października 2004 r., przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem: 37MRN tereny zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej w całości. Wyznaczono tereny zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej, oznaczone na rysunku planu symbolem MRN, z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową dla rolników i zabudowę jednorodzinną. Jako użytkowanie dopuszczalne i uzupełniające ustalono możliwość lokalizacji: 1) usług komercyjnych, wbudowanych w budynki i wolnostojących, 2) usług publicznych, wbudowanych w budynki i wolnostojących, 3) budynków gospodarczych i garaży, 4) urządzeń infrastruktury technicznej, 5) dojazdów nie wydzielonych i zatok postojowych, 6) zieleni urządzonej. W terenach MRN dopuszcza się możliwość prowadzenia działalności usługowej, przy zachowaniu zasady braku uciążliwości wprowadzanego programu usługowego dla mieszkalnictwa, to znaczy iż wprowadza się zakaz prowadzenia w tych terenach takiej działalności, która mogłaby poprzez sąsiedztwo wpłynąć na obniżenie wartości sąsiedniej działki mieszkaniowej (np. domu pogrzebowego, salonu gier, itp.). Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń towarzyszących w ramach użytkowania dopuszczalnego jest dostosowanie ich do wymogów i charakteru użytkowania podstawowego, zachowanie proporcji, aby powierzchnia użytkowania dopuszczalnego nie stanowiła więcej niż 40% powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego (nie dotyczy programu, o którym mowa w pkt 4, 5, 6). II.3. Działka gruntu Powierzchnia działki wynosi 0,1100 ha. Według rejestru gruntów stanowi w przeważającej części grunt orny klasy IVa (0,07 ha), w pozostałej części grunt orny klasy V (0,03 ha) oraz drogę na gruncie ornym klasy IVa (0,01 ha). Kształt działki jest regularny, czworoboczny, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 33 x 35 m, korzystny do zagospodarowania. Teren nieruchomości jest płaski. Stan zagospodarowania działki - słaby, brak ogrodzenia i elementów małej architektury ogrodowej, brak utwardzonego podjazdu i dojścia do budynku. Częścią składową działki jest szczegółowo opisany w dalszej części operatu budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie realizacji. Bezpośrednio przy nieruchomości

11 strona 11/18 przebiega sieć energetyczna oraz wodociąg. Nad działką - sieć telefoniczna. Gazociąg w niewielkiej odległości od nieruchomości. II.4. Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie realizacji, wybudowany na podstawie pozwolenie na budowę nr 8381/81/84 wydanego przez Naczelnika Gminy Tokarnia na inwestora: Stanisława Pachura poprzedniego właściciela przedmiotowej nieruchomości. Budowa rozpoczęta na podstawie zgłoszenia z września 1984 r. Wykonano parter w stanie surowym otwartym, tj. fundamenty, ściany parteru oraz strop nad parterem. Budowa przerwana wiele lat temu. Budynek murowany z pustaka, fundamenty żelbetowe, strop płyta żelbetowa. Brama garażowa - drewniana. Budynek jest w bardzo złym stanie technicznym. Bardzo duże zawilgocenia ścian i stropu. Pęknięcia stropu. Zużycie techniczne i funkcjonalne szacuje się na ponad 70%. Obiekt kwalifikuje się do rozbiórki. III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Gmina Tokarnia leży w południowej części powiatu myślenickiego, na zachód od drogi prowadzącej z Krakowa do Zakopanego, wzdłuż rzeki Krzczonówka. Do gminy Tokarnia należą oprócz wsi Tokarni Bogdanówka, Krzczonów, Skomielna Czarna, Więciórka i Zawadka. Gmina zajmuje obszar 69 km², zamieszkuje ją ponad 8 tys. osób. Z uwagi na fakt, iż w przypadku przedmiotowej nieruchomości posadowiony na niej budynek nie posiada dodatniej wartości rynkowej i stanowi ograniczenie w możliwości zagospodarowania działki, a decydującym czynnikiem wpływającym na wartość

12 strona 12/18 nieruchomości jest wartość gruntu, przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową - niezabudowanych oraz zabudowanych obiektami kwalifikującymi się do rozbiórki, obejmujący obszar gminy Tokarnia. Analizą objęto okres od lutego 2012 r. do dnia niniejszej wyceny. Zalecany 2-letni okres analizy rozszerzono o jeden rok, z uwagi na niewielką liczbę zawartych transakcji oraz względną stabilizację rynku. W badanym okresie nie zaobserwowano istotnego wzrostu ani też spadku cen nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar Gminy Tokarnia), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele zabudowy), sposób korzystania (nieruchomości niezabudowane, przeznaczone do zabudowy lub zabudowane obiektami do rozbiórki) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli. Obręb Data transakcji Nr repertorium Pow. działki Zabudowa Cena Cena jedn. Zawadka 29 sie / Nieruchomość niezabudowana ,50 Krzczonów 30 cze / Nieruchomość niezabudowana ,50 Tokarnia 4 kwi / Nieruchomość niezabudowana ,00 Tokarnia 12 lis / Nieruchomość niezabudowana ,00 Skomielna Czarna 4 paź / Nieruchomość niezabudowana ,55 Krzczonów 7 gru / Działka zabudowana starym drewnianym budynkiem mieszkalno - gospodarczym w bardzo złym stanie technicznym - do rozbiórki ,29 Działka zabudowana starym drewnianym budynkiem mieszkalnym - posiada zgodę na rozbórkę oraz Krzczonów 22 lis / murowanym budynkiem pow. ok. 20 mkw. do ,89 kapitalnego remontu lub rozbiórki Skomielna Czarna 26 paź / Nieruchomość niezabudowana ,00 Więciórka 10 sie / Nieruchomość niezabudowana ,50 Tokarnia 19 lip / Nieruchomość niezabudowana ,00 Krzczonów 4 lip / Nieruchomość niezabudowana ,70 Krzczonów 8 cze / Nieruchomość niezabudowana ,88 pow. min.: 500 cena śr.: 29,15 pow. max.: 1268 cena min.: 12,50 cena max.: 43,29

13 strona 13/18 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. Lokalizacja: Zawadka, gmina Tokarnia Data transakcji: sierpień 2014 r. Repertorium A nr: 2591/2014 Powierzchnia działki: 800 m 2 Cena transakcyjna: zł Nieruchomość o cenie minimalnej Przeznaczenie w planie miejscowym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa. Nieruchomość niezabudowana. Otoczenie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa. Działka ma kształt lekko nieforemny, ale korzystny do zagospodarowania. Dojazd bezpośrednio z drogi publicznej asfaltowej. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokalizacja: Krzczonów, gmina Tokarnia Data transakcji: grudzień 2012 r. Repertorium A nr: 5315/2012 Powierzchnia działki: 700 m 2 Cena transakcyjna: zł Przeznaczenie w planie miejscowym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa, tereny dróg. Działka zabudowana starym drewnianym budynkiem mieszkalno - gospodarczym w bardzo złym stanie technicznym - do rozbiórki. Otoczenie zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa, po drugiej stronie drogi stacja paliw. Działka ma kształt zbliżony do trójkąta. Teren jest płaski. Dojazd bezpośrednio z drogi publicznej, asfaltowej. Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych podobnych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Konfiguracja kształt działki i topografia terenu Waga cechy 30 % 20 % Wartość cechy 3 - bardzo dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej lub/i wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową) 2 dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej, w sąsiedztwie brak uciążliwych obiektów budowlanych, dojazd drogą publiczną lub drogą wewnętrzną urządzoną) 1 przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą wewnętrzną lub służebnością częściowo urządzoną) 0 słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej) 2 korzystna (kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach) 1 przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony o większych deniwelacjach) 0 niekorzystna (kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach)

14 strona 14/18 Uzbrojenie dostęp do mediów Dojazd stan prawny i jakość drogi dojazdowej 15 % 20 % 2 dobre (wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia) 1 słabe (brak części mediów lub utrudnione możliwości przyłączenia) 0 brak (brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia) 2 dobry (dojazd drogą publiczną, asfaltową) 1 przeciętny (dojazd drogą publiczną lub wewnętrzną, utwardzoną) 0 słaby (brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku nieurządzoną) Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości 15 % SUMA 100% 2 korzystne (brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 1 przeciętne (niewielkie ograniczenia w zabudowie, niewielkie zagrożenia środowiskowe, przeciętna ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 0 niekorzystne (istotne ograniczenia w zabudowie budynki wymagające rozbiórki lub wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) III.2. Określenie wartości nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej, która stanowi działka nr 4271/4 o powierzchni 1100 m², metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym, z uwzględnieniem budynku kwalifikującego się do rozbiórki - w niskiej ocenie atrybutu Inne. Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 12,50 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,30 0,1286 0, ,3485 Konfiguracja 0,20 0,0858 0, ,2970 Uzbrojenie 0,15 0,0643 0, ,2227 Dojazd 0,20 0,0858 0, ,2000 Inne 0,15 0,0643 0, ,0643 Szacowana wartość gruntu: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 43,29 u min 0,4288 cena średnia 29,15 u max 1,4849 Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów 1,00 0,4288 1,4849 1,1325 V j = 29,15 * 1,1325 = 33, zł V = 1100 * 33,01 =

15 strona 15/18 W celu wyodrębnienia wartości budynku, poniżej określono wartość rynkową gruntu w granicach działki nr 4271/4 o powierzchni 1100 m² (z uwzględnieniem służebności): Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 12,50 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,30 0,1286 0, ,3485 Konfiguracja 0,20 0,0858 0, ,2970 Uzbrojenie 0,15 0,0643 0, ,2227 Dojazd 0,20 0,0858 0, ,2000 Inne 0,15 0,0643 0, ,2227 Szacowana wartość gruntu: Zakres zmienności współczynnika korygującego Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 43,29 u min 0,4288 cena średnia 29,15 u max 1,4849 Zakres zmienności skal atrybutów 1,00 0,4288 1,4849 1,2909 V j = 29,15 * 1,2909 = 37, zł V = 1100 * 37,63 = Wartość rynkową budynku, będącego częścią składową przedmiotowej nieruchomości, kwalifikującego się do rozbiórki, stanowi różnica wartości całej nieruchomości oraz wartości gruntu. Wb = Wb = III.3. Określenie wartości służebności. Wartość służebności gruntowej wyliczono według wzoru opisanego w pkt. I.8.: Ws= P x C x K Współczynnik K, uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa przyjęto w wysokości 0,5 ze względu na to, iż z gruntu objętego służebnością korzystać będzie zarówno właściciel nieruchomości władnącej, jak i właściciel nieruchomości obciążonej.

16 strona 16/18 Wartość służebności gruntowej po działce nr 4271/4, pasem szerokości 1,75 m (łączna szerokość pasa służebności wzajemnej: 3,5 m) na rzecz dz. 4271/2, 4271/3 oraz 4271/5 wynosi: Ws= (1,75 m x 34 m) x 37,63 zł/m² x 0,5 = zł Wartość służebności gruntowej po działkach nr 4271/6 i 4271/5 częściowo pasem szerokości 1,75 m, a od strony drogi publicznej pasem szerokości 3,5 m (łączna szerokość pasa służebności wzajemnej: 3,5 m) na rzecz przedmiotowej działki wynosi: Ws= (1,75 m x 34 m + 3,5 m x 8 m) x 37,63 zł/m² x 0,5 = zł

17 strona 17/18 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa (WR) prawa własności przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą KR1Y/ /5 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, którą stanowi zabudowana obiektem do rozbiórki działka ewidencyjna nr 4271/4 o powierzchni 0,1100 ha, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: zł słownie złotych: trzydzieści sześć tysięcy w tym: działka nr 4271/4 (grunt bez uwzględnienia służebności): budynek do rozbiórki: służebność po przedmiotowej nieruchomości: służebność na rzecz przedmiotowej nieruchomości: zł zł zł zł Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego Myślenice, 5 lutego 2015 r.

18 strona 18/18 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku. 5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Protokół badania księgi wieczystej 2. Informacja z rejestru gruntów 3. Kopia mapy zasadniczej 4. Dokumentacja fotograficzna 5. Postanowienie