OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 9/2015

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 9/2015 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej, objętej KW nr KR1Y/ /8 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, położonej w Skomielnej Czarnej, gmina Tokarnia, powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 2968/1, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Km 1061/13 autor opracowania: Myślenice, styczeń 2015 r.

2 strona 2/22 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. nr 9/2015 Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 2968/1, obręb Skomielna Czarna, gmina Tokarnia, powiat myślenicki, księga wieczysta nr KR1Y/ /8 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach. Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 2968/1 o powierzchni 667 m², kształt nieregularny, ale korzystny do zagospodarowania, teren lekko nachylony; stan zagospodarowania - dobry, uzbrojenie: nieruchomość wyposażona w sieć energetyczną, wodociągową lokalną, kanalizacyjną (szambo na działce) oraz gazową. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: tereny zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej. Dojazd urządzoną służebnością drogi. Częścią składową działki jest budynek mieszkalny jednorodzinny. Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Właściciel nieruchomości: Józef Kotoniak, syn Walentego i Krystyny Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości rynkowej: 16 stycznia 2015 r. Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR): słownie: trzysta pięćdziesiąt siedem tysięcy złotych zł Opracował: Data sporządzenia operatu: 16 stycznia 2015 r.

3 strona 3/22 Spis treści I. Część ogólna Przedmiot i zakres wyceny Stan prawny Zleceniodawca Cel wyceny Daty wyceny Podstawa formalno - prawna Źródła informacji Metodyka wyceny... 6 II. Opis nieruchomości Lokalizacja Przeznaczenie w planie miejscowym Działka gruntu Budynek mieszkalny III. Wycena wartości nieruchomości Analiza rynku Arkusze wyceny nieruchomości IV. Wynik końcowy V. Klauzule i zastrzeżenia VI. Załączniki... 22

4 strona 4/22 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Skomielnej Czarnej, gmina Tokarnia, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą nr KR1Y/ /8 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składająca się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 2968/1 o powierzchni 667 m². Częścią składową nieruchomości jest budynek mieszkalny jednorodzinny oznaczony numerem porządkowym Skomielna Czarna 401. Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej nr 2968/1 ze wszystkimi częściami składowymi. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi dla przedmiotowej nieruchomości księgę wieczystą KR1Y/ /8. Własność nieruchomości położonej w Skomielnej Czarnej, gmina Tokarnia, powiat myślenicki, województwo małopolskie, którą stanowi wyłącznie działka nr 2968/1 o powierzchni 0,0667 ha wpisana jest w księdze wieczystej KR1Y/ /8 na rzecz Józefa Kotoniaka, syna Walentego i Krystyny, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Myślenicach z 17 października 2011 r., sygn. akt I Ns 656/08 w sprawie o podział majątku wspólnego oraz postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie Wydział II Cywilno - Odwoławczy z 8 sierpnia 2012 r., sygn. akt II CA 257/12 w sprawie o podział majątku wspólnego. W Dziale I Sp. wpisano: Uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej: Służebność na rzecz każdoczesnych właścicieli dz. nr 2968/1 przejazdu, przechodu i przegonu po dz. nr 2968/2 (KW 21899) pasem o szerokości 3,5 (trzy i pół) metra wzdłuż jej zachodniej granicy. W Dziale III wpisano: Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania następujących należności: należność główna w kwocie ,50zł, odsetki wyliczone na dzień r. w kwocie 19013,86 zł oraz dalsze odsetki w kwocie 28,50zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty, koszty procesu w kwocie 73,80zł, koszty zastępstwa

5 strona 5/22 procesowego w kwocie 3600,00zł, opłata stosunkowa w kwocie 42507,00zł, wydatki gotówkowe na dzień 28,50 zł, na rzecz Anety Pluta. W Dziale IV wpisano: Hipoteka przymusowa zł (słownie: dwieście dziewięćdziesiąt jeden tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt osiem) jako zabezpieczenie zasądzonej spłaty na rzecz Anety Pluta. Postanowienie sądu Rejonowego w Myślenicach - I Wydz. Cywilny z dnia 17 października 2011 Syg. akt. I Ns 656/08. W Dziale IV widnieje wzmianka o nierozpatrzonym wniosku DZ. KW. / KR1Y / 4347 / 12 / 1 Chwila zamieszczenia: Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Skomielna Czarna [Nr 0003], w jednostce ewidencyjnej Tokarnia [120908_2], numer jednostki rejestrowej G709. I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, Myślenice, ul. Piłsudskiego 9. I.4. Cel wyceny. Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny, podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości. I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 16 stycznia 2015 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 16 stycznia 2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 15 maja 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 15 maja 2014 r.

6 strona 6/22 I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia 23 kwietnia 2014 r. poz. 518), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. USTAWA z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U nr 45, poz. 207, z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami), 6. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami), 7. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Tokarnia 2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Tokarnia, obręb Skomielna Czarna. 4. Mapa zasadnicza. 5. Projekt podziału fizycznego budynku mieszkalnego. 6. Oględziny nieruchomości. 7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że

7 strona 7/22 wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: W X = C ŚR n ui i= 1 gdzie: U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości,

8 strona 8/22 n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu, wartość części składowych gruntu oraz wartość służebności drogi. Wartość służebności gruntowej określana jest w relacji do wartości rynkowej jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej tą służebnością, z uwzględnieniem innych elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości następuje według poniższego wzoru: Ws = C x K x P w którym: Ws - wartość prawa służebności drogowej C wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej K współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa (np. czy z pasa służebności korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej, czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest częstotliwość przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, uciążliwości związane z ustanowieniem służebności) P powierzchnia nieruchomości obciążonej zajęta pod służebność. II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Skomielna Czarna, gmina Tokarnia, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna, na tle powiatu myślenickiego - słaba, w odległości około 2 km od centrum miejscowości i gminy, ok. 27 km od Myślenic (w południowo zachodniej części powiatu) i ok. 60 km od centrum Krakowa. Dojazd do nieruchomości z drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej - utwardzoną służebnością drogi po działce nr 2968/2. Sąsiedztwo bezpośrednie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz tereny użytkowane rolniczo. Dostęp do infrastruktury społecznej - słaby.

9 strona 9/22 II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Zgodnie z obowiązującym Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Tokarnia, obejmującym miejscowości Bogdanówka, Krzczonów, Skomielna Czarna, tokarnia, Więciórka, Zawadka (...), zatwierdzonym uchwałą nr XVIII/103/04 Rady Gminy Tokarnia z 11 października 2004 r., przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem: 48 MRN tereny zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej, z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową dla rolników i zabudowę jednorodzinną. Użytkowanie dopuszczalne: usługi komercyjne, wbudowane w budynki i wolnostojące; usługi publiczne, wbudowane w budynki i wolnostojące; budynki gospodarcze i garaże; urządzenia infrastruktury technicznej; dojazdy niewydzielone i zatoki postojowe; zieleń urządzona. Dopuszcza się możliwość prowadzenia działalności usługowej, przy zachowaniu zasady braku uciążliwości wprowadzanego programu usługowego dla mieszkalnictwa. Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń towarzyszących w ramach użytkowania dopuszczalnego jest dostosowanie ich do wymogów i charakteru użytkowania podstawowego oraz zachowanie proporcji, aby powierzchnia terenu użytkowania dopuszczalnego nie stanowiła więcej niż 40% powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego (nie dotyczy urządzeń infrastruktury technicznej, dojazdów niewydzielonych i zatok postojowych, zieleni urządzonej). II.3. Działka gruntu Powierzchnia działki wynosi 667 m². Według rejestru gruntów działka stanowi grunty rolne zabudowane. Kształt działki jest nieregularny, ale korzystny do zagospodarowania. Działka ma szerokość około m, długość około 35 m. Teren o niewielkim nachyleniu w kierunku południowo wschodnim. Stan zagospodarowania działki dobry. Nieruchomość jest częściowo ogrodzona ogrodzenie z murowanych słupków na podmurówce, wypełnione drewnianymi sztachetami na metalowej konstrukcji. Podjazdy i dojścia do budynku z kostki betonowej. Działka obsadzona drzewami i krzewami ozdobnymi i owocowymi.

10 strona 10/22 Częścią składową działki jest szczegółowo opisany w dalszej części operatu budynek mieszkalny jednorodzinny posadowiony w jej północnej części. Nieruchomość wyposażona jest w sieć energetyczną, wodociągową lokalną, kanalizacyjną (szambo na działce) oraz gazową. II.4. Budynek mieszkalny Charakterystyka funkcjonalna budynku Budynek mieszkalny jednorodzinny, oznaczony numerem porządkowym Skomielna Czarna 401, zamieszkały od roku 2002, niezgłoszony do użytkowania. Budynek o trzech kondygnacjach przyziemie, parter i poddasze, wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę z 9 marca 1999 r., nr BG-7351/1/99. Na parterze mieści się wiatrołap, hol, pokój dzienny, kuchnia, pokój, łazienka. Na poddaszu - trzy pokoje, hol i łazienka. W przyziemiu znajduje się kotłownia, pralnia, garaż oraz pomieszczenie gospodarcze. Układ funkcjonalny budynku jest przeciętny. Architektura budynku przeciętna. Zestawienie powierzchni poszczególnych pomieszczeń przestawiono poniżej. Przyziemie Powierzchnia /mkw./ Parter Powierzchnia /mkw./ Poddasze Powierzchnia /mkw./ garaż 29,50 pokój 26,27 pokój 19,60 pom. gospodarcze 36,30 pokój 15,10 pokój 10,80 pralnia 21,56 kuchnia 14,70 kuchnia 5,75 kotłownia 11,07 hol 10,20 hol i klatka schodowa 10,85 13,80 korytarz i klatka schodowa 13,46 łazienka 9,92 łazienka 9,78 RAZEM: 111,89 wiatrołap 2,80 RAZEM: 70,58 RAZEM: 78,99 Powierzchnia użytkowa budynku, bez przyziemia: 149,57 Opis konstrukcji budynku Fundamenty betonowe, Ściany nadziemia murowane z pustaków żużlobetonowych ściany zewnętrzne 1,5 pustaka + warstwa izolacji termicznej ze styropianu grubości 7 cm + tynk mineralny Kominy murowane z cegły ceramicznej pełnej Strop nad parterem płyta żelbetowa monolityczna, nad poddaszem strop drewniany Schody żelbetowe płytowe, wylewane na mokro, obłożone drewnem Dach konstrukcja drewniana, pokrycie dachu dachówka betonowa, rynny i rury spustowe systemowe z tworzywa sztucznego, nad tarasem zadaszenie pokryte pleksi

11 strona 11/22 Elementy wykończenia budynku Tynki wewnętrzne w piwnicy cementowo wapienne, na parterze i na poddaszu gipsowe, kładzione maszynowo Posadzki i podłogi w pokojach parkiety dębowe, w kuchni, łazienkach, holu oraz w przyziemiu - płytki ceramiczne Stolarka okienna i drzwiowa drzwi zewnętrzne drewniane, drzwi wewnętrzne drewniane, brama garażowa metalowa, okna drewniane z szybami zespolonymi, parapety wewnętrzne drewniane, zewnętrzne - blaszane Okładziny i malowanie w łazienkach oraz w kuchni częściowo nad blatem roboczym oraz częściowo w kotłowni - płytki ceramiczne; w łazience na poddaszu skos obłożony panelami ściennymi, malowanie emulsyjne Instalacje wewnętrzne elektryczna, wodociągowa (z ujęcia lokalnego), gazowa, kanalizacyjna (z odprowadzeniem ścieków do lokalnego zbiornika na działce) Ogrzewanie centralne, kocioł gazowy Vaillant z zasobnikiem ciepłej wody użytkowej 80 l (obecnie podłączone ogrzewanie z domu na sąsiedniej działce), grzejniki stalowe płytowe Barierki zewnętrzne drewniane Stan techniczny budynku Budynek zrealizowany w latach Stan techniczny budynku dobry, standard wykończenia przeciętny / dobry. Elementy konstrukcyjne budynku nie wykazują zużycia, w elementach wykończeniowych występują uszkodzenia i ubytki wynikające z użytkowania, szczególnie mechaniczne. Niektóre elementy wymagają konserwacji. III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Gmina Tokarnia 1 leży w południowej części powiatu myślenickiego, na zachód od drogi prowadzącej z Krakowa do Zakopanego, wzdłuż rzeki Krzczonówka. Pod względem fizyczno geograficznym położona jest na styku Beskidu Wyspowego i Beskidu Makowskiego, w dolinie potoku Krzczonówka dopływu rzeki Raby. Do gminy Tokarnia należą - oprócz wsi Tokarni - Bogdanówka, Krzczonów, Skomielna Czarna, Więciórka i Zawadka. Gmina zajmuje obszar 69 km², zamieszkuje ją ponad 8 tys. osób. Gmina 1

12 strona 12/22 Tokarnia sąsiaduje z następującymi gminami: Pcim, Lubień, Jordanów, Budzów i Maków Podhalański. Skomielna Czarna to wieś o tradycjach letniskowych w dolinach rzeki Bogdanówki i Skomielczanki. Obecnie liczy około 1700 mieszkańców. Analiza rynku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi Zakres analizy obejmuje rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wybudowanymi w latach , zlokalizowanymi na terenie powiatu myślenickiego, z wyłączeniem miasta Myślenice. Analizą objęto okres od stycznia 2013 r. do dnia wyceny. W analizowanym okresie nie stwierdzono istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszanymi. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (teren powiatu myślenickiego, z wyłączeniem miasta Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcjonalność), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli.

13 strona 13/22 Gmina Obręb Data transakcji Nr repertorium PU. Pow. działki Cena Cena jedn. Opis Myślenice Krzyszkowice 14 paź /14 125, Myślenice Trzemeśnia 9 paź /14 192, Myślenice Droginia 25 sie /14 102, Dobczyce Dobczyce 20 sie /14 179, Sułkowice Rudnik 8 maj / Tokarnia Krzczonów 12 kwi / Sułkowice Krzywaczka 10 sty 14 83/14 221, Myślenice Trzemeśnia 7 paź / Myślenice Zawada 25 lut /13 125, Siepraw Siepraw 14 lut / Myślenice Droginia 14 lut /13 139, pow. śr.: 150, cena śr.: pow. min.: 102,4 500 cena min.: pow. max.: 221, cena max.: Budynek mieszkalny jednorodzinny, murownym, dwukondygnacyjny Budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem wybudowany w latach r., murowany z pustaka ceramicznego, kryty dachówką ceramiczną Budynek mieszkalny wybudowany w 2003 r. z cegły i pustaka, kryty blachą trapezową + budynek gospodarczy Budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy z poddaszem użytkowym Budynek jednorodzinny, dwukondygnacyjny, murowany, kryty blachą Budynek mieszkalny jednorodzinny, zgłoszony do użytkowania w 2014 r., dwukondygnacyjny, murowany, z wbudowanym garażem Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, kryty dachówką, parterowy z poddaszem użytkowym, wysoki standard, wybudowany po 2000 r. Budynek mieszkalny z lat 80-tych murowany, kryty blachą, częściowo podpiwniczony, 2-3-kondygnacyjnym (półpiętra) Budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem, murowany, przyjęty do użytkowania w listopadzie 2012 r. Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, zgłoszony do użytkowania w lipcu 2003 r. + 2 garaże Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, przyjęty do użytkowania w listopadzie 2012 r. Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Lokalizacja: Dobczyce, gmina Dobczyce Data transakcji: sierpień 2014 r. Repertorium A: 4353/14 Powierzchnia budynku: 179,67 m² Powierzchnia działki: 871 m² Cena transakcyjna: zł Przeznaczenie: zabudowa zagrodowa Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi wojewódzkiej. Lokalizacja uciążliwa z uwagi na ruch kołowy o znacznym natężeniu. Otoczenie zabudowa mieszkaniowa i komercyjna. Budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy z użytkowym poddaszem, murowany z materiałów ceramicznych, z lat 90-tych. Ściany zewnętrzne warstwowe pustak MAX, styropian gr. 5 cm, cegła. Dach o konstrukcji drewnianej, kryty dachówką. Okna pcv, drzwi wewnętrzne płycinowe. Układ funkcjonalny dobry. Stan techniczny budynku, standard wykończenia przeciętny. Działka ma kształt regularny, teren jest płaski. Nieruchomość jest ogrodzona, obsadzona drzewami i krzewami ozdobnymi.

14 strona 14/22 NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Data transakcji: październik 2014 r. Repertorium A nr 3222/2014 Powierzchnia budynku: 192,3 m 2 Powierzchnia działki: 1009 m 2 Cena transakcyjna: zł Lokalizacja Trzemeśnia, gmina Myślenice Budynek mieszkalny jednorodzinny, z wolnostojącym garażem, wybudowany w latach r., w bardzo dobrym stanie technicznym, murowany z pustaka ceramicznego, kryty dachówką ceramiczną, ogrzewanie piec gazowy dwufunkcyjny. Dojazd służebnością drogi. Otoczenie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny niezabudowane, zieleń leśna. Działka ma kształt regularny, prostokątny, korzystny do zagospodarowania. Szerokość około m, długość około 38 m. Teren jest płaski. Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Stan techniczny, standard wykończenia Waga cechy 25 % 20 % Wartość cechy 3 - bardzo dobra (bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, lub/i wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową) 2 dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej, w sąsiedztwie brak uciążliwych obiektów budowlanych, dobra dostępność komunikacyjna) 1 przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo lub/i dojazd drogą wewnętrzną lub służebnością częściowo urządzoną) 0 słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane lub/i słaba dostępność komunikacyjna) 3 bardzo dobry (wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i wykończenia, brak zużycia technicznego i funkcjonalnego) 2 dobry (wiek budynku 5-10 lat, dobry standard wykonania i wykończenia, zużycie techniczne i funkcjonalne do 10%) 1 przeciętny (wiek budynku lat, przeciętny standard wykonania i wykończenia, zużycie techniczne i funkcjonalne 10-25%) 0 słaby (wiek budynku powyżej 20 lat, niski standard wykonania i wykończenia, zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 25%)

15 strona 15/22 Architektura, funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki 15 % 15 % Powierzchnia budynku 15 % Inne 10 % 3 bardzo dobra (nowoczesna atrakcyjna architektura, budynek parterowy ew. z poddaszem użytkowym, bardzo dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i powierzchni o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic) 2 dobra (dobra architektura, budynek parterowy ew. z poddaszem użytkowym, poprawny układ pomieszczeń, niewielki udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności) 1 przeciętna (przeciętna architektura, budynek piętrowy, średni rozkład funkcjonalny pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności: piwnic, pom. gospodarczych, strychów) 0 słaba (słaba architektura, budynek wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności: piwnic, pom. gospodarczych, strychów) 2 dobre (działka ponad 15 a, kształtna, ogrodzona, w całości lub w części zagospodarowana, obiekty małej architektury ogrodowej oraz zieleń ozdobna i wysokiej wartości) 1 przeciętne (działka a, lekko nieforemna, ogrodzona, słabo zagospodarowana lub działka mniejsza, ale o korzystnej konfiguracji, zagospodarowana) 0 słabe (działka do 10 a, lub o niekorzystnym kształcie np. bardzo wąska, na terenie mocno nachylonym lub o dużych deniwelacjach, nieogrodzona, brak elementów zagospodarowana i małej architektury ogrodowej oraz i zieleni ozdobnej) 0 duża (powyżej 180 m²) 1 przeciętna (od 140 do 180 m²) 2 niewielka (do 140 m²) 2 korzystne (brak ograniczeń prawnych, techniczno budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 1 przeciętne (brak lub nieznaczne ograniczenia prawne, techniczno budowlane i planistyczne, niewielkie zagrożenia środowiskowe, przeciętna ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 0 niekorzystne (istotne ograniczenia prawne, techniczno budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) SUMA 100% Analiza rynku nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę Przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, obejmujący obszar gminy Tokarnia, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, zagrodową i mieszkaniowo usługową, o powierzchni od 400 do 1500 m². Analizą objęto okres od września 2012 do dnia niniejszej wyceny. Zalecany 2-letni okres analizy rozszerzono o kilka miesięcy z uwagi na niewielką liczbę zawartych transakcji oraz względną stabilizację rynku. W analizowanym okresie nie stwierdzono istotnego wzrostu ani też spadku cen nieruchomości gruntowych na analizowanym rynku. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar Gminy Tokarnia), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności),

16 strona 16/22 przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele zabudowy), sposób korzystania (nieruchomości niezabudowane, przeznaczone do zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli. Obręb Data transakcji Nr repertorium Powierzchnia Przeznaczenie Cena transakcyjna Cena jednostkowa Tokarnia 4 kwi / bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE ,00 Bogdanówka 17 lut / bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE ,83 Tokarnia 12 lis / BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe ,00 Skomielna Czarna 4 paź / bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE ,55 Krzczonów 24 sie / BUD.MIESZK.-USŁUGOWE, komunikacja ,00 Krzczonów 4 sie / bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE ,00 Krzczonów 30 cze / BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe ,50 Zawadka 4 kwi / BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe ,00 Krzczonów 18 mar / bud.mieszk.-usługowe ,00 Krzczonów 7 gru / bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE, komunikacja ,29 Krzczonów 22 lis / bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE ,89 Skomielna Czarna 26 paź / bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE ,00 Skomielna Czarna 29 wrz / bud. mieszk. mn, BUD. ZAGRODOWE ,67 pow. min. 400 cena śr.: 31,06 pow. max: 1268 cena min.: 17,50 cena max: 43,29 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie Waga cechy 25 % Wartość cechy 3 - bardzo dobra (bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo) 2 dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej, korzystne sąsiedztwo) 1 przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo) 0 słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej lub/i mało atrakcyjne sąsiedztwo lub/i w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane)

17 strona 17/22 Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym Konfiguracja kształt działki i topografia terenu Uzbrojenie dostęp do mediów Dojazd stan prawny i jakość drogi dojazdowej 10 % 20 % 15 % 10 % 1 dobre (działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo usługową) 0 przeciętne (działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową) 2 korzystna (kształt regularny, prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach) 1 przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony) 0 niekorzystna (kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony, o znacznych deniwelacjach) 2 dobre (media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie, z możliwością przyłączenia) 1 przeciętne (część mediów w niewielkiej odległości od nieruchomości) 0 słabe (brak mediów w sąsiedztwie lub brak możliwości przyłączenia) 2 dobry (dojazd drogą publiczną, asfaltową) 1 przeciętny (dojazd drogą publiczną lub wewnętrzną, utwardzoną) 0 słaby (brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku nieurządzoną) Powierzchnia nieruchomości 10 % Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości 10 % SUMA 100% 1 mała (do 8 arów) 0 przeciętna (powyżej 8 arów) 2 korzystne (brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 1 przeciętne (brak ograniczeń w zabudowie, niewielkie zagrożenia środowiskowe, przeciętna ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 0 niekorzystne (istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej)

18 strona 18/22 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, składającej się z działki ewidencyjnej nr 2968/1, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni budynku mieszkalnego. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena minimalna cena maksymalna u min 0,6786 cena średnia u max 1,3642 Atrybuty Lokalizacja - położenie otoczenie,dojazd Stan techniczny, standard wykończenia Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui 0,25 0,1697 0, ,1697 0,20 0,1357 0, ,2243 Architektura, funkcjonalność 0,15 0,1018 0, ,1682 Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki 0,15 0,1018 0, ,1018 Powierzchnia budynku 0,15 0,1018 0, ,1500 Inne 0,10 0,0679 0, ,0679 1,00 0,6786 1,3642 0,8819 Szacowana wartość nieruchomości: V j = * 0,8819 = V = 149,57 * = zł

19 strona 19/22 Z uwagi na cel wyceny, z określonej powyżej wartości, wyodrębnia się wartość gruntu. Wartość gruntu o powierzchni 667 m², w granicach działki nr 2968/1 określa się w oparciu o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. powierzchni Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 17,50 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1409 0, ,3485 Przeznaczenie 0,10 0,0564 0, ,0564 Konfiguracja 0,20 0,1127 0, ,2788 Uzbrojenie 0,15 0,0845 0, ,2091 Dojazd 0,10 0,0564 0, ,1000 Powierzchnia 0,10 0,0564 0, ,1394 Inne 0,10 0,0564 0, ,1000 Szacowana wartość przedmiotowej nieruchomości: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 43,29 u min 0,5635 cena średnia 31,06 u max 1,3938 Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów 1,00 0,5635 1,3938 1,2322 V j = 31,06 * 1,2322 = 38, zł V = 667 * 38,27 = Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości (budynku mieszkalnego oraz elementów zagospodarowania działki) wynosi: = Przeciętnie dla nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi udział wartości budynku we wszystkich częściach składowych wynosi %. Dla nieruchomości przedmiotowej przyjęto ten wskaźnik na poziomie 95%, stąd wartość budynku mieszkalnego (WB) wynosi: WB = * 95% = Z powyższego wynika, że wartość budowli znajdujących się na przedmiotowej działce (ogrodzenie, utwardzone dojścia i podjazdy) wynosi:

20 strona 20/22 WU = = Wartość służebności gruntowej wyliczono według wzoru opisanego w pkt. I.8.: Ws= P x C x K Współczynnik K, uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa przyjęto w wysokości 0,5 ze względu na to, iż z gruntu objętego służebnością korzystać będzie zarówno właściciel nieruchomości władnącej, jak i właściciel nieruchomości obciążonej. Wartość służebności gruntowej po działce nr 2968/2 (3,5 m * 12,5 m = 44 m²) wynosi: Ws= 44 m² x 38,27 zł/m² x 0,5 = 842 zł

21 strona 21/22 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa (WR) prawa własności przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą KR1Y/ /8 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 2968/1 o powierzchni 667 m², położonej w Skomielnej Czarnej, gmina Tokarnia, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: Wartość nieruchomości objętej KR1Y/ /8: słownie: trzysta pięćdziesiąt siedem tysięcy złotych w tym: Wartość gruntu: w tym: Wartośc gruntu bez prawa służebności: Wartość służebności drogi po dz. nr 2968/2: 842 Wartość części składowych gruntu: w tym: Wartość budynku: Wartość elementów zagospodarowania: Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego Myślenice, 16 stycznia 2015 r.

22 strona 22/22 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Powierzchnię budynku określono na podstawie udostępnionego Projekt podziału fizycznego budynku mieszkalnego. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg oświadczenia zleceniodawcy nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku. 5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Protokół badania księgi wieczystej. 2. Informacja z rejestru gruntów. 3. Mapa inwentaryzacji powykonawczej. 4. Dokumentacja fotograficzna. 5. Postanowienie.