OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 249/2017 określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą numer KR1Y/ /3, składającej się z zabudowanych budynkiem mieszkalno-usługowym nr 1007 działek ewidencyjnych nr 277/3, 278/4 i 9127 o łącznej powierzchni 0,0577 ha, położonej w Lubniu gmina Lubień, powiat myślenicki cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka - Grabczan, sygn. akt Km 174/17 autor opracowania: Myślenice, 5 września 2017 r.

2 strona 2/33 SPIS TREŚCI I. CZĘŚĆ OGÓLNA... 3 I.1. Przedmiot i zakres wyceny... 3 I.2. Stan prawny... 3 I.3. Zleceniodawca... 4 I.4. Cel wyceny... 4 I.5. Daty wyceny... 5 I.6. Podstawa formalno prawna... 5 I.7. Źródła informacji... 5 I.8. Metodyka wyceny... 6 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI... 9 II.1. Lokalizacja... 9 II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym... 9 II.3. Działkigruntu II.4. Budynek mieszkalno-usługowy III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI III.1. Analiza rynku III.2. Arkusze wyceny nieruchomości III.3. Wycena służebności gruntowych IV. WYNIK KOŃCOWY V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA VI. ZAŁĄCZNIKI... 33

3 strona 3/33 I. CZĘŚĆ OGÓLNA I.1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa, położona w Lubniu, gmina Lubień, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą numer KR1Y/ /3 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składająca się z zabudowanych budynkiem mieszkalno-usługowym nr 1007 działek ewidencyjnych nr 277/3, 278/4 i 9127 o łącznej powierzchni 0,0577 ha. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego działek nr 277/3, 278/4 i 9127 oraz wartości rynkowej prawa własności części składowych oraz elementów zagospodarowania w/w działek. I.2. Stan prawny Sąd Rejonowy w Myślenicach, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer KR1Y/ /3 dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste obszarze 0,0564 ha, położonej w Lubniu, gmina Lubień, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się działek ewidencyjnych nr 277/3 o powierzchni 0,0276 ha, nr 278/4 o powierzchni 0,0181 ha i nr 9127 o powierzchni 0,0107 ha. W dziale I Sp. wpisano: Prawo użytkowania wieczystego: działki gruntu oddane w wieczyste użytkowanie na okres 50 lat od dnia do dnia r. (celem) z przeznaczeniem pod budowę apteki. Własność przedmiotowej nieruchomości wpisana jest w całości na rzecz Gminy Lubień. Użytkowanie wieczyste przysługuje EUROLEK Leszek Konik i S-ka Spółka Jawna z siedzibą w Krakowie, Regon: Dział III zawiera wpis o treści: - wpisy dotyczący użytkowania wieczystego ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością służebność przechodu po nieruchomości składającej się z dz. ew. nr 277/3 istniejącym na gruncie szlakiem szerokości 1,5 m (półtorej metra) biegnącym wzdłuż jej wschodniej granicy pomiędzy ogrodzeniami w sposób

4 strona 4/33 przedstawiony na mapie do celów prawnych (KW 64855, K-38); przeniesiono z poz. I w KW 67428, nieruchomość władnąca: dz. ew. 260, 261, 264/3, 264/6 i 9146; - wpisy dotyczący użytkowania wieczystego inny wpis wszczęcie egzekucji z nieruchomości na rzecz wierzyciela Banku Spółdzielczego w Rabie Wyżnej. W dziale IV wpis o treści: - hipoteka umowna w kwocie ,00 zł (słownie złotych: dziewięćset tysięcy), kredyt odsetki i inne koszty wynikające z tytułu umowy kredytu, umowa kredytu nr 524/2015 z dnia r., na rzecz Banku Spółdzielczego w Rabie Wyżnej, Regon: W jednostce rejestrowej G2052, w obrębie ewidencyjnym Lubień [Nr 0001], w jednostce ewidencyjnej Lubień [Nr _2], wpisane są: działka ewidencyjna nr 277/3 o powierzchni 0,0245 ha, działka ewidencyjna nr 278/4 o powierzchni 0,0219 ha oraz działka ewidencyjna nr 9127 o powierzchni 0,0113 ha. Stan własności ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z obowiązującą ewidencją gruntów. Uwaga: Zgodnie z wykazami zmian danych ewidencyjnych dotyczących działek, w wyniku przeprowadzonej modernizacji gruntów: działka ewidencyjna numer 277/3 zmieniła powierzchnię z 0,0276 ha na 0,0245 ha, działka ewidencyjna numer 278/4 zmieniła powierzchnię z 0,0181 ha na 0,0219 ha, działka ewidencyjna numer 9127 zmieniła powierzchnię z 0,0107 ha na 0,0113 ha. I.3. Zleceniodawca Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka - Grabczan, Myślenice, ulica Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 10 maja 2017r. I.4. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin.

5 strona 5/33 I.5. Daty wyceny Data sporządzenia wyceny: 5 września 2017 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 5 września 2017r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 21 czerwca 2017 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 21 czerwca 2017 r. I.6. Podstawa formalno prawna 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity Dz. U. z 23 grudnia 2016 r. poz. 2147), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52), 6. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 17 sierpnia 2016 r. poz. 1263), 7. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji 1. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości. 2. Dane ewidencji gruntów, gmina Lubień, obręb Lubień. 3. Wykazy zmian danych ewidencyjnych. 4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla gminy Lubień. 5. Mapa zasadnicza. 6. Oględziny nieruchomości. 7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie.

6 strona 6/33 I.8. Metodyka wyceny Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą porównywania parami przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, - utworzenie par porównawczych nieruchomości w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości, - wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi, - określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych,

7 strona 7/33 - ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. Zgodnie z 29 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: 1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. 2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. 3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru: W =1 +0,25 ( gdzie: Wk - współczynnik korygujący; Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 %; t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego; T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste;

8 strona 8/33 R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12. Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu oraz wartość części składowych gruntu.

9 strona 9/33 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI II.1. Lokalizacja Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Lubień, gmina Lubień, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja nieruchomości dobra, nieruchomość położona w centrum miejscowości, gdzie zlokalizowana jest szkoła, obiekty usługowohandlowe, kościół. Otoczenie bezpośrednie stanowi ośrodek zdrowia, obiekty usługowohandlowe oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Dojazd do nieruchomości drogą krajową nr 7, kolejno drogą wewnętrzną o nawierzchni asfaltowej urządzoną na działce ewidencyjnej nr 8837/4 (nieuregulowany stan prawny, wg rejestru gruntów Gmina Lubień jest władającym, brak urządzonej księgi wieczystej). II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Nieruchomość, będąca przedmiotem wyceny, w obowiązującym Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Lubień, zatwierdzonym Uchwałą Nr XXVII/122/2012 Rady Gminy Lubień z dnia 28 września 2012 r. (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego poz z dnia 30 października 2012 r.), położona jest na obszarze oznaczonym symbolami: UP tereny usług publicznych, w tym tereny kościołów wraz z plebaniami W terenach dopuszcza się lokalizację usług komercyjnych w wyznaczonych terenach usług publicznych UP, o procentowym udziale przeznaczenia dopuszczalnego w stosunku do przeznaczenia podstawowego wynoszącym nie więcej niż 20 % powierzchni użytkowej. W terenach wyklucza się lokalizację: przedsięwzięć inwestycyjnych w zakresie usług, których oddziaływanie na środowisko przekraczające poziom dopuszczalny mogłoby sięgać poza granice terenu do którego podmiot prowadzący działalność usługowa ma tytuł prawny, obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 200 m 2. Północno-wschodnia część nieruchomości leży w strefie ochrony konserwatorskiej (ochrony ekspozycji i ochrony elementu) ważniejszych obiektów środowiska kulturowego gminy.

10 strona 10/33 źródło: II.3. Działki gruntu Nieruchomość przedmiotowa składa się z działek ewidencyjnych: nr 277/3 o powierzchni 0,0245 ha, nr 278/4 o powierzchni 0,0219 ha i nr 9127 o powierzchni 0,0113 ha, wg rejestru gruntów użytkowanych jako inne tereny budowlane. Działki tworzą funkcjonalną całość i są wspólnie zagospodarowane. Przedmiotowy kompleks działek o łącznej powierzchni 0,0577 ha posiada regularny kształt - wielobok o długości około 34 m oraz szerokości ok. 15 m 16 m. Teren płaski. W części centralnej posadowiony budynek usługowo-mieszkalny. Teren wokół budynku utwardzony, częściowo o nawierzchni z kostki betonowej, częściowo o nawierzchni z kostki ażurowej. Teren częściowo ogrodzony ogrodzenie metalowe. Nieruchomość uzbrojona jest w sieć energetyczną, wodociągową gminną, kanalizacyjną własną (szambo na działce nr 278/4) oraz gazową. Nieruchomość przedmiotowa obciążona jest służebnością przechodu istniejącym na gruncie szlakiem szerokości 1,5 m, biegnącym wzdłuż jej wschodniej granicy pomiędzy ogrodzeniami.

11 strona 11/33 źródło: II.4. Budynek mieszkalno-usługowy Charakterystyka funkcjonalna budynku Budynek oznaczony numerem porządkowym Lubień 1007, posadowiony jest w centralnej części nieruchomości. Budynek usługowy zrealizowany w na podstawie pozwolenia na budowę z dn r., znak AB.VIII.7351/230/08 wydana przez Starostę Myślenickiego. Budynek parterowy, niepodpiwniczony, kryty dachem dwuspadowym o nachyleniu połaci ok. 35º. Obiekt przyjęty do użytkowania dn r. decyzja znak PINB.7353/U/19/09. Poddasze budynku zaadaptowane na cele mieszkalne.

12 strona 12/33 Dane gabarytowe: Powierzchnia zabudowy: 140,25 m 2 Powierzchnia użytkowa części usługowej: 113,59 m 2 Powierzchnia użytkowa części mieszkalnej: 27,7 m 2 Zestawienie powierzchni: Pomieszczenie Powierzchnia [m 2 ] Pomieszczenie Powierzchnia [m 2 ] PARTER - CZĘŚĆ USŁUGOWA PODDASZE - CZĘŚĆ MIESZKALNA Sala ekspedycyjna 42,18 Sypialnia 8,50 Pokój administracyjno - szkoleniowy 7,06 Aneks kuchenny 4,20 Zmywalnia 5,82 Salon 9,90 Śluza 3,46 Wiatrołap 1,20 Izba recepturowa 6,21 Łazienka 3,90 Komora przyjęć z szatnią 5,80 RAZEM: 27,70 Archiwum 1,00 Magazyn artykułów pomocniczych 6,07 Magazyn leków 5,45 Wiatrołap 2,52 Komunikacja 13,93 Pokój socjalny 7,78 Pomieszczenie techniczne 1,00 WC 4,46 Pomieszczenie sprzątaczki 0,85 RAZEM: 113,59 Uwaga: powierzchnia użytkowa parteru budynku przyjęta z projektu architektonicznego oraz pomiaru kontrolnego wykonanego podczas oględzin nieruchomości, powierzchnia użytkowa poddasza przyjęta na podstawie pomiaru własnego, powierzchnie pomieszczeń mierzono w świetle ścian wyprawionych przy użyciu dalmierza laserowego Leica DISTO A3. Opis konstrukcji budynku Fundamenty budynku żelbetowe. Budynek murowany z pustaków ceramicznych, ocieplenie 15 cm styropianu, elewacja wykonana z tynku akrylowego. Strop nad parterem płyta żelbetowa, nad częścią parteru (nad salą ekspedycyjną) brak stropu. Dach dwuspadowy o nachyleniu połaci ok. 35º, konstrukcja drewniana, dach kryty blachodachówką. Schody zewnętrzne prowadzące na poddasze o konstrukcji stalowej, stopnie oraz podesty drewniane.

13 strona 13/33 Opis wykończenia budynku Stolarka okienna PCV; Stolarka drzwiowa na parterze drzwi wejściowe metalowe, drzwi wewnętrzne płycinowe i aluminiowe; na poddaszu drzwi wejściowe oraz wewnętrzne drewniane; Parapety zewnętrzne metalowe; Parapety wewnętrzne PCV; Posadzki i podłogi na parterze budynku płytki gresowe, na poddaszu użytkowym w łazience, wiatrołapie i aneksie kuchennym płytki ceramiczne, w sypialni i salonie parkiet; Tynki wewnętrzne na parterze cementowo-wapienne oraz część działek działowych płyta gipsowo-kartonowa; Wykończenie ścian na parterze malowanie emulsyjne, w łazience płytki ceramiczne; na parterze w łazience oraz w kuchni nad blatem roboczym płytki ceramiczne, w salonie część ściany z okładziny kamiennej, pozostałe malowanie emulsyjne, skosy - połać północna wykończone deskami, skosy - połać południowa płyta gipsowo-kartonowa; Instalacje elektryczna, wodociągowa komunalna, kanalizacyjna własna (szambo na działce), gazowa, centralnego ogrzewania (kocioł gazowy 2-funkcyjny, grzejniki stalowe, instalacja miedziana),w salonie na poddaszu kominek z wkładem grzewczym. Stan techniczny i standard budynku Stan techniczny budynku określono jako dobry. Elementy budynku nie wykazują większego zużycia. Mogą wystąpić nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania, szczególnie mechaniczne. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normowym.

14 strona 14/33 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI III.1. Analiza rynku Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w skład krain górskich Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Gmina Lubień położona jest na trasie Kraków - Zakopane, wzdłuż drogi E-7 - popularnej "Zakopianki". Jej teren obejmuje pasmo Beskidu Wyspowego i Beskidu Średniego. Od północy graniczy z Gminą Pcim, od południa z Gminą Rabka, od zachodu z Gminą Jordanów, a od wschodu z Gminą Mszana Dolna. Gmina Lubień zajmuje obszar o powierzchni 7501 ha. Zamieszkuje ją około mieszkańców. W skład Gminy Lubień wchodzą 4 wsie: Lubień, Tenczyn, Krzeczów i Skomielna Biała. Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnousługowymi Analizą objęto rynek wtórny nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalno-usługowymi, zlokalizowanymi na terenie powiatu myślenickiego. Analizą objęto okres od stycznia 2014 r. do dnia niniejszej wyceny. Okres analizy rozszerzono, z uwagi na niewielką liczbę zawartych transakcji oraz względną stabilizację rynku. W analizowanym okresie nie stwierdzono istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami usługowymi, w związku z czym zarejestrowanych cen nie korygowano z uwagi na upływ czasu na datę niniejszej wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie (powiat myślenicki), stan prawny

15 strona 15/33 (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele mieszkalne i usługowe), sposób korzystania (budynki mieszkalnousługowe) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (funkcja i architektura, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną konstrukcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli nr 1. Tabela nr 1 Data transakcji Nr Rep. Gmina Obręb Pow. działki Pow. budynku Cena Cena 1 mkw pu /16 Myślenice Bysina , /16 Raciechowice Raciechowice , /15 Myślenice Krzyszkowice , /15 Myślenice Polanka , /15 Dobczyce Dobczyce , /14 Tokarnia Krzczonów , wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia , , ,

16 strona 16/33 Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa Tabela nr 2. Tabela nr 2 Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Powierzchnia budynku Stan techniczny, standard wykończenia i wyposażenia Architektura, funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki Analiza wagi cechy rynkowej bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej bardzo duża: pow. 400 m² duża: 330 m² m² średnia: 270 m² m² mała: 200 m² m² bardzo mała: poniżej 200 m² bardzo dobry: wiek budynku do 15 lat, wykonany z dobrej jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i wykończenia, pełne uzbrojenie, zużycie techniczne i funkcjonalne poniżej 20%; bardzo słaby: wiek budynku powyżej 30 lat, bardzo niski standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie, zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 50% bardzo dobra: atrakcyjna architektura, bardzo dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i powierzchni o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic, bardzo słaba: budynek mieszkalny z częścią gospodarczo - inwentarską, słaba architektura, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności: piwnic, pom. gospodarczych, strychów bardzo dobra: duża powierzchnia działki, kształtna, na terenie płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi urządzone; bardzo słaba: mała powierzchnia działki, o niekorzystnym kształcie, słabo zagospodarowana Inne bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno budowlanych i planistycznych,brak zagrożeń środowiskowych, budynek podpiwniczony, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, brak piwnic w budynku, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej Waga cechy (%) 25% 15% 15% 15% 15% 15% Wartość cechy 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2- słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo mała 4 - mała 3 - średnia 2- duża 1 -bardzo duża 5 - bardzo dobry 4 - dobry 3 - średni 2- słaby 1 - bardzo słaby 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2- słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2- słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2- słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%

17 strona 17/33 Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych - budowlanych Dla potrzeb wyceny działek gruntu określono i zbadano rynek prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy usługowej, położonych na terenie powiatu myślenickiego. Analizą objęto okres od stycznia 2014 r. do dnia wyceny. Okres analizy rozszerzono, z uwagi na niewielką liczbę zawartych transakcji oraz względną stabilizację rynku. W analizowanym okresie nie stwierdzono istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie korygowano z uwagi na upływ czasu na datę niniejszej wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (powiat myślenicki), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli nr 3.

18 strona 18/33 Tabela nr 3 Data transakcji Nr Rep. Gmina Obręb Plan Pow. działek /17 Lubień Skomielna Biała /17 Dobczyce Dobczyce Cena działek Cena 1 mkw UP ,00 UP, MN2, KDD , /16 Siepraw Czechówka UP, cz. KDL , /16 Siepraw Siepraw UP, cz. MU , /16 Dobczyce Brzezowa UPII , /16 Dobczyce Brzezowa UPII , /15 Dobczyce Dziekanowice OPII, R, ZC , /15 Dobczyce Brzezowa UPII , /15 Dobczyce Brzezowa UPII , /14 Sułkowice Sułkowice UP ,15 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia , , ,85 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych budowlanych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela nr 4.

19 strona 19/33 Tabela nr 4 Cechy rynkowe Zakres wartości cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu Dostępność komunikacyjna - stan prawny i jakość drogi dojazdowej, bliskość środków komunikacji zbiorowej bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane; bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach; bardzo dobra: dojazd drogą publiczną, asfaltową, wysokiej kategorii, bliskość środków komunikacji zbiorowej; bardzo słaba: brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku nieurządzoną, z dala od środków komunikacji zbiorowej; 25% 15 % 15 % 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2- słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę usługową; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy; 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2- słabe 1 - bardzo słabe Uzbrojenie terenu dostęp do mediów Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia; bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; 15 % 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2- słabe 1 - bardzo słabe 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2- słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100% III.2. Arkusze wyceny nieruchomości Do bezpośredniej wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnousługowym wybrano 4 nieruchomości porównawcze o atrybutach zbliżonych do przedmiotowej, będące przedmiotem obrotu w formie transakcji kupna - sprzedaży na analizowanym obszarze, opisane poniżej (wyróżnione w Tabeli nr 1).

20 strona 20/33 Nieruchomość porównawcza A CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji 8 września 2016 r. Rep. A. Nr 2903/16 Cena transakcji / cena 1 m 2 Lokalizacja - położenie, otoczenie, dojazd Stan techniczny standard Architektura - funkcjonalność Powierzchni, konfiguracja i stan zagospodarowania działki zł /2.346 zł Raciechowice gm. Raciechowice, lokalizacja nieruchomości dobra, nieruchomość położona w odległości ok. 23 km od centrum Myślenic, bezpośrednie otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowo-usługowa i mieszkaniowa jednorodzinna, szkoła oraz tereny niezabudowane, dojazd drogą o nawierzchni asfaltowej Stan techniczny bardzo dobry, budynek przyjęty do użytkowania w 2010 r. Budynek murowany (pustak MAX), dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej, " Pokrycie dachu blachodachówka, stolarka okienna i drzwi zewnętrzne - PCV, drzwi zewnętrzne przesuwne na fotokomórkę, okna połaciowe, drewniane, drzwi wewnętrzne - płycinowe, Podłogi - posadzki ceramiczne i gresowe, Tynki wew. cementowo - wapienne, ściany w pomieszczeniach sanitarnych i pomocniczych obłożone miejscowo płytkami ceramicznymi, w poczekalni oraz w niektórych gabinetach tynk mozaikowy do wysokości 1,4 m, Instalacje: elektryczna, wodno - kanalizacyjna, teletechniczna, c.o., alarm, monitoring, klimatyzacja budynek handlowo - usługowy w zabudowie szeregowej, murowany, całkowicie podpiwniczony, z użytkowym poddaszem, architektura dobra, w budynku 4 lokale usługowe 279 m 2 ; działka o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta o długości ok m oraz szerokości ok. 13 m, plac przed budynkiem utwardzony o nawierzchni z kostki brukowej Powierzchnia budynku 353,8 m 2 Inne słabe źródło:

21 strona 21/33 Nieruchomość porównawcza B CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji 28 grudnia 2015 r. Rep. A. Nr 9904/15 Cena transakcji / cena 1 m zł / zł Lokalizacja - położenie, otoczenie, dojazd Stan techniczny standard Architektura - funkcjonalność Powierzchni, konfiguracja i stan zagospodarowania działki Powierzchnia budynku 246,5 m 2 ; Krzyszkowice, gm. Myślenice, lokalizacja nieruchomości przeciętna, nieruchomość położona w odległości ok. 7 km od centrum Myślenic, bezpośrednie otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, magazynowa oraz tereny zielone, dojazd drogą o nawierzchni asfaltowej Stan techniczny budynku przeciętny, obiekt murowany (z bloków z betonu komórkowego), dach kryty blachą trapezową, stolarka - na parterze stalowa szklone zestawami szybowymi, na poddaszu z profili PCV. Posadzki płytki ceramiczne, gresowe, panele drewnopochodne. Tynki wew. i okładziny tynki cementowo-wapienne i z płyt GKF, panele ścienne pcv, płytki ceramiczne, malowanie emulsyjne, Tynki zewn. - warstwa izolacyjna ze styropianu, wykończenie klejem na siatce akrylowej i pomalowane farbą elewacyjną (brak tynku) Instalacje wodno-kanalizacyjna, elektryczna, monitoring wizyjny, c.o. Budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem i sklepem, obiekt wolnostojący, parterowy, niepodpiwniczony, z użytkowym poddaszem, architektura budynku przeciętna, parter wykorzystywany na cele usługowo - handlowe, poddasze w całości mieszkalne m 2 ;działka o kształcie czworoboku, działka w całości ogrodzona (od frontu panele z siatki aluminiowej zgrzewanej, z tyłu z siatki stalowej na słupkach), wjazdy z drogi publicznej i plac manewrowy z parkingiem przed częścią handlową budynku z kostki betonowej, w części zachodniej stanowiącej plac magazynowy o nawierzchni żwirowej, na działce wiata magazynowa, o konstrukcji mieszanej, garaż blaszak, pozostałą część stanowi trawnik koszony Inne przeciętne źródło:

22 strona 22/33 Nieruchomość porównawcza C CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji 31 lipca 2015 r. Rep. A. Nr 3486/15 Cena transakcji / cena 1 m 2 Lokalizacja - położenie, otoczenie, dojazd Stan techniczny standard Architektura - funkcjonalność Powierzchni, konfiguracja i stan zagospodarowania działki zł / zł Dobczyce, gm. Dobczyce, lokalizacja nieruchomości bardzo dobra, nieruchomość położona w odległości ok. 700 m od centrum Dobczyc; bezpośrednie otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz mieszkalno-usługowa; dojazd do nieruchomości drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej Budynek w bardzo dobrym stanie technicznym, przyjęty do użytkowania w 2007 r. Budynek murowany (pustak MAX), ocieplony. Dach kryty blachą trapezową. Stolarka okienna - okna PCV, drzwi zewnętrzne - aluminiowe, drzwi wewnętrzne - drewniane. Instalacje: elektryczna, wodno - kanalizacyjna, gazowa, c.o. murowany budynek mieszkalno - usługowy, niepodpiwniczony, o dwóch kondygnacjach nadziemnych, architektura bardzo słaba, na parterze działalność usługowa, poddasze część mieszkalna z osobnym wejściem do ogrodu 693 m 2 ; działka bardzo wąska, szerokość ok m, długość ok. 80 m; działka w całości ogrodzona - od frontu ogrodzenie stalowe na murowanych słupkach, z pozostałych stron siatka na metalowych słupkach, działka w dużej części utwardzona nawierzchnią z kostki brukowej, w granicach działki zieleń ozdobna oraz wiata gospodarcza o konstrukcji drewnianej Powierzchnia budynku 183,7 m 2 Inne przeciętne źródło:

23 strona 23/33 Nieruchomość porównawcza D CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji 28 luty 2014 r. Rep. A. Nr 1105/14 Cena transakcji / cena 1 m 2 Lokalizacja - położenie, otoczenie, dojazd Stan techniczny standard Architektura - funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki zł / zł Krzczonów, gm. Tokarnia, lokalizacja nieruchomości przeciętna, nieruchomość położona w południowej części powiatu myślenickiego, w odległości ok. 17 km od centrum Myślenic, bezpośrednie otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, dojazd do nieruchomości drogą o nawierzchni asfaltowej Budynek w dobrym stanie technicznym, przyjęty do użytkowana w 2009 roku; obiekt wzniesiony przy zastosowaniu tradycyjnych technik realizacji technologia murowana, stolarka okienna pcv, dach o konstrukcji drewnianej kryty dachówką Budynek mieszkalno-usługowy, parterowy z użytkowym poddaszem, architektura budynku oraz funkcjonalność dobre m 2 ; nieruchomość składa się z trzech działek sąsiadujących ze sobą i wspólnie zagospodarowanych, plac przed budynkiem utwardzony o nawierzchni z kostki brukowej, nieruchomość w całości ogrodzona Powierzchnia budynku 440 m 2 Inne przeciętne źródło:

24 strona 24/33 Wyskalowane cechy nieruchomości wybranych do porównania i nieruchomości wycenianej oraz arkusze porównania parami zawierają poniższe Tabele nr 5. Jako jednostkę porównawczą (dla nieruchomości wycenianej i podobnych) przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku. Tabele nr 5 Nieruchomości do porównania Skala Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Nieruchomość D Wyceniana Lokalizacja - położenie, otoczenie, dojazd Stan techniczny, standard Architektura - funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki zł/m kw ? Powierzchnia budynków Inne Cena jednostkowa Przedział cenowy: c max - c min Atrybut Waga atrybutu Udział kwotowy Max. rozpiętość skali Udział kwotowy na jednostkę atrybutu Różnica atrybutu dla nieruchomości wycenianej i porównywalnej Poprawka korygująca dla poszczególnego atrybutu (zł/m²) A B C D Lokalizacja - położenie, otoczenie, 350, ,25 87,50 dojazd 4 0,00 87,50-87,50 87,50 Stan techniczny, standard Architektura - funkcjonalność 0,15 0,15 210, ,50 4 0,00 105,00 0,00 52,50 210, ,50 4 0,00 52,50 157,50 0,00 Powierzchnia, konfiguracja i stan 210, ,15 52,50 zagosp. działki 4 157,50-52,50 52,50-52,50 Powierzchnia budynku Inne 0,15 0,15 210, , ,50 52,50 0,00 210,00 210, ,50 4 0,00-52,50-52,50-52,50 SUMA 1,00 Suma poprawek: 315,00 192,50 70,00 245,00 Ceny skorygowane : 2 661, , , ,00 Wartość jednostkowa: współczynnik korygującu z tytułu użytkowania wieczystego: 0,95 Powierzchnia budynku = 141,3 Wartość Prawo użytkowania wieczystego działek nr 277/3, 278/4 i 9127 uwzględniono poprzez zastosowanie współczynnika korygującego, przyjętego na podstawie badania lokalnego rynku nieruchomości na poziomie 0,95.

25 strona 25/33 Z uwagi na cel wyceny określa się wartość poszczególnych części składowych tej nieruchomości tj. wartość gruntu i budynku na nim posadowionym. Do wyceny działek gruntu o łącznej powierzchni 0,0577 ha, wybrano 4 nieruchomości porównawcze o atrybutach zbliżonych do przedmiotowej, będące przedmiotem obrotu jako prawo własności w formie transakcji kupna - sprzedaży na analizowanym obszarze, opisane poniżej (wyróżnione w Tabeli nr 3). Nieruchomość porównawcza A CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji 31 marca 2017 r. Rep. A. Nr 1830/17 Cena transakcji / cena 1 m 2 Lokalizacja - położenie, otoczenie Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna Przeznaczenie terenu Uzbrojenie terenu zł / 45,00 zł Skomielna Biała, gm. Lubień, lokalizacja nieruchomości słaba, nieruchomość położona w odległości ok. 30 km od Myślenic, bezpośrednie otoczenie stanowi szkoła oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna 230 m 2 ; nieruchomość o kształcie czworokąta o długości ok. 17,5 m 27,5 m oraz maksymalnej szerokości ok. 12 m, działka zakupiona na powiększenie nieruchomości przy szkole Nieruchomość nie posiada dostępu do drogi UP - tereny usług publicznych, w tym tereny kościołów wraz z plebaniami słabe Inne przeciętne źródło:

26 strona 26/33 Nieruchomość porównawcza B CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji 30 grudnia 2016 r. Rep. A. Nr 2284/16 Cena transakcji / cena 1 m 2 Lokalizacja - położenie, otoczenie Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna Przeznaczenie terenu Uzbrojenie terenu zł / 27,37 zł Czechówka, gm. Siepraw, lokalizacja nieruchomości słaba, nieruchomość położona w odległości ok. 11 km od centrum Myślenic, bezpośrednie otoczenie stanowi szkoła oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane 548 m 2 ; kształt wydłużony zbliżony do prostokąta o długości ok. 75 m i szerokości ok. 7 m, działka zakupiona na powiększenie działki nieruchomości zabudowanej szkołą nieruchomość posiada dostęp do drogi o nawierzchni asfaltowej UP tereny zabudowy usługowej o charakterze publicznym, cz. KDL tereny komunikacji sieć wodno-kanalizacyjna, gazowa i energetyczna w odległości do 50 m Inne przeciętne źródło:

27 strona 27/33 Nieruchomość porównawcza C CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji 1 września 2016 r. Rep. A. Nr 4209/16 Cena transakcji / cena 1 m 2 Lokalizacja - położenie, otoczenie zł / 51,00 zł Siepraw, gm. Siepraw, lokalizacja nieruchomości przeciętna, nieruchomość położona w odległości ok. 11 km od centrum Myślenic, bezpośrednie otoczenie stanowi szkoła, tereny niezabudowane oraz pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna Powierzchnia i konfiguracja m 2 ; nieruchomość kształtem zbliżona do litery L, długość od 18 m do 118 m, szerokość od 30 m do 50 m Dostępność komunikacyjna Przeznaczenie terenu Uzbrojenie terenu Nieruchomość nie posiada dostępu do drogi UP tereny zabudowy usługowej o charakterze publicznym, cz. MU tereny zabudowy mieszkaniowej i usług w pobliżu sieć wodno-kanalizacyjna, gazowa i energetyczna Inne przeciętne źródło:

28 strona 28/33 Nieruchomość porównawcza D CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji 4 września 2015 r. Rep. A. Nr 4143/15 Cena transakcji / cena 1 m 2 Lokalizacja - położenie, otoczenie Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna Przeznaczenie terenu Uzbrojenie terenu zł / 70,00 zł Brzezowa, gm. Dobczyce, lokalizacja nieruchomości przeciętna, bezpośrednie otoczenie stanowią tereny niezabudowane oraz pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna 593 m 2 ; nieruchomość tworzą dwie działki sąsiadujące ze sobą, kształt nieruchomości zbliżona do trapezu o podstawach długości ok. 30 m i 14 m Działka posiada dostęp do drogi o nawierzchni asfaltowej UPII - tereny usług publicznych o znaczeniu lokalnym z zielenią towarzyszącą dobre Inne słabe źródło:

29 strona 29/33 Wyskalowane cechy nieruchomości wybranych do porównania i nieruchomości wycenianej oraz arkusze porównania parami zawierają poniższe Tabele nr 6. Jako jednostkę porównawczą (dla nieruchomości wycenianej i podobnych) przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Tabele nr 6 Nieruchomości do porównania Lokalizacja - położenie, otoczenie Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna Przeznaczenie terenu Uzbrojenie terenu Inne Cena jednostkowa Skala Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Nieruchomość D Wyceniana zł/m kw , , , , ? Przedział cenowy: c max - c min. 80 Atrybut Udział kwotowy Max. rozpiętość skali A B C D Lokalizacja - położenie, otoczenie Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna Przeznaczenie terenu Uzbrojenie terenu Inne 0,25 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 20, , ,00 15,00 10,00 10,00 12, , ,00 9,00 6,00 3,00 12, ,00 4 9,00 0,00 9,00 0,00 12, ,00 4 0,00 0,00-3,00 0,00 12, ,00 4 6,00 3,00 0,00 0,00 12, ,00 4-3,00-3,00-3,00 0,00 SUMA 1,00 Suma poprawek: 39,00 24,00 19,00 13,00 Ceny skorygowane : 84,00 51,37 70,00 83,00 Powierzchnia działki = 577 Waga atrybutu Udział kwotowy na jednostkę atrybutu Różnica atrybutu dla nieruchomości wycenianej i porównywalnej Poprawka korygująca dla poszczególnego atrybutu (zł/m²) Wartość jednostkowa: 72,09 Wartość Z uwagi na brak transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość działek gruntu oddanych w użytkowanie wieczyste, określono jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego wg wzoru: Wk=1 Sr R t T t + 0,25 T T

30 strona 30/33 gdzie: Wk współczynnik korygujący, Sr stawka procentowa opłaty rocznej, która wynosi 3%, t liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego, która wynosi 40 lat, T liczba lat, na które ustanowione użytkowanie wieczyste, tj. 50 lat R przeciętna stopa kapitalizacji ustalona na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, którą przyjęto na poziomie 0,10. Wk=1 0,03 0, , =0,61 Wartość działek gruntu oddanych w użytkowanie wieczyste wynosi: zł * 0,61 = zł zł Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości wynosi: zł zł = zł

31 strona 31/33 III.3. Wycena służebności gruntowych Wartość służebności gruntowej określana jest w relacji do wartości rynkowej jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej tą służebnością, z uwzględnieniem innych elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości następuje według poniższego wzoru: W S= C x K x P w którym: W S- wartość prawa służebności drogowej C wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej, która wynosi 43,97 zł/m 2 K współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa (np. czy z drogi objętej służebnością korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej, czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest częstotliwość przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, uciążliwości związane z ustanowieniem służebności wartość tego współczynnika wynosi od 0 do 1) P powierzchnia nieruchomości obciążonej, oszacowana graficznie z mapy zasadniczej zgodnie z treścią służebności wpisanych w księdze wieczystej Wartość służebności gruntowej przechodu przez działkę nr 277/3 istniejącym na gruncie szlakiem szerokości 1,5 m, biegnącym wzdłuż jej wschodniej granicy pomiędzy ogrodzeniami, na rzecz dz. ew. 260, 261, 264/3, 264/6 i 9146*, wynosi: W S = (17 m x 1,5 m) x 43,97 zł/m 2 x 0,75 = 840,93 zł 840 zł * Uwaga: w wyniku przeprowadzonej modernizacji gruntów działki nr 260, 261, 264/3, 264/6 i 9146 weszły w skład działki nr

32 strona 32/33 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą numer KR1Y/ /3 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z zabudowanych budynkiem mieszkalno-usługowym działek ewidencyjnych nr 277/3, 278/4 i 9127 o łącznej powierzchni 0,0577 ha, położonej w Lubniu, gmina Lubień, powiat myślenicki, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: zł słownie złotych: trzysta czterdzieści trzy tysiące w tym: wartość prawa użytkowania wieczystego działek gruntu: wartość prawa własności części składowych: zł zł Oszacowana wartość prawa do nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego. Wartość służebności gruntowej przechodu przez działkę nr, 277/3 istniejącym na gruncie szlakiem szerokości 1,5 m, biegnącym wzdłuż jej wschodniej granicy pomiędzy ogrodzeniami, na rzecz dz. ew. 260, 261, 264/3, 264/6 i 9146, wynosi: 840 zł (słownie: osiemset czterdzieści złotych) Myślenice, 5 września 2017 r.

33 strona 33/33 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Powierzchnię budynku mieszkalnego określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o pomiar własny oraz projekt architektoniczny. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg oświadczenia właściciela i typowych rozwiązań stosowanych dla obiektów podobnych nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku. 5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie o powołaniu biegłego. 2. Protokół z badania księgi wieczystej. 3. Informacja z rejestru gruntów. 4. Wykazy zmian danych ewidencyjnych dotyczących działki. 5. Kopia mapy zasadniczej. 6. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. 7. Dokumentacja fotograficzna. 8. Polisa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zawodowej.