WYCIĄG Z OPINII SZACUNKOWEJ

Transkrypt

1 OPINIA określająca wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie-Podgórzu obr. 40 przy ul. Batalionów Chłopskich 7d, składającej się z dz. ew.: nr 188/21 o pow. 135m2 i nr 189/13 o pow. 67m2, zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej. Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi KW nr KR1P/ /5. WŁAŚCICIEL: Andrzej Marek Zych s. Witolda i Józefy, udział 1/1 części AUTOR: Kraków, 27 maja 2014r. WYCIĄG Z OPINII SZACUNKOWEJ RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej

2 ADRES OBRĘB RODZAJ WYCENIANEGO PRAWA KSIĘGA WIECZYSTA OKREŚLENIE OSÓB KTÓRYM PRZYSŁUGUJE PRAWO DO NIERUCHOMOŚCI Kraków Podgórze, ul. Batalionów Chłopskich 7d 0040// Kraków Podgórze Prawo własności KR1P/ /5 Właściciel: Andrzej Marek Zych s. Witolda i Józefy, udział 1/1 części OBCIĄŻENIA Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych (badanie KW z dnia 19 maja 2014r.; szczegółowy protokół załączono do opracowania). Dział III Wszczęcie postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Podgórza w Krakowie Krzysztofa Olbricha, sygn. akt Km 1474/13 przeciwko dłużnikowi Andrzejowi Zych. Na rzecz: Bank Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie. Dział IV Wolny od wpisów KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość objęta zakresem opracowania składa się z następujących składników: - działka ew. nr 188/21 o pow. 135m2, - działka ew. nr 189/13 o pow. 67m2, - budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej, - pozostałe zagospodarowanie terenu. UKSZTAŁTOWANIE TERENU NIERUCHOMOŚCI : Kompleks działek nr 188/21, 189/13 o łącznej pow. 0,0202ha, posiada kształt zbliżonym do trapezu, o długości około 24m i szerokości około 8m. Warunków wodnych i geologicznych nie badano. WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Do terenu nieruchomości doprowadzono sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacją STAN ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI: Nieruchomość w północnej części zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej, szczegółowo pisanym poniżej. Nieruchomość ogrodzona drewnianymi sztachetami, poza tym ogrodzenie z siatki. Dojazd do garażu oraz dojście do budynku utwardzone kostką brukową, pozostały obszar zagospodarowany zielenią. OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO Ilość kondygnacji: przyziemie, parter, półpiętro, piętro, półpiętro Piwnica: tak (pow. 80,61m2) Powierzchnia przyjęta do obliczeń: 147,06m2 (suma pow. pomieszczeń przyziemia, parteru, półpięter, I piętra zgodnie z pomiarem wykonanym podczas oględzin) Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej wzniesiony z końcem lat 90-tych ubiegłego stulecia. Obiekt wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej, ocieplony styropianem. Budynek o prostym kształcie przykryty dachem o drewnianej konstrukcji i poszyciu z blachy. Stropy o konstrukcji ceramicznej na belkach stalowych, nad piwnicą strop żelbetowy. Wokół domu odwodnienie. Obiekt obejmuje piwnice oraz kondygnacje przyziemia, parteru, półpiętra, I piętra i kolejnego półpiętra. Piwnice o wysokości ok 2,12m. Na podłogach terakota, ściany części pomieszczeń wykończone w glazurze, częściowo malowane emulsyjnie. Skład opału w stanie surowym, tutaj zainstalowano kocioł na paliwo stałe. Powłoki malarskie kondygnacji piwnic do odświeżenia. Pomieszczenia kondygnacji nadziemnych wykończone z zastosowaniem materiałów typowych. Na podłogach terakota, klepka parkietowa, deski barlineckie oraz panele MDF. Ściany malowane emulsyjnie, częściowo obłożone boazerią drewnianą a częściowo panelami MDF. Część powłok malarskich wymaga odświeżenia. Strych pozostawiony bez wykończenia. CEL WYCENY: określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym dla potrzeb postępowania sądowego egzekucji z nieruchomości WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOSCI: ,00 zł (netto) słownie: pięćset osiemdziesiąt osiem tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt pięć złotych DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 27 maja 2014 r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości : 23 kwietnia AUTOR: DATA SPORZĄDZENIA OPINII 27 maja 2014 r. 2 z 15

3 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa położona w Krakowie Podgórzu, obręb nr 40, przy ul. Batalionów Chłopskich 7d, składająca się z kompleksu działek ewidencyjnych nr 188/21 o pow. 135m 2 i nr 189/13 o pow. 0,0067ha; zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej. Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla KrakowaPodgórza Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi księgę wieczystą nr KR1P/ /5. Oznaczenie nieruchomości Województwo Powiat Jednostka ewidencyjna Położenie Obręb Nr działki Powierzchnia działki Księga wieczysta Właściciel Małopolskie M. Kraków _9, Podgórze ul. Batalionów Chłopskich 7d /21 189/13 0,0135ha 0,0067ha KR1P/ /5 Andrzej Marek Zych s. Witolda i Józefy, udział 1/1 części Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej szczegółowo opisanej powyżej CEL WYCENY Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie Podgórzu, obręb 40, przy ul. Batalionów Chłopskich 7d - działki ew. nr 188/21 i 189/13, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym - dla potrzeb postępowania sądowego egzekucji z nieruchomości prowadzonej przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa Podgórza Krzysztofa Olbricha (do sprawy Km 1474/13) PODSTAWY WYCENY PODSTAWY FORMALNE Postanowienie wydane przez Komornika Sądowego przy S.R. dla KrakowaPodgórza Krzysztofa Olbricha o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia wyceny: 27 maja 2014 r. Data, na którą określono 3 z 15

4 wartość przedmiotu wyceny: 27 maja 2014 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 23 kwietnia 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 23 kwietnia 2014 r. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAW Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi księgę wieczystą numer KR1P/ /5. KR1P/ /5 Badanie KW z dnia r.: TYP KSIĘGI: NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA Dział I - oznaczenie nieruchomości Miejscowość: Kraków - Skotniki, Dzielnica: Podgórze, obręb: 40 Działka: 188/4* Działka: 189/1* Budynek Dane adresowe: Batalionów Chłopskich 7d Przeznaczenie budynku: budynek mieszkalny Obszar: 0,0202ha Dział I - Spis praw: Wolny od wpisów Dział II Właściciel Andrzej Marek Zych s. Witolda i Józefy, udział 1/1 części Dział III Prawa roszczenia i ograniczenia Wszczęcie postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Podgórza w Krakowie Krzysztofa Olbricha, sygn. akt Km 1474/13 przeciwko dłużnikowi Andrzejowi Zych. Na rzecz: Bank Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie. Dział IV Hipoteki Wolny od wpisów *Zmieniło się oznaczenie działki obecnie działka nr 188/21 operat nr P3545/441/95 * Zmieniło się oznaczenie działki obecnie działka nr 188/13 operat nr P3545/441/95 Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych. 4 z 15

5 STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu nieruchomości dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej na przedmiotowej nieruchomości w dniu 23 kwietnia 2014r. RODZAJ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość objęta zakresem opracowania składa się z składników: - działka ew. nr 188/21 o pow. 135m2, - działka ew. nr 189/13 o pow. 67m2, - budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej, - pozostałe zagospodarowanie terenu. następujących POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ : Lokalizacja: Nieruchomość stanowiąca przedmiot opracowania położona jest w Krakowie Podgórzu, obręb nr 40, przy ulicy Batalionów Chłopskich. Jest to południowo zachodnia część Krakowa, dzielnica Dębniki, obszar Skotnik. Odległość od centrum Krakowa około 7km w linii prostej. Lokalizacja dla celów mieszkaniowych dobra. 5 z 15

6 Położenie Dzielnicy nr VIII Dębniki na planie Krakowa: Dzielnica VIII Dębniki to jednostka pomocnicza gminy miejskiej Kraków. Do 1990r. wchodziła w skład dzielnicy Podgórze. Ze względu na stosunkowo dużą ilość wolnych terenów do zabudowy, dzielnica VIII jest bardzo szybko rozwijającym się obszarem Krakowa. Szczególnie dotyczy to obszaru osiedla Ruczaj, położonego pomiędzy ulicą Kobierzyńską, a ulicami Grota-Roweckiego i Bobrzyńskiego, gdzie w ostatnich latach powstało wiele nowych osiedli mieszkaniowych. Poza Ruczajem, dużo nowych inwestycji powstaje również na terenie Pychowic, Zakrzówka i osiedla Kliny-Zacisze. Na terenie tej dzielnicy znajduje się III Kampus UJ, Krakowski Park Technologiczny (stanowiący część Krakowskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej) oraz Zespół Szkół Łączności. Plan Dzielnicy VIII z zaznaczoną przybliżoną lokalizacją nieruchomości: Lokalizacja korzystna dla celów mieszkalnych. 6 z 15

7 Skotniki - obszar Krakowa wchodzący w skład Dzielnicy VIII Dębniki, dawna wieś, położona około 10km na południowy zachód od centrum Krakowa. Liczy około 5000 mieszkańców. Do Skotnik zalicza się również osiedle Mochnaniec. Pierwszy raz w źródłach Skotniki pojawiły się w 1257 roku jako wieś książęca. Nazwa wskazuje na wieś służebną, której mieszkańcy trudnili się wypasem bydła. Na terenie wsi powstał folwark i zespół dworski (na jego terenie obecnie znajduje się szkoła podstawowa i przedszkole). W 1898 r. w ramach Twierdzy Kraków powstały Forty Skotniki N i S, zaś rok później Fort "Winnica". W 1912 roku rozpoczęto budowę kościoła i w 1921 roku erygowano parafię MB Różańcowej. W 1941 roku Skotniki zostały przyłączone do Krakowa. OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI, STAN USŁUG I ZAPLECZA BYTOWEGO: Nieruchomość położona w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W otoczeniu także stosunkowo dużo terenów zielonych, niezabudowanych w niewielkiej odległości m.in. Uroczysko Skotniki. W odległości około 1,5km w kierunku południowo wschodnim, znajduje się szpital neuropsychiatryczny. W sąsiedztwie nieruchomości nie występują obiekty mogące znacząco wpływać niekorzystnie na stan środowiska naturalnego. Na terenie Skotnik znajduje się m.in.: Klub sportowy O.S.K.F., Szkoła podstawowa, Przedszkole, Osiedlowy Dom Kultury, J&J Sport Center. Poniżej przedmiotowa nieruchomość- widok z lotu ptaka. DOSTĘPNOŚĆ: Przedmiotowa nieruchomość posiada dostęp do ulicy Batalionów Chłopskich poprzez działki gminne nr 188/55, 189/43, 188/76, 189/42. 7 z 15

8 Dostęp do komunikacji zbiorowej dobry: najbliższe przystanki miejskiej komunikacji autobusowej zlokalizowane są przy ulicy Skotnickiej oraz przy ulicy Winnickiej. UKSZTAŁTOWANIE TERENU NIERUCHOMOŚCI : Kompleks działek nr 188/21, 189/13 o łącznej pow. 0,0202ha, posiada kształt zbliżonym do trapezu, o długości około 24m i szerokości około 8m. Warunków wodnych i geologicznych nie badano. Rzeczoznawca nie posiada żadnych informacji dotyczących skażeń przedmiotowej nieruchomości. Wycenę sporządzono przy założeniu, że nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek skażeń chemicznych czy biologicznych lub innych zanieczyszczeń mogących stanowić naruszenie 8 z 15

9 obowiązującego prawa, w tym polskich norm i przepisów techniczno- budowlanych, albo mogących stanowić zagrożenie dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi oraz dla środowiska naturalnego, a ponadto nie występuję obowiązek rekultywacji Nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku "Prawo ochrony środowiska". WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Do terenu nieruchomości doprowadzono sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacją. OZNACZENIE WG EWIDENCJI GRUNTÓW: Jedn. ewid. Obręb Nr działki Pow. Użytek Położenie KW Właściciel _9, Podgórze /21* 189/13* 0,0135ha 0,0067ha B tereny mieszkaniowe Kraków, Batalionów Chłopskich 7d KR1P/ /5 Zych Andrzej (Witold, Józefa), udział 1/1 części STAN NA DZIEŃ * R. Działka nr 188/21 powstała po zmienieniu oznaczenia działki nr 188/4; działka nr 189/13 przed zmianą miała nr 189/1 (ustalono na podstawie operatu P3545/441/95). PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. (Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa uchwalony w 1994 r. utracił ważność z dniem 1 stycznia 2003 r.) Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U r. Nr 261 poz. 2603); Art (213) 1. ( ). 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. 9 z 15

10 W dniu 16 kwietnia 2003r. Uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr XII/87/03 uchwalone zostało Studium Uwarunkowań i Kierunków Rozwoju Miasta Krakowa, zmienione uchwałą Nr XCIII/1256/10 Rady Miasta Krakowa z dnia 3 marca 2010 r. w sprawie uchwalenia zmiany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa w rejonie Sanktuarium Bożego Miłosierdzia w Łagiewnikach oraz przyjęcia tekstu jednolitego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa wynikającego z tej zmiany Studium. Zgodnie ze studium przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenach o przeważającej funkcji mieszkaniowej niskiej intensywności o symbolu MN. STAN ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI: Nieruchomość w północnej części zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej, szczegółowo pisanym poniżej. Nieruchomość ogrodzona drewnianymi sztachetami, poza tym ogrodzenie z siatki. Dojazd do garażu oraz dojście do budynku utwardzone kostką brukową, pozostały obszar zagospodarowany zielenią. OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO PODSTAWOWE DANE: Ilość kondygnacji: Piwnica: przyziemie, parter, półpiętro, piętro, półpiętro tak (pow. 80,61m2) 10 z 15

11 Powierzchnia przyjęta do obliczeń : 147,06m2 (suma powierzchni pomieszczeń przyziemia, parteru i półpięter zgodnie z pomiarem wykonanym podczas oględzin. Powierzchnię piwnic uwzględniono w obliczeniach) UKŁAD FUNKCJONALNY, ZESTAWIENIE POWIERZCHNI: KONDYGNACJA I piętro półpiętro POMIESZCZENIE garaż hol ze schodami salon kuchnia przedpokój WC pokój łazienka pokój pokój przedpokój pokój piwnica przedpokój pomieszczenie pomieszczenie pom. pod tarasem łazienka pralnia kotłownia pom. kotłownia II pom. pod schodami przyziemie parter półpiętro CHARAKTERYSTYKA: Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej wzniesiony z końcem lat 90-tych ubiegłego stulecia. Obiekt wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej, ocieplony styropianem. Budynek o prostym kształcie przykryty dachem o drewnianej konstrukcji i poszyciu z blachy. Stropy o konstrukcji ceramicznej na belkach stalowych, nad piwnicą strop żelbetowy. Wokół domu odwodnienie. Obiekt obejmuje piwnice oraz kondygnacje przyziemia, parteru, półpiętra, I piętra i kolejnego półpiętra. Obiekt ogrzewany za pomocą instalacji centralnego ogrzewania, do której przyłączono kocioł na paliwo stałe oraz kocioł olejowy. W salonie zainstalowany kominek z wentylatorem do nawiewu. Stolarka okienna zespolona - PCV i drewniana. Piwnice o wysokości ok 2,12m. Na podłogach terakota, ściany części pomieszczeń wykończone w glazurze, częściowo malowane emulsyjnie. Skład opału w stanie surowym, tutaj zainstalowano kocioł na paliwo stałe. Powłoki malarskie kondygnacji piwnic do odświeżenia. Pomieszczenia kondygnacji nadziemnych wykończone z zastosowaniem materiałów typowych. Na podłogach terakota, klepka parkietowa, deski 11 z 15

12 barlineckie oraz panele MDF. Ściany malowane emulsyjnie, częściowo obłożone boazerią drewnianą a częściowo panelami MDF. Część powłok malarskich wymaga odświeżenia. Strych pozostawiony bez wykończenia. Rozwiązania konstrukcyjne: RODZAJ CECHY Rodzaj budynku ze względu na podstawową funkcję użytkową Ściany zewnętrzne Stropy Ściany działowe Schody Dach Podłogi Ściany Stolarka okienna i drzwiowa Ilość kondygnacji Podpiwniczenie Powierzchnia przyjęta do obliczeń Instalacje OPIS Budynek mieszkalny jednorodzinny, w zabudowie szeregowej Murowane (ceramika budowlana oraz pustak skawiński) + elewacja w systemie lekkim Stropy o konstrukcji ceramicznej na belkach stalowych oraz żelbetowe Murowane Okładziny ceramiczne i drewniane. O konstrukcji drewnianej i pokryciu blachą, ocieplony. Ceramika, parkiety, panele, deska barlinecka, wykładziny dywanowe (w zależności od przeznaczenia pomieszczeń) Malowane emulsyjnie, obłożone glazurą, boazerią, panelami i tapetami (w zależności od przeznaczenia pomieszczeń) Stolarka okienna PCV i drewniane. Stolarka drzwiowa wewnętrzna standardowa. Przyziemie, parter, półpiętro, I piętro, kolejne półpiętro Tak 147,06m2 Wod-kan, elektryczna, c.o., kominek. SPOSÓB I WARUNKI UŻYTKOWANIA ORAZ UTRZYMANIA Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej. Obiekt wykończony i zamieszkały. ZGODNOŚĆ WZNIESIENIA BUDYNKU Z PRZEPISAMI PRAWA BUDOWLANEGO: Nie przedłożono żadnych dokumentów dotyczących wzniesienia i użytkowania przedmiotowego budynku. W wycenie założono pełną zgodność wzniesienia i użytkowania przedmiotowego budynku z przepisami obowiązującego prawa. STAN TECHNICZNY I STOPIEŃ ZUŻYCIA: o Zużycie funkcjonalne Obiekt o funkcji mieszkaniowej, przeciętny układ funkcjonalny - zużycie w tym zakresie przyjęto na poziomie 20%. o Zużycie środowiskowe 12 z 15

13 o W otoczeniu budynku nie zaszły żadne negatywne zmiany przyjęto jako zerowe. Zużycie techniczne W wyniku oględzin oceniono stan techniczny wszystkich elementów obiektu, ogólny stan przyjęto jako dobry. Stopień zużycia średnio 15-20%. DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA 13 z 15

14 14 z 15

15 15 z 15