O P I N I A IX KM 1803/14 AUTOR :

Transkrypt

1 IX KM 1803/14 O P I N I A określająca wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 49 położonego w Krakowie-Krowodrzy przy ul. Pachońskiego 4 Dla przedmiotowego prawa Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KR1P/ /1. OSOBA, KTÓREJ PRZYSŁUGUJE SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU: Beata Szkodny c. Stanisława i Janiny, udział 1/1 części AUTOR : Kraków, 27 maja 2015 r.

2 WYCIĄG Z OPINII RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ADRES Ul. Pachońskiego 4/49 OBRĘB Kraków- Krowodrza, obr. 42 RODZAJ WYCENIANYCH PRAW Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego KSIĘGA WIECZYSTA KR1P/ /1 OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO Beata Szkodny c. Stanisława i Janiny, udział 1/1 części NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻENIA Wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych. Badanie KW przeprowadzone dnia 25 maja 2015r.-szcegółowy protokół załączono do opracowania. DZIAŁ III Wszczęcie egzekucji z nieruchomości zgodne z zawiadomieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Krowodrzy Leszka Dumnickiego w sprawie sygn IX Km 1803/14 na rzecz: Getin Noble Bank SA z siedzibą we Wrocławiu. DZIAŁ IV Hipoteka umowna kaucyjna ,25 zł, kredyt, odsetki oraz inne opłaty i należności uboczne, kredyt udzielony na warunkach określonych w oświadczeniu banku z dnia Na rzecz: Getin Noble Bank spółka akcyjna z siedzibą w Warszawie. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO Kondygnacja: 3 (II piętro) Powierzchnia użytkowa lokalu: 52,50 m 2 Składniki mieszkania: przedpokój, trzy pokoje, kuchnia, łazienka, WC UKŁAD FUNKCJONALNY Wejście z klatki schodowej do przedpokoju, z którego dostępne są pozostałe pomieszczenia. Mieszkanie z balkonem. STANDARD WYKOŃCZENIA Podłogi: w pokojach i częściowo w przedpokoju panele; w kuchni, łazience, WC i częściowo w przedpokoju płytki ceramiczne; Ściany: w większości pomieszczeń powłoki malarskie, w łazience oraz częściowo w kuchni i WC płytki ceramiczne, Stolarka okienna zespolona PCV. Stolarka drzwiowa wewnętrzna: standardowa nowego typu; drzwi wejściowe pełne nowego typu. WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość uzbrojona w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową. W łazience znajduje się piecyk gazowy. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania, jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu pod warunkiem prowadzenia prawidłowej polityki zapobiegawczo remontowej. CEL WYCENY: WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA: Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wg stanu na dzień oględzin dla potrzeb prowadzonej egzekucji komorniczej ,00 zł Słownie: dwieście siedemdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt pięć zł DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 27 maja 2015 r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości : 29 kwietnia 2015 r. AUTOR : DATA SPORZĄDZENIA OPINII 27 maja 2015 r. Strona 2 z 11

3 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1. CZĘŚĆ OGÓLNA Przedmiotem opracowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 49 położonego w Krakowie Krowodrzy, przy ul. Pachońskiego 4. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 52,50m 2, położony na trzeciej kondygnacji budynku mieszkalnego, składa się z: trzech pokoi, kuchni, łazienki, WC i przedpokoju. Lokal mieszkalny znajduje się w zasobach mieszkaniowych Spółdzielni Mieszkaniowej Prądnik Biały - Zachód z siedzibą w Krakowie i posiada założoną księgę wieczystą KW nr KR1P/ /1, prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych. Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej wyżej opisanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Krakowie Krowodrzy przy ul. Pachońskiego 4/ CEL WYCENY Celem niniejszej opinii jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Krakowie Krowodrzy przy ul. Pachońskiego 4/49, dla potrzeb egzekucji komorniczej wg stanu na dzień wizji lokalnej oraz poziomu cen na miesiąc wyceny PODSTAWY WYCENY PODSTAWY FORMALNE Podstawę formalną stanowi postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, wydane dnia 10 marca 2015 r. przez Leszka Dumnickiego Komornika Sądowego przy Sadzie Rejonowym dla Krakowa - Krowodrzy PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny /Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz tekst jednolity/. - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (tekst ujednolicony na dzień 26 sierpnia 2011r.). - Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. Prawo bankowe /Dz. U. Nr 140 poz. 939 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali /Dz. U. z 2000r, Nr 80 poz. 903 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa o ochronie danych osobowych ( Dz. U. Nr 133, poz. 883). - Ustawa z dnia r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece /Dz. U. z 2001r, Nr 124, Strona 3 z 11

4 poz z późniejszymi zmianami/ ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH - Postanowienie o powołaniu biegłego, - Badanie KW nr KR1P/ /1 przeprowadzone dnia 25 maja 2015r., - Akty prawne Gminy dotyczące planowania przestrzennego, - Analiza cen transakcyjnych nieruchomości na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie Gminy, - Dokumentacja fotograficzna, - Własna baza danych, informacje z czasopism specjalistycznych i stron www, - Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów LITERATURA - M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., - E.Mączyńska, M.Prystupa, K.Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY Data sporządzenia wyceny: 27 maja 2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 27 maja 2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 29 kwietnia 2015 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 29 kwietnia 2015 r. Strona 4 z 11

5 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAW Stan prawny określono na podstawie badania księgi wieczystej nr KR1P/ /1 prowadzonej dla przedmiotowego prawa przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie Wydział Ksiąg Wieczystych, z dnia 25 maja 2015r.: KR1P/ /1 Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie Wydział Ksiąg Wieczystych TYP KSIĘGI : spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Wzmianka: DZ. KW. / KR1P / / 14 / 002 DZIAŁ I - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: Kraków Krowodrza, Ul. Pachońskiego 4/49 Opis lokalu mieszkalnego: trzy pokoje, kuchnia, łazienka, WC, przedpokój Kondygnacja: 3,0 Obszar: 52,5000m2 SPIS PRAW: Opis spółdzielni mieszkaniowej: Spółdzielnia Mieszkaniowa Prądnik Biały - Zachód z siedzibą w Krakowie. DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ: Beata Szkodny c. Stanisława i Janiny, udział 1/1 części DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA : Wszczęcie egzekucji z nieruchomości zgodne z zawiadomieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Krowodrzy Leszka Dumnickiego w sprawie sygn IX Km 1803/14 na rzecz: Getin Noble Bank SA z siedzibą we Wrocławiu. DZIAŁ IV - HIPOTEKI: Hipoteka umowna kaucyjna ,25 zł, kredyt, odsetki oraz inne opłaty i należności uboczne, kredyt udzielony na warunkach określonych w oświadczeniu banku z dnia Na rzecz: Getin Noble Bank spółka akcyjna z siedzibą w Warszawie. Wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu lokalu mieszkalnego dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 29 kwietnia 2015 r. Strona 5 z 11

6 POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ : LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI: Przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w budynku wielomieszkaniowym nr 4, przy ul. Pachńskiego w Krakowie Krowodrzy, na terenie dzielnicy IV Prądnik Biały. Dzielnica IV Prądnik Biały dzielnica, jednostka pomocnicza gminy miejskiej Kraków. Do 1990 r. wchodziła w skład dzielnicy Krowodrza. Od tego momentu funkcjonuje już jako samodzielna dzielnica z własną radą. W najstarszej, centralnej części dzielnicy przeważają zabudowania jednorodzinne o zróżnicowanej strukturze wiekowej, otaczające Dworek Białoprądnicki (renesansowa willa wzniesiona w 1-szej połowie XVI w, dziś Centrum Kultury). Tędy biegnie również nurt Prądnika. Rzeka, która przepływa m.in. przez Ojcowski Park Narodowy, jest obiektem szczególnej troski i ochrony aż do jej ujścia do Wisły w Krakowie. Pozostały obszar dzielnicy został zabudowany w latach 60-tych i 70-tych ubiegłego stulecia. Dominują budynki wielorodzinne w technologii prefabrykowanej, które w ostatnich latach przeszły termomodernizację. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie osiedla Prądnik Biały Zachód osiedle w Krakowie, które rozciąga się od ul. Górnickiego do ul. Gdyńskiej oraz od ul. Opolskiej do Głogowej. Jednocześnie graniczy z Prądnikiem Białym Wschód, Witkowicami oraz z Azorami. Jest częścią Dzielnicy IV. Szczegółowo przedmiotowa nieruchomość położona jest po południowej stronie ulicy Pachońskiego. W odległości około 300 m (w linii prostej) od ulicy Opolskiej, która jest jednym z kluczowych traktów komunikacyjnych Krakowa - łączy wylot Strona 6 z 11

7 z autostrady A4 z Nową Hutą i przecina m.in. trasy wylotowe na Olkusz i na Warszawę. OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI, STAN USŁUG I ZAPLECZA BYTOWEGO: W otoczeniu przedmiotowej nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa, punkty handlowo usługowe, przedszkole, jezdnia ul. Pachońskiego, lokale biurowe i magazynowe. Rejon posiada bardzo dobre uzbrojenie w sieć usługowo handlową, instytucje użyteczności publicznej. Stan usług i zaplecza bytowego rozwinięty w stopniu dobrym. Na terenie osiedla Prądnik Biały Zachód znajdują się: szkoły, przedszkole, ogródki działkowe oraz liczne punkty handlowo usługowe. Poziom zainwestowania otoczenia nieruchomości określa się jako dobry. W promieniu kilku kilometrów znajduje się całe ścisłe centrum miasta z pełną infrastrukturą również kulturalną. W sąsiedztwie nie znajdują się żadne obiekty mogące znacząco negatywnie wpływać na środowisko i stan zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego. Lokalizacja dla celów mieszkaniowych: dobra. Poniżej fragment zdjęcia satelitarnego z zaznaczoną lokalizacją nieruchomości: DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA : Budynek posiada dobrą dostępność komunikacyjną zarówno środkami komunikacji indywidualnej jak również środkami komunikacji miejskiej. Strona 7 z 11

8 Najbliższe przystanki komunikacji miejskiej znajdują się bezpośrednio przy ulicy Pachońskiego. Pętla autobusowa znajduje się w odległości około 600m w linii prostej. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO : Ilość kondygnacji: 12 Podpiwniczenie: tak Źródło: Budynek mieszkalny wysoki blok wielorodzinny wzniesiony w technologii wielkiej płyty, podpiwniczony. Obiekt o prostej bryle, przykryty stropodachem, ocieplony. Przed budynkiem znajdują się utwardzone szlaki komunikacyjne, miejsca postojowe i teren zagospodarowany zielenią. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO Kondygnacja: 3 (II piętro) Powierzchnia użytkowa lokalu: 52,50 m 2 Składniki mieszkania: przedpokój, trzy pokoje, kuchnia, łazienka, WC UKŁAD FUNKCJONALNY Wejście z klatki schodowej do przedpokoju, z którego dostępne są pozostałe pomieszczenia. Mieszkanie z balkonem. STANDARD WYKOŃCZENIA Podłogi: w pokojach i częściowo w przedpokoju panele; w kuchni, łazience, WC i częściowo w przedpokoju płytki ceramiczne; Ściany: w większości pomieszczeń powłoki malarskie, w łazience oraz częściowo w kuchni i WC płytki ceramiczne, Stolarka okienna zespolona PCV. Stolarka drzwiowa wewnętrzna: standardowa nowego typu; drzwi wejściowe pełne nowego typu. Lokal w dobrym stanie technicznym, wykończony z materiałów typowej jakości. Strona 8 z 11

9 WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość uzbrojona w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową. W łazience znajduje się przepływowy ogrzewacz gazowy. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania, jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu pod warunkiem prowadzenia prawidłowej polityki zapobiegawczo remontowej. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. (Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa uchwalony w 1994 r. utracił ważność z dniem 1 stycznia 2003 r.) Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U r. Nr 151 poz. 2603); Art (213) 1. ( ). 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa - dokument ujednolicony (Uchwała Nr XII/87/03 z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmieniona uchwałą Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r. zmieniona uchwałą Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.): działka ewidencyjna, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o symbolu MW Poniżej fragment rysunku studium z zaznaczoną przybliżoną lokalizacją nieruchomości. Źródło: Strona 9 z 11

10 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Strona 10 z 11

11 Strona 11 z 11