32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 193/2015 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, objętej KR1Y/00041606/8 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, położonej w Trzemeśni 605, gmina Myślenice, powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1832/2 cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 327/15 autor opracowania: Myślenice, 16 września 2015 r.
strona 2/23 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. Nr 193/2015 Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 1832/2, obręb Trzemeśnia, gmina Myślenice, powiat myślenicki, księga wieczysta nr KR1Y/00041606/8 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach; częścią składową działki jest budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynek gospodarczo garażowy oznaczone numerem porządkowym 605 Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 1832/2 o powierzchni 0,0700 ha, kształt regularny, stan zagospodarowania dobry; budynek mieszkalny jednorodzinny o pow. użytkowej 87,0 m 2, budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, parterowy z użytkowym poddaszem, konstrukcja tradycyjna murowana, dach dwuspadowy kryty dachówką betonową, stan techniczny bardzo dobry, standard wykonania i wykończenia dobry; budynek wykończony, zamieszkały, zgłoszony do użytkowania 05.08.2008 r. (pozwolenie na budowę nr 7351/G/B/206/94 z dnia 22.09.1994 r.) Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Właściciel nieruchomości: Ewa Sławomira Fornalik córka Henryka i Sławomira Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości rynkowej: 16 września 2015 r. Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR): 386.000 zł słownie złotych: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy Opracował: Data sporządzenia operatu: 16 września 2015 r.
strona 3/23 Spis treści I. Część ogólna... 4 1. Przedmiot i zakres wyceny... 4 2. Stan prawny... 4 3. Zleceniodawca... 5 4. Cel wyceny... 5 5. Daty wyceny... 5 6. Podstawa formalno - prawna... 6 7. Źródła informacji... 6 8. Metodyka wyceny... 6 II. Opis nieruchomości... 8 1. Lokalizacja... 8 2. Przeznaczenie nieruchomości... 8 3. Działka gruntu... 9 4. Budynek mieszkalny... 10 5. Budynek gospodarczo garażowy.. 11 III. Wycena wartości nieruchomości... 12 1. Analiza rynku... 12 2. Arkusze wyceny nieruchomości... 19 IV. Wynik końcowy... 22 V. Klauzule i zastrzeżenia... 23 VI. Załączniki... 23
strona 4/23 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Trzemeśnia, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą numer KR1Y/00041606/8 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składająca się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczo garażowym (nr porządkowy 605) działki ewidencyjnej nr 1832/2 o powierzchni 0,0700 ha. Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej nr 1832/2 ze wszystkimi częściami składowymi i prawami. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer KR1Y/00041606/8 dla nieruchomości położonej w miejscowości Trzemeśnia, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej nr 1832/2 o powierzchni 0,0700 ha. Właścicielem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Ewa Sławomira Fornalik córka Henryka i Sławomira (Pesel 70032704007), na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 czerwca2006 r. do Rep. A nr 3913/2006 sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w Myślenicach przed notariuszem Sławomirem Skibą. Dział I Sp. tej księgi wieczystej nie zawiera wpisów. Dział III tej księgi wieczystej zawiera wpisy o treści: - wszczęcie egzekucji z nieruchomości na rzecz Meritum Bank ICB S.A. z siedzibą w Gdańsku; - przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika na rzecz nowego wierzyciela: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział Centrum Restrukturyzacji i Windykacji w Warszawie Biuro w Krakowie. - przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości na rzecz Meritum Bank ICB S.A. z siedzibą w Gdańsku.
strona 5/23 Dział IV tej księgi wieczystej zawiera wpisy hipotek o treści: - hipoteka umowna zwykła w kwocie 60.864,37 CHF (sześćdziesiąt tysięcy osiemset sześćdziesiąt cztery 37/100), na zabezpieczenie spłaty kredytu, na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział 7 w Krakowie; - hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 30.430,00 CHF (trzydzieści tysięcy czterysta trzydzieści 0/100), na zabezpieczenie odsetek kredytowych (także od zadłużenia przeterminowanego), na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział 7 w Krakowie. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Trzemeśnia [Nr 0013], w jednostce ewidencyjnej Myślenice - Gmina [120903_5], numer jednostki rejestrowej G.689. I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania opisu i oszacowania nieruchomości postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Eweliny Łąckiej w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości z dnia 26 maja 2015 r., sygn. akt KM 327/15. I.4. Cel wyceny. Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny, podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg stanu oraz poziomu cen na datę sporządzenia wyceny. I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia wyceny: 16 września 2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 16 września 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 1 lipca 2015 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 1 lipca 2015 r.
strona 6/23 I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 11 czerwca 2015 r. poz. 782 z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości. 2. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb Trzemeśnia. 3. Mapa zasadnicza. 4. Plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Trzemeśnia. 5. Projekt techniczny budynku. 6. Decyzja o pozwoleniu na budowę. 7. Potwierdzenie przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania. 8. Oględziny nieruchomości. 9. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
strona 7/23 Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n ui i= 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu oraz wartość części składowych gruntu.
strona 8/23 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Trzemeśni, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Jest to wieś leżąca 320-350 m n.p.m., w dolinie potoku o tej samej nazwie w Beskidzie Średnim - Grupie Łysiny, na północno zachodnich stokach Kamiennika, w rejonie skrzyżowania dróg do Myślenic, Wiśniowej i Poręby. Lokalizacja ogólna nieruchomości jest średnia działka położona przy granicy z wsią Poręba, w odległości ok. 1,5 od centrum miejscowości i ok. 9 km od Myślenic. Dojazd do nieruchomości od drogi publicznej (działka nr 739/2 - droga powiatowa) ok. 280 m drogą o nawierzchni asfaltowej (działka nr 1312, brak księgi wieczystej, wg rejestru gruntów własność Skarbu Państwa, gospodarz samoistny Urząd Miasta i Gminy Myślenice) oraz ok. 200 m drogą o nawierzchni żwirowej (działka nr 1836, brak księgi wieczystej, wg rejestru gruntów własność Skarbu Państwa, gospodarz samoistny Urząd Miasta i Gminy Myślenice). Otoczenie bezpośrednie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz tereny rolne. II.2. Przeznaczenie nieruchomości Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi Trzemeśnia uchwalonym Uchwałą nr 409/XLV/2014 Rady Miejskiej w Myślenicach z dnia 23.04.2014 r. (ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Mał. nr 2862 z dnia 22.05.2014 r.), działka nr 1832/2 znajduje się w przeważającej części w terenie oznaczonym symbolem 45MN1 tereny z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną. Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach zabudowy jednorodzinnej ustala się możliwość lokalizacji: 1) zabudowy zagrodowej w tym z możliwością prowadzenia produkcji hodowlanej nie przekraczającej wielkości 1,5 DJP na 1 ha użytków rolnych; 2) usług o charakterze komercyjnym i o charakterze publicznym; 3) sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej; 4) dróg, dojazdów i zatok postojowych oraz wydzielonych parkingów, przejść i ciągów pieszych;
strona 9/23 Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń przeznaczenia uzupełniającego jest: 1) dostosowanie go do wymogów i charakteru przeznaczenia podstawowego; 2) utrzymanie zasady braku uciążliwości prowadzonej działalności usługowej i rolniczej, w tym hodowlanej dla mieszkańców (sąsiadów); 3) aby działalność hodowlana prowadzona w zabudowie zagrodowej była zgodna z przepisami odrębnymi w tym zakresie; 4) aby budynki inwentarskie (typu: chlewnie, stajnie, kurniki), w których prowadzona jest działalność hodowlana oraz kompostowniki i gnojowniki jako urządzenia i instalacje im towarzyszące były zlokalizowane w odległości minimum 8 m od granicy działki sąsiada; 5) zachowanie proporcji, aby powierzchnia zabudowy przeznaczenia uzupełniającego określonego w ust. 2 pkt. 2 nie stanowiła więcej niż 30% wielkości określonej wskaźnikiem powierzchni zabudowy dla terenu zabudowy jednorodzinnej. Niewielka południowa część działki wzdłuż granicy z droga dojazdowa znajduje się w terenie komunikacji z podstawowym przeznaczeniem pod drogi oraz obiekty i urządzenia obsługi komunikacji, oznaczonym symbolem 19KDD tj. teren dróg publicznych drogi dojazdowe. Szerokość w liniach rozgraniczających 10 m. Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach komunikacji, ustala się możliwość realizacji: 1) obiektów małej architektury; 2) ciągów pieszych i ścieżek rowerowych; 3) małych obiektów budowlanych (przystanki autobusowe, budki telefoniczne, itp.) zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi; 4) sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej; 5) urządzeń ochrony przed hałasem i wibracjami; 6) zieleni. II.3. Działka gruntu Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr 1832/2 o powierzchni 0,07 ha, według rejestru gruntów stanowi w całości tereny mieszkaniowe - B. Kształt działki zbliżony do trapezu prostokątnego o podstawach 37 m i 47 m oraz wysokości ok. 17-18 m. Teren nachylony w kierunku południowo-wschodnim.
strona 10/23 Stan zagospodarowania działki bardzo dobry. Teren w całości ogrodzony, ogrodzenie. Podjazd do budynków o nawierzchni żwirowej, dojście do budynku oraz taras przed budynkiem z kostki betonowej, ścieżki ogrodowe o nawierzchni z kamienia. Na działce znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynek gospodarczy, szczegółowo opisane w dalszej części operatu. Oprócz tego w północno wschodnim narożniku działki posadowiona drewniana altana. Wokół budynków liczne krzewy ozdobne, trawnik regularnie strzyżony. Nieruchomość posiada dobry dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, na działce znajdują się: sieć energetyczna, wodociągowa lokalna, kanalizacyjna komunalna z wykonanymi przyłączami do budynku oraz sieć gazowa biegnąca wzdłuż północnej granicy działki. II.4. Budynek mieszkalny Charakterystyka funkcjonalna budynku Budynek będący częścią składową przedmiotowej nieruchomości został zrealizowany w oparciu o pozwolenie na budowę z dnia 22.09.1994 r. wydane przez Kierownika Urzędu Rejonowego w Myślenicach (znak AB.VIII.7351/G/B/206/94). Budynek jest obiektem wolnostojącym, niepodpiwniczonym, parterowym z mieszkalnym poddaszem o powierzchni użytkowej 87 m². Budynek wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej. Na parterze znajduje się salon, sypialnia, hall, kuchnia, wc, oraz kotłownia, natomiast na poddaszu zlokalizowano dwa pokoje, garderobę oraz łazienkę. W stosunku do projektu budowlanego wprowadzono drobne zmiany polegające na podzieleniu lekką ścianką działową salonu na parterze na część dzienną i dodatkową sypialnię oraz zmianę układu ścian działowych pomiędzy kotłownią, ubikacją i korytarzem. Wejście główne do budynku od strony wschodniej, dodatkowo wykonano wejście gospodarcze od strony północnej do kotłowni. Układ funkcjonalny i architektura budynku dobre. Opis konstrukcji budynku Ławy i ściany fundamentowe betonowe, Ściany zewnętrzne pustak ceramiczny + styropian gr. 10 cm, Ściany wewnętrzne nośne pustak ceramiczny, Ściany działowe z cegły dziurawki, Kominy z cegły ceramicznej pełnej, Stropy płyty żelbetowe, nad poddaszem strop drewniany belkowy,
strona 11/23 Schody drewniane dwubiegowe, Dach konstrukcja drewniana, przekrycie z dachówki cementowej barwionej w masie. Opis konstrukcji budynku Tynki zewnętrzne szlachetne mineralne, Drzwi wejściowe drewniane z wkładem antywłamaniowym, Drzwi wewnętrzne drewniane płycinowe, Okna i drzwi balkonowe z profili PCV, Podłogi i posadzki w kotłowni wylewka betonowa, w łazience i wc płytki ceramiczne, w pozostałych pomieszczeniach panele podłogowe, Tynki i okładziny w łazience i wc płytki ceramiczne, w pozostałych pomieszczeniach malowanie emulsyjne oraz tapety, Instalacje wewnętrzne elektryczna, kanalizacyjna, wodna z ujęcia lokalnego, centralnego ogrzewania zasilana z pieca węglowego. Stan techniczny i standard budynku Budynek przyjęty do użytkowania w 2008 r. (potwierdzenie przyjęcia budynku do użytkowania wydane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dniu 29.08.2008 r., znak PINB/Z/228/08). Stan techniczny budynku bardzo dobry. Gospodarka remontowa prowadzona jest bardzo dobrze. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normy. Standard wykorzystanych materiałów dobry. Jakość wykonawstwa bardzo dobra. Standard wykończenia i wyposażenia budynku bardzo dobry. II.5. Budynek gospodarczo garażowy Budynek posadowiony w południowej części działki, wykorzystywany jako pracownia reklamy. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej, ocieplony styropianem i otynkowany, kryty blachodachówką. W budynku znajduje się jedno pomieszczenie o powierzchni użytkowej 28 m². Posadzki z płytek ceramicznych. Drzwi wejściowe drewniane, brama garażowa metalowa, okno PCV. Stan techniczny budynku dobry.
strona 12/23 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w skład krain górskich Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych domami mieszkalnymi obszar powiatu myślenickiego okres badania cen: 2013 r. - 2015 r. transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi Na terenie powiatu myślenickiego w okresie ostatnich dwóch lat zanotowano około 200 transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi, z czego zdecydowana większość dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym (przeciętnie 75% wszystkich transakcji). Stosunkowo dużo (ok. 15%) rejestruje się transakcji nieruchomości o charakterze rekreacyjno wypoczynkowym, co wynika z walorów krajobrazowych i klimatycznych powiatu i dużej ilości tego typu obiektów. Pozostałe rodzaje nieruchomości pojawiające się w obrocie to nieruchomości o charakterze produkcyjnym i handlowo usługowym, ale z uwagi na charakter obszaru i brak wielkich stref przemysłowych ich liczba nie przekracza 10% ogółu transakcji. Wśród transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi ok. 20% transakcji dotyczy budynków znajdujących się w trakcie realizacji, z czego ok. 1/5 transakcji odnosi się do stanów surowych otwartych. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie
strona 13/23 odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (teren powiatu myślenickiego z wyłączeniem obszaru miasta Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcję użytkową i sposób wykorzystania (nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wybudowanymi po roku 1990 ew. po generalnym remoncie) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek.
strona 14/23 Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli. Data transakcji Nr Rep. Gmina Obręb Cena łączna Pow. działki Pow użytkowa Cena 1 mkw pu 2015-06-29 2600/15 Siepraw Siepraw 465 000 1 451 158,80 2 928 2015-06-12 5292/15 Raciechowice Raciechowice 400 000 1 100 94,20 4 246 2015-05-12 3143/15 Siepraw Siepraw 900 000 1 109 174,70 5 152 2015-05-11 1968/15 Dobczyce Rudnik 280 000 1 353 66,62 4 203 2015-01-23 250/15 Lubień Skomielna B. 330 000 774 90,30 3 654 2015-01-21 415/15 Dobczyce Brzączowice 325 000 435 100,00 3 250 2014-11-28 24425/14 Myślenice Osieczany 350 000 1 136 127,76 2 740 2014-11-27 1581/14 Myślenice Zawada 380 000 1 265 125,40 3 030 2014-11-22 3845/14 Raciechowice Czasław 360 000 1 035 152,30 2 364 2014-10-14 2763/14 Myślenice Krzyszkowice 420 000 2 603 125,10 3 357 2014-10-09 3222/14 Myślenice Trzemeśnia 710 000 1 009 192,30 3 692 2014-08-25 6739/14 Myślenice Droginia 240 000 1 000 102,37 2 344 2014-08-12 16279/14 Myślenice Osieczany 328 000 937 127,76 2 567 2014-06-18 1643/14 Myślenice Zawada 375 000 1 204 125,40 2 990 2014-05-26 1617/14 Myślenice Zawada 365 000 1 396 125,40 2 911 2014-05-23 10076/14 Myślenice Osieczany 330 000 1 243 127,76 2 583 2014-04-12 998/14 Tokarnia Krzczonów 320 000 824 124,00 2 581 2014-01-07 102/14 Lubień Lubień 280 000 506 96,80 2 893 2013-11-08 23839/13 Sułkowice Krzywaczka 235 000 1 200 100,00 2 350 2013-10-03 9966/13 Raciechowice Dąbie 240 000 5 343 81,00 2 963 2013-09-16 7437/2013 Myślenice Borzęta 370 000 556 113,60 3 257 2013-09-05 837/2013 Dobczyce Sieraków 899 000 6 900 172,00 5 227 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe 235 000 435 66,62 2 344 900 000 6 900 192,30 5 227 404 636 1 563 122,89 3 240 187 812 1 556 31,78 827
strona 15/23 Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Analiza wagi cechy rynkowej bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej Waga cechy (%) 25% Powierzchnia budynku bardzo duża: pow. 180 m² bardzo mała: poniżej 100 m² 15% Stan techniczny, standard wykończenia i wyposażenia Architektura, funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobry: wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i wykończenia, pełne uzbrojenie, brak zużycia technicznego i funkcjonalnego; bardzo słaby: wiek budynku powyżej 20 lat, niski standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie, zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 30% bardzo dobra: nowoczesna atrakcyjna architektura, bardzo dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i powierzchni o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic; bardzo słaba: budynek mieszkalny jednorodzinny z częścią gospodarczo - inwentarską, słaba architektura, budynek wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności: piwnic, pom. gospodarczych, strychów bardzo dobra: działka ponad 0,20 ha, kształtna, na terenie płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi urządzone; bardzo słaba: działka do 0,06 ha, o niekorzystnym kształcie, słabo zagospodarowana bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15% 15% 15% 15% Wartość cechy 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo duża 4 - duża 3 - średnia 2 - mała 1 - bardzo mała 5 - bardzo dobry 4 - dobry 3 - średni 2 - słaby 1 - bardzo słaby 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%
strona 16/23 Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych obszar wschodniej części gminy Myślenice, okres badania cen: 2013 r. - 2015 r. W latach 2006-2008 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom porównywalny z domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. Z początkiem roku 2009 dynamika wzrostu cen działek wyraźnie spadła, nastąpiła wyraźna stabilizacja cenowa. W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie objętym analizą nie stwierdzono na rynku lokalnym istotnego trendu zmiany cen obliczane wartości trendu mieszczą się w granicach błędu statystycznego. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (wschodnia część Gminy Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek.
strona 17/23 Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli. Data transakcji Nr Rep. Obręb Plan 2015-05-22 2661/15 Osieczany 2015-04-13 762/15 Osieczany 2015-04-01 662/15 Osieczany 2015-03-20 1322/15 Łęki 2015-03-20 1322/15 Łęki 2015-03-19 579/15 Osieczany komunikacja zieleń zieleń komunikacja komunikacja komunikacja, zieleń Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw 38 400 806 47,64 105 000 1 745 60,17 80 000 1 937 41,30 28 350 932 30,42 50 400 1 600 31,50 80 000 1 230 65,04 2015-03-03 1190/15 Osieczany bud. mieszk. mn 70 000 1 136 61,62 2015-03-02 862/15 Droginia 2015-02-06 1314/15 Osieczany rolne komunikacja 70 000 1 942 36,05 130 000 1 600 81,25 2015-01-21 301/15 Osieczany bud. mieszk. mn 55 000 1 124 48,93 2014-10-21 5983/14 Trzemeśnia bud. mieszk. mn 48 000 1 334 35,98 2014-10-03 5685/14 Trzemeśnia bud. mieszk. mn 54 355 1 553 35,00 2014-09-11 5268/14 Łęki bud. mieszk. mn 33 000 1 200 27,50 2014-09-02 2622/14 Łęki bud. mieszk. mn 74 000 1 277 57,95 2014-06-06 1117/14 Trzemeśnia bud. zagrodowe 150 000 1 989 75,41 2014-05-29 4773/14 Poręba bud. mieszk. mn 95 000 1 790 53,07 2014-03-31 820/14 Trzemeśnia bud. mieszk. mn, ROLNE 29 000 786 36,90 2014-03-31 30/14 Trzemeśnia bud. mieszk. mn 55 000 655 83,97 2014-03-25 1369/14 Zasań 2014-01-09 84/2014 Osieczany 2014-01-09 98/2014 Osieczany rolne komunikacja, rolne zieleń 60 000 1 376 43,60 45 000 1 054 42,69 100 000 1 600 62,50 2013-11-08 5965/13 Osieczany bud. mieszk. mn 96 200 1 354 71,05 2013-10-24 5695/13 Osieczany 2013-10-10 4866/13 Trzemeśnia 2013-09-26 4568/13 Trzemeśnia wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe zieleń komunikacja komunikacja, rolne 80 000 1 516 52,77 60 000 1 277 46,99 35 000 1 200 29,17 28 350 655 27,50 150 000 1 989 83,97 68 868 1 361 50,34 31 035 367 16,53
strona 18/23 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach 30% 20% 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Uzbrojenie dostęp do mediów bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia 20% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i/lub mieszkaniowo usługową; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%
strona 19/23 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o transakcje podobne, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 1832/2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i gospodarczo - garażowym, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę odniesienia przejęto 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 2 344 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 5 227 u min 0,7236 cena średnia 3 240 u max 1,6131 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1809 0,4033 1 5 3 0,2500 Powierzchnia budynku Stan techniczny - standard Architektura - funkcjonalność Powierzchnia i stan działki 0,15 0,1085 0,2420 1 5 5 0,2420 0,15 0,1085 0,2420 1 5 5 0,2420 0,15 0,1085 0,2420 1 5 5 0,2420 0,15 0,1085 0,2420 1 5 3 0,1500 Inne 0,15 0,1085 0,2420 1 5 5 0,2420 1,00 0,7236 1,6131 1,3680 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W J = 3 240 * 1,3680 = 4 432 W N = 87,00 * 4432 386 000
strona 20/23 Z uwagi na cel wyceny oraz przyjętą metodykę z określonej powyżej wartości wyodrębnia się wartość gruntu oraz wartość części składowych tej nieruchomości tj. budynku mieszkalnego, gospodarczo garażowego i elementów zagospodarowania terenu. Wartość gruntu o powierzchni 700 m², w granicach działki nr 1832/2, określa się w oparciu o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 27,50 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 83,97 u min 0,5463 cena średnia 50,34 u max 1,6681 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,30 0,1639 0,5004 1 5 3 0,3000 Powierzchnia i konfiguracja 0,20 0,1093 0,3336 1 5 5 0,3336 Uzbrojenie 0,20 0,1093 0,3336 1 5 4 0,2668 Przeznaczenie 0,15 0,0819 0,2502 1 5 4 0,2001 Inne 0,15 0,0819 0,2502 1 5 2 0,1160 1,00 0,5463 1,6681 1,2165 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: V j = 50,34 * 1,2165 = 61,24 W G = 700 * 61,24 43 000 Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości wynosi: 386 000 zł 43 000 zł = 343 000 zł
strona 21/23 Wartość poszczególnych budynków i budowli, będących częściami składowymi przedmiotowej nieruchomości, ustalono w oparciu o proporcję wynikającą ze stosunku kosztów ich wytworzenia, określonych podejściem kosztowym, metodą odtworzeniową, techniką wskaźnikową. W przypadku budowli i elementów zagospodarowania terenu przyjęto założenie, że przeciętnie dla nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi udział wartości tych elementów we wszystkich częściach składowych wynosi 0% 15%, dla nieruchomości przedmiotowej przyjęto ten wskaźnik na poziomie 10%. Obliczenia zawiera poniższa tabela. Obiekt budynek mieszkalny (obiekt porównawczy Sekocenbud nr 1110-131) budynek garażowy (obiekt porównawczy Sekocenbud nr 1242-204) budowle i urządzenie działki Powierzchnia Cena jednostkowa Sopień zużycia Wartoć odwtorzeniowa Udział w wartości Wartość rynkowa 87,0 3083,44 5% 254 846 76,02% 262 000 28,0 1948,34 15% 46 370 13,83% 47 000 10% 34 000 335 217 100% 343 000
strona 22/23 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą numer KR1Y/00041606/8 Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 1832/2, położonej w miejscowości Trzemeśnia, gmina Myślenice, powiat myślenicki, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: 386 000 zł słownie złotych: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy w tym: działka gruntu - budynek mieszkalny - budynek garażowy - zagospodarowanie działki - 43.000 zł 262.000 zł 47.000 zł 34.000 zł Oszacowane wartości nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego Myślenice, 16 września 2015 r.
strona 23/23 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Powierzchnię budynku określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o projekt budowlany. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg projektu budowlanego i oświadczenia właściciela nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku. 5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie Komornika o powołaniu biegłego 2. Protokół z badania księgi wieczystej 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Kopia mapy zasadniczej 5. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 6. Rzuty kondygnacji 7. Potwierdzenie przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania 8. Dokumentacja fotograficzna