OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 225/2015

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 225/2015 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej, objętej KW nr KR1Y/ /0 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, położonej w Sułkowicach, gmina Sułkowice, powiat myślenicki, składającej się z zabudowanej działki nr 1130/1 oraz niezabudowanych działek nr 814, 816, 841, 848, 1074, 1077, 1078 cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 877/12 autor opracowania: Myślenice, 18 listopada 2015 r.

2 strona 2/41 Spis treści I. Część ogólna Przedmiot i zakres wyceny Stan prawny Zleceniodawca Cel wyceny Daty wyceny Podstawa formalno - prawna Źródła informacji Metodyka wyceny... 5 II. Opis nieruchomości Przeznaczenie w planie miejscowym Działki gruntu Budynek mieszkalny III. Wycena wartości nieruchomości Analiza rynku Arkusze wyceny nieruchomości IV. Wynik końcowy V. Klauzule i zastrzeżenia VI. Załączniki... 41

3 strona 3/41 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Sułkowicach, gmina Sułkowice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr KR1Y/ /6 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składająca się z niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 814, 816, 841, 848, 1074, 1077, 1078 oraz zabudowanej działki nr 1130/1. Częścią składową działki nr 1130/1 jest budynek mieszkalny jednorodzinny położony przy ulicy Zagumnie oznaczony numerem porządkowym 130. Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach w/w działek ewidencyjnych ze wszystkimi elementami zagospodarowania i częściami składowymi tych działek. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer KR1Y/ /0 dla nieruchomości gruntowej o łącznym obszarze 1,1950 ha, położonej w miejscowości Sułkowice, gmina Sułkowice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działek ewidencyjnych nr 1130/1 o powierzchni 0,0702 ha, nr 814, 816, 841, 848, 1074, 1077, Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Piotr Paweł Dzidek syn Stefana i Józefy (Pesel ), na podstawie umowy darowizny z dnia r. Rep. Nr 1326/06 (notariusz A. Polański w Myślenicach). Dział I Sp. jest wolny od wpisów. Dział III zawiera wpis o treści: - Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości - na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział - Centrum Restrukturyzacji i Windykacji w Warszawie - Biuro w Krakowie.

4 strona 4/41 Dział IV zawiera wpisy hipotek o treści: - Hipoteka umowna zwykła w kwocie ,86 zł (słownie złotych: dwieście dwadzieścia dwa tysiące sześćset sześćdziesiąt jeden 86/100), ustanowiona celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności z tytułu kredytu z terminem zapłaty do dnia r. - na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie - Oddział 12 w Krakowie. - Hipoteka umowna kaucyjna do kwoty ,00 zł (słownie: sto jedenaście tysięcy trzysta trzydzieści), ustanowiona jako zabezpieczenie kosztów banku oraz odsetek naliczanych według zmiennej stopy procentowej określonej w oświadczeniu tego banku z dnia 10 października 2007 r. z terminem zapłaty do dnia r. - na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie - Oddział 12 w Krakowie. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Sułkowice [Nr 0001], w jednostce ewidencyjnej Sułkowice - Miasto [120907_4], numer jednostki rejestrowej G3558. I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, Myślenice, ul. Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 17 sierpnia 2015 r. I.4. Cel wyceny. Opis i oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny, podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg stanu oraz poziomu cen na datę sporządzenia wyceny. I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 18 listopada 2015 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 18 listopada 2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 30 września 2015 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 30 września 2015 r. i 30 października 2015 r.

5 strona 5/41 I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 11 czerwca 2015 r. poz. 782 z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Sułkowice. 2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Sułkowice, obręb Sułkowice. 4. Oględziny nieruchomości. 5. Mapa zasadnicza. 6. Akta Komornika Sądowego KM 877/ Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były

6 strona 6/41 przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n i= 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości. u i

7 strona 7/41 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Przeznaczenie w planie miejscowym Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w Gminie Sułkowice dla obszaru miasta Sułkowice, uchwalonym w dniu 30 sierpnia 2012 r. (uchwała Rady Miejskiej w Sułkowicach nr XXIV/134/12 ogłoszona w Dz. Urz. Woj. Mał. nr z dnia r.), przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenach oznaczonych symbolami: 14MN - tereny z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną. Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach zabudowy jednorodzinnej, ustala się możliwość lokalizacji: 1. zabudowy usługowej realizowanej jako budynki wolnostojące; 2. sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej; 3. dróg i dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych oraz parkingów, ścieżek rowerowych, przejść i ciągów pieszych; 4. obiektów małej architektury. Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń przeznaczenia uzupełniającego jest: 1. dostosowanie go do wymogów i charakteru przeznaczenia podstawowego; 2. zachowanie proporcji, aby powierzchnia zabudowy przeznaczenia uzupełniającego określonego w ust. 2 pkt.1 nie stanowiła więcej niż 50% wielkości określonej wskaźnikiem powierzchni zabudowy dla terenu zabudowy jednorodzinnej oraz aby powierzchnia zabudowy poszczególnych budynków wynosiła maksymalnie 150 m 2 ; 3. utrzymanie zasady braku uciążliwości prowadzonej działalności usługowej. Istniejącą zabudowę zagrodową pozostawia się do utrzymania z możliwością rozbudowy. W ramach istniejącej zabudowy zagrodowej dopuszcza się prowadzenie produkcji hodowlanej, której wielkość nie może przekraczać 10DJP. Budynki inwentarskie (typu: chlewnie, stajnie, kurniki), w których prowadzona jest działalność produkcja oparta na hodowli zwierząt oraz kompostowniki i gnojowniki winne być zlokalizowane w odległości minimum 8 metrów od granicy terenu inwestycji lub granicy działki sąsiedniej. R - tereny rolnicze z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy. W obszarze terenów rolniczych obowiązuje zakaz lokalizacji nowych obiektów budowlanych.

8 strona 8/41 Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach rolniczych, ustala się możliwość realizacji: 1. sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej; 2. dróg i dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych oraz wydzielonych parkingów, ścieżek rowerowych, przejść i ciągów pieszych. ZL - tereny lasów oraz tereny zalesień - ZL1 z podstawowym przeznaczeniem pod lasy. W celu ochrony tych terenów wprowadza się zakaz realizacji nowych obiektów budowlanych za wyjątkiem obiektów i urządzeń służących bezpośrednio działalności leśnej. Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach, ustala się możliwość realizacji: 1. nie wyznaczonych na rysunku planu ścieżek rowerowych i ciągów pieszych po istniejących traktach leśnych; 2. ogólnodostępnych urządzeń turystyki, sportu i rekreacji; 3. obiektów małej architektury. W terenach lasów utrzymuje się przebiegi istniejących dróg. KDW tereny dróg wewnętrznych drogi wewnętrzne. Ustala się nieprzekraczalne linie zabudowy: 4 m od linii rozgraniczających dróg KDW. Przeznaczenie poszczególnych działek podano przy ich opisie w dalszej części operatu. II.2. Działki gruntu Działka nr 814

9 strona 9/41 Działka o powierzchni 0,1043 ha, wg rejestru gruntów użytkowana jako pastwisko trwałe klasy IV (0,0527 ha) oraz las klasy III (0,0516 ha). Działka o wydłużonym kształcie - długości ok. 120, szerokość od 8 m do 11 m. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny rolne oraz leśne. Nieruchomość nie posiada prawnie zabezpieczonego dostępu do drogi publicznej. Dojazd od drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej (ulica Zagumnie) wewnętrzną drogą - częściowo o nawierzchni żwirowej, a w dalszej części drogą polną biegnącą po działkach prywatnych (działki nr 839/1, 839/2 i 839/3). Ukształtowanie terenu niekorzystne działka w znacznym stopniu stanowi jar. Wschodnia część działki porośnięta zielenią niską, natomiast zachodnia część zadrzewiona. Drzewostan w wieku lat, skład gatunkowy: buk, olsza, pojedynczo dąb, klon, brzoza, stopień zadrzewienia ok. 0,6. Brak dostępu do sieci infrastruktury technicznej. W planie miejscowym: wschodnia części działki położona w terenie rolniczym - R, natomiast zachodnia część w ternie lasów - ZL. Teren w przeważającej części w strefie osuwisk potencjalnych. Działka nr 816 Działka o powierzchni 0,0553 ha, wg rejestru gruntów stanowiąca w całości łąkę trwała klasy IV. Działka o kształcie zbliżonym do trójkąta. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny lasów. Nieruchomość nie posiada prawnie zabezpieczonego dostępu do drogi publicznej dojazd od drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej (ulica Zagumnie) wewnętrzną drogą - częściowo o nawierzchni żwirowej, a w dalszej części drogą polną biegnącą po działkach prywatnych (działki nr 839/1, 839/2 i 839/3). Teren działki nachylony w kierunku zachodnim, w większości zadrzewiony, drzewostan w wieku lat, bez grubizny, skład gatunkowy: brzoza, pojedynczo dąb. Brak dostępu do sieci infrastruktury technicznej. W planie miejscowym działka w całości położona w terenie rolniczym R, a także w strefie potencjalnych osuwisk.

10 strona 10/41 Działka nr 841 Działka o powierzchni 0,0625 ha, wg rejestru gruntów stanowiąca w całości grunty orne klasy IVa. Działka o kształcie zbliżonym do trapezu prostokątnego o podstawach 30 m i 54 m oraz wysokości m. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny lasów oraz użytki rolne. Nieruchomość nie posiada prawnie zabezpieczonego dostępu do drogi publicznej dojazd do nieruchomości drogami polnymi i leśnymi po działkach stanowiących własność innych osób fizycznych. Teren działki lekko nachylony w kierunku wschodnim, w całości zadrzewiony. Drzewostan w wieku lat, skład gatunkowy: brzoza, sosna, stopień zadrzewienia ok. 0,5. Brak dostępu do sieci infrastruktury technicznej. W planie miejscowym działka w całości położona w terenie zalesień ZL1. Działka nr 848 Działka o powierzchni 0,6115 ha, wg rejestru gruntów użytkowana jako grunt orny klasy IVa i IVb (RIVa 0,0901 ha, RIVb 0,2306 ha) oraz las klasy III (0,2908 ha). Działka o bardzo wydłużonym kształcie średnia szerokość m, długość ok. 355 m. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny lasów oraz tereny rolne. Nieruchomość nie

11 strona 11/41 posiada prawnie zabezpieczonego dostępu do drogi publicznej dojazd drogą leśną po działce nr 844, ok. 19 m od drogi gminnej o nawierzchni z kamienia. Teren we wschodniej części działki płaski, natomiast w części zachodniej nachylony w kierunku zachodnim. Wschodnia część działki zadrzewiona. Drzewostan w wieku lat, skład gatunkowy: sosna, pojedynczo brzoza, dąb, stopień zadrzewienia ok. 0,6. Brak dostępu do sieci infrastruktury technicznej. W planie miejscowym działka w położona w terenie lasów - ZL oraz terenie zalesień ZL1. Niewielka, wschodnia część działki w strefie planowanych inwestycji drogowych. Działka nr 1074 Działka o powierzchni 0,1407 ha, wg rejestru gruntów stanowiąca w całości grunt orny klasy IIIb. Działka o kształcie zbliżonym do trójkąta. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny lasów oraz tereny rolne. Nieruchomość nie posiada prawnie zabezpieczonego dostępu do drogi publicznej dojazd do nieruchomości drogami polnymi i leśnymi po działkach stanowiących własność innych osób fizycznych. Teren lekko nachylony w kierunku wschodnim. Teren w całości zadrzewiony. Drzewostan w wieku lat, skład gatunkowy: brzoza, sosna, stopień zadrzewienie ok. 0,6. Brak dostępu do sieci infrastruktury technicznej. W planie miejscowym: zachodnia część działki położona w terenie zalesień ZL1, natomiast niewielka, wschodnia część w terenach rolniczych R.

12 strona 12/41 Działka nr 1077 Działka o powierzchni 0,1250 ha, wg rejestru gruntów stanowiąca w całości grunt orny klasy IIIb. Działka o kształcie zbliżonym do czworoboku o szerokości ok. 39 m i głębokości od 30 m do 36 m. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny lasów. Nieruchomość nie posiada prawnie zabezpieczonego dostępu do drogi publicznej dojazd do nieruchomości drogami polnymi i leśnymi po działkach stanowiących własność innych osób fizycznych. Teren lekko nachylony w kierunku północnym. Teren w całości zadrzewiony drzewostan w wieku lat, bez grubizny, skład gatunkowy: brzoza, pojedynczo dąb. Brak dostępu do sieci infrastruktury technicznej. W planie miejscowym działka położona w całości w terenach rolniczych R. Północna część działki w strefie osuwisk potencjalnych. Działka nr 1078 Działka o powierzchni 0,0255 ha, wg rejestru gruntów stanowiąca w całości las klasy III. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny lasów. Nieruchomość nie posiada prawnie zabezpieczonego dostępu do drogi publicznej dojazd do nieruchomości drogami polnymi

13 strona 13/41 i leśnymi po działkach stanowiących własność innych osób fizycznych. Teren lekko nachylony w kierunku północnym. Teren w całości zadrzewiony drzewostan w wieku lat, bez grubizny, skład gatunkowy: brzoza, pojedynczo dąb. Brak dostępu do sieci infrastruktury technicznej. W planie miejscowym działka położona w całości w ternie lasów - ZL Działka nr 1130/1 Powierzchnia działki wynosi 0,0702 ha, wg rejestru gruntów użytkowana jako grunt orny klasy IIIb (0,0511 ha) oraz teren mieszkaniowy (0,0191 ha). Działka położona jest w odległości ok m od centrum miasta. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz otwarte tereny rolne i zielone. Działka nie posiada prawnie zabezpieczonego dostępu do drogi publicznej. Dojazd od drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej (ulica Zagumnie) wewnętrzną drogą o nawierzchni żwirowej, urządzoną po działkach prywatnych (działki nr 839/1, 839/2 i 839/3 lub działki nr 1131 i 1133). Z drogi tej korzysta kilka domów, jest użytkowana od wielu lat. Kształt regularny zbliżony do prostokąta o szerokości ok m i długości ok m. Teren lekko nachylony w kierunku wschodnim. Działka posiada dobry dostęp do sieci infrastruktury technicznej: sieć energetyczna, wodociągowa i kanalizacji sanitarnej na działce, sieć gazowa na działce sąsiedniej w zasięgu do 50 m. Stan zagospodarowania działki słaby brak ogrodzenia i obiektów małej architektury ogrodowej, teren w większości porośnięty zielenią niską trawiastą, na działce kilka drzew liściastych i iglastych. W planie miejscowym działka niemal w całości położona w terenie z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną 14MN oraz w niewielkim północnej części w terenie dróg wewnętrznych KDW.

14 strona 14/41 II.3. Budynek mieszkalny Budynek oznaczony numerem porządkowym 130 przy ulicy Zagumnie posadowiony jest w centralnej części działki ewidencyjnej nr 1130/1. Powierzchnia zabudowy (z dokumentów) wynosi 79,0 m 2. Budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy z użytkowym poddaszem, podpiwniczony. Wejście główne do budynku od strony zachodniej. Architektura i układ funkcjonalny przeciętny. Zestawienie powierzchni (wg obmiaru własnego z natury) PIWNICA h = poniżej 2,20 m Lp Nazwa Pomieszczenia Powierzchnia m² 0.1 kotłownia 20,1 0.2 pralnia 5,6 0.3 pom. gospodarcze 14,4 0.4 pom. gospodarcze 9,8 0.5 korytarz 3,3 Razem piwnica 53,1 PARTER Lp Nazwa Pomieszczenia Powierzchnia m² 1.1 salon 24,4 1.2 kuchnia 6,3 1.3 korytarz 8,0 1.4 łazienka 7,0 1.5 wiatrołap 6,3 1.6 pokój 9,0 Razem parter 61,0 PODDASZE Lp Nazwa Pomieszczenia Powierzchnia m² 2.1 holl 9,8 2.2 pokój 8,9 2.3 pokój 10,7 2.4 pokój 7,4 2.5 pokój 6,0 2.6 łazienka 5,7 Razem poddasze 48,5 Opis konstrukcji budynku Ławy fundamentowe betonowe. Ściany piwnic z pustaka żużlobetonowego. Ściany zewnętrzne parteru i poddasza murowane z pustaków ceramicznych o gr. 30 cm + styropian o gr. 10 cm. Ściany wewnętrzne murowane z pustaków ceramicznych. Stropy nad piwnicą i parterem żelbetowe, nad poddaszem strop drewniany. Schody wewnętrzne żelbetowe. Wieńce i nadproża żelbetowe. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej, pokrycie z dachówki betonowej.

15 strona 15/41 Elementy wykończenia budynku Drzwi wejściowe stalowe. Drzwi wewnętrzne drewniane. Stolarka okienna zespolona PCV. Parapety wewnętrzne drewniane, zewnętrzne z blachy. Rynny i rury spustowe metalowe. Tynki wewnętrzne cementowo wapienne gładkie. Tynków zewnętrznych brak. Podłogi: w piwnicy w większości pomieszczeń wylewki betonowe, w kotłowni terrakota, w salonie i pokoju na parterze panele podłogowe, w pozostałych pomieszczeniach na parterze terrakota, w jednym z pokoi i korytarzu na poddaszu deski, w pozostałych pomieszczeniach na poddaszu wylewki betonowe (brak podług). Wykończenie ścian: na parterze w łazience (do wys. 2,00 m) oraz w kuchni nad blatem płytki ceramiczne, w pozostałych pomieszczeniach malowanie emulsyjne, na piętrze w większości brak wykończenia ścian, w pokojach sufity i skosy drewniane. Instalacje: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna. Ogrzewanie centralne wodne, kocioł na paliwo stałe, instalacja miedziana, grzejniki stalowe konwekcyjne, w łazienkach drabinkowe. W salonie kominek z wkładem żeliwnym, wykończony kamieniem dekoracyjnym. Stan techniczny Budynek zrealizowany w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę wydaną przez Burmistrza Gminy Sułkowice z dnia r. znak AG.7353/M/B/32/2003. Jakość wykonawstwa przeciętna, standard oraz stan techniczny użytych materiałów przeciętny. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normowym. Obiekt częściowo niewykończony, m.in.: - brak wykończenia ścian i posadzek w części pomieszczeń na poddaszu, - brak wykończenia schodów na poddasze, - brak części balustrad zewnętrznych, - brak tynków zewnętrznych. Uwaga: budynek nie został zgłoszony do użytkowania, formalnie znajduje się w trakcie realizacji. W trakcie oględzin stwierdzono istotne odstępstwa w realizacji od projektu budowlanego, stanowiącego integralną część pozwolenia na budowę. Konieczne jest wykonanie projektu zamiennego i uzyskanie decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę.

16 strona 16/41 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w skład krain górskich Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Gmina Sułkowice położona jest w środkowej części województwa małopolskiego, w powiecie myślenickim, w odległości ok. 25 km na południe od Krakowa. Przez jej teren przebiegają dwie drogi wojewódzkie oraz droga krajowa nr 96 Kraków Bielsko-Biała. Gmina Sułkowice zajmuje powierzchnię 60 km 2, zamieszkaną przez ok mieszkańców. W jej skład wchodzi miasto Sułkowice oraz 4 sołectwa: Biertowice, Harbutowice, Krzywaczka i Rudnik. Gospodarka gminy zdeterminowana została przez jej historyczne tradycje, przede wszystkim kowalskie. Największe zakłady na terenie gminy zajmują się produkcją metalową. Produkcją narzędzi oraz innych elementów z metalu zajmuje się wiele mniejszych, rodzinnych zakładów. Dużego znaczenia nabiera produkcja wyrobów z drewna, głównie meblowych. Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi Dla potrzeb wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych domami mieszkalnymi obszar powiatu myślenickiego okres badania cen: 2013 r r. transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi Na terenie powiatu myślenickiego w okresie ostatnich dwóch lat zanotowano około 230 transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi, z czego zdecydowana większość

17 strona 17/41 dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym (przeciętnie 70% wszystkich transakcji). Stosunkowo dużo (ok. 15%) rejestruje się transakcji nieruchomości o charakterze rekreacyjno wypoczynkowym, co wynika z walorów krajobrazowych i klimatycznych powiatu i dużej ilości tego typu obiektów. Pozostałe rodzaje nieruchomości pojawiające się w obrocie to nieruchomości o charakterze produkcyjnym i handlowo usługowym, ale z uwagi na charakter obszaru i brak wielkich stref przemysłowych ich liczba nie przekracza 10% ogółu transakcji. Wśród transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi ok. 20% transakcji dotyczy budynków znajdujących się w trakcie realizacji, z czego ok. 1/5 transakcji odnosi się do stanów surowych otwartych. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar powiatu myślenickiego z wyłączeniem miast), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcjonalność), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli.

18 strona 18/41 Data transakcji Nr Rep. Gmina Obręb Cena łączna Pow. działki Pow użytkowa Cena 1 mkw pu /15 Myślenice Droginia , /15 Myślenice Krzyszkowice , /15 Myślenice Krzyszkowice , /15 Siepraw Siepraw , /15 Raciechowice Raciechowice , /15 Dobczyce Rudnik , /15 Myślenice Droginia , /15 Lubień Skomielna B , /15 Dobczyce Brzączowice , /14 Myślenice Osieczany , /14 Myślenice Zawada , /14 Raciechowice Czasław , /14 Myślenice Krzyszkowice , /14 Myślenice Trzemeśnia , /14 Myślenice Droginia , /14 Myślenice Osieczany , /14 Myślenice Zawada , /14 Myślenice Zawada , /14 Myślenice Osieczany , /14 Tokarnia Krzczonów , /14 Sułkowice Krzywaczka , /14 Lubień Lubień , /13 Sułkowice Krzywaczka , wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe , , , ,21 557

19 strona 19/41 Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Analiza wagi cechy rynkowej bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej Waga cechy (%) 25% Powierzchnia budynku bardzo duża: pow. 200 m² bardzo mała: poniżej 100 m² 15% Stan techniczny, standard wykończenia i wyposażenia Architektura, funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobry: wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i wykończenia, pełne uzbrojenie, brak zużycia technicznego i funkcjonalnego; bardzo słaby: wiek budynku powyżej 30 lat, niski standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie, zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 30% bardzo dobra: nowoczesna atrakcyjna architektura, bardzo dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i powierzchni o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic; bardzo słaba: budynek mieszkalny jednorodzinny z częścią gospodarczo - inwentarską, słaba architektura, budynek wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności: piwnic, pom. gospodarczych, strychów bardzo dobra: działka ponad 0,30 ha, kształtna, na terenie płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi urządzone; bardzo słaba: działka do 0,07 ha, o niekorzystnym kształcie, słabo zagospodarowana bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15% 15% 15% 15% Wartość cechy 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo duża 4 - duża 3 - średnia 2 - mała 1 - bardzo mała 5 - bardzo dobry 4 - dobry 3 - średni 2 - słaby 1 - bardzo słaby 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%

20 strona 20/41 Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych - budowlanych Dla potrzeb wyceny gruntu działki nr 1130/1 określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej obszar Gminy Sułkowice okres badania cen: 2013 r r. transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi W ciągu 2007 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom porównywalny z domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (Gmina Sułkowice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy mieszkaniowej) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich

21 strona 21/41 współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli. Data transakcji Nr Rep. Obręb Ulica Plan Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw /15 Krzywaczka Brak MU i cz. KDZ i KDW , /15 Sułkowice Zagumnie MN , /15 Rudnik Słoneczna MN , /15 Krzywaczka Brak MR i cz. KD , /15 Rudnik Szkolna MN , /15 Rudnik Brak MU , /15 Krzywaczka Brak MU i cz. ZN, KD i KZ , /15 Biertowice Brak MU i cz. KDD , /15 Sułkowice Brak MN i cz. KDW , /15 Harbutowice Brak MN/ML i cz. KDW , /15 Rudnik Słoneczna MN i cz. ZR , /14 Harbutowice Brak MN/ML , /14 Sułkowice Krzywa MN , /14 Sułkowice Kowalska MN , /14 Sułkowice Kowalska MN , /14 Krzywaczka Brak MR i cz. KDW , /14 Sułkowice Ślusarska MU , /14 Krzywaczka Brak Ulicy Mu1 i cz. KGP , /14 Krzywaczka Brak Ulicy MR i cz. KDW , /14 Krzywaczka Brak Ulicy MR , /14 Sułkowice Sucha Góra MU i cz. R , /14 Krzywaczka Brak Ulicy MR , /14 Rudnik Centralna MR , /14 Sułkowice Partyzantów MU i cz. MN, ZN i KDD , /14 Sułkowice Zagumnie MU , /14 Krzywaczka Brak Ulicy MR , /13 Biertowice Brak Ulicy MU , /13 Biertowice Brak Ulicy MR i cz. KW , /13 Krzywaczka Brak Ulicy MR i cz. KZ , /13 Sułkowice Na Oblasek MN , /13 Krzywaczka Brak Ulicy MR i cz. KD , /13 Krzywaczka Brak Ulicy MR i cz. KD ,00 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe , , , ,47

22 strona 22/41 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych budowlanych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach 30% 20% 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Uzbrojenie dostęp do mediów bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia 20% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo - usługową; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%

23 strona 23/41 Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych - rolnych Dla potrzeb wyceny działek niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne obszar Gminy Sułkowice okres badania cen: 2013 r r. transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi Z uwagi na ukształtowanie terenu i stosunki własnościowe, na badanym rynku brak jest wielkoobszarowych gospodarstw i dużych działek rolnych, co w połączeniu ze słabą jakością gleb sprawia, że coraz mniej właścicieli gruntów utrzymuje się wyłącznie z produkcji rolnej. Istnieje niewielkie zainteresowanie nieruchomościami przeznaczonymi wyłącznie do produkcji rolnej, bardziej rozwinięty jest rynek nieruchomości rolnych położonych w strefie zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej. Nieruchomości rolne nie przeznaczone pod zabudowę nabywane są głównie przez lokalnych gospodarzy, którzy chcą powiększyć swoje gospodarstwa lub przez osoby, które liczą na zmianę przeznaczenia terenu w przyszłości. Znaczną część obrotu stanowią transakcje niepieniężne tj. darowizny pomiędzy członkami rodziny. W przypadku nieruchomości rolnych nie stwierdzono na rynku lokalnym istotnego trendu zmiany cen obliczane wartości trendu mieszczą się w granicach błędu statystycznego. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar Gminy Sułkowice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele rolne i zieleni nieurządzonej wyłączone z prawa zabudowy), sposób korzystania (grunty orne i użytki zielone) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, topografia terenu, dostęp do drogi oraz inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi

24 strona 24/41 nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli. Data transakcji Nr Rep. Obręb Plan Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw /15 Krzywaczka R , /15 Sułkowice R , /15 Rudnik R , /15 Rudnik R i cz. ZL , /15 Rudnik ZR , /15 Sułkowice R , /14 Harbutowice R i cz. KDD , /14 Rudnik R , /14 Harbutowice R , /14 Harbutowice R i cz. KD , /14 Harbutowice ZL i ZL , /14 Rudnik ZN , /14 Krzywaczka R i cz. ZL , /14 Rudnik R , /14 Biertowice ZL , /14 Harbutowice R , /13 Sułkowice ZN , /13 Harbutowice R , /13 Sułkowice R i cz. KDD ,29 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe , , , ,99

25 strona 25/41 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych rolnych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie bardzo dobra: atrakcyjne sąsiedztwo, bliskość terenów zabudowanych, głównych szlaków komunikacyjnych bardzo słaba: uciążliwe sąsiedztwo, położenie z dala od głównych szlaków komunikacyjnych 25% 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu Bonitacja gruntu jakość produkcyjna gleby Dojazd stan prawny i jakość drogi dojazdowej Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach bardzo dobra: wysoka żyzność gleby, poprawne stosunki wodne w glebie, wysoki stopień kultury gleby i niska trudność uprawy, poprawna struktura i korzystne sąsiedztwo użytków; bardzo słaba: niska żyzność gleby, złe stosunki wodne w glebie, niski stopień kultury gleby i wysoka trudność uprawy, niekorzystna struktura i słabe sąsiedztwo użytków bardzo dobry: dojazd drogą publiczną o nawierzchni ulepszonej bardzo słaby: brak dostępu do dogi publicznej, brak urządzonego dojazdu bardzo dobre: brak ograniczeń w użytkowaniu, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w użytkowaniu np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 20% 20% 20 % 15 % 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobry 4 - dobry 3 - średni 2 - słaby 1 - bardzo słaby 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%

26 strona 26/41 Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych - leśnych Dla potrzeb wyceny działek z drzewostanem leśnym określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych leśnych obszar powiatu myślenickiego okres badania cen: 2013 r r. transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowej nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar powiatu myślenickiego), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości leśne stanowiące lasy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczny skład gatunkowy drzewostanu), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Wykaz transakcji działek podobnych zarejestrowanych na analizowanym rynku zawiera poniższa tabela.

27 strona 27/41 Data transakcji Nr Rep. Gmina Obręb Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw /15 Siepraw Siepraw , /15 Myślenice Głogoczów , /15 Siepraw Siepraw , /15 Pcim Pcim , /15 Lubień Krzeczów , /15 Lubień Krzeczów , /15 Siepraw Siepraw , /15 Lubień Lubień , /15 Siepraw Siepraw , /15 Sułkowice Rudnik , /14 Pcim Stróża , /14 Dobczyce Stojowice , /14 Dobczyce Bieńkowice , /14 Raciechowice Dąbie , /14 Raciechowice Raciechowice , /14 Lubień Lubień , /13 Tokarnia Tokarnia ,00 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe , , , ,72

28 strona 28/41 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości leśnych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Wartość sprzedażna drzewostanu Lokalizacja dojazd, warunki zrywki i wywozu drewna Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia i topografia terenu, warunki pozyskania drewna bardzo wysoka: gatunki o wysokiej cenności (np. dąb, buk), w wieku rębnym lub blisko wieku rębności, zadrzewienie ponad 0,8, wartość drzewostanu z uwzględnieniem kosztów pozyskania i zrywki ponad zł/ha; bardzo niska: gatunki o niskiej cenności (np. lipa, osika), w niższych klasach wieku, zadrzewienie poniżej 0,4, wartość drzewostanu z uwzględnieniem kosztów pozyskania i zrywki poniżej zł/ha bardzo dobra: w niewielkiej odległości od dróg publicznych i miejsc składowania drewna, teren łatwo dostępny, dobrze rozwinięta sieć dróg leśnych, dobry stan dróg leśnych; bardzo słaba: w znacznej odległości od dróg publicznych i miejsc składowania drewna, teren trudno dostępny, słabo rozwinięta sieć dróg leśnych, zły stan dróg leśnych bardzo dobra: teren płaski lub o niewielkich deniwelacjach, niewielka powierzchnia działki, korzystna konfiguracja terenu; bardzo słaba: teren górzysty o bardzo dużych deniwelacjach, strome i bardzo strome stoki, głębokie potoki, duża powierzchnia 60% 20% 20% 5 - bardzo wysoka 4 - wysoka 3 - średnia 2 - niska 1 - bardzo niska 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba SUMA 100%

29 strona 29/41 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości. Działka nr 1130/1 z budynkiem mieszkalnym Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o transakcje podobne, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 1130/1, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku bez piwnic (z uwagi na analogiczne obliczanie powierzchni dla budynków porównawczych). Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna u min 0,7549 cena średnia u max 1,4105 Atrybuty Wagi współczynnika korygującego skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1887 0, ,2194 Powierzchnia budynku Stan techniczny - standard Architektura - funkcjonalność Powierzchnia i stan działki 0,15 0,1132 0, ,1808 0,15 0,1132 0, ,1316 0,15 0,1132 0, ,1316 0,15 0,1132 0, ,1132 Inne 0,15 0,1132 0, ,1500 1,00 0,7549 1,4105 0,9266 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W J = * 0,9266 = W N = 109,50 *

30 strona 30/41 Z uwagi na cel wyceny określa się wartość poszczególnych części składowych tej nieruchomości tj. wartość gruntu i budynku na nim posadowionego. Wartość gruntu o powierzchni 702 m², w granicach działki nr 1130/1, określa się w oparciu o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 14,29 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 97,57 u min 0,2868 cena średnia 49,82 u max 1,9584 Atrybuty Wagi współczynnika korygującego skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,30 0,0860 0, ,1930 Powierzchnia i konfiguracja 0,20 0,0574 0, ,2958 Uzbrojenie 0,20 0,0574 0, ,2958 Przeznaczenie 0,15 0,0430 0, ,2219 Inne 0,15 0,0430 0, ,1500 1,00 0,2868 1,9584 1,1565 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: V j = 49,82 * 1,1565 = 57,62 W G = 702 * 57, Wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości (budynku mieszkalnego) stanowi różnica pomiędzy wartością nieruchomości gruntowej zabudowanej (W N ) i wartością działki gruntu (W G ), tj.: W S = zł zł = zł