OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 261/2016 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej objętej KR2Y/ /2, składającej się z działki ewidencyjnej numer 1928/1 o powierzchni 0,18 ha oraz nieruchomości gruntowej objętej KR2Y/ /4 składającej się z działki ewidencyjnej nr 1733 o powierzchni 0,56 ha, położonych w miejscowości Wiśniowa, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Km 479/16 autor opracowania: Myślenice, 13 październik 2016 r.

2 strona 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie nieruchomości: - działka ewidencyjna nr 1928/1 objęta księgą wieczystą KR2Y/ /2 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Dobczycach; - działka ewidencyjna nr 1733 objęta księgą wieczystą KR2Y/ /4 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Dobczycach; Wiśniowa, gmina Wiśniowa, powiat Myślenice, Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa, niezabudowana Opis nieruchomości: - działka nr 1928/1 o powierzchni 0,18 ha, lokalizacja ogólna dobra atrakcyjna widokowo, sąsiedztwo korzystne, konfiguracja dobra, uzbrojenie: woda, prąd, kanalizacja, telefon, działka ogrodzona z trzech stron ogrodzeniem z siatki na słupkach, dostępność komunikacyjna dobra; - działka nr 1733 o powierzchni 0,56 ha, lokalizacja ogólna dobra atrakcyjna widokowo, sąsiedztwo korzystne, konfiguracja dobra, uzbrojenie: prąd na działce, kanalizacja w sąsiedztwie, działka nieogrodzona, dostępność komunikacyjna dobra; Cel wyceny: Właściciel: Metoda wyceny: określenie wartości prawa własności nieruchomości gruntowej w postępowaniu egzekucyjnym Tomasz Murzyn syn Doroty i Krzysztofa w całości podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości rynkowej: 13 października 2016 r. Wartość rynkowa (WR) działki ewidencyjnej nr 1928/1: zł (słownie złotych: osiemdziesiąt dziewięć tysięcy) Wartość rynkowa (WR) działki ewidencyjnej nr 1733: zł (słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt cztery tysiące) Opracowali: Data sporządzenia operatu: 13 października 2016 r.

3 strona 3 SPIS TREŚCI I. CZĘŚĆ OGÓLNA... 4 I.1. Przedmiot i zakres wyceny... 4 I.2. Stan prawny... 4 I.3. Zleceniodawca... 6 I.4. Cel wyceny... 7 I.5 Daty wyceny... 7 I.6. Podstawa formalno prawna... 7 I.7. Źródła informacji... 7 I.8. Metodyka wyceny... 8 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI II.1. Lokalizacja II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym II.3. Działki gruntu III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI III.1. Analiza rynku III.2. Arkusze wyceny nieruchomości III.3. Określenie wartości prawa użytkowania IV. WYNIK KOŃCOWY V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA VI. ZAŁĄCZNIKI... 23

4 strona 4 I. CZĘŚĆ OGÓLNA I.1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem niniejszej wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą KR2Y/ /2 Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1928/1 o powierzchni 0,18 ha oraz nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą KR2Y/ /4 Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1733 o powierzchni 0,56 ha. Przedmiotowe nieruchomości położone są w Wiśniowej, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Zakresem wyceny objęto całe nieruchomości w granicach przedmiotowych działek ze wszystkimi częściami składowymi według stanu w dniu wyceny. I.2. Stan prawny Sąd Rejonowy w Myślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach prowadzi księgę wieczystą numer KR2Y/ /2 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Wiśniowa, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej numer 1928/1 o powierzchni 0,18 ha. Sposób korzystania: grunty orne. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Tomasz Murzyn syn Krzysztofa i Doroty (Pesel: ), na podstawie umowy darowizny numer Rep. A 3303/2012 z dnia r. (notariusz Konrad Wygona, Kraków). Dział I-Sp wolny od wpisów. W dziale III wpisy o treści: ograniczone prawo rzeczowe - dożywotnie bezpłatne prawo użytkowania nieruchomości w Wiśniowej, gmina Wiśniowa utworzonych z działek nr 1733 i 1928/1 na rzecz Doroty Murzyn córki Władysława i Janiny oraz Krzysztofa Murzyn syna Stanisława i Marii, inny wpis - wszczęcie egzekucji z nieruchomości, na rzecz Kompania Piwowarska Spółka Akcyjna z siedzibą w Poznaniu.

5 strona 5 Dział IV zawiera wpisy o treści: hipoteka umowna kaucyjna do kwoty zł (czterdzieści tysięcy złotych) celem zabezpieczenia wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu na rzecz Spółki pod firmą Kompania Piwowarska SA z siedzibą w Poznaniu, hipoteka umowna łączna w kwocie ,00 zł (jeden milion sto dwadzieścia tysięcy złotych) celem zabezpieczenia spłaty kapitału udzielonego kredytu w wysokości ,00 zł, zabezpieczenia spłaty odsetek naliczanych wg zmiennej stopy procentowej, ustalonej w oparciu o stawkę bazową wibor 3M (średniomiesięczny z poprzedniego miesiąca) plus marża banku w wysokości 2,5 pkt %, z zastrzeżeniem, że oprocentowanie liczone jako suma stawki wibor 3M i marży w całym okresie kredytowania nie może być niższe niż 7 % w skali roku, zmiana oprocentowania będzie następować co miesiąc, licząc od pierwszego dnia miesiąca i obowiązywać będzie przez cały miesiąc, oprocentowanie kredytu w dniu zawarcia umowy wynosi 7,62 % w stosunku rocznym oraz zabezpieczenia spłaty przyznanych kosztów postępowania, roszczeń o zapłatę opłat i prowizji, kosztów windykacji kredytu, kosztów opinii, ekspertyz, wycen, ubezpieczeń, a także pozostałych należności wynikających z umowy kredytowej, na rzecz Małopolskiego Banku Spółdzielczego w Wieliczce, oddział w Myślenicach. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach prowadzi księgę wieczystą numer KR2Y/ /4 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Wiśniowa, gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej numer 1733 o powierzchni 0,56 ha. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Tomasz Murzyn syn Krzysztofa i Doroty (Pesel: ), na podstawie umowy darowizny numer Rep. A 3303/2012 z dnia r. (notariusz Konrad Wygona, Kraków). Dział I-Sp wolny od wpisów. W dziale III wpisy o treści: ograniczone prawo rzeczowe - dożywotnie bezpłatne prawo użytkowania nieruchomości w Wiśniowej, gmina Wiśniowa utworzonych z działek nr 1733 i 1928/1 na rzecz Dorota Murzyn córka Władysława i Janiny oraz Krzysztofa Murzyn syna Stanisława i Marii,

6 strona 6 inny wpis - wszczęcie egzekucji z nieruchomości, na rzecz Kompania Piwowarska Spółka Akcyjna z siedzibą w Poznaniu. Dział IV zawiera wpisy o treści: hipoteka kaucyjna umowna do kwoty zł (czterdzieści tysięcy złotych) celem zabezpieczenia wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu na rzecz Spółki pod firmą Kompania Piwowarska SA z siedzibą w Poznaniu, hipoteka kaucyjna umowna do kwoty zł (trzydzieści tysięcy złotych) celem spłaty wierzytelności z tytułu kredytu na rzecz Kompania Piwowarska SA z siedzibą w Poznaniu, hipoteka umowna łączna w kwocie ,00 zł (jeden milion sto dwadzieścia tysięcy złotych) celem zabezpieczenia spłaty kapitału udzielonego kredytu w wysokości ,00 zł, zabezpieczenia spłaty odsetek naliczanych wg zmiennej stopy procentowej, ustalonej w oparciu o stawkę bazową wibor 3M (średniomiesięczny z poprzedniego miesiąca) plus marża banku w wysokości 2,5 pkt %, z zastrzeżeniem, że oprocentowanie liczone jako suma stawki wibor 3M i marży w całym okresie kredytowania nie może być niższe niż 7 % w skali roku, zmiana oprocentowania będzie następować co miesiąc, licząc od pierwszego dnia miesiąca i obowiązywać będzie przez cały miesiąc, oprocentowanie kredytu w dniu zawarcia umowy wynosi 7,62 % w stosunku rocznym oraz zabezpieczenia spłaty przyznanych kosztów postępowania, roszczeń o zapłatę opłat i prowizji, kosztów windykacji kredytu, kosztów opinii, ekspertyz, wycen, ubezpieczeń, a także pozostałych należności wynikających z umowy kredytowej, na rzecz Małopolskiego Banku Spółdzielczego w Wieliczce, oddział w Myślenicach. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Wiśniowa [Nr 0007], w jednostce ewidencyjnej Wiśniowa [120909_2], jednostka rejestrowa nr G1415. I.3. Zleceniodawca Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, Myślenice, ulica Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 6 lipca 2016 r.

7 strona 7 I.4. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin. I.5 Daty wyceny Data sporządzenia wyceny: 13 października 2016 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 13 października 2016 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 17 sierpnia 2016 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 17 sierpnia 2016 r. I.6. Podstawa formalno prawna 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 30 października 2015 r. poz z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52), 6. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 17 sierpnia 2016 r. poz. 1263), 7. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji 1. Plan zagospodarowania przestrzennego w Gminie Wiśniowa. 2. Księgi wieczyste prowadzone dla przedmiotowych nieruchomości.

8 strona 8 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Wiśniowa, obręb Wiśniowa. 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości. 6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych,

9 strona 9 - określenie ceny średniej (C śr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n ui i= 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.

10 strona 10 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI II.1. Lokalizacja Przedmiotowe nieruchomości położone są w Wiśniowej gmina Wiśniowa, powiat myślenicki, województwo małopolskie, w odległości około 18 km od Myślenic. Lokalizacja ogólna dobra, atrakcyjna krajobrazowo, dostęp do infrastruktury społecznej średni. Sąsiedztwo bezpośrednie korzystne zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa o niskiej intensywności oraz tereny rolne i leśne. Dojazd do przedmiotowych nieruchomości dobry drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej. II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości Wiśniowa zatwierdzonym uchwałą nr XXXIX/187/10 Rady Gminy Wiśniowa z dnia 15 marca 2010 r. (ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego poz Nr 245 dnia 21 maja 2010 r.) przedmiotowe nieruchomości położone są w terenach oznaczonych symbolami: MNR/U - tereny zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej, usługowej i zagrodowej (przeważająca część działek nr 1928/1, 1733), z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową, usługi publiczne zlokalizowane w budynkach mieszkalnych lub w oddzielnych budynkach zlokalizowanych na tych samych bądź też na wydzielonych działkach oraz usługi komercyjne nieuciążliwe, zlokalizowane w budynkach mieszkalnych lub w oddzielnych budynkach zlokalizowanych na tych samych bądź też na wydzielonych działkach. Jako przeznaczenie dopuszczalne ustalono możliwość lokalizacji: a) produkcji nieuciążliwej zlokalizowaną na wydzielonych działkach, b) budynki gospodarcze, c) obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, d) obiekty i urządzenia sportu i rekreacji, e) drogi wewnętrzne, ciągi piesze, pieszo jezdne, parkingi, ścieżki rowerowe, f) zieleń urządzona, zadrzewienia, g) wody powierzchniowe i urządzenia wodne.

11 strona 11 KDZ - istniejące drogi zbiorcze, szerokość w liniach rozgraniczających 20 m (niewielka część działki nr 1928/1). KDL - tereny istniejących dróg lokalnych szerokość w liniach rozgraniczających 12,0 m (niewielka część działki nr 1733). źródło: Dz.U Nr 245 poz z dnia 21 maja 2010 r. II.3. Działki gruntu Działka nr 1928/1 źródło: Działka nr 1928/1 o powierzchni 0,18 ha, wg ewidencji gruntów użytkowana jako grunt orny klasy IVa (0,13 ha) oraz grunt orny klasy IVb (0,05 ha). Kształt zbliżony do trapezu o

12 strona 12 szerokości ok m i długości ok m. Konfiguracja dobra. Teren lekko nachylony w kierunku wschodnio-południowym. Działka niezabudowana. Stan zagospodarowania nieruchomości średni, działka ogrodzona z trzech stron ogrodzeniem z siatki na słupkach, od strony ulicy brak ogrodzenia. Dostępność komunikacyjna dobra dojazd drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej. Nieruchomość posiada dostęp do sieci infrastruktury technicznej prąd, woda (studnia na działce), kanalizacja, telefon, (gazu brak). Działka nr 1733 źródło: Działka nr 1733 o powierzchni 0,56 ha, wg ewidencji gruntów użytkowana w przeważającej części jako grunty orne, w niewielkiej części jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Kształt nieruchomości zbliżony do trapezu o szerokości ok m i długości ok m. Konfiguracja dobra. Teren lekko nachylony, działka niezabudowana. Stan zagospodarowania nieruchomości średni, działka nieogrodzona. Dostępność komunikacyjna dobra, dojazd drogą publiczną o asfaltową. Nieruchomość posiada dostęp do sieci infrastruktury technicznej prąd na działce, kanalizacja w bezpośrednim sąsiedztwie (z drugiej strony drogi publicznej).

13 strona 13 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI III.1. Analiza rynku Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w skład krain górskich Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Przez powiat Myślenice przebiega droga E 77 o znaczeniu międzynarodowym, popularnie zwana Zakopianką. Prowadzi z Krakowa do przejść granicznych w Chyżnem i Łysej Polanie. Powiat Myślenicki leży w południowej części Województwa Małopolskiego. Większość Powiatu Myślenickiego leży w malowniczej dolinie Raby okolonej górami Beskidu Średniego i Wyspowego, a północną jego część stanowią wzniesienia Pogórza Wielickiego oraz Dolina Skawinki. Powierzchnia powiatu liczy 673 km 2, a jego ludność wynosi osób. W skład Powiatu Myślenickiego wchodzi 9 gmin: 3 miejskie (Dobczyce, Myślenice, Sułkowice) i 6 wiejskich (Lubień, Pcim, Raciechowice, Siepraw, Tokarnia, Wiśniowa). Wiśniowa położona jest na wysokości m npm. Gmina leży w południowej części województwa małopolskiego i jest oddalona od Krakowa około 50 km. Główny szlak komunikacyjny to droga biegnąca z Krakowa przez Wieliczkę, Dobczyce, Wiśniową i dalej w kierunku południowym do Mszany Dolnej, Rabki. Od zachodu prowadzi droga z Krakowa przez Myślenice ("Zakopianka"), Zasań, Lipnik do Wiśniowej i dalej w kierunku Rabki do Zakopanego. Gmina Wiśniowa zajmuje obszar 67 km 2, w jej skład wchodzi siedem sołectw Glichów, Kobielnik, Lipnik, Poznachowice Dolne, Węglówka, Wierzbanowa i Wiśniowa zamieszkałych przez ok. 6,8 tys. mieszkańców. Ok. 54% powierzchni gminy zajmują użytki rolne, ok. 37% lasy. Wybitne walory przyrodnicze, atrakcje położenie geograficzne, czyste powietrze (brak zakładów przemysłowych w promieniu kilkudziesięciu kilometrów), żywe tradycje ludowe, kulturowe, dobre połączenie komunikacyjne, a także szerokie zaplecze noclegowe, gastronomiczne - to podstawowe atuty gminy Wiśniowa.

14 strona 14 W Wiśniowej znajdują się takie obiekty użyteczności publicznej jak: Urząd Gminy, Ośrodek Zdrowia z apteką, Gminny Ośrodek Kultury i Biblioteka Publiczna, Remiza Ochotniczej Straży Pożarnej, a w rynku znajdują się kioski Urzędu Gminy wynajęte właścicielom prywatnych firm handlowych i usługowych. Dodatkowo na terenie całej gminy Gminna Spółdzielnia "Samopomoc Chłopska" posiada placówki handlowe, a w Wiśniowej Ośrodek Wczasowo Wypoczynkowy i duży pawilon handlowy. Istnieje również dobrze rozwinięta sieć prywatnych sklepów, zakładów usługowych. Jest tutaj także placówka pocztowa i centrala telefoniczna dla 1000 abonentów. Na terenie Wiśniowej działa biologiczno - mechaniczna oczyszczalnia ścieków oraz dwa ujęcia wody pitnej. Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych - budowlanych Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej, zagrodowej i usługowej obszar Gminy Wiśniowa i Gminy Raciechowice okres badania cen: 2014 r r. W ciągu 2007 roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom porównywalny z domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne

15 strona 15 z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (Gmina Wiśniowa i Gmina Raciechowice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli nr 1.

16 strona 16 Tabela nr 1 Data transakcji Nr Rep. Gmina Obręb Plan miejcowy Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw /16 Wiśniowa Wiśniowa MNR/U i cz. KDZ , /16 Wiśniowa Lipnik MNR/UT i cz. KDL , /16 Wiśniowa Wierzbanowa MNR/U , /16 Wiśniowa Wiśniowa MN , /16 Wiśniowa Poznachowice Dolne MNR i cz. KDL , /16 Raciechowice Raciechowice brak , /15 Wiśniowa Wierzbanowa MNR/U , /15 Raciechowice Raciechowice brak, WZiZT dla bud. mieszk , /15 Wiśniowa Wierzbanowa MNR/U , /15 Wiśniowa Wiśniowa , /15 Wiśniowa Wiśniowa MNR/U , /15 Wiśniowa Kobielnik MNR/U i cz. KDL , /15 Wiśniowa Wiśniowa MNR/U i cz. ZE, KD , /15 Wiśniowa Wiśniowa MNR/U i cz. KDZ , /15 Raciechowice Krzyworzeka brak , /15 Raciechowice Zegartowice brak, WZiZT dla bud. mieszk , /15 Wiśniowa Lipnik MNR/U i cz. KDZ , /15 Wiśniowa Wiśniowa MN , /15 Raciechowice Czasław brak , /15 Raciechowice Raciechowice brak , /15 Raciechowice Krzyworzeka brak , /15 Wiśniowa Wierzbanowa MNR/U , /15 Wiśniowa Wiśniowa MNR/U i cz. KDW , /15 Raciechowice Raciechowice brak, WZiZT dla bud. mieszk , /15 Wiśniowa Węglówka MNR i cz. ZR, KD , /14 Wiśniowa Wiśniowa MNR/U , /14 Wiśniowa Wiśniowa /14 Wiśniowa Wiśniowa /14 Wiśniowa Poznachowice Dolne MNR/U i cz. KDZ, WS MNR/U i cz. R1, WS , ,29 MNR/U , /14 Wiśniowa Wierzbanowa MNR/U i cz. KDW , /14 Raciechowice Raciechowice wartość minimalna brak, WZiZT dla bud. mieszk , ,94 wartość maksymalna wartość średnia mediana odchylenie standardowe , , , ,88

17 strona 17 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny jednostkowe. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Data transakcji: listopad 2014 r. Repertorium A: 5759/14 Numery działek: 1608/2 Powierzchnia działek: m² Cena transakcyjna: zł Przeznaczenie w planie miejscowym: MNR/U i cz. KDZ, WS (wody powierzchniowe śródlądowe) Lokalizacja, otoczenie: Wiśniowa gmina Wiśniowa, otoczenie stanowią tereny niezabudowane, budynki usługowo produkcyjne oraz jednorodzinne Opis: nieruchomość o regularnym kształcie, posiada bezpośredni dostęp do drogi o nawierzchni asfaltowej o dwóch pasach ruchu; teren działki niezagospodarowany, nieruchomość nieuzbrojona. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Data transakcji: październik 2015 r. Repertorium A: 2524/15 Numery działek: 97/1 Powierzchnia działek: m² Cena transakcyjna: zł Przeznaczenie w planie miejscowym: MNR/U i cz. ZE, KD Lokalizacja, otoczenie: Wiśniowa gmina Wiśniowa, otoczenie stanowią tereny niezabudowane oraz zabudowa jednorodzinna i zagrodowa Opis: nieruchomość o regularnym kształcie, od strony wschodniej przylega do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej o dwóch pasach ruchu, od strony południowej do drogi wewnętrznej o nawierzchni asfaltowej; teren działki niezagospodarowany, nieruchomość nieuzbrojona, media w sąsiedztwie z możliwością przyłączenia.

18 strona 18 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych budowlanych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela nr 2. Tabela nr 2 Cechy rynkowe Zakres wartości cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu Dostępność komunikacyjna - stan prawny i jakość drogi dojazdowej, bliskość środków komunikacji zbiorowej bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach bardzo dobra: dojazd drogą publiczną, asfaltową, wysokiej kategorii, bliskość środków komunikacji zbiorowej bardzo słaba: brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku nieurządzoną, z dala od środków komunikacji zbiorowej 25% 15% 15% 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, z dopuszczeniem usług; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy 15% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Uzbrojenie dostęp do mediów Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15% 15% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100% I

19 strona 19 II.2. Arkusze wyceny nieruchomości Działka nr 1928/1 Na podstawie zebranych informacji, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1928/1 o powierzchni 0,18 ha, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 3. Tabela nr 3 Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 18,94 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 74,16 u min 0,5192 cena średnia 36,48 u max 2,0329 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1298 0, ,3791 Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna 0,15 0,0779 0, ,1500 0,15 0,0779 0, ,3049 Przeznaczenie 0,15 0,0779 0, ,2275 Uzbrojenie 0,15 0,0779 0, ,1500 Inne 0,15 0,0779 0, ,1500 1,00 0,5192 2,0329 1,3615 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W j = 36,48 * 1,3615 = 49,67 W = * 49,

20 strona 20 Działka nr 1733 Na podstawie zebranych informacji, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1733 o powierzchni 0,56 ha, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 4. Tabela nr 4 Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 18,94 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 74,16 u min 0,5192 cena średnia 36,48 u max 2,0329 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1298 0, ,1899 Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna 0,15 0,0779 0, ,0779 0,15 0,0779 0, ,2275 Przeznaczenie 0,15 0,0779 0, ,2275 Uzbrojenie 0,15 0,0779 0, ,0779 Inne 0,15 0,0779 0, ,1500 1,00 0,5192 2,0329 0,9507 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W j = 36,48 * 0,9507 = 34,68 W = * 34,

21 strona 21 III.3. Określenie wartości prawa użytkowania Przedmiotowe nieruchomości obciążone są prawem dożywotniego bezpłatnego prawa użytkowania nieruchomości w Wiśniowej, gmina Wiśniowa, utworzonych z działek nr 1733 i 1928/1 na rzecz Doroty Murzyn córki Władysława i Janiny oraz Krzysztofa Murzyn syna Stanisława i Marii. W związku z brakiem wiarygodnych informacji dotyczących czynszów i dzierżawy gruntów o podobnych cechach, wartość prawa dożywotniego bezpłatnego użytkowania przedmiotowej nieruchomości obliczono wykorzystując art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Art Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego: 1) w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części przez liczbę lat lub ich części; 2) w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony przez 10 lat. 2. Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości prawa użytkowania i służebności. 3. Roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością. Wartość użytkowania działki ewidencyjnej numer 1928/1 wynosi: S = zł x 4% x 10 lat = zł Wartość użytkowania działki ewidencyjnej numer 1733 wynosi: S = zł x 4% x 10 lat = zł

22 strona 22 IV. WYNIK KOŃCOWY 1. Wartość rynkowa (WR) przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer KR2Y/ /2 Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1928/1 o powierzchni 0,18 ha położonej w Wiśniowej, gmina Wiśniowa, nie uwzględniając dożywotniego prawa użytkowania nieruchomości wynosi w zaokrągleniu do pełnych złotych: zł słownie złotych: osiemdziesiąt dziewięć tysięcy Wartość dożywotniego prawa użytkowania obciążającego działkę ewidencyjną nr 1928/1 o powierzchni 0,18 ha wynosi w zaokrągleniu do pełnych złotych: zł (słownie złotych: trzydzieści pięć tysięcy sześćset). 2. Wartość rynkowa (WR) przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer KR2Y/ /4 Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z działki ewidencyjnej nr 1733 o powierzchni 0,56 ha położonej w Wiśniowej, gmina Wiśniowa, nie uwzględniając dożywotniego prawa użytkowania nieruchomości wynosi w zaokrągleniu do pełnych złotych: zł słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt cztery tysiące Wartość dożywotniego prawa użytkowania obciążającego działkę ewidencyjną nr 1733 o powierzchni 0,56 ha wynosi w zaokrągleniu do pełnych złotych: zł (słownie złotych: siedemdziesiąt siedem tysięcy sześćset). Oszacowane wartości nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego. Myślenice, 13 października 2016 r.

23 strona 23 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie o powołaniu biegłego. 2. Wydruk treści przedmiotowych ksiąg wieczystych. 3. Informacja z rejestru gruntów. 4. Kopie mapy zasadniczej. 5. Dokumentacja fotograficzna.