WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis nieruchomości Nieruchomość gruntowa, położona w miejscowości Zebrzydowice, gmina Kalwaria Zebrzydowska, powiat Wadowicki, województwo małopolskie. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr: 1264/24, 1264/30, 1264/31 o łącznej pow. 0,1234 ha Nieruchomość objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wadowicach nr KR1W/00086346/3 Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i nieuciążliwej działalności gospodarczej o charakterze usługowym MNr Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w bardzo dobrym stanie technicznym, o powierzchni użytkowej 231m2 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej, która będzie wykorzystana w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości W = 472 000 zł Słownie: czterysta siedemdziesiąt dwa tysiące w tym wartość gruntu W G = 47 000 zł Autor operatu Data sporządzenia operatu 31. 07. 2015 roku
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, położona w miejscowości Zebrzydowice, na działkach nr 1264/24, 1264/30, 1264/31,, gmina Kalwaria Zebrzydowska, powiat wadowicki, województwo małopolskie. 1.2.Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej - Nazwa jednostki ewidencyjnej: Kalwaria Zebrzydowska obszar wiejski - Nazwa obrębu: Zebrzydowice - Numer ewidencyjny działek gruntowych, powierzchnie, nr księgi wieczystej: L.p. Działka nr powierzchnia [ha] stan 1 1264/24 0,0745 zabudowana 2 1264/30 0,0479 niezabudowana 3 1264/31 0,0010 niezabudowana razem 0,1234 księga wieczysta KR1W/00086346/3 - Budynki, będące częścią składową nieruchomości funkcja rok budowy pow. zabudowy [m 2 ] działka 1 mieszkalny 2009 116 1264/24 5. STAN I OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ 5.1. Stan prawny nieruchomości Nr księgi wieczystej KR1W/00086346/3 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Wadowicach Strona 2 z 15
Dział I Oznaczenie nieruchomości: Działki nr 1264/24 (0,0745ha), 1264/30 (0,0479ha), 1264/31 (0,0010ha), o łącznej powierzchni 0,1234 ha, położone w miejscowości Zebrzydowice, gmina Kalwaria Zebrzydowska, powiat wadowicki, województwo małopolskie Dział I Spis praw: UPRAWNIENIE WYNIKAJĄCE ZE SŁUŻEBNOŚCI PRZEJAZDU I PRZECHODU PO DZIAŁCE NUMER 1264/20 PASEM O SZEROKOŚCI CZTERY METRY NA RZECZ KAŻDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ DZIAŁKĘ NUMER 1264/24, PRZY CZYM NIERUCHOMOŚCI TE POŁOŻONE SĄ W ZEBRZYDOWICACH Dział III Ograniczenia: OSTRZEŻENIE O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ, PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W WADOWICACH MIROSŁAWĘ WÓJCICKĄ, NA WNIOSEK WIERZYCIELA BANK ZACHODNI WBK SPÓŁKA AKCYJNA Z SIEDZIBĄ WE WROCŁAWIU, W SPRAWIE PROWADZONEJ POD SYGN. KM 328/13 I KM 751/14, KM 576/13. W POLU 3.4.1.2 UJAWNIONO ROZSZERZENIE EGZEKUCJI O KOLEJNY TYTUŁ WYKONAWCZY Dział IV Hipoteka: HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA na kwotę 500 000,00 zł, jako zabezpieczenie wierzytelności: KREDYT, wierzyciel: KREDYT BANK SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA- II ODDZIAŁ W KRAKOWIE HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA na kwotę 250 000,00 zł, jako zabezpieczenie wierzytelności: ODSETKI ORAZ INNE NALEŻNOŚCI BANKU Z TYTUŁU UDZIELONEGO KREDYTU, wierzyciel: KREDYT BANK SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA- II ODDZIAŁ W KRAKOWIE HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA na kwotę 170 000,00 zł, jako zabezpieczenie wierzytelności: KREDYT Z ODSETKAMI I INNYMI NALEŻNOŚCIAMI BANKU OD UDZIELONEGO KREDYTU, wierzyciel: GETIN NOBLE BANK SPÓŁKA AKCYJNA WARSZAWA Strona 3 z 15
5.2. Opis nieruchomości gruntowej Lokalizacja i czynniki środowiskowe Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Zebrzydowice w gminie Kalwaria Zebrzydowska, która leży w dolinie pomiędzy dwoma pasmami niskich, ale pięknych gór, na pograniczu Beskidu Makowskiego i Pogórza Wielickiego, u podnóży i na stokach gory Zar na wysokości 335-400 m n.p.m., w kotlinie rzeki Cedron. Gminę przecina międzynarodowa trasa Cieszyn-Kraków (droga krajowa nr 52). Dogodne połączenia komunikacyjne oraz bliskość do lotniska w Krakowie są poważnym atutem miasta. Miasto Kalwaria Zebrzydowska ma walory, które wyróżniają je zarówno w kraju, jak i za granicą. Jednym z nich jest rzemiosło, którego wyroby mają znakomitą reputację wśród klientów. Rozwinięte współcześnie, ma tradycje sięgające XVII wieku. Skoncentrowany jest tu poważny potencjał rzemieślniczy, zdominowany głównie przez branżę stolarską i szewską. Gmina Kalwaria Zebrzydowska charakteryzuje się znacznymi walorami turystycznymi i wypoczynkowymi. Przez swe malownicze położenie, jest punktem wyjścia na szlaki turystyczne. Gmina Kalwaria Zebrzydowska określana jest często jako zielona gmina, gdyż brak tu większych zakładów przemysłowych i nie występuje zanieczyszczenie powietrza, co dodatkowo podnosi atrakcyjność turystyczno-wypoczynkową. Gminę zamieszkuje ok. 20 tyś mieszkańców, z czego w Zebrzydowicach ok. 2 tyś. Kalwaria Zebrzydowska jest gminą rzemieślników. Jest tutaj zarejestrowanych ponad 2 tyś podmiotów gospodarczych z przewagą zakładów rzemieślniczych, wytwarzających meble i obuwie. Teren miasta i gminy jest uzbrojony w infrastrukturę techniczną, tj. w sieć wodociągową, kanalizacyjną wraz z oczyszczalnią ścieków, gazową i telefoniczną. Opiekę medyczną w gminie sprawuje nowoczesna przychodnia zdrowia, wyposażona w nowoczesny specjalistyczny sprzęt medyczny. W Kalwarii Zebrzydowskiej działają 2 zespoły szkół średnich i gimnazjum i szkoły podstawowe zlokalizowane również i innych miejscowościach gminy. W Strona 4 z 15
Zebrzydowicach działa Szkoła Podstawowa, Przedszkolne, Ochotnicza Straż Pożarna. W miejscowości jest również kościół parafialny. Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest, w odległości ok. 3km na północny zachód od centrum Kalwarii Zebrzydowskiej. Strona 5 z 15
Najbliższe sąsiedztwo działki stanowią tereny zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz porośnięte drzewami. Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Wyceniana nieruchomość ma kształt zbliżony do trapezu o wymiarach ok. 40 x 30m. Teren nieruchomości jest równy, o stałej poziomej konfiguracji. Wschodnia część jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Nieruchomość jest ogrodzona, a pozostała jej część jest porośnięta trawą. Od budynku do drogi prowadzi zjazd z płyt betonowych ażurowych. Od strony północnej znajduje się skarpa zarośnięta drzewami wzdłuż niewielkiego cieku wodnego. Nieruchomość od strony południowej graniczy z droga powiatową, od której oddzielona jest chodnikiem i ma na nią urządzony wjazd. Nieruchomość jest uzbrojona w przyłącz energetyczny i wodny, przez teren działki przebiega gazociąg, a za budynkiem zlokalizowane jest również szambo na ścieki. W okolicy brak sieci kanalizacji sanitarnej. Strona 6 z 15
5.3. Opis części składowej gruntu BUDYNEK MIESZKALNY JEDNORODZINNY Stanowiący część składowa nieruchomości budynek mieszkalny jednorodzinny został wybudowany w latach 2007-2009. Budynek jest całkowicie wykończony lecz do dnia dzisiejszego nie zostało zgłoszone zakończenie budowy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, brak również dziennika budowy. Na dzień oględzin budynek jest nieużytkowany. Budynek jest wolnostojący 3-kondygnacyjny i ma wymiary zewnętrzne ok. 13 x 9m oraz wysokość ok. 10m. KONSTRUKCJA I WYKOŃCZENIE Fundamenty: betonowe Ściany konstrukcyjne: murowane z bloczków pianobetonowych Ścianki działowe: Stropy: Schody: murowane z bloczków pianobetonowych żelbetowe monolityczne drewniane Strona 7 z 15
Dach Pokrycie dachu: Obróbki blacharskie: Elewacja: Tynki ścian i sufitów Okładziny ścian: Posadzki: Stolarka okienna : Stolarka drzwiowa: Instalacje: wielospadowy o nachyleniu ok. 35 stopni, konstrukcja drewniana dachówka ceramiczna rynny i rury spustowe PCV, obróbki z blachy stalowej powlekanej dociepona styropianem i zaciągnięta klejem, bez tynku cienkowarstwowego, balustrady kute, balkony wykończone płytkami ceramicznymi tynk cementowo-wapienny, gładzie gipsowe, płyty giposowo-kartonowe farba emulsyjna, tapety, w łazienkach oraz częściowo w kuchni płytki ceramiczne Płytki ceramiczne i panele podłogowe PCV prefabrykowana drewniana, zewnętrzna PCV elektryczna, wodna, kanalizacyjna, centralne ogrzewanie zasilane z pieca na paliwo stałe, rury miedziane, grzejniki stalowe, oraz ogrzewanie podłogowe Strona 8 z 15
STAN TECHNICZNY Stan techniczny budynku ocenia się jako bardzo dobry, ponieważ budynek wybudowany kilka lat temu. Nie zaobserwowano uszkodzeń w elementach konstrukcyjnych budynku. W czasie wizji w terenie stwierdzono dobrą i bardzo dobrą jakość użytych materiałów konstrukcyjnych i wykończeniowych oraz bardzo dobry standard wykończenia budynku. Budynek nie nosi śladów użytkowania i nie wymaga przeprowadzania poważniejszych remontów, jedynie na elewacji brakuje tynku cienkowarstwowego. W trakcie oględzin, zaobserwowano również brak kilku grzejników, zdemontowanych w wyniku rozmrożenia, miejscowe ubytki płytek na balkonie oraz zawilgocony fragment ściany na poddaszu. Strona 9 z 15
Budynek posiada prawidłową izolację cieplną oraz szczelną stolarkę zewnętrzną. Biorąc pod uwagę liczbę lat użytkowania budynku, jakość użytych materiałów konstrukcyjnych i wykończeniowych, oraz potencjalny czasu trwałości technicznej budynku łączne zużycie techniczne budynku określam na poziomie kilku procent. FUNKCJONALNOŚĆ Funkcjonalność budynku jest dobra, ponieważ spełnia wymogi, dla jakich został zaprojektowany oraz aktualne trendy architektoniczne dla budynków tego typu. Budynek posiada trzy kondygnacje użytkowe z następującym układem pomieszczeń: PRZYZIEMIE Strona 10 z 15
l.p. nazwa pomieszczenia powierzchnia (m 2 ) 1 pomieszczenie gospodarcze 13,0 2 kotłownia **8,8 3 pralnia 24,0 4 pomieszczenie gospodarcze 14,2 5 garaż 29,0 6 komunikacja 3,3 razem 83,5 PARTER l.p. nazwa pomieszczenia powierzchnia (m 2 ) 1 pokój 12,7 2 łazienka 5,5 3 pokój 12,4 4 hall 15,3 5 wiatrołap 2,5 Strona 11 z 15
6 kuchnia 14,0 7 salon 30,9 razem 93,3 PODDASZE l.p. nazwa pomieszczenia powierzchnia (m 2 ) 1 pokój 11,9*(21,9) 2 łazienka 7,7*(17,9) 3 pokój 15,6*(19,2) 4 pokój 11,1*(23,7) 5 korytarz 7,9 razem 54,2*(90,6) ** nie uwzględniane w obliczeniach * powierzchnia podłogi Powierzchnia użytkowa budynku obliczona na podstawie pomiarów bezpośrednich, zgodnie Polską Normą PN ISO - 9836 wynosi: 231 m 2 Strona 12 z 15
Budynek posiada główne wejście na poziomie parteru od strony drogi (południe). Dodatkowo do budynku można się dostać poprzez garaż z poziomu przyziemia od strony zachodniej. Komunikację pomiędzy kondygnacjami zapewniają schody wewnętrzne. Na każdej kondygnacji znajduje się korytarz, z którego jest bezpośredni dostęp do poszczególnych pomieszczeń. Na elewacji południowej na poziomie parteru oraz na zachodniej na poziomie poddasza są usytuowane balkony. Budynek posiada prawidłową izolację cieplną przegród zewnętrznych, szczelną stolarkę okienną, system centralnego ogrzewania oraz średnią powierzchnię użytkową, co sprawia, że jego energooszczędność jest na dobrym poziomie. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Przeznaczenie urbanistyczne nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi Zebrzydowice, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Kalwarii Zebrzydowskiej nr XXI/175/2005 z dn. 17.02.2005r. Według tego planu przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie: Strona 13 z 15
MNR - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i nieuciążliwej działalności gospodarczej o charakterze usługowym W terenach tych: 1. Dopuszcza się możliwość lokalizacji, budowy i przystosowania: a) obiektów dla nieuciążliwych form działalności gospodarczej o charakterze produkcyjnym na wydzielonych działkach lub jako budynków uzupełniających na działkach z zabudową mieszkalną, b) lokali dla działalności jw. w budynkach mieszkalnych, c) budynków dla rekreacji indywidualnej na terenie MNr35 d) garaży wolnostojących, przyległych lub wbudowanych, e) dojazdów niewydzielonych, zatok postojowych i parkingów przyobiektowych, f) urządzeń infrastruktury technicznej. 2. Dopuszcza się bezterminowo zachowanie istniejącej zabudowy o funkcjach nie wyszczególnionych w ust. 1 i 2 oraz utrzymanie dotychczasowego sposobu użytkowania nie kolidującego z podstawowym przeznaczeniem terenów i nie powodującego naruszenia interesów osób trzecich. 3. Ustala się następujące warunki zabudowy i zagospodarowania terenów: a) obowiązują stosowne warunki określone w rozdz. II, a w szczególności w 4 ust. 3-8 i 11, 5, 6, 7, 8 ust. 5 i 6, 9, 10, 11, 13 i 16, a ponadto: b) powierzchnia terenów dla lokalizacji obiektów wymienionych w ust. 2a i b nie może przekroczyć 20% powierzchni terenu MNr, c) powierzchnia zabudowy dla budynków wymienionych w ust. 2a nie może przekraczać 400m 2, d) na terenach MNr sąsiadujących z drogą lokalizacja obiektów przeznaczonych na działalność gospodarczą wymaga uzyskania pozytywnej opinii zarządcy drogi, e) teren MNr35 położony poza zasięgiem gminnej sieci kanalizacyjnej, obowiązują odpowiednie ustalenia szczegółowe z 16 ust. 2a, Strona 14 z 15
f) w przypadku lokalizacji nowych budynków na części terenów MNr23, MNr33 i MNr34 oznaczonej w rysunku planu jako obszar zagrożony powodzią opracowanie dokumentacji projektowej musi być poprzedzone opracowaniem opinii lub ekspertyzy hydrologicznej ustalającej warunki zabezpieczenia przed skutkami powodzi, obowiązuje zakaz podpiwniczania budynków. MAPA EWIDENCYJNA Strona 15 z 15