WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem operatu szacunkowego jest nieruchomość lokalowa objęta księgą wieczystą nr KR1P/00408110/9 lokal mieszkalny nr 3 położony na I piętrze (2. kondygnacja) w budynku wielomieszkaniowym, znajdującym się przy ul. Królowej Jadwigi 277A w Krakowie. Lokal składa się z 3. pokoi (w tym 1. pokoju dziennego), kuchni, łazienki i przedpokoju. Lokal posiada pomieszczenie przynależne komórkę lokatorską o pow. 2,14 m 2. Powierzchnia lokalu (bez uwzględniania powierzchni pomieszczenia przynależnego) wynosi 65,66 m 2. Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wielkość udziału wynosi 6566/26552 części. Nieruchomość gruntowa, z której wyodrębniony został szacowany lokal, posiada założoną księgę wieczystą o numerze KR1P/00333800/6. 2. CEL WYCENY Celem operatu szacunkowego jest określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. 3. ZAKRES WYCENY Zakres operatu obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości lokalowej według stanu zagospodarowania i wyposażenia na dzień oględzin. 4. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU Data sporządzenia operatu i data, na którą określono wartość nieruchomości: 09.05.2016 r.
5. OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanej nieruchomości lokalowej, dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samej nieruchomości wycenianej, zgodnie z przyjętą metodyką wyceny wartość rynkową szacowanej nieruchomości lokalowej określono w wysokości: 463 000 zł słownie: czterysta sześćdziesiąt trzy tysiące złotych Na oszacowaną wartość nieruchomości lokalowej z uwzględnieniem treści art. 948 2 kpc składają się: wartość gruntu: ułamkowa część w gruncie ułamek wielkości 6566/26552 części: 29 000 zł, wartość budowli i innych urządzeń: 434 000 zł, przynależności: lokal posiada pomieszczenie przynależne komórkę lokatorską o pow. 2,14 m 2, pożytki: lokal nie jest przedmiotem najmu. 6. METODA WYCENY Wartość nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej.
Lokalizacja Budynek nr 277A, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny, położony jest w Krakowie przy ul. Królowej Jadwigi w dzielnicy VII Zwierzyniec. Dzielnica ta położona jest w skrajnie zachodniej części miasta i graniczy z obszarami powiatu krakowskiego. Odległość budynku od ścisłego centrum Krakowa wynosi ok. 6 km. Dzielnica skomunikowana jest ze śródmieściem poprzez ul. Królowej Jadwigi drogą główną jednojezdniową, przebiegającą przez centralną część dzielnicy (w kierunku wschodnim w stronę śródmieścia, w kierunku zachodnim w stronę miejscowości powiatu krakowskiego, m. in. Balic, gdzie znajduje się port lotniczy i którędy przebiega odcinek autostrady A4, skrzyżowany ponadto z drogą szybkiego ruchu S7). Komunikacja z centrum Krakowa odbywa się ponadto wzdłuż granicy Zwierzyńca z sąsiednimi Bronowicami ulicą Armii Krajowej. Poza ww. trasami w dzielnicy dominują drogi o znaczeniu lokalnym, zapewniające dojazd do okolicznych posesji. Na obszar przedmiotowej dzielnicy składają się dwie części: północna, w której dominuje zabudowa jednorodzinna z występującymi rzadziej budynkami wielorodzinnymi niskimi oraz południowa, niezabudowana, stanowiąca rozległy obszar zalesiony o funkcji rekreacyjnej (Las Wolski fragment Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego wraz z położonym w jego granicach ogrodem zoologicznym oraz występującymi w okolicy wzgórzami i kopcami). Granicę tego terenu wyznacza od południa rzeka Wisła. Ze względu na położenie szacowanej nieruchomości niemal bezpośrednio przy granicy ww. obszaru, lokalizacja nieruchomości posiada zwiększoną atrakcyjność ze względu na walor rekreacyjny i estetyczny okolicy. Dzielnica Zwierzyniec posiada urbanistyczny charakter podmiejski tworzy go niższa przeciętna intensywność zabudowy, duży odsetek obiektów jednorodzinnych, obecność terenów niezabudowanych, infrastruktura drogowa typu lokalnego, wewnętrznego oraz ogólnie mniejsza intensywność ruchu kołowego i pieszego i związanych z nim uciążliwości, charakterystycznych dla terenów śródmiejskich. Tereny podmiejskie stanowią atrakcyjną lokalizację dla inwestycji mieszkaniowych zgodnie z aktualnym trendem: w dzielnicach peryferyjnych Krakowa, jak również w miejscowościach powiatu krakowskiego ma miejsce intensywna aktywność deweloperska. Szacowana nieruchomość zlokalizowana jest w budynku położonym przy ul. Królowej Jadwigi nr 277A, tj. głównej trasy przelotowej przez obszar dzielnicy. Budynek nr 277A znajduje się jednakże bezpośrednio przy ślepej drodze wewnętrznej skrzyżowanej z ulicą Królowej Jadwigi i biegnącej w kierunku północnym względem miejsca skrzyżowania. Wzdłuż drogi wewnętrznej zlokalizowanych jest osiem budynków jedno- i wielorodzinnych (pięć budynków jednorodzinnych po stronie wschodniej oraz cztery niskie budynki wielorodzinne czterolokalowe po stronie zachodniej). W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości występują ponadto inne w miarę nowo powstałe obiekty mieszkalne. Na jej otoczenie składa się typowa zabudowa charakterystyczna dla dzielnicy z przewagą budynków jednorodzinnych. W okolicy występuje dość słabo (względem terenów centralnych i pośrednich miasta) rozwinięta sieć punktów handlowo-usługowych i pożytku publicznego. O atrakcyjności dzielnicy decyduje jednakże głównie jej podmiejski charakter (obszary tego typu są cenione przez deweloperów i inwestorów indywidualnych dla celów mieszkalnictwa) i walor rekreacyjno-estetyczny okolicy. Sąsiednie posesje posiadają spore i dość dobrze zagospodarowane przydomowe zieleńce. Duży odsetek budynków w otoczeniu nieruchomości stanowią obiekty wzniesione w niedawnym okresie i charakteryzują się dobrym stanem technicznym oraz standardem wykończenia.
Fragment planu miasta Krakowa oznaczeniem dzielnicy VII Zwierzyniec Fragmenty map z oznaczeniem lokalizacji przedmiotowej nieruchomości
źródło: openstreetmap.org źródło: geoportal.gov.pl
Opis budynku i lokalu mieszkalnego Opis budynku Dane podstawowe: Adres ul. Królowej Jadwigi 277A, Kraków Rok budowy 2000 Liczba kondygnacji Technologia budowy Zarządca Ocena stanu technicznego budynku 3 kondygnacja nadziemne (parter, piętro, poddasze użytkowe) oraz kondygnacja podziemna: na kondygnacji podziemnej znajdują się cztery odrębne lokale garażowe na kondygnacji parteru znajdują się dwa odrębne lokale mieszkalne; na kondygnacji piętra znajduje się jeden odrębny lokal mieszkalny; na kondygnacji poddasza użytkowego znajduje się jeden odrębny lokal mieszkalny budynek w technologii tradycyjnej murowany z pustaka; stropy żelbetowe; dach kryty dachówką Nieruchomością zarządza Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Królowej Jadwigi 277A w Krakowie Mając na uwadze zasady opisane w STANDARDZIE III.4 ZASADY USTALANIA ZUŻYCIA o charakterze tymczasowej noty interpretacyjnej mówiące, że rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, dokonano oceny stopnia zużycia technicznego obiektu według poniższych kryteriów. Zużycie techniczne wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, prowadzonej gospodarki remontowej itp. Ocenę zużycia oparto o kryteria ogólne oceny i klasyfikacji technicznej stanu elementów budynków. Rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy tym przepisy o amortyzacji obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne podawane w jakichkolwiek publikacjach. Oceny stanu technicznego obiektu dokonano w sposób wizualny na podstawie zewnętrznych oględzin elementów obiektu w powiązaniu z wiekiem trwałości i eksploatacji budynku. Dla celu wyceny przyjęto następujące ogólne kryteria oceny i klasyfikacji stanu technicznego Klasyfikacja stanu technicznego w % zużycia Bardzo dobry 0-10 Dobry 11-25 Średni 26-50 Zadawalający 51-60 Zły 61-80 Awaryjny powyżej 80 Kryteria oceny Elementy budynku są dobrze utrzymane, konserwowane, nie wykazują zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normatywnym. Elementy budynku nie wykazują większego zużycia. Mogą występować nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania, szczególnie mechaniczne. Elementy wymagają konserwacji. W elementach budynku występują średnie uszkodzenia i ubytki niezagrażające bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest częściowy remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji. Elementy budynku utrzymane zadawalająco. Celowy jest częściowy remont kapitalny. W elementach budynku występują znaczne uszkodzenia i ubytki. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany jest kompleksowy remont kapitalny. Budynek nadaje się do likwidacji. W wyniku przeprowadzonej oceny, a także kierując się informacjami o dokonanych naprawach, remontach, stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako dobry.
Opis lokalu Przedmiotowy lokal oznaczony numerem 3 znajduje się na II kondygnacji (pierwszym piętrze) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nr 277A położonym w Krakowie przy ul. Królowej Jadwigi. Podstawowe dane dotyczące lokalu: zgodnie z danymi księgi wieczystej lokal składa się z następujących pomieszczeń: przedpokoju, pokoju dziennego, dwóch pokoi, kuchni i łazienki; do lokalu przynależy pomieszczenie przynależne komórka lokatorska nr 3; podczas oględzin lokalu stwierdzono, że poza wymienionymi wyżej pomieszczeniami w lokalu znajduje się dodatkowo niewielkie pomieszczenie gospodarcze; zgodnie z danymi księgi wieczystej powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 67,80 m 2 (łącznie z powierzchnią pomieszczenia przynależnego); powierzchnia pomieszczenia przynależnego (komórki lokatorskiej) wynosi 2,14 m 2 ; powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu bez pomieszczenia przynależnego wynosi 65,66 m 2. Układ funkcjonalny lokalu: do wszystkich pomieszczeń lokalu obecne są oddzielne wejścia z przedpokoju; układ pomieszczeń rozkładowy; pomieszczenie łazienki wyposażone jest w w.c.; lokal wyposażony jest w cztery balkony; kuchnia i łazienka widne. Standard wykończenia lokalu: wyszczególnienie elementów wykończenia pomieszczeń lokalu zamieszczono w tabeli z dokumentacją fotograficzną poniżej; ogólny stan techniczny i standard wykończenia lokalu należy uznać za dobry: wykończenie nie nosi większych śladów zużycia technicznego, jak również ekonomicznego; wykończenie wykonano zgodnie z aktualnymi standardami i trendami charakterystycznymi dla nowszych obiektów o funkcji mieszkalnej; materiały użyte do wykończenia pomieszczeń są dobrej jakości. Wyposażenie w instalacje: lokal wyposażony jest w instalacje: wodną, kanalizacyjną, elektryczną i gazową; centralne ogrzewanie indywidualne. Dokumentacja fotograficzna Budynek przy ul. Królowej Jadwigi 277A/3
Klatka schodowa Otoczenie budynku
Lokal nr 3 Pokój dzienny ściany i sufit malowane; podłoga drewniana z drewna litego; stolarka okienna PCV; do pomieszczenia przylegają dwa balkony (po dwóch przeciwnych stronach pokoju); drzwi na balkon PCV; brak drzwi do pomieszczenia z przedpokoju;
ściany i sufit malowane; podłoga drewniana z drewna litego; stolarka okienna PCV; Pokój Pokój ściany i sufit malowane; podłoga drewniana z drewna litego; stolarka okienna PCV; do pomieszczenia przylegają dwa balkony (po dwóch przeciwnych stronach pokoju); drzwi na balkon PCV;
Kuchnia sufit malowany, ściany częściowo malowane, częściowo wyłożone płytkami ceramicznymi; podłoga wyłożona płytkami ceramicznymi; stolarka okienna PCV; brak drzwi do pomieszczenia z przedpokoju; Łazienka z w.c. sufit malowany, ściany wyłożone płytkami ceramicznymi; podłoga wyłożona płytkami ceramicznymi; stolarka okienna PCV;
Pomieszczenie gospodarcze ściany i sufit malowane; podłoga wyłożona płytkami ceramicznymi; stolarka okienna PCV;