WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Transkrypt

1 GROUP WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem operatu szacunkowego jest udział nr 47 wynoszący 1/117 cz. w nieruchomości lokalowej objętej księgą wieczystą nr KR1P/ /3 - lokal niemieszkalny (garaż wielostanowiskowy) położony na kondygnacji 0 w budynku wielolokalowym nr 3 przy ul. Sołtysa Dytmara w Krakowie. Lokal został podzielony na stanowiska postojowe w garażu wielostanowiskowym. Właściciel na podstawie AN nr 10726/2008 został uprawniony do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 87. Miejsce postojowe nr 87 o powierzchni 12,24 m 2. W dziale III księgi wieczystej ujawniono, że Marek Hajduk w ramach nabytego udziału w nieruchomości, tj. garażu, użytkować będzie z wyłączeniem innych osób miejsce postojowe nr 87 o pow. 12,24 m 2 i jednocześnie nie będzie użytkować i korzystać z innych miejsc postojowych i komórek lokatorskich znajdujących się w garażu - na podstawie umowy sprzedaży udziału w lokalu - AN 10726/2008 z dnia r. Z własnością lokalu związana jest ułamkowa część (306767/ ) w użytkowaniu wieczystym gruntu, na którym posadowiony jest budynek wraz z szacowanym lokalem, objęty księgą wieczystą KW nr KR1P/ /4. Dla działek nr 298/4, 298/5, 297/10, 295/10, 294/12, 293/10, 296/23, 291/3, 292/3, 293/3, 297/3, 298/3, 292/10 i 291/16 położonych w Krakowie przy ul. Dytmara obręb 2 Krowodrza, na których zlokalizowany jest budynek przy ul. Sołtysa Dytmara nr 3, brak jest aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003r. (zmieniona uchwałą Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r. zmieniona uchwałą Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.) Studium Uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Kraków działka znajduje się w strefie o przeznaczeniu: MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Brak służebności, brak umowy najmu. 2. CEL WYCENY Celem operatu szacunkowego jest określenie wartości rynkowej udziału nr 47 w wielkości 1/117 cz. w prawie własności ww. nieruchomości lokalowej, stanowiącej miejsce postojowe nr 87 dla potrzeb postępowania egzekucyjnego.

2 3. ZAKRES WYCENY Zakres operatu obejmuje określenie wartości rynkowej udziału nr 47 w wielkości 1/117 cz. w prawie własności ww. nieruchomości lokalowej, stanowiącej miejsce postojowe nr 87 według stanu zagospodarowania i wyposażenia na dzień oględzin. 4. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU Data określenia wartości: r. 5. OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanego udziału, dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samej nieruchomości wycenianej, zgodnie z przyjętą metodyką wyceny, wartość rynkową szacowanego udziału nr 47 w wielkości 1/117 cz. w prawie własności nieruchomości lokalowej niemieszkalnej (miejsce postojowe nr 87) określono w wysokości: zł trzydzieści sześć tysięcy dwadzieścia sześć złotych Na oszacowaną wartość udziału w nieruchomości lokalowej z uwzględnieniem treści art kpc składają się: wartość udziału składnika gruntowego: zł, wartość budowli i innych urządzeń: zł, przynależności: lokal nie posiada przynależności, pożytki: lokal nie jest przedmiotem najmu. 2

3 PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Dla działek nr 298/4, 298/5, 297/10, 295/10, 294/12, 293/10, 296/23, 291/3, 292/3, 293/3, 297/3, 298/3, 292/10 i 291/16 położonych w Krakowie przy ul. Dytmara nr 3, obręb 2 Krowodrza, na których zlokalizowany jest budynek przy ul. Sołtysa Dytmara nr 3, brak jest aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003r. (zmieniona uchwałą Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r. zmieniona uchwałą Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.) Studium Uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Kraków działki znajdują się w strefie o przeznaczeniu: MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. LOKALIZACJA Szacowany lokal położony jest w budynku w Krakowie przy ul. Sołtysa Dytmara nr 3, w dzielnicy Bronowice. Budynek wielorodzinny z garażem wielostanowiskowym i komórkami lokatorskimi, o charakterze śródmiejskiej zabudowy uzupełniającej. W tym samym budynku znajdują się lokale użytkowe m.in. Fitness Platinium. Od strony północnej przebiega ulica Bronowicka, a od strony zachodniej główne arterie Krakowa. Od strony zachodniej, tuż za budynkiem, znajdują się ogródki działkowe, a za ulicą Armii Krajowej osiedle 3

4 budynków wielorodzinnych i domów jednorodzinnych oraz Parafia Św. Jana Kantego. Od strony wschodniej, za budynkami wielorodzinnymi i jednorodzinnymi, znajdują się wydziały AGH, Uniwersytetu Pedagogicznego i innych. Od strony północnej, za ulicą Bronowicką, przez którą przebiega linia tramwajowa, znajdują się budynki jednorodzinne, a dalej tory kolejowe i tereny inwestycyjne, m.in. Galeria Bronowice, Ikea i inne oraz rondo Ofiar Katynia i rozjazd relacji Kraków Katowice autostrada A4 oraz droga krajowa nr 94 relacji Kraków Bytom. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa wielorodzinna oraz jednorodzinna. W dalszym otoczeniu znajdują się tereny zielone. Otoczenie nieruchomości ze względu na położenie względem węzła komunikacyjnego i ruchliwych ulic należy uznać za przeciętne. Lokalizację nieruchomości ze względu na śródmiejski charakter należy uznać za bardzo dobrą. Infrastruktura społeczna i funkcjonalna w okolicy dobrze rozwinięta, w okolicy sklepy, przystanki autobusowe. Fragmenty map z oznaczoną lokalizacją nieruchomości Kraków, ul. Sołtysa Dytmara Bronowice 4

5 5

6 Źródło: 6

7 Okolica 7

8 8

9 OPIS BUDYNKU Adres ul. Sołtysa Dytmara 3 Rok budowy Decyzja nr 229/07 z dnia Dopuszczenie do użytkowania Konstrukcja przestrzenno płytowa tarczowa z usztywnieniem w postaci Technologia budowy przestrzennych trzonów komunikacyjnych Instalacje elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, c.o. z sieci miejskiej, domofon Zarządca Sms 2 Sp. z o.o.; ul. Zapolskiej 38; Kraków Budynek jest częścią ogrodzonej posesji, posiadającej automatyczną bramę wjazdową od strony ul. Zapolskiej. Teren nieruchomości, w skład której wchodzi budynek, jest utwardzony kostką brukową w południowej części, tj. przed budynkiem. Utwardzenie występuje również po północnej stronie budynku jako chodnik prowadzący do klatki schodowej. Ocena stanu technicznego budynku Stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako bardzo dobry. Elewacja 9

10 OPIS MIEJSCA POSTOJOWEGO Przedmiotowy lokal - garaż znajduje się na kondygnacji 0 w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nr 3 położonym w Krakowie przy ul. Sołtysa Dytmara. Podstawowe dane dotyczące lokalu: przeznaczenie lokalu w księdze wieczystej określone zostało jako lokal niemieszkalny; zgodnie z danymi księgi wieczystej powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 3067,67 m 2 ; wjazd do lokalu następuje bezpośrednio przez automatyczną bramę wjazdową znajdującą się powyżej poziomu gruntu po południowej stronie budynku; do bramy wjazdowej prowadzi podjazd utwardzony kostką brukową; w przedmiotowym lokalu na poziomie 0, na którym znajduje się szacowane miejsce postojowe, wyznaczonych zostało 56 miejsc postojowych, pomieszczenie gospodarcze i trakt przejazdowy; lokal wyposażony jest w instalację elektryczną i wentylacyjną. Poniżej zamieszczono udostępniony przez zarządcę nieruchomości rzut przedmiotowego lokalu z oznaczeniem miejsc postojowych. Uwaga: poniższy rzut pochodzi z dokumentacji projektowej i w niewielkim stopniu różni się od stanu faktycznego. 10

11 Brama wjazdowa Miejsce postojowe Stan wykończeniowy lokalu miejsca postojowego: Przedmiotowy lokal niemieszkalny posiada malarskie powłoki ścienne oraz sufitowe, przemysłową posadzkę betonową i znajduje się w typowym standardzie wykończeniowym charakterystycznym dla pomieszczeń garażowych. W lokalu brak stolarki okiennej. Brama wjazdowa do garażu automatyczna. Uwaga dotycząca funkcjonalności lokalu i zasad korzystania z miejsc postojowych. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość lokalowa (lokal niemieszkalny stanowiący garaż wielostanowiskowy oraz komórkę lokatorską), zaś zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej udziału wielkości 1/117 w prawie własności ww. nieruchomości, przysługującego jednemu ze współwłaścicieli. Należy podkreślić, że chociaż przedmiotowy lokal niemieszkalny pozwala na wyznaczenie w nim szeregu miejsc postojowych, które będą odrębnie użytkowane przez współwłaścicieli lokalu zgodnie z zasadami typowego współżycia, to fakt ten nie oznacza, iż poszczególne miejsca postojowe stanowią same w sobie odrębne nieruchomości. A. Cisek w komentarzu do Kodeksu cywilnego (Kodeks cywilny. Komentarz, E. Gniewek (red.), C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 339) wskazuje w tej kwestii, że: Najistotniejszą cechą charakterystyczną współwłasności jest jednak to, iż prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom i bez znaczenia jest czy przedmiotem współwłasności jest rzecz podzielna, czy też nie (to może mieć znaczenie tylko przy zniesieniu współwłasności). Oznacza to, iż żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy. Przeciwnie, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. [podkr. moje]. Zatem - nawet jeżeli w odrębnej dokumentacji (np. architektoniczno-budowlanej) w lokalu niemieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość lokalową wyznaczone zostały miejsca postojowe przeznaczone do wyłącznego użytku, to nie są one w rozumieniu przepisów prawa związane z konkretnymi osobami (współwłaścicielami lokalu), ale stanowią niesamodzielne części lokalu, w którego własności współwłaściciele posiadają udziały. 11

12 Należy przy tym wskazać, że współwłaściciele nieruchomości mogą zawrzeć pomiędzy sobą umowy o charakterze zobowiązującym, na podstawie których następuje podział nieruchomości do korzystania (quoad usum). Umowa taka może zostać zawarta w formie aktu notarialnego, zaś jej postanowienia ujawnione w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W ramach umowy tego typu współwłaściciele nieruchomości postanawiają, że poszczególnym osobom przysługiwać będzie prawo wyłącznego korzystania z określonych części nieruchomości np. prawo wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym. Na ten temat wypowiada się w komentarzu do Kodeksu cywilnego A. Cisek (Kodeks cywilny. Komentarz, E. Gniewek (red.), C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 353): Jeżeli chodzi o umowne określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej i jej współposiadania to trudno wskazać wszelkie możliwości w tym zakresie. Przykładowo wymienić można: rozdzielenie posiadania i korzystania w czasie; rozdzielenie według pożytków; podział rzeczy do użytkowania (quoad usum). Ten ostatni sposób jest szczególnie istotny przy nieruchomościach, choć wyraźnie należy podkreślić, iż podział taki nie oznacza zniesienia współwłasności. Jest to bowiem tylko tymczasowy podział fizyczny rzeczy, rozwiązujący problem korzystania z rzeczy, który może, w każdym czasie, stosownie do okoliczności, ulec zmianie (por. post. SN z r., III CRN 188/73, OSN 1974, Nr 11, poz. 183). W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, iż podział rzeczy do korzystania jest z reguły czynnością zwykłego zarządu (por. post. SN z r., I CZ 7/97, OSN 1997, Nr 8, poz. 111). [podkr. moje]. Powyższa uwaga została zamieszczona w celu jednoznacznego opisu stanu prawnego szacowanego udziału w prawie własności przedmiotowego lokalu. Pozostaje jednakże faktem, że ze względu na funkcję oraz układ przedmiotowego lokalu korzystanie z niego polega na użytkowaniu pojedynczych miejsc postojowych. Biorąc zatem pod uwagę przeznaczenie i funkcjonalność przedmiotowego lokalu, jak również wielkość szacowanego udziału w prawie własności nieruchomości (tj. 1/117 cz.) oraz ilość miejsc postojowych wyznaczonych w lokalu (56 miejsc), dla celu niniejszej wyceny założono, że szacowany udział w prawie własności nieruchomości odpowiada prawu wyłącznego korzystania z jednego miejsca postojowego wyznaczonego w lokalu. Dokumentacja fotograficzna Dokumentacja fotograficzna została wykonana w dn r. Lokal niemieszkalny - garaż Miejsce postojowe nr 87 12

13 13