IX KM 74/18 O P I N I A określająca wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 5 położonego w Krakowie-Krowodrzy przy ul. Mazowieckiej 106. Dla przedmiotowego prawa Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KR1P/00203510/6. OSOBA, KTÓREJ PRZYSŁUGUJE SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU: Tomasz Piotr Miryński s. Janusza i Stanisławy, udział 1/1 części AUTOR : Kraków, 13 grudnia 2018 r.
WYCIĄG Z OPINII RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ADRES Ul Mazowiecka 106/5 OBRĘB Kraków- Krowodrza, obr. 46 RODZAJ WYCENIANYCH PRAW Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego KSIĘGA WIECZYSTA KR1P/00203510/6 OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO Tomasz Piotr Miryński s. Janusza i Stanisławy, udział 1/1 części NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻENIA Wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych. Badanie KW przeprowadzone dnia 12 grudnia 2018r.-szcegółowy protokół załączono do opracowania. DZIAŁ III 1. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości z wniosku wierzyciela Spółdzielni Mieszkaniowej " Łobzów " w Krakowie w sprawie sygn.akt: IX Km 2186/15 przeciwko dłużnikowi Tomaszowi Miryńskiemu. 2. Przyłączenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie Km 74/18 z wniosku wierzyciela Spółdzielnia Mieszkaniowa "Łobzów" w Krakowie przeciwko dłużnikowi Tomasz Miryńskiemu, na podstawie tytułu wykonawczego Sądu Rejonowego dla Krakowa Krowodrzy z dnia 28-08-2017, sygn. akt I NC 5796/17/K DZIAŁ IV Wolny od wpisów KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY MIESZKANIA Kondygnacja: Powierzchnia użytkowa: Składniki mieszkania : 2 (I piętro) 37,00 m2 dwa pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój UKŁAD FUNKCJONALNY Wejście do lokalu z klatki schodowej do przedpokoju, z którego dostępna jest łazienka i dwa pokoje. W jednym z pokoi znajduje się wejście do kuchni. Mieszkanie z balkonem. STANDARD WYKOŃCZENIA Podłogi: w łazience i kuchni płytki ceramiczne, w pokoju, przedpokoju i częściowo w drugim pokoju linoleum, częściowo w pokoju wykładzina dywanowa. Ściany: w większości pomieszczeń powłoki malarskie, w łazience i częściowo w kuchni płytki ceramiczne, Stolarka okienna : zespolona PCV. Stolarka drzwiowa : standardowa. Ogółem lokal wykończony z zastosowaniem materiałów podstawowej jakości, wymaga poniesienia nakładów remontowych. WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Lokal mieszkalny uzbrojony jest w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową. W kuchni znajduje się piecyk gazowy. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania, jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu. CEL WYCENY: WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA: Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wg stanu na dzień oględzin dla potrzeb prowadzonej egzekucji komorniczej. 262 775,00 zł Słownie: dwieście sześćdziesiąt dwa tysiące siedemset siedemdziesiąt pięć złotych DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 13 grudnia 2018 r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości : 3 grudnia 2018 r. AUTOR : DATA SPORZĄDZENIA OPINII 13 grudnia 2018 r. Strona 2 z 13
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1. CZĘŚĆ OGÓLNA Przedmiotem opracowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 5 położonego w Krakowie Krowodrzy, przy ul. Mazowieckiej 106. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 37,00m 2, położony na drugiej kondygnacji budynku mieszkalnego, składa się z: przedpokoju, dwóch pokoi, kuchni i łazienki. Lokal mieszkalny znajduje się w zasobach mieszkaniowych Spółdzielni Mieszkaniowej Łobzów z siedzibą w Krakowie i posiada założoną księgę wieczystą KW nr KR1P/00203510/6 prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej wyżej opisanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Krakowie Krowodrzy przy ul. Mazowieckiej 106/5. 1.2. CEL WYCENY Celem niniejszej opinii jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Krakowie Krowodrzy przy ul. Mazowieckiej 106/5, dla potrzeb egzekucji komorniczej wg stanu na dzień wizji lokalnej oraz poziomu cen na miesiąc wyceny. 1.3. PODSTAWY WYCENY 1.3.1. PODSTAWY FORMALNE Podstawę formalną stanowi postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, wydane dnia 21 września 2018 r. przez Leszka Dumnickiego Komornika Sądowego przy Sadzie Rejonowym dla Krakowa - Krowodrzy. 1.3.2. PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE - Ustawa Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (opracowano na podstawie t. j. Dz. U. z 2017 r. poz. 459, 933, 1132). - Ustawa Kodeks Postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (opracowano na podstawie t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. poz. 1822, 1823, 1860, 1948, 2138, 2199, 2260, 2261, z 2017 r. poz. 67, 85, 187, 768, 933, 1133, 1136, 1452, 1475, 1596, 1727, 1883, 2180). - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (opracowano na podstawie: t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, 2260, z 2017 r. poz. 624, 820, 1509, 1529, 1566, 1595.). - Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. Nr 0, poz. 1509). - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). - Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm Strona 3 z 13
inwestycyjnych zmieniające rozporządzenie (UE) nr 648/2012 (Dz. Urz. Unii Europejskiej L 176/1 z 2013 r.). 1.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH - Postanowienie o powołaniu biegłego- wydane przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy, - Badanie KW nr KR1P/00203510/6 przeprowadzone dnia 12 grudnia 2018r., - Akty prawne Gminy dotyczące planowania przestrzennego, - Analiza cen transakcyjnych nieruchomości na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie Gminy, - Dokumentacja fotograficzna, - Własna baza danych, informacje z czasopism specjalistycznych i stron www, - Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów. 1.5. LITERATURA - M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., - E.Mączyńska, M.Prystupa, K.Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r. 1.6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY Data sporządzenia wyceny: 13 grudnia 2018 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 13 grudnia 2018 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 3 grudnia 2018 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 3 grudnia 2018 r. Strona 4 z 13
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 2.1.1. STAN PRAW Stan prawny określono na podstawie badania księgi wieczystej nr KR1P/00203510/6 prowadzonej dla przedmiotowego prawa przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie Wydział Ksiąg Wieczystych, z dnia 12 grudnia 2018r.: KR1P/00203510/6 Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie Wydział Ksiąg Wieczystych TYP KSIĘGI : spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Wzmianka: DZ. KW. / KR1P / 00003580 / 14 / 002 DZIAŁ I - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: Kraków Krowodrza, Ul. Mazowiecka 106 Lokal mieszkalny nr 5 Opis lokalu mieszkalnego: trzy izby Kondygnacja: 2,0 Obszar: 37,0000m2 Komentarz do migracji: lokal kat. M-3 położony w budynku ma działce nr 60 obr. 46 SPIS PRAW: Opis spółdzielni mieszkaniowej: Spółdzielnia Mieszkaniowa Łobzów z siedzibą w Krakowie. DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ: Tomasz Piotr Miryński s. Janusza i Stanisławy, udział 1/1 części DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA : 1. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości z wniosku wierzyciela Spółdzielni Mieszkaniowej " Łobzów " w Krakowie w sprawie sygn.akt: IX Km 2186/15 przeciwko dłużnikowi Tomaszowi Miryńskiemu. 2. Przyłączenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie Km 74/18 z wniosku wierzyciela Spółdzielnia Mieszkaniowa "Łobzów" w Krakowie przeciwko dłużnikowi Tomasz Miryńskiemu, na podstawie tytułu wykonawczego Sądu Rejonowego dla Krakowa Krowodrzy z dnia 28-08-2017, sygn. akt I NC 5796/17/K DZIAŁ IV - HIPOTEKI: Wolny od wpisów Wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych. Strona 5 z 13
2.1.2. STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu lokalu mieszkalnego dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 3 grudnia 2018 r. POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ : LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI: Przedmiotowe mieszkanie znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. Mazowieckiej nr 106 w Krakowie, jednostce ewidencyjnej Krowodrza. Ulica Mazowiecka jest przecznicą al. Kijowskiej oraz al. Słowackiego, znajduje się w rejonie między ulicami głównymi Królewską i Wrocławską (równolegle do nich). Jest to północno-zachodnia część Krakowa, odległość od ścisłego centrum miasta (Rynku Głównego) wynosi około 2 km. Rejon przedmiotowy posiada bardzo dobrą dostępność komunikacyjną zarówno środkami komunikacji indywidualnej jak również komunikacji miejskiej wynika to z faktu że jest on zlokalizowany w Strona 6 z 13
pobliżu ulicy Królewskiej, Wrocławskiej al. Kijowskiej oraz al. Trzech Wieszczów dających znakomite możliwości komunikacyjne we wszystkich kierunkach. Rejon ten charakteryzuje się ponadto intensywną zabudową mieszkaniową wielorodzinną, posiada bardzo dobre uzbrojenie w sieć usługowo handlową, instytucje użyteczności publicznej. Przedmiotowy obszar postrzegany jest jako jeden z atrakcyjniejszych w mieście dla celów mieszkaniowych ze względu na sąsiedztwo, infrastrukturę i odległość od ścisłego centrum Krakowa. Lokalizacja dla celów mieszkaniowych : dobra. Poniżej widok z lotu ptaka na przedmiotową nieruchomość: OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI: W bezpośrednim otoczeniu znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, Park Młynówka Królewska, punkty handlowo - usługowe oraz jezdnia ulicy Mazowieckiej i alei Kijowskiej, nieco dalej szkoły, kościół i żłobek. W dalszym otoczeniu zlokalizowane są: zabudowa akademicka i miasteczko studenckie. W sąsiedztwie nie znajdują się żadne obiekty mogące znacząco negatywnie wpływać na środowisko i stan zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego. Strona 7 z 13
STAN USŁUG I ZAPLECZA BYTOWEGO: Stan usług i zaplecza bytowego rozwinięty w stopniu bardzo dobrym. Najbliższe punkty handlowo usługowe znajdują się już w odległości kilkudziesięciu metrów od budynku. Nieco dalej w promieniu kilkuset metrów w rejonie ulic Wrocławskiej i Królewskiej znajduje się pełna infrastruktura: kościół, szpital, placówki oświatowe, banki itp.. W promieniu kilku kilometrów znajduje się całe ścisłe centrum miasta z pełną infrastrukturą również kulturalną. DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA : Dojazd i dojście do budynku możliwy jest przez drogę wewnętrzną - działkę nr 389, zgodnie z portalem: http://miip.geomalopolska.pl działka została oddana w użytkowanie wieczyste. W księdze wieczystej macierzystej (nieruchomości gruntowej) nr KR1P/00387702/2 w dziale I SP spis praw związanych z własnością, brak jakichkolwiek wpisów dotyczących służebności. Legenda: Najbliższe przystanki komunikacji miejskiej znajdują się przy al. Kijowskiej oraz ul. Wrocławskiej, tramwajowe zlokalizowane są wokół pobliskiego dużego węzła komunikacyjnego jakim jest skrzyżowanie ul. Królewskiej i al. Kijowskiej. ŹRÓDŁO: HTTP://KMKRAKOW.ATLASKOLEJOWY.PL/ Strona 8 z 13
STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO : Typ : wielomieszkaniowy Ilość kondygnacji : 5 Ocieplenie : tak Budynek mieszkalny wielorodzinny, pięciokondygnacyjny, podpiwniczony. Obiekt o prostej bryle przykryty stropodachem. Przed budynkiem znajdują się utwardzone szlaki komunikacyjne i teren zagospodarowany zielenią. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY MIESZKANIA Kondygnacja: Powierzchnia użytkowa: Składniki mieszkania : 2 (I piętro) 37,00 m2 dwa pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój UKŁAD FUNKCJONALNY Wejście do lokalu z klatki schodowej do przedpokoju, z którego dostępna jest łazienka i dwa pokoje. W jednym z pokoi znajduje się wejście do kuchni. Mieszkanie z balkonem. STANDARD WYKOŃCZENIA Podłogi: w łazience i kuchni płytki ceramiczne, w pokoju, przedpokoju i częściowo w drugim pokoju linoleum, częściowo w pokoju wykładzina dywanowa. Ściany: w większości pomieszczeń powłoki malarskie, w łazience i częściowo w kuchni płytki ceramiczne, Stolarka okienna : zespolona PCV. Stolarka drzwiowa : standardowa. Ogółem lokal wykończony z zastosowaniem materiałów podstawowej jakości, wymaga poniesienia nakładów remontowych. WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Lokal mieszkalny uzbrojony jest w sieć: - energetyczną, - wodociągową, - kanalizacyjną, - gazową, - W kuchni znajduje się piecyk gazowy. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania, jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu. Strona 9 z 13
PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. (Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa uchwalony w 1994 r. utracił ważność z dniem 1 stycznia 2003 r.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. 2004 r. Nr 151 poz. 2603); Art. 154. (213) 1. ( ). 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. - Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa - dokument ujednolicony (Uchwała Nr XII/87/03 z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmieniona uchwałą Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r. zmieniona uchwałą Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.): działka ewidencyjna, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o symbolu MW. Poniżej fragment rysunku studium z zaznaczoną przybliżoną lokalizacją nieruchomości. Źródło: http://planowanie.um.krakow.pl/bppzoom/index.php?id=310 Strona 10 z 13
DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Strona 11 z 13
Strona 12 z 13
Strona 13 z 13