O P I N I A IX KM 89/18 AUTOR :

Transkrypt

1 IX KM 89/18 O P I N I A określająca wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 3 położonego w Krakowie-Krowodrzy przy ul. Skarbińskiego 10 Dla przedmiotowego prawa Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KR1P/ /5. OSOBA, KTÓREJ PRZYSŁUGUJE SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU: Renata Anna Szot c. Władysława i Ireny, udział 1/1 części AUTOR : Kraków, 10 września 2018 r.

2 WYCIĄG Z OPINII RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ADRES Ul Skarbińsiego 10/3 OBRĘB Kraków- Krowodrza, obr. 4 RODZAJ WYCENIANYCH PRAW Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego KSIĘGA WIECZYSTA KR1P/ /5 OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO Renata Anna Szot c. Władysława i Ireny, udział 1/1 części NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻENIA Wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych. Badanie KW przeprowadzone dnia 10 września 2018r.-szcegółowy protokół załączono do opracowania. DZIAŁ III Wzmianki: REP.C./KOMO/83387/18, DZ.KW./KR1P/57202/18/1 DZIAŁ IV 1. Hipoteka umowna ,13 zł, zabezpieczenie spłaty kapitału kredytu oraz odsetek karnych za zwłokę w wysokości równej czterokrotności oprocentowania kredytu lombardowego, przyznanych kosztów postępowania oraz innych roszczeń o świadczenia uboczne od kredytu (roszczeń o odszkodowanie za zwłokę, kosztów monitów, wezwań do zapłaty i zawiadomień, kosztów zaświadczeń, prowizji i opłat, kosztów wycen nieruchomości i audytów prawnych nieruchomości, kosztów ubezpieczenia nieruchomości zgodnie z oświadczeniem banku, umowa kredytu nr DK/KR-NS/ /13 z dnia 06 czerwca 2013r., na rzecz: Idea Bank S.A. z siedzibą w Warszawie. 2. Hipoteka umowna ,60 zł, zabezpieczenie spłaty kapitału kredytu, odsetek, odsetek karnych za zwłokę w wysokości równej czterokrotności oprocentowania kredytu lombardowego przyznanych kosztów postępowania oraz innych roszczeń o świadczenia uboczne od kredytu (roszczeń o odszkodowanie za zwłokę, kosztów monitów, wezwań do zapłaty i zawiadomień, kosztów zaświadczeń, prowizji i opłat, kosztów wycen nieruchomości i audytów prawnych nieruchomości, kosztów ubezpieczenia nieruchomości-gdyby obowiązek ten obciążał bank). Umowa nr DK/KR-FI/ /14 z dnia r., na rzecz: Idea Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO: Kondygnacja: I (parter) Powierzchnia: 45,70m 2 Pomieszczenia: trzy pokoje, łazienka, ciemna kuchnia, przedpokój Przynależności: piwnica o pow. 2,20m 2 UKŁAD FUNKCJONALNY Wejście do lokalu z klatki schodowej do przedpokoju, z którego możliwy dostęp do pozostałych pomieszczeń. Ciemna kuchnia doświetlona światłem z pokoju. STAN TECHNICZNY I STANDARD WYKOŃCZENIA Na podłogach pomieszczeń: w większości pomieszczeń panele, w łazience płytki ceramiczne. Ściany: w większości pomieszczeń powłoki malarskie, w łazience i częściowo w kuchni płytki ceramiczne. Stolarka okienna: zespolona PCV. Stolarka drzwiowa wewnętrzna - standardowa, drzwi wejściowe pełne. WYPOSAŻENIE W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość lokalowa uzbrojona jest w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazociągową. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania, jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu. CEL WYCENY: WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA: Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wg stanu na dzień oględzin dla potrzeb prowadzonej egzekucji komorniczej ,00 zł Słownie: trzysta dwanaście tysięcy siedemset cztery złote DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 10 września 2018 r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości : 4 września 2018 r. AUTOR : DATA SPORZĄDZENIA OPINII 10 września 2018 r. Strona 2 z 14

3 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1. CZĘŚĆ OGÓLNA Przedmiotem opracowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 3 położonego w Krakowie Krowodrzy, przy ul. Skarbińskiego 10. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 45,70m 2, położony na pierwszej kondygnacji budynku mieszkalnego, składa się z: przedpokoju, trzech pokoi, ciemnej kuchni i łazienki. Do lokalu przynależy piwnica o pow. 2,20m2. Lokal mieszkalny znajduje się w zasobach mieszkaniowych Zwierzynieckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Krakowie i posiada założoną księgę wieczystą KW nr KR1P/ /5 prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych. Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej wyżej opisanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Krakowie Krowodrzy przy ul. Skarbińskiego 10/ CEL WYCENY Celem niniejszej opinii jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Krakowie Krowodrzy przy ul. Skarbińskiego 10/3, dla potrzeb egzekucji komorniczej wg stanu na dzień wizji lokalnej oraz poziomu cen na miesiąc wyceny PODSTAWY WYCENY PODSTAWY FORMALNE Podstawę formalną stanowi postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, wydane dnia 4 czerwca 2018 r. przez Leszka Dumnickiego Komornika Sądowego przy Sadzie Rejonowym dla Krakowa - Krowodrzy PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE - Ustawa Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (opracowano na podstawie t. j. Dz. U. z 2017 r. poz. 459, 933, 1132). - Ustawa Kodeks Postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (opracowano na podstawie t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. poz. 1822, 1823, 1860, 1948, 2138, 2199, 2260, 2261, z 2017 r. poz. 67, 85, 187, 768, 933, 1133, 1136, 1452, 1475, 1596, 1727, 1883, 2180). - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (opracowano na podstawie: t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121, 50, 650.). - Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. Nr 0, poz. 1509). - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.). - Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm Strona 3 z 14

4 inwestycyjnych zmieniające rozporządzenie (UE) nr 648/2012 (Dz. Urz. Unii Europejskiej L 176/1 z 2013 r.). - Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (opracowano na podstawie: t. j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892, z 2017 r. poz. 1529). - Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (opracowano na podstawie: t. j. Dz. U. z 2016 poz. 1610, z 2017 r. poz. 1442, 1529) ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH - Postanowienie o powołaniu biegłego, - Badanie KW nr KR1P/ /5 przeprowadzone dnia 10 września 2018r., - Rzut lokalu udostępniony w Zwierzynieckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Krakowie, - Akty prawne Gminy dotyczące planowania przestrzennego, - Analiza cen transakcyjnych nieruchomości na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie Gminy, - Dokumentacja fotograficzna, - Własna baza danych, informacje z czasopism specjalistycznych i stron www, - Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów LITERATURA - M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., - E.Mączyńska, M.Prystupa, K.Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY Data sporządzenia wyceny: 10 września 2018 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 września 2018 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 4 września 2018 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 4 września 2018 r. Strona 4 z 14

5 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAW Stan prawny określono na podstawie badania księgi wieczystej nr KR1P/ /5 prowadzonej dla przedmiotowego prawa przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie Wydział Ksiąg Wieczystych, z dnia 10 września 2018r.: KR1P/ /5 Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie Wydział Ksiąg Wieczystych TYP KSIĘGI : spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu DZIAŁ I - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: Kraków Krowodrza, Ul. Skarbińskiego 10 Lokal mieszkalny nr 3 Opis lokalu: trzy pokoje, ciemna kuchnia, łazienka z WC, przedpokój Przynależności: piwnica o pow. 2,20m2 Kondygnacja: 1,0 Obszar: 47,9000m2 SPIS PRAW: Opis spółdzielni mieszkaniowej: Zwierzyniecka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Krakowie z siedzibą w Krakowie. DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ: Renata Anna Szot c. Władysława i Ireny, udział 1/1 części DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA : Wzmianki: REP.C./KOMO/83387/18, DZ.KW./KR1P/57202/18/1 DZIAŁ IV - HIPOTEKI: 1. Hipoteka umowna ,13 zł, zabezpieczenie spłaty kapitału kredytu oraz odsetek karnych za zwłokę w wysokości równej czterokrotności oprocentowania kredytu lombardowego, przyznanych kosztów postępowania oraz innych roszczeń o świadczenia uboczne od kredytu (roszczeń o odszkodowanie za zwłokę, kosztów monitów, wezwań do zapłaty i zawiadomień, kosztów zaświadczeń, prowizji i opłat, kosztów wycen nieruchomości i audytów prawnych nieruchomości, kosztów ubezpieczenia nieruchomości zgodnie z oświadczeniem banku, umowa kredytu nr DK/KR-NS/ /13 z dnia 06 czerwca 2013r., na rzecz: Idea Bank S.A. z siedzibą w Warszawie. 2. Hipoteka umowna ,60 zł, zabezpieczenie spłaty kapitału kredytu, odsetek, odsetek karnych za zwłokę w wysokości równej czterokrotności oprocentowania kredytu lombardowego przyznanych kosztów postępowania oraz innych roszczeń o świadczenia uboczne od kredytu (roszczeń o odszkodowanie za zwłokę, kosztów monitów, wezwań do zapłaty i zawiadomień, kosztów zaświadczeń, prowizji i opłat, kosztów wycen nieruchomości i audytów prawnych nieruchomości, kosztów Strona 5 z 14

6 ubezpieczenia nieruchomości-gdyby obowiązek ten obciążał bank). Umowa nr DK/KR-FI/ /14 z dnia r., na rzecz: Idea Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie. Wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu lokalu mieszkalnego dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 4 września 2018 r. POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ : Strona 6 z 14

7 LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI: Przedmiotowy lokal znajduje się w budynku nr 10 przy ul. Skarbińskiego w Krakowie Krowodrzy Obr. 4 - Dzielnica V Krowodrza na terenie Nowej Wsi Narodowej. Jest to zachodnia część Krakowa, odległość od ścisłego centrum miasta (Rynku Głównego) wynosi około 2 km w linii prostej. Usytuowanie Dzielnicy V na planie Krakowa: Plan Dzielnicy V: Nowa Wieś Narodowa obszar Krakowa wchodzący w skład Dzielnicy V Krowodrza. Około roku 1200 istniała tu wieś, która była częścią Przegrodzia Krakowskiego. Podobnie jak Łobzów stanowiła uposażenie wójtowskie i wraz z nim została skonfiskowana na rzecz króla po buncie wójta Alberta. Następnie w 1367 została wyłączona z Łobzowa i lokowana na prawie niemieckim przez króla Kazimierza Wielkiego, dlatego pozostawała pod zarządem wielkorządców krakowskich. Wieś doczekała XVI w., kiedy włączono ją do Łobzowa. Na terenie wsi stało wiele domów i gospodarstw. Po włączeniu do Łobzowa Nowa Wieś stała się centrum Łobzowa. Na terenie dawnej wsi znajdowały się pola uprawne i pojedyncze domy. Nowa Wieś częścią Łobzowa była do XX w. W latach podlegała jurysdykcji miasta Krakowa, a na stałe włączona do niego w 1910 jako XV dzielnica katastralna. Po przyłączeniu do Krakowa funkcjonowała jako część dzielnicy Łobzów. Na ul. Galla powstało 5 kamienic, liczne wille przy al. Grottgera, kamienice i domy, a od okupacji zabudowa blokowa. W latach zbudowano kościół św. Szczepana. Po II wojnie światowej powstaje także zabudowa o charakterze przemysłowym (wieżowiec Biprostalu) i handlowa. Wokół nich istniały tylko pola uprawne. W 1975 stała się częścią wielkiej Dzielnicy Krowodrza. Od 1990 Nowa Wieś znajduje się w dzielnicy Łobzów, od 2006 w dzielnicy Krowodrza. Ulica Skarbińskiego stanowi niewielką uliczkę usytuowaną na południe od ul. Lea, na odcinku pomiędzy ul. Gramatyka i ul. Bydgoską. Przedmiotowy rejon posiada bardzo dobrą dostępność komunikacyjną zarówno środkami komunikacji indywidualnej jak również komunikacji miejskiej wynika to z faktu że jest on zlokalizowany w pobliżu ulicy Królewskiej (głównej ulicy tego obszaru Krakowa) oraz w stosunkowo niewielkiej odległości od Alei Trzech Wieszczów dających znakomite możliwości komunikacyjne we wszystkich kierunkach. Strona 7 z 14

8 Rejon ten charakteryzuje się ponadto intensywną zabudową mieszkaniową wielorodzinną głównie z połowy XX wieku, często z lokalami usługowo handlowymi na pierwszych kondygnacjach. Obszar ten posiada bardzo dobre uzbrojenie w sieć usługowo handlową, instytucje użyteczności publicznej postrzegany jest jako jeden z atrakcyjniejszych w mieście dla celów mieszkaniowych ze względu na sąsiedztwo, infrastrukturę i odległość od ścisłego centrum Krakowa. W promieniu kilku kilometrów znajduje się całe ścisłe centrum miasta z pełną infrastrukturą również kulturalną Poniżej mapa z zaznaczoną lokalizacją nieruchomość: OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI: W otoczeniu przedmiotowej nieruchomości znajduje się głównie zróżnicowana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (zabudowa blokowa oraz zabudowa zwarta uliczna), Park św. Wincentego à Paulo, Kościół Najświętszej Marii Panny z Strona 8 z 14

9 Lourdes oraz m.in. VII liceum ogólnokształcące i obiekty Akademii Górniczo- Hutniczej. Stan usług i zaplecza bytowego rozwinięty w stopniu bardzo dobrym. W pobliżu liczne punkty handlowo usługowe skupione głównie przy pobliskiej ul. Lea. W sąsiedztwie: Szpital MSWiA, szkoły, kościół, park, budynki Akademii Pedagogicznej, zabudowania akademickie, stadion Wawel Kraków, a także zabudowa komercyjna. Nieco dalej, w rejonie ul. Reymonta kompleks zabudowań Akademii Górniczo Hutniczej im. Stanisława Staszica. W sąsiedztwie nie znajdują się żadne obiekty mogące znacząco negatywnie wpływać na środowisko i stan zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego. Lokalizacja dla celów mieszkaniowych: dobra. DOSTĘPNOŚĆ Budynek nr 10 usytuowany jest na działce ew. nr 350/19, która graniczy z działką nr 749/6 (wchodzi w skład jezdni ul. Skarbińskiego). Zgodnie z portalem działka nr 749/6 posiada wpisy o jakiejkolwiek formie władania osób fizycznych i prawnych (ale nie Gminy Kraków, ani Skarbu Państwa, ani Powiatu Kraków, ani województwa małopolskiego). Rejon posiada dobrą dostępność komunikacyjną środkami komunikacji miejskiej. Najbliższe przystanki komunikacji miejskiej znajdują się przy ulicy Królewskiej, Piastowskiej, ul. Nawojki i al. Kijowskiej. W promieniu około 900m pętla tramwajowa. Strona 9 z 14

10 PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. (Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa uchwalony w 1994 r. utracił ważność z dniem 1 stycznia 2003 r.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U r. Nr 151 poz. 2603); Art (213) 1. ( ). 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa - dokument ujednolicony (Uchwała Nr XII/87/03 z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmieniona uchwałą Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r. zmieniona uchwałą Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.): działka ewidencyjna, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o symbolu MW. Poniżej fragment rysunku studium z zaznaczoną przybliżoną lokalizacją nieruchomości: Strona 10 z 14

11 Źródlo: STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO : Ilość kondygnacji: 11 Podpiwniczenie: tak Budynek mieszkalny wysoki blok wielorodzinny wzniesiony w technologii mieszanej. Obiekt ocieplony z odnowioną elewacją, wyposażony w windę. Budynek o prostej bryle, przykryty stropodachem. Starsze budownictwo. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO: Kondygnacja: I (parter) Powierzchnia: 45,70m 2 Pomieszczenia: trzy pokoje, łazienka, ciemna kuchnia, przedpokój Przynależności: piwnica o pow. 2,20m 2 UKŁAD FUNKCJONALNY Wejście do lokalu z klatki schodowej do przedpokoju, z którego możliwy dostęp do pozostałych pomieszczeń. Ciemna kuchnia doświetlona światłem z pokoju. Strona 11 z 14

12 STAN TECHNICZNY I STANDARD WYKOŃCZENIA Na podłogach: w większości pomieszczeń panele, w łazience płytki ceramiczne. Ściany: w większości pomieszczeń powłoki malarskie, w łazience i częściowo w kuchni płytki ceramiczne. Stolarka okienna: zespolona PCV. Stolarka drzwiowa wewnętrzna - standardowa, drzwi wejściowe pełne. WYPOSAŻENIE W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość lokalowa uzbrojona jest w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazociągową. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania, jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu. Strona 12 z 14

13 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Strona 13 z 14

14 Strona 14 z 14