OPINIA IX KM 473/15. Kraków, 3 lipca 2015r.

Transkrypt

1 IX KM 473/15 OPINIA określająca wartość rynkową własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr 80 położonego w Krakowie-Krowodrzy przy ulicy Na Błonie 3B Dla spółdzielczego własnościowego prawa do przedmiotowego lokalu mieszkalnego Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KR1P/ /8 Lokal wchodzi w skład zasobów mieszkaniowych Spółdzielni Mieszkaniowej Widok z siedzibą w Krakowie. OSOBA, KTÓREJ PRZYSŁUGUJE SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU: Monika Głodzińska c. Czesława i Haliny, udział 1/1 części AUTOR: Kraków, 3 lipca 2015r.

2 WYCIĄG Z OPINII RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lokal mieszkalny ADRES Kraków, ul. Na Błonie 3B/80 JEDN. EWIDENCYJNA Kraków-Krowodrza RODZAJ WYCENIANYCH PRAW Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego KSIĘGA WIECZYSTA KR1P/ /8 OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO Monika Głodzińska c. Czesława i Haliny, udział 1/1 części NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻENIA: Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych. Badanie KW przeprowadzone dnia r. protokół załączono do opracowania. DZIAŁ III 1. Wzmiaka: DZ.KW./KR1P/37853/15/1 2. Wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie o sygnaturze IX Km 473/15 przeciwko dłużnikowi Głodzińska Monika, na rzecz: Meritum Bank ICB S.A. z siedzibą w Gdańsku. DZIAŁ IV Hipoteka umowna ,22 zł, zabezpieczenie wierzytelności z tytułu pożyczki, odsetek umownych, opłat z tytułu obsługi umowy, prowizji - w przypadku dokonywania zmian warunków umowy, odsetek za zwłokę w przypadku powstania zadłużenia przeterminowanego, opłat - w przypadku wysyłki wezwań do realizacji warunków umowy, opłat w przypadku poniesienia kosztów związanych z windykacją należności z tytułu umowy, opłat w przypadku poniesienia kosztów związanych z wyceną nieruchomości na warunkach określonych w umowie, innych należności ubocznych, kosztów postępowania. Umowa pożyczki hipotecznej nr z dnia Na rzecz: Maritum Bank ICB S.A. z siedzibą w Gdańsku. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO Kondygnacja: 4 piętro Powierzchnia użytkowa: 45,03 m 2 Składniki mieszkania: przedpokój, kuchnia, łazienka, dwa pokoje UKŁAD FUNKCJONALNY: Wejście z klatki schodowej do przedpokoju, z którego dostępne są pozostałe pomieszczenia. Mieszkanie z zabudowaną loggią. STANDARD WYKOŃCZENIA Podłogi: w łazience i kuchni płytki ceramiczne, w przedpokoju i pokojach lepka parkietowa, Ściany: w większości - powłoki malarskie; w łazience i częściowo w kuchni płytki ceramiczne. Stolarka okienna PCV nowego typu. Stolarka drzwiowa wewnętrzna typowa starszego typu, drzwi wejście pełne. WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość uzbrojona w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową, w łazience znajduje się piecyk gazowy. W dużym pokoju klimatyzacja. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal mieszkalny przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania, jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu pod warunkiem prowadzenia prawidłowej polityki zapobiegawczo remontowej. CEL WYCENY: Celem opracowania jest określenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego według stanu na dzień oględzin dla potrzeb prowadzonego postępowania komorniczego- egzekucji z nieruchomości ,00 zł Słownie: dwieście sześćdziesiąt dwa tysiące sto dwanaście złote DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 3 lipca 2015r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości: 8 czerwca 2015 r. WARTOŚĆ RYNKOWA AUTOR DATA SPORZĄDZENIA OPINII 3 lipca 2015r. Strona 2 z 12

3 1.4. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1. CZĘŚĆ OGÓLNA Przedmiotem opracowania jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 80 położonego w Krakowie-Krowodrzy przy ulicy Na Błonie 3B. Lokal mieszkalny o powierzchni 45,03m 2 położony jest na piątej kondygnacji budynku wielorodzinnego i składa się z: dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Mieszkanie z loggią. Dla przedmiotowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie prowadzi KW nr KR1P/ /8. Lokal mieszkalny znajduje się w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej Widok z siedzibą w Krakowie. Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do szczegółowo wyżej opisanego lokalu mieszkalnego wraz z wszystkimi częściami składowymi CEL WYCENY Celem niniejszej opinii jest określenie wartości rynkowej własnościowego spółdzielczego prawa do wyżej opisanego lokalu mieszkalnego dla potrzeb prowadzonego Postępowania Komorniczego - egzekucji z nieruchomości (IX KM 473/15) wg stanu z dnia wizji oraz poziomu cen na dzień wyceny PODSTAWY WYCENY PODSTAWY FORMALNE Podstawę formalną stanowi Postanowienie o powołaniu biegłego, wydane przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Podgórza Leszka Dumnickiego PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny /Dz. U. z 1971 r. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2000 r. Nr 46 poz. 543 tekst jednolity/. - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (tekst ujednolicony na dzień 26 sierpnia 2011r.). - Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. Prawo bankowe /Dz. U. Nr 140 poz. 939 z późniejszymi zmianami/. - Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników -tekst ujednolicony na r - Ustawa o ochronie danych osobowych ( Dz. U. Nr 133, poz. 883). - Ustawa z dnia r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece /Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późniejszymi zmianami/. Strona 3 z 12

4 1.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH - Oględziny lokalu przeprowadzone dnia 8 czerwca 2015r., - Protokół z badania księgi wieczystej KW nr KR1P/ /8 przeprowadzonego dnia 1 lipca 2015r., - Postanowienie o powołaniu biegłego- wydane dnia 27 kwietnia 2015r. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy, sygn: IX KM 473/15, - Akty Prawne Gminy dotyczące planowania przestrzennego, - Analiza cen transakcyjnych lokali mieszkalnych na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie miasta Krakowa w okresie ostatnich dwóch lat, - Dokumentacja fotograficzna, - Własna baza danych oraz informacje uzyskane w czasopismach specjalistycznych i na stronach internetowych, - Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów LITERATURA - Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., - Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia wyceny: 3 lipca 2015r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 3 lipca 2015r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 8 czerwca 2015r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 8 czerwca 2015r. Strona 4 z 12

5 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAWNY Stan prawny własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego został ustalony na podstawie badania księgi wieczystej KW nr KR1P/ /8 przeprowadzonego dnia 1 lipca 2015r. W księdze wieczystej widnieją m. in. następujące wpisy: KR1P/ /8 Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych TYP KSIĘGI : spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Wzmianka: DZ. KW. / KR1P / / 11 / 002 DZIAŁ I OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: Kraków - Krowodrza Ulica: Na Błonie 3B Lokal mieszkalny nr 80 Opis lokalu: dwa pokoje, kuchnia, przedpokój, łazienka Kondygnacja: 5 Nieruchomość zabudowana budynkiem, nr KW: KR1P / / 2 Numer działki ewidencyjnej: 462 Odrębność: nie Obszar: 45,0300m2 SPIS PRAW: Nazwa spółdzielni mieszkaniowej: Spółdzielnia Mieszkaniowa Widok" z siedzibą w Krakowie DZIAŁ II WŁASNOŚĆ: Monika Głodzińska c. Czesława i Haliny, udział 1/1 części DZIAŁ III PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA : 1. Wzmiaka: DZ. KW. / KR1P / / 15 / 1 2. Wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie o sygnaturze IX Km 473/15 przeciwko dłużnikowi Głodzińska Monika, na rzecz: Meritum Bank ICB S.A. z siedzibą w Gdańsku. DZIAŁ IV HIPOTEKA Hipoteka umowna ,22 zł, zabezpieczenie wierzytelności z tytułu pożyczki, odsetek umownych, opłat z tytułu obsługi umowy, prowizji - w przypadku dokonywania zmian warunków umowy, odsetek za zwłokę w przypadku powstania zadłużenia przeterminowanego, opłat - w przypadku wysyłki wezwań do realizacji warunków umowy, opłat w przypadku poniesienia kosztów związanych z windykacją należności z tytułu umowy, opłat w przypadku poniesienia kosztów związanych z wyceną nieruchomości na warunkach określonych w umowie, innych należności ubocznych, kosztów postępowania. Umowa pożyczki hipotecznej nr z dnia Na rzecz: Maritum Bank ICB S.A. z siedzibą w Gdańsku. Strona 5 z 12

6 Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu lokalu dokonano podczas przeprowadzonej wizji lokalnej w dniu 8 czerwca 2015 r. POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ: LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI: Lokalizacja nieruchomości i otoczenie: Przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w budynku wielomieszkaniowym nr 3B, przy ul. Na Błonie w Krakowie Krowodrzy, w obszarze osiedla Bronowice. Osiedle Bronowice Nowe (d. Osiedle Widok) - osiedle w Krakowie wchodzące w skład Dzielnicy VI Bronowice, niestanowiące jednostki pomocniczej niższego rzędu w ramach dzielnicy. Osiedle położone jest w kwartale ulic: Balickiej, Armii Krajowej, Zarzecze, Na Błonie. Graniczy: od północy i zachodu z Bronowicami Małymi, od południa z Osiedlem Widok Zarzecze, od wschodu z Bronowicami Małymi Wschód. Osiedle zbudowane zostało w połowie lat 70. XX wieku, w technologii wielkiej płyty. Autorem pierwotnego projektu architektonicznego i urbanistycznego był Krzysztof Bień. Strona 6 z 12

7 Od momentu wybudowania do lat 90. XX w. osiedle nosiło nazwę Widok (od dawnej nazwy ulicy Jabłonkowskiej). Nazwa ta używana jest przez mieszkańców potocznie do dzisiaj. Dlatego niekiedy Bronowice Nowe mylone są z sąsiednim osiedlem o podobnej nazwie, Widok-Zarzecze. Na terenie Bronowic Nowych znajduje się Szkoła Podstawowa Nr 153 im. ks. prof. Józefa Tischnera oraz Gimnazjum nr 19 i XVIII Liceum Ogólnokształcące im. św. Jana Kantego. Na zachodnim skraju osiedla znajduje się pętla tramwajowa i autobusowa, od września 2007 r. nosząca nazwę Bronowice Małe. Źródło: Poniżej fragment zdjęcia satelitarnego z zaznaczoną przybliżoną lokalizacją nieruchomości: Ulica Na Błonie jest przecznicą ul. Balickiej i biegnie w kierunku Woli Justowskiej łączy się z ul. Jesionową. Jest to północno-zachodnia część Krakowa, teren Bronowic, odległość od ścisłego centrum miasta (Rynku Głównego) wynosi około 4,5km, w linii prostej. Lokalizacja dobra dla celów mieszkaniowych. OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI, STAN USŁUG I ZAPLECZA BYTOWEGO: W bezpośrednim otoczeniu budynku znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, asfaltowa droga, przychodnia NZOZ, punkty handlowo usługowe. W promieniu około 1,5 km znajduje się m.in.: Galeria Bronowice, IKEA, Makro, Castorama, OBI, Centrum Giełdowo Handlowe Balicka. W sąsiedztwie nie znajdują się żadne obiekty mogące znacząco negatywnie wpływać na środowisko i stan zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego. Stan Strona 7 z 12

8 usług i zaplecza bytowego rozwinięty w stopniu dobrym. Najbliższe punkty handlowo usługowe znajdują się na terenie osiedla mieszkaniowego. Nieco dalej w rejonie ulic Bronowickiej, Podchorążych i Królewskiej znajduje się pełna infrastruktura : placówki opieki zdrowotnej, placówki oświatowe (w tym uczelnie wyższe), obiekty sakralne, banki itp. W promieniu kilku kilometrów znajduje się całe ścisłe centrum miasta z pełną infrastrukturą również kulturalną. Poziom zainwestowania otoczenia nieruchomości określa się jako bardzo dobry. DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA : Dojście do budynku z drogi osiedlowej. Budynek posiada bardzo dobrą dostępność komunikacyjną zarówno środkami komunikacji indywidualnej jak również środkami komunikacji miejskiej wynika to z lokalizacji w rejonie węzłów komunikacyjnych takich jak skrzyżowania ulic Balickiej i Armii Krajowej oraz ronda Ofiar Katynia dających znakomite możliwości komunikacyjne we wszystkich kierunkach. Ulica Balicka biegnie z jednaj strony w kierunku ścisłego centrum miasta (poprzez ulicę Podchorążych i Królewską do ul. Karmelickiej), z drugiej natomiast w kierunku Mydlnik co umożliwia szybki dostęp do obwodnicy miasta i lotniska w Balicach. Najbliższy przystanek (kilka linii autobusowych) znajduje się w niewielkiej odległości od budynku przy jezdni ul. Na Błonie, pętla tramwajowa kilkaset metrów dalej przy ul. Balickiej. Źródło: STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO : Ilość kondygnacji: 11 Podpiwniczenie: tak Budynek mieszkalny wysoki blok wielorodzinny wzniesiony w technologii uprzemysłowionej / wielkopłytowej. Obiekt o prostej bryle na podstawie prostokąta - starsze budownictwo. Przed budynkiem znajdują się utwardzone szlaki komunikacyjne, miejsca postojowe oraz teren zagospodarowany zielenią. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO Kondygnacja: 4 piętro Powierzchnia użytkowa: 45,03 m 2 Składniki mieszkania: przedpokój, kuchnia, łazienka, dwa pokoje Strona 8 z 12

9 UKŁAD FUNKCJONALNY: Wejście z klatki schodowej do przedpokoju, z którego dostępne są pozostałe pomieszczenia. Mieszkanie z zabudowaną loggią. STANDARD WYKOŃCZENIA Podłogi: w łazience i kuchni płytki ceramiczne, w przedpokoju i pokojach klepka parkietowa, Ściany: w większości - powłoki malarskie; w łazience i częściowo w kuchni płytki ceramiczne. Stolarka okienna PCV nowego typu. Stolarka drzwiowa wewnętrzna typowa starszego typu, drzwi wejście pełne. WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość uzbrojona w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową, w łazience znajduje się piecyk gazowy. W dużym pokoju klimatyzacja. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal mieszkalny przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania, jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu pod warunkiem prowadzenia prawidłowej polityki zapobiegawczo remontowej. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. (Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa uchwalony w 1994 r. utracił ważność z dniem 1 stycznia 2003 r.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U r. Nr 151 poz. 2603); Art (213) 1. ( ). 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa - dokument ujednolicony (Uchwała Nr XII/87/03 z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmieniona uchwałą Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r. zmieniona uchwałą Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.): Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o symbolu MW. Poniżej fragment rysunku studium z zaznaczoną przybliżoną lokalizacją nieruchomości. Strona 9 z 12

10 ŹRÓDŁO: Strona 10 z 12

11 7. DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Strona 11 z 12

12 Strona 12 z 12