IXKM 1014/17 AUTOR: OSOBY, KTÓRYM PRZYSŁUGUJE SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU:

Transkrypt

1 IXKM 1014/17 O P I N I A określająca wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lokalu mieszkalnego nr 37 położonego w Krakowie- Krowodrzy przy ul. Piastowskiej 57. Dla przedmiotowego prawa niema założonej księgi wieczystej. Lokal mieszkalny pozostaje w zasobach Zwierzynieckiej Spółdzielni Mieszkaniowej. OSOBY, KTÓRYM PRZYSŁUGUJE SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU: Nina Daniłowicz-Rokita w 1/2 części Barbara Długosz w 1/2 cześci AUTOR: Kraków, 2 październik 2017r.

2 WYCIĄG Z OPINII RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ADRES Kraków, ul. Piastowska 57/37 OBRĘB Kraków-Krowodrza, obr. 3 RODZAJ WYCENIANYCH PRAW Prawo własności KSIĘGA WIECZYSTA - OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM PRZYSŁUGUJE SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU Nina Daniłowicz-Rokita w 1/2 części Barbara Długosz w 1/2 części OBCIĄŻENIA Wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych (badanie akt w Zwierzynieckiej Spółdzielni Mieszkaniowej). KRÓTKI OPIS STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO Budynek wielorodzinny dwunastokondygnacyjny, podpiwniczony wzniesionym w technologii uprzemysłowionej (po termomodernizacji). Budynek ogółem w przeciętnym stanie technicznym. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO: Kondygnacja: VIII (7 piętro) Powierzchnia: 25,30m 2 Pomieszczenia: pokój, łazienka, kuchnia, przedpokój Przynależności: piwnica o pow. 2,50m 2 UKŁAD FUNKCJONALNY Wejście do lokalu z klatki schodowej do przedpokoju, z którego możliwy dostęp do łazienki oraz pokoju z balkonem. Z pokoju przejście do kuchni. STAN TECHNICZNY I STANDARD WYKOŃCZENIA Przedpokój: -podłoga: panele podłogowe o widocznym stopniu zużycia -ściany: tapety o widocznym stopniu zużycia Łazienka: -podłoga: wylewka oraz wykładzina -ściany: częściowo płytki starego typu mocowane na cemencie; częściowo farba Pokój: -podłoga: płytki PVC o widocznym stopniu zużycia -ściany: malowane Kuchnia: -podłoga: wykładzina pvc -ściany: częściowo płytki ceramiczne, częściowo farba Stolarka okienna: zespolona PCV w pokoju oraz drewniana starego typu w kuchni.. Stolarka drzwiowa wewnętrzna płycinowa. Drzwi zewnętrzne- wzmocnione nowego typu. Mieszkanie wymaga przeprowadzenia gruntownego remontu i modernizacji. Standard wykończenia charakterystyczny dla lat 80-tych ubiegłego stulecia. Materiały wykończeniowe podstawowej jakości o widocznym stopniu zużycia. CEL WYCENY WARTOŚĆ RYNKOWA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU: Celem opinii jest określenie aktualnej wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lokalu mieszkalnego - według stanu na dzień oględzin dla potrzeb egzekucji komorniczej ,00 zł Słownie: sto siedemdziesiąt dziewięć tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt pięć złotych DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 2 PAŹDZIERNIK 2017 R. DATA, na którą określono STAN nieruchomości: 14 WRZEŚNIA 2017 R. AUTOR: DATA SPORZĄDZENIA OPINII 2 PAŹDZIERNIK 2017 R. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 2 z 15

3 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1. CZĘŚĆ OGÓLNA Przedmiotem opracowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lokal mieszkalny nr 37 położony w Krakowie Krowodrzy Obr. 3, w budynku przy ul. Piastowskiej 57. Lokal nr 37 o powierzchni 25,30m 2 położony jest na ósmej kondygnacji, składa się z: pokoju, kuchni, łazienki i przedpokoju. Do lokalu przynależy piwnica o pow. 2,50m 2. Dla przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niema założonej księgi wieczystej. Przedmiotowy lokal mieszkalny pozostaje w zasobach Zwierzynieckiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, położonego w Krakowie przy ul. Piastowskiej 57/37 wraz ze wszystkimi częściami składowymi CEL WYCENY Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - szczegółowo wyżej opisanego lokalu mieszkalnego dla potrzeb postępowania sądowego egzekucji z nieruchomości prowadzonego przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie (do sprawy IXKM 1014/17) - wg stanu techniczno-użytkowego na dzień oględzin oraz poziomu cen na dzień wyceny PODSTAWY WYCENY PODSTAWY FORMALNE Podstawę formalną stanowi postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wydane przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy Leszka Dumnickiego PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny /Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 oraz Dz.U. nr 165 z dnia r., poz.985/. - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz z późn zm.- tekst ujednolicony na r). - Ustawa o ochronie danych osobowych ( Dz. U. Nr 133, poz. 883). - Ustawa z dnia r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece /Dz. U. z 2001r, Nr 124, poz z późniejszymi zmianami/. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 3 z 15

4 1.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH - Postanowienie o powołaniu biegłego wydane przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy Leszka Dumnickiego, - Badanie akt przeprowadzone w Zwierzynieckiej Spółdzielni Mieszkaniowej - Akty prawne Gminy dotyczące planowania przestrzennego, - Protokół z oględzin przeprowadzonych w miejscu lokalizacji nieruchomości, - Analiza cen transakcyjnych nieruchomości lokalowych na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie miasta Krakowa w okresie ostatnich lat, - Dokumentacja fotograficzna, - Własna baza danych, informacje z czasopism specjalistycznych i stron www, - Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów LITERATURA - Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., - Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY Data sporządzenia wyceny: 2 październik 2017r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 2 październik 2017r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 14 września 2017r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 14 września 2017r. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 4 z 15

5 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAW Stan prawny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określono na podstawie badania akt przeprowadzonego w Zwierzynieckiej Spółdzielni Mieszkaniowej. -Lokal pozostaje w zasobach Zwierzynieckiej Spółdzielni Mieszkaniowej -Dla lokalu niema założonej księgi wieczystej -Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, położonego przy ul.piastowskiej 57/37 przysługuje: -Nina Daniłowicz-Rokita w 1/2 części -Barbara Długosz w 1/2 części -Lokal położony jest na VII piętrze -Lokal składa się z pomieszczeń: przedpokój, łazienka, pokój, kuchnia. -Powierzchnia lokalu wynosi: 25,30m2 -Ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu związane jest prawo do użytkowania piwnicy o pow. 2,50m2 Wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu lokalu dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 14 września 2017r. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 5 z 15

6 POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ: LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI: Przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w budynku wielomieszkaniowym nr 57, przy ul. Piastowskiej w Krakowie Krowodrzy, obr. 3, na terenie Dzielnicy V Krowodrza, obszar Łobzowa. Poniżej Dzielnica V Krowodrza usytuowanie na planie Krakowa: Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 6 z 15

7 Łobzów obszar Krakowa wchodzący w skład Dzielnicy V Krowodrza. W Łobzowie mieści się Pałac Królewski. Wzniesiony został za panowania Kazimierza Wielkiego. Mieściła się tam letnia rezydencja królewska. W 1357 prawdopodobnie powstał tam gotycki zamek Kazimierza Wielkiego. Gotycką rezydencję przekształcił Stefan Batory w manierystyczny pałac. Pracę zlecił Batory Santiemu Gucciemu. Zaprojektował on także rozległy ogród. Kolejne przemiany miały miejsce za panowania Zygmunta III, kiedy to Giovanni Trevano nadał pałacowi szatę barokową. W latach odrestaurowano budowlę. W XVIII wieku Łobzów podupadł. Po III rozbiorze Polski austriackie władze odebrały Łobzów uniwersytetowi. W 1875 w pałacu zorganizowana została Szkoła Kadetów Piechoty. Obecnie gmach pałacu należy do Politechniki Krakowskiej. Teren dawnej rezydencji od strony wschodniej okala mur zbudowany w czasach Stefana Batorego. W jego obrębie znajduje się Ogród Łobzów. Przez teren rezydencji przepływała niegdyś rzeka Młynówka Królewska, zasypana w latach 60. i 70. XX wieku, obecnie stanowiąca deptak. Część terenu rezydencji zajmuje jednostka wojskowa. Na jej terenie mieści się stadion WKS Wawel założonego w Odległość od ścisłego centrum miasta (Rynku Głównego) wynosi około 2,5km w linii prostej. Poniżej mapa z zaznaczoną lokalizacją nieruchomość: Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 7 z 15

8 OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI: W sąsiedztwie nieruchomości zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niewielkie kamienice w zabudowie zwartej oraz bloki mieszkalne. Rejon posiada dobre uzbrojenie w sieć usługowo handlową, instytucje użyteczności publicznej. W otoczeniu liczne punkty handlowo usługowe, jak również obiekty oświatowe. Poziom zainwestowania otoczenia nieruchomości określa się, jako dobry. W promieniu około 3 kilometrów znajduje się całe ścisłe centrum miasta z pełną infrastrukturą również kulturalną. W sąsiedztwie nie znajdują się żadne obiekty mogące negatywnie wpływać na środowisko i stan zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego. DOSTĘPNOŚĆ Budynek nr 57 usytuowany jest na działce nr 387/54, która przylega m.in. do działki nr 386/24. Zgodnie z portalem właścicielem działki nr 386/24 jest gmina Kraków). Dojście do budynku możliwe od ulicy Piastowskiej, Młynówki Królewskiej oraz Obopólnej. Dojazd do budynku możliwy tylko od ulicy Obopólnej, która jest drogą o nieuregulowanym stanie prawnym. Dostępność środkami komunikacji zbiorowej dobra najbliższe przystanki komunikacji miejskiej zlokalizowane przy ulicy Piastowskiej i ulicy Podchorążych. W promieniu około 600m znajduje się pętla tramwajowa. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 8 z 15

9 PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. (Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa uchwalony w 1994 r. utracił ważność z dniem 1 stycznia 2003 r.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U r. Nr 151 poz. 2603); Art (213) 1. ( ). 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa - dokument ujednolicony (Uchwała Nr XII/87/03 z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmieniona uchwałą Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r. zmieniona uchwałą Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.): działka ewidencyjna, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o symbolu MW. Poniżej fragment rysunku studium z zaznaczoną przybliżoną lokalizacją nieruchomości: Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 9 z 15

10 Źródlo: STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO Budynek wielorodzinny dwunastokondygnacyjny, podpiwniczony wzniesionym w technologii uprzemysłowionej (po termomodernizacji). Budynek ogółem w przeciętnym stanie technicznym. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO: Kondygnacja: VIII (7 piętro) Powierzchnia: 25,30m 2 Pomieszczenia: pokój, łazienka, kuchnia, przedpokój Przynależności: piwnica o pow. 2,50m 2 UKŁAD FUNKCJONALNY Wejście do lokalu z klatki schodowej do przedpokoju, z którego możliwy dostęp do łazienki oraz pokoju z balkonem. Z pokoju przejście do kuchni. STAN TECHNICZNY I STANDARD WYKOŃCZENIA Przedpokój: -podłoga: panele podłogowe o widocznym stopniu zużycia -ściany: tapety o widocznym stopniu zużycia Łazienka: -podłoga: wylewka oraz wykładzina -ściany: częściowo płytki starego typu mocowane na cemencie; częściowo farba Pokój: Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 10 z 15

11 -podłoga: płytki PVC o widocznym stopniu zużycia -ściany: malowane Kuchnia: -podłoga: wykładzina pvc -ściany: częściowo płytki ceramiczne, częściowo farba Stolarka okienna: zespolona PCV w pokoju oraz drewniana starego typu w kuchni.. Stolarka drzwiowa wewnętrzna płycinowa. Drzwi zewnętrzne- wzmocnione nowego typu. Mieszkanie wymaga przeprowadzenia gruntownego remontu i modernizacji. Standard wykończenia charakterystyczny dla lat 80-tych ubiegłego stulecia. Materiały wykończeniowe podstawowej jakości o widocznym stopniu zużycia. WYPOSAŻENIE W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość lokalowa uzbrojona jest w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazociągową. Ciepła woda użytkowa z przepływowego ogrzewacza gazowego zainstalowanego w kuchni. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania, jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu. Lokal wymaga prac remontowo-modernizacyjnych. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 11 z 15

12 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 12 z 15

13 Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 13 z 15

14 Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 14 z 15

15 Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 15 z 15