określająca wartość rynkową prawa własności nieruchomości lokalowej lokalu mieszkalnego nr 31 położonego w Krakowie- Krowodrzy przy ul. Oboźnej 4.

Transkrypt

1 OPINIA określająca wartość rynkową prawa własności nieruchomości lokalowej lokalu mieszkalnego nr 31 położonego w Krakowie- Krowodrzy przy ul. Oboźnej 4. Dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza, Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi KW nr KR1P/ /5. Lokal nie został udostępniony do oględzin. Wycenę przeprowadzono przy założeniu, iż stan lokalu nie uległ istotnym zmianom względem oględzin przeprowadzonych w lipcu 2015r. WŁAŚCICIEL: Monika Joanna Curyło c. Andrzeja i Bogumiły, udział 1/1 części AUTOR: 1 z 14

2 Kraków, 6 czerwca 2017r. WYCIĄG Z OPINII RODZAJ NIERUCHOMOŚCI ADRES OBRĘB RODZAJ WYCENIANYCH PRAW KSIĘGA WIECZYSTA OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość lokalowa lokal mieszkalny Kraków ul. Oboźna 4/31 Kraków Krowodrza, Obr. 45 Prawo własności KR1P/ /5 Właściciel: Monika Joanna Curyło c. Andrzeja i Bogumiły, udział 1/1 części OBCIĄŻENIA Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych. (Badanie KW z dnia 6 czerwca 2017r. szczegółowy protokół załączono do opracowania). DZIAŁ III Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości oraz wpisy dot. przyłączeń postępowań egzekucyjnych DZIAŁ IV 1.Hipoteka przymusowa ,04 zł. Na rzecz: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Inspektorat Kraków-Krowodrza z siedzibą w Krakowie. 2. Hipoteka przymusowa 7059,40 zł. Na rzecz: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Inspektorat Kraków-Krowodrza z siedzibą w Krakowie. 3.Hipoteka przymusowa 1.262,62 zł. Na rzecz Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Krowodrzy. 4.Hipoteka przymusowa 3.410,28 zł. Na rzecz Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Krowodrzy KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO Budynek mieszkalny blok wielorodzinny dwunastokondygnacyjny. Obiekt wzniesiony w technologii uprzemysłowionej, o prostej bryle przykryty stropodachem. Budynek podpiwniczony, ocieplony z odnowioną elewacją, wyposażony w windę. Przed budynkiem znajdują się utwardzone szlaki komunikacyjne, miejsca postojowe oraz teren zagospodarowany zielenią. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO: Lokal nie został udostępniony do oględzin. Wycenę przeprowadzono przy założeniu, iż stan lokalu nie uległ istotnym zmianom względem oględzin przeprowadzonych w lipcu 2015r. Poniżej opis lokalu zgodny z oględzinami przeprowadzonymi w dniu 6 lipca 2015r. Kondygnacja: 9 (VIII piętro) Powierzchnia: 72,22m2 Pomieszczenia: trzy pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój, WC Przynależności: piwnica o pow. 2,4m2 UKŁAD FUNKCJONALNY Wejście do lokalu z klatki schodowej do przedpokoju, z którego dostępne są pozostałe pomieszczenia. Kuchnia częściowo otwarta na pokój dzienny. Mieszkalne z balkonem. STAN TECHNICZNY I STANDARD WYKOŃCZENIA Podłogi: w przedpokoju, kuchni, łazience oraz WC płytki ceramiczne; w dwóch pokojach panele podłogowe; w pokoju dziennym deska barlinecka. Ściany: w większości powłoki malarskie; w łazience, WC oraz częściowo w kuchni ściany wyłożone płytkami ceramicznymi. Stolarka okienna zespolona PCV. Stolarka drzwiowa nowa o aktualnym wzornictwie. Lokal mieszkalny po gruntownym remoncie wykończony z zastosowaniem materiałów dobrej jakości o aktualnie stosowanym wzornictwie. CEL WYCENY Celem opinii jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej lokalu mieszkalnego według stanu na dzień oględzin dla potrzeb egzekucji komorniczej. WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI zł Słownie: czterysta czterdzieści osiem tysięcy trzysta osiemdziesiąt osiem złotych DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): DATA, na którą określono STAN nieruchomości: lokal nie został udostępniony do oględzin. W wycenie założono, iż stan lokalu nie uległ istotnym zmianom względem oględzin przeprowadzonych w lipcu 2015r. AUTOR: 2 z 14 6 CZERWCA 2017R.

3 DATA SPORZĄDZENIA OPINII 6 CZERWCA 2017 R. 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiotem opracowania jest nieruchomość lokalowa lokal mieszkalny nr 31 położony w Krakowie Krowodrzy Obr. 45, w budynku przy ul. Oboźnej 4. Lokal nr 31 o powierzchni 72,22m2 położony jest na dziewiątej kondygnacji budynku i składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, WC oraz przedpokoju. Do lokalu przynależy piwnica o pow. 2,4m2. Dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej Sąd Rejonowy dla Krakowa - Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi księgę wieczystą nr KR1P/ /5. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w 7462/ częściach. Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej prawa własności szczegółowo wyżej opisanej nieruchomości lokalowej wraz ze wszystkimi częściami składowymi. Lokal nie został udostępniony do oględzin. Wycenę przeprowadzono przy założeniu, iż stan lokalu nie uległ istotnym zmianom względem oględzin przeprowadzonych w lipcu 2015r CEL WYCENY Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności szczegółowo wyżej opisanej nieruchomości lokalowej dla potrzeb postępowania sądowego egzekucji z nieruchomości prowadzonego przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie Leszka Dumnickiego (do sprawy ) wg poziomu cen na dzień wyceny oraz przy założeniu, iż stan techniczny lokalu nie uległ istotnym zmianom względem oględzin przeprowadzonych w lipcu 2015r PODSTAWY WYCENY PODSTAWY FORMALNE Podstawę formalną stanowi postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości wydane przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy Leszka Dumnickiego PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny /Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 oraz Dz.U. nr 165 z dnia r., poz.985/. - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości oraz 3 z 14

4 sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz z późn zm.- tekst ujednolicony na r). - Ustawa o ochronie danych osobowych ( Dz. U. Nr 133, poz. 883). - Ustawa z dnia r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece /Dz. U. z 2001r, Nr 124, poz z późniejszymi zmianami/ ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH - Postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości wydane przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy Leszka Dumnickiego, - Protokół z badania księgi wieczystej nr KR1P/ /5, z dnia r., - Akty prawne Gminy dotyczące planowania przestrzennego, - Protokół z oględzin przeprowadzonych w miejscu lokalizacji nieruchomości, - Analiza cen transakcyjnych nieruchomości lokalowych na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie miasta Krakowa w okresie ostatnich lat, - Dokumentacja fotograficzna, - Własna baza danych, informacje z czasopism specjalistycznych i stron www, - Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów LITERATURA - Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., - Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY Data sporządzenia wyceny: 6 czerwca 2017r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 6 czerwca 2017r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: Lokal nie został udostępniony do oględzin. Wycenę przeprowadzono przy założeniu, iż stan lokalu nie uległ istotnym zmianom względem oględzin przeprowadzonych w lipcu 2015r. Data dokonania oględzin nieruchomości (budynku): 25 kwietnia 2017r. 4 z 14

5 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAW Stan prawny nieruchomości lokalowej został ustalony na podstawie badania Księgi Wieczystej na dzień 6 czerwca 2017r. (szczegółowy protokół załączono do opracowania) w KW widnieją m.in. następujące wpisy: KR1P/ /5 Lokal stanowiący odrębną nieruchomość DZIAŁ I - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Kraków ul. Oboźna 4 Lokal mieszkalny nr 31 Pomieszczenia: 3 pokoje, kuchnia, łazienka, garderoba, hall Przynależności: piwnica Kondygnacja: 9,0 Odrębność: tak Obszar: 74,62m2 *UWAGA DZIAŁ I-SP. SPIS PRAW Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w 7462/ częściach. DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ Udział 1/1 części Monika Joanna Curyło c. Andrzeja i Bogumiły DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA 1. Ostrzeżenie: wszczęcie egzekucji z nieruchomości (sygn.. akt IXKM 624/15) przeciwko dłużnikowi Monika Curyło z wniosku wierzyciela Zwierzyniecka Spółdzielnia Mieszkaniowa 2. Inny wpis: przyłączenie postępowania egzekucyjnego o sygnaturze akt IXKM 2285/15, prowadzonej przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym dla KrakowaKrowodrzy na podstawie tytułu wykonawczego Sądu Rejonowego dla KrakowaKrowodrzy z dnia w sprawie INC 4197/15/K. Zwierzyniecka Spółdzielnia Mieszkaniowa 3. Inny wpis: przyłączenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości przeciwko dłużnikowi Monice Curyło w sprawie sygn.. akt z wniosku wierzyciela Zwierzyniecka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Krakowie. DZIAŁ IV HIPOTEKA 1. Hipoteka przymusowa ,04 zł, zadłużenie z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne, ubezpieczenia zdrowotne, fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń 5 z 14

6 pracowniczych oraz ubezpieczenie zdrowotne (zakres nr deklaracji 01-39) za okres od do Na rzecz: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Inspektorat KrakówKrowodrza z siedzibą w Krakowie. 2. Hipoteka przymusowa 7059,40 zł, zadłużenie z tytułu składek na FUZ za okres od wraz z odsetkami, decyzja nr wg rwa: dzpdk13/01233, decyzja nr WG RWA: DZPDK14/00257, decyzja nr WG RWA: DZPDK14/ Na rzecz: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Inspektorat Kraków-Krowodrza z siedzibą w Krakowie. 3. Hipoteka przymusowa 1.262,62 zł, zabezpieczenie niepokrytych kosztów egzekucyjnych wynikających z Postanowienia z dnia r. sygn.. IX KM 2285/15; na rzecz Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Krowodrzy Leszek Dumnicki 4. Hipoteka przymusowa 3.410,28 zł, zabezpieczenie niepokrytych kosztów egzekucyjnych wynikających z Postanowienia z dnia r. sygn.. IX KM 624/15; na rzecz Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Krowodrzy Leszek Dumnicki UWAGA: na podstawie informacji uzyskanych ze Zwierzynieckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Krakowie ustalono iż w księdze wieczystej ujawniono powierzchnię łączną mieszkania oraz przynależnej piwnicy powierzchnia mieszkania wynosi 72,22m 2, natomiast powierzchnia piwnicy 2,4m2. Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych STAN RZECZY Lokal nie został udostępniony do oględzin. Wycenę przeprowadzono przy założeniu, iż stan lokalu nie uległ istotnym zmianom względem oględzin przeprowadzonych w lipcu 2015r. Szczegółowych ustaleń stanu nieruchomości dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 6 lipca 2015r. POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ: LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI: 6 z 14

7 Przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w budynku wielomieszkaniowym nr 4, przy ul. Oboźnej w Krakowie Krowodrzy na terenie Dzielnicy V Krowodrza. Dzielnica V Krowodrza usytuowanie na planie Krakowa: Ulica Oboźna rozciąga się od ul Składowej do ul. Wrocławskiej po drodze przecinając ul. Władysława Łokietka. Jest to północno-zachodnia część Krakowa, odległość od ścisłego centrum miasta (Rynku Głównego) wynosi około 1,8km w linii prostej. Rejon przedmiotowy posiada bardzo dobrą dostępność komunikacyjną zarówno środkami komunikacji indywidualnej jak również komunikacji miejskiej wynika to z faktu że jest on zlokalizowany w pobliżu ulicy Wrocławskiej, Prądnickiej oraz al. Trzech Wieszczów dających znakomite możliwości komunikacyjne we wszystkich kierunkach. Rejon ten charakteryzuje się ponadto intensywną zabudową mieszkaniową wielorodzinną, posiada bardzo dobre uzbrojenie w sieć usługowo handlową, instytucje użyteczności publicznej. Przedmiotowy obszar postrzegany jest jako atrakcyjny w mieście dla celów mieszkaniowych ze względu na sąsiedztwo, infrastrukturę i odległość od ścisłego centrum Krakowa Na następnej stronie - położenie nieruchomości na planie Dzielnicy V: 7 z 14

8 Poniżej mapa z zaznaczoną lokalizacją nieruchomość: OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI, STAN USŁUG I ZAPLECZA BYTOWEGO: Stan usług i zaplecza bytowego rozwinięty w stopniu bardzo dobrym charakterystycznym dla centrów dużych miast. W niewielkiej odległości znajduje się m.in.: bank, Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Carrefour, Wojskowy Szpital z Polikliniką, szkoły, Uniwersytet Pedagogiczny oraz Park Kleparski. Nieruchomość znajduje się stosunkowo niedaleko od placu targowego Nowy Kleparz tradycyjnego miejsca zakupów okolicznych mieszkańców. W promieniu około 3km znajduje się całe ścisłe centrum miasta z pełną infrastrukturą również kulturalną. Poziom zainwestowania otoczenia nieruchomości określa się jako bardzo dobry. W okolicy widoczna jest mocno zróżnicowana zabudowa: kamienice z lat 30-tych, bloki mieszkalne z lat oraz obiekty biurowe i przemysłowe z tegoż okresu, a także nowe budynki apartamentowe. Od kilku lat zauważalne jest wycofywanie przemysłu i zagospodarowywanie odzyskanych przestrzeni budynkami wielomieszkaniowymi. W otoczeniu brak obiektów mogących negatywnie wpływać na stan środowiska naturalnego. Jedynie sąsiedztwo ulicy Wrocławskiej powoduje uciążliwości związane z ruchem samochodowym. DOSTĘPNOŚĆ Zgodnie z portalem miip.geomalopolska.pl: działka, na której usytuowany jest budynek nr 4 przy ul. Oboźnej w Krakowie, wschodnią granicą przylega do działki nr 252 (ul. Oboźna), której właścicielem jest Gmina Kraków - współwłasność ze Skarbem Państwa. 8 z 14

9 Legenda: Dostępność środkami komunikacji zbiorowej dobra najbliższe przystanki komunikacji miejskiej zlokalizowane przy ulicy Wrocławskiej. Pętla autobusowa usytuowana w odległości około 700m (w linii prostej) w rejonie Nowego Kleparza. Lokalizacja daje dobre możliwości komunikacyjne m.in. z uwagi na bliskość tzw. Alei Trzech Wieszczów ciągu trzech krakowskich alei, które otaczają centralny obszar miasta od zachodu i północnego zachodu, stanowiąc duży fragment II obwodnicy Krakowa. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. (Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa uchwalony w 1994 r. utracił ważność z dniem 1 stycznia 2003 r.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U r. Nr 151 poz. 2603); Art (213) 1. ( ). 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. 9 z 14

10 Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa - dokument ujednolicony (Uchwała Nr XII/87/03 z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmieniona uchwałą Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r. zmieniona uchwałą Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.): działka ewidencyjna, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o symbolu MW Poniżej fragment rysunku studium z zaznaczoną przybliżoną lokalizacją nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze dla którego jest sporządzany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru Łobzów rejon ulicy Łokietka i Wrocławskiej. 10 z 14

11 Źródło: STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO Budynek mieszkalny blok wielorodzinny dwunastokondygnacyjny. Obiekt wzniesiony w technologii uprzemysłowionej, o prostej bryle przykryty stropodachem. Budynek podpiwniczony, ocieplony z odnowioną elewacją, wyposażony w windę. Przed budynkiem znajdują się utwardzone szlaki komunikacyjne, miejsca postojowe oraz teren zagospodarowany zielenią. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO: Lokal nie został udostępniony do oględzin. Wycenę przeprowadzono przy założeniu, iż stan lokalu nie uległ istotnym zmianom względem oględzin przeprowadzonych w lipcu 2015r. Poniżej opis lokalu zgodny z oględzinami przeprowadzonymi w dniu 6 lipca 2015r. Kondygnacja: Powierzchnia: Pomieszczenia: Przynależności: UKŁAD FUNKCJONALNY 11 z 14 9 (VIII piętro) 72,22m2 trzy pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój, WC piwnica o pow. 2,4m2

12 Wejście do lokalu z klatki schodowej do przedpokoju, z którego dostępne są pozostałe pomieszczenia. Kuchnia częściowo otwarta na pokój dzienny. Mieszkalne z balkonem. STAN TECHNICZNY I STANDARD WYKOŃCZENIA Podłogi: w przedpokoju, kuchni, łazience oraz WC płytki ceramiczne; w dwóch pokojach panele podłogowe; w pokoju dziennym deska barlinecka. Ściany: w większości powłoki malarskie; w łazience, WC oraz częściowo w kuchni ściany wyłożone płytkami ceramicznymi. Stolarka okienna zespolona PCV. Stolarka drzwiowa nowa o aktualnym wzornictwie. Lokal mieszkalny po gruntownym remoncie wykończony z zastosowaniem materiałów dobrej jakości o aktualnie stosowanym wzornictwie. WYPOSAŻENIE W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość lokalowa uzbrojona jest w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, teletechniczną, c.w.u., grzewczą. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania, jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu pod warunkiem prowadzenia odpowiedniej polityki zapobiegawczo remontowej. 12 z 14

13 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA WYKONANA W LIPCU 2015 ROKU 13 z 14

14 14 z 14