ZIELONKI, GM. ZIELONKI, UL. FIOŁKOWA 9B/16 KM 4949/17 O P I N I A

Transkrypt

1 ZIELONKI, GM. ZIELONKI, UL. FIOŁKOWA 9B/16 KM 4949/17 KM 4949/17 O P I N I A określająca wartość rynkową prawa własności nieruchomości lokalowej lokalu mieszkalnego nr 16 położonego w Zielonkach, gm. Zielonki przy ul. Fiołkowej 9B. Dla nieruchomości lokalowej Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr KR1P/ /4. WŁAŚCICIEL: Wioleta Kudzia, c. Borysa i Zofii, udział 1/1 AUTOR: Strona 1 z 16

2 ZIELONKI, GM. ZIELONKI, UL. FIOŁKOWA 9B/16 KM 4949/17 RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Kraków, 2 maja 2018 r. WYCIĄG Z OPINII Nieruchomość lokalowa lokal mieszkalny ADRES Zielonki, Fiołkowa 9B/16 OBRĘB RODZAJ WYCENIANYCH PRAW KSIĘGA WIECZYSTA OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI Zielonki, gm. Zielonki Prawo własności KR1P/ /4 Wioleta Kudzia, c. Borysa i Zofii Udział 1/1 OBCIĄŻENIA: Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych (Szczegółowy protokół z badania KW z dnia r. załączono do opinii). DZIAŁ III Wzmianki: REP.C./KOMO/9736/18, Dz. Kw. /KR1P/4930/18/1 DZIAŁ IV 1.Hipoteka umowna kaucyjna ,00 złotych, odsetki zmienne, kredyt wraz z odsetkami, termin zapłaty: , wierzyciel hipoteczny: Nordea Bank Polska S.A. CBD Oddział Główny 6 PB w Krakowie z siedzibą w Gdyni, 2.Hipoteka przymusowa 29553,33 złote, wierzytelność: Zaległe składki wraz z odsetkami na FUS, FUZ i FP za okres r r., w tym należność główna w ½ cz., naliczone na dzień wystawienia decyzji odsetki w ½ cz., dalsze odsetki, koszty upomnienia w ½ cz. Na rzecz: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie, z siedzibą w Warszawie. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO NR 16: Kondygnacja: II (I piętro) Powierzchnia: 41,2m 2 Pomieszczenia: pokój, przedpokój, łazienka, kuchnia Przynależności: piwnica nr 16 o pow. 7,50m 2 UKŁAD FUNKCJONALNY: Wejście do lokalu z klatki schodowej do przedpokoju, z którego dostępne są pozostałe pomieszczenia. Z pokoju dostępny jest taras. STANDARD WYKOŃCZENIA I STAN TECHNICZNY : Podłogi: w pokoju i przedpokoju panele, w kuchni wykładzina, w łazience i na tarasie płytki, Ściany: w pokoju i w kuchni - częściowo powłoki malarskie, częściowo tapeta, w łazience częściowo tapeta, częściowo płytki, w przedpokoju - powłoki malarskie Stolarka okienna: PCV. Stolarka drzwiowa: standardowa Lokal zaniedbany i zabrudzony, wykończony materiałami podstawowej jakości. Mieszkanie wymaga poniesienia nakładów na remont. WYPOSAŻENIE W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość uzbrojona jest w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową. W łazience znajduje się piecyk gazowy. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu. CEL WYCENY: WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOSCI: 2 określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej lokalu mieszkalnego wg stanu na dzień oględzin dla potrzeb postępowania komorniczego egzekucji z nieruchomości ,00 zł Słownie: dwieście pięćdziesiąt trzy tysiące trzysta sześćdziesiąt cztery złote DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 2 maja 2018r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości: 24 kwietnia 2018r.

3 ZIELONKI, GM. ZIELONKI, UL. FIOŁKOWA 9B/16 KM 4949/17 Autor DATA SPORZĄDZENIA OPINII 2 maja 2018r. Strona 3 z 16

4 1. 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY P rzedmiotem opracowania jest nieruchomoś lokalowa lokal mieszkalny nr 16 położony w Zielonkach, gm. Zielonki przy ul. Fiołkowej 9B. Lokal mieszkalny nr 16 o powierzchni 41,2m 2 położony na drugiej kondygnacji budynku mieszkalnego, składa się z pokoju, przedpokoju, łazienki oraz kuchni. Lokal z tarasem, dostępnym z pokoju. Do lokalu przynależy piwnica nr 16 o powierzchni 7,50m 2. Z własnością lokalu związany jest udział we współwłasności działki nr 146/320 objętej KW. Nr oraz we współwłasności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal został wydzielony w 487/5793 częściach. Dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej Sąd Rejonowy dla Krakowa - Podgórza, Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi księgę wieczystą nr KR1P/ /4. Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej nr 16 położonej w Zielonkach, gm. Zielonki, przy ul. Fiołkowej 9B, wraz ze wszystkimi częściami składowymi CEL WYCENY Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności szczegółowo wyżej opisanej nieruchomości lokalowej nr 16 położonej w Zielonkach, gm. Zielonki przy ul. Fiołkowej 9B dla potrzeb postępowania sądowego egzekucji z nieruchomości prowadzonego przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie Jakuba Niedopytalskiego (do sprawy KM 4949/17) - wg stanu techniczno-użytkowego na dzień oględzin oraz poziomu cen na dzień wyceny PODSTAWY WYCENY PODSTAWY FORMALNE Zlecenie wydane przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa- Śródmieścia w Krakowie Jakuba Niedopytalskiego dla biegłego do oszacowania wartości przedmiotowego prawa do lokalu Podstawy materialno prawne - Ustawa Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (opracowano na podstawie t. j. Dz. U. z 2017 r. poz. 459, 933, 1132). - Ustawa Kodeks Postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (opracowano na podstawie t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. poz. 1822, 1823, 1860, 1948, 2138, 2199, 2260, 2261, z 2017 r. poz. 67, 85, 187, 768, 933, 1133, 1136, 1452, 1475, 1596, 1727, 1883, 2180). - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (opracowano na podstawie: t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121, 50, 650.). - Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. Nr 0, poz. 1509).

5 - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.). - Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych zmieniające rozporządzenie (UE) nr 648/2012 (Dz. Urz. Unii Europejskiej L 176/1 z 2013 r.). - Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (opracowano na podstawie: t. j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892, z 2017 r. poz. 1529). - Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (opracowano na podstawie: t. j. Dz. U. z 2016 poz. 1610, z 2017 r. poz. 1442, 1529) ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH - Oględziny nieruchomości lokalowej przeprowadzone dnia 24 kwietnia 2018r., - Protokół z badania KW nr KR1P/ /4 przeprowadzonego dnia 30 kwietnia 2018r., - Postanowienie wydane przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa- Śródmieścia w Krakowie Jakuba Niedopytalskiego z dnia r., - Akty prawne Gminy dotyczące planowania przestrzennego, - Protokół z oględzin przeprowadzonych przez Biegłego w miejscu lokalizacji nieruchomości, - Analiza cen transakcyjnych nieruchomości lokalowych na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie miasta Krakowa w okresie ostatnich lat, - Dokumentacja fotograficzna sporządzona w trakcie wizji, - Własna baza danych oraz informacje uzyskane w czasopismach specjalistycznych i na stronach internetowych, - Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów LITERATURA - Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., - Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI BIEGŁEGO Data sporządzenia wyceny: 2 maja 2018r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 2 maja 2018r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 24 kwietnia 2018r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 24 kwietnia 2018r.

6 3. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAWNY Stan prawny nieruchomości lokalowej został ustalony na podstawie badania księgi wieczystej nr KR1P/ /4 z dnia 30 kwietnia 2018r.: KR1P/ /4 Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych Badanie KW przeprowadzone dnia 30 kwietnia 2018r. TYP KSIĘGI: LOKAL STANOWIĄCY ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ DZIAŁ I - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Gmina: Zielonki Miejscowość: Zielonki Adres: ul. Fiołkowa 9B Lokal mieszkalny nr 16 Opis lokalu: pokój, kuchnia, łazienka, przedpokój Przynależności: piwnica nr 16 o pow. 7,50m 2 Odrębność: tak Obszar: 48,7000m 2 Komentarz do migracji: w łamie 4 widnieje wpis: lokal o pow. użytk. 41,20m 2 oraz piwnica o pow. 7,50m 2 położony na działce nr 1446/320 objętej KW DZIAŁ I SPIS PRAW Z własnością lokalu związany jest udział we współwłasności działki nr 1446/320 objętej KW Nr oraz we współwłasności niewydzielonych części wspólnych budynku, z którego lokal został wydzielony w 487/5793 częściach. Księga powiązana: / / DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ: Wioleta Urszula Kudzia, c. Borysa i Urszuli, udział 1/1 DZIAŁ III - CIĘŻARY I OGRANICZENIA Wzmianki: REP.C./KOMO/9736/18, Dz. Kw. /KR1P/4930/18/1 DZIAŁ IV - HIPOTEKI: 1. Hipoteka umowna kaucyjna ,00 złotych, odsetki zmienne, kredyt wraz z odsetkami, termin zapłaty: , wierzyciel hipoteczny: Nordea Bank Polska S.A. CBD Oddział Główny 6 PB w Krakowie z siedzibą w Gdyni, 2. Hipoteka przymusowa ,33 złote, wierzytelność: Zaległe składki wraz z odsetkami na FUS, FUZ i FP za okres r r., w tym należność główna w ½ cz., naliczone na dzień wystawienia decyzji odsetki w ½ cz., dalsze odsetki, koszty upomnienia w ½ cz. Na rzecz: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie, z siedzibą w Warszawie.

7 Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu nieruchomości dokonano podczas przeprowadzonej wizji lokalnej w dniu 24 kwietnia 2018r. POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ: Przedmiotowa nieruchomość usytuowana jest w Zielonkach, na osiedlu Władysława Łokietka, przy ul. Fiołkowej. Gmina Zielonki - gmina wiejska w województwie małopolskim, w powiecie krakowskim. W latach gmina położona była w województwie krakowskim. Siedzibą gminy są Zielonki. Przez teren gminy przebiega droga krajowa nr 7 w kierunku Warszawy oraz droga wojewódzka nr 794 w kierunku Wolbromia. Do gminy Zielonki kursuje 14 linii autobusowych komunikacji Obszar gminy ma charakter lekko pofalowanej wierzchowiny opadającej ku południowi i porozcinanej dolinami Prądnika i jego dopływów Korzkiewki, Naramki (Garliczki), Bibiczanki oraz Sudołu. Najstarsze skały budujące podłoże to

8 górnojurajskie wapienie. Można zaobserwować charakterystyczne dla Wyżyny Krakowsko-Częstochowskiej odsłonięcia skalne, np. koło Januszowic i Trojanowic. Większość obszaru znajduje się w strefie chronionego krajobrazu, tj. w obrębie Jurajskich Parków Krajobrazowych Dolinki Krakowskie oraz Dłubniańskiego Parku Krajobrazowego, a także w strefie otuliny Ojcowskiego Parku Narodowego. Przez teren gminy Zielonki przebiega początkowy etap Szlaku Orlich Gniazd, a zamek w Korzkwi to pierwsze od strony Krakowa Orle Gniazdo. Poniżej mapa gminy z zaznaczoną lokalizacją miejscowości Zielonki Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Zielonkach - wsi w południowej Polsce, w województwie małopolskim, w powiecie krakowskim, w gminie Zielonki. Miejscowość jest siedzibą gminy Zielonki. W latach miejscowość należała administracyjnie do województwa krakowskiego. Przez Zielonki przebiega droga wojewódzka nr 794. Zielonki są położone na pograniczu Wyżyny Olkuskiej (północna część wsi) i Płaskowyżu Proszowickiego (południowa część). Wschodnią integralną częścią wsi jest Marszowiec. Przez miejscowość przepływa rzeka Białucha (dolny bieg Prądnika) oraz jej dopływ Garliczka. Osiedle Łokietka część wsi w Polsce położona w województwie małopolskim, w powiecie krakowskim, w gminie Zielonki przy granicy z Krakowem. Osiedle powstało w latach 90. XX wieku, tworzy zwartą zabudowę jednorodzinną na powierzchni około 16 ha, będąc najmniejszym samodzielnym sołectwem w gminie Zielonki. W przypadku przedmiotowej nieruchomości istotny jest fakt, że Osiedle Łokietka znajduje się bezpośrednio przy granicy z Krakowem Prądnikiem Białym. Jadąc pobliską ulicą Łokietka, widać zwarty ciąg terenów zabudowanych i ciężko się zorientować o przekraczaniu granic administracyjnych.

9 OTOCZENIE: W otoczeniu nieruchomości znajduje się: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz jezdnia ulicy Fiołkowej, nieco dalej - tereny zielone (użytkowane rolniczo oraz zadrzewione) i Komenda Powiatowa Policji. W sąsiedztwie nie znajdują się żadne obiekty mogące negatywnie wpływać na środowisko i stan zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego. Otoczenie budynku korzystne. Poniżej fragment mapy z zaznaczoną lokalizacją przedmiotowej nieruchomości: STAN USŁUG I ZAPLECZA BYTOWEGO: W Zielonkach znajdują się niezbędne obiekty użyteczności publicznej oraz placówki handlowe i usługowe. Ponadto na terenie osiedla znajdują się podstawowe obiekty handlowe. W promieniu około 2km znajduje się m.in.: Galeria Bronowice, IKEA, makro, Castorama. DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA : Komunikacja zbiorowa w Zielonkach opiera się na sieci przewoźników prywatnych oraz linach autobusowych, należących do Miejskiego Przedsiębiorstwa Komunikacyjnego w Krakowie.

10 DOSTĘPNOŚĆ INDYWIDUALNA: Budynek nr 9B usytuowany jest na działce nr 1446/320, która przylega do działki nr 1446/117 ul. Fiołkowej. Zgodnie z informacją uzyskaną telefonicznie w Urzędzie Gminy Zielonki; ulica Fiołkowa jest drogą gminną publiczną. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Zielonki, zatwierdzonym uchwałą nr IX/55/2007 z dnia 21 czerwca 2007 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy Zielonki nr 06 w granicach administracyjnych miejscowości Zielonki. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr 1446/320 położona Zielonkach znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o symbolu 06.MN.1 Poniżej fragment mapy planu z zaznaczoną lokalizacją przedmiotowej nieruchomości:

11 Legenda: Źródło: STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO : Budynek mieszkalny wielorodzinny w zabudowie szeregowej (segment środkowy). Obiekt wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej o współczesnej architekturze. Budynek przykryty dachem dwuspadowym o drewniej konstrukcji. Obiekt dwukondygnacyjny z poddaszem, na kondygnacji zerowej znajdują się garaże i piwnice. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO NR 16: Kondygnacja: II (I piętro) Powierzchnia: 41,2m 2 Pomieszczenia: pokój, przedpokój, łazienka, kuchnia Przynależności: piwnica nr 16 o pow. 7,50m 2 UKŁAD FUNKCJONALNY: Wejście do lokalu z klatki schodowej do przedpokoju, z którego dostępne są pozostałe pomieszczenia. Z pokoju dostępny jest taras. STANDARD WYKOŃCZENIA I STAN TECHNICZNY : Podłogi: w pokoju i przedpokoju panele, w kuchni wykładzina, w łazience i na tarasie płytki, Ściany: w pokoju i w kuchni - częściowo powłoki malarskie, częściowo tapeta, w łazience częściowo tapeta, częściowo płytki, w przedpokoju - powłoki malarskie Stolarka okienna: PCV.

12 Stolarka drzwiowa: standardowa Lokal zaniedbany i zabrudzony, wykończony materiałami podstawowej jakości. Mieszkanie wymaga poniesienia nakładów na remont. WYPOSAŻENIE W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość uzbrojona jest w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową. W łazience znajduje się piecyk gazowy. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA

13

14

15

16