Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO - DORADCZYCH 10-062 Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel./ fax. (89) 534-96-92, 527-06-84, www.btp.olsztyn.pl Wykonujemy usługi w zakresie : - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości, - wyceny przedsiębiorstw, - wycena :nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie. - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp. - obrót nieruchomościami - prace geodezyjne Nr rej. 6/2018 V GUp of 70/17 O P E R A T S Z A C U N K O W Y udziału ½ w nieruchomości gruntowej położonej w Klebarku Małym 44 gm. Purda, stanowiącej działki nr 256/3 i 256/4 o łącznej powierzchni 704 m 2, zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi oraz budynkiem gospodarczym, wg stanu z dnia 22.11.2017 roku oraz cen z dnia 18.01.2018 roku. Dla nieruchomości prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie księga wieczysta nr OL1O/00066303/7. Właściciel udziału ½ w nieruchomości : Jarosław Paweł Bakun. WARTOŚĆ RYNKOWA UDZIAŁU ½ W NIERUCHOMOŚCI: 97 400 zł Słownie: dziewięćdziesiąt siedem tysięcy czterysta złotych. Autorzy opracowania: mgr inż. Adam Turczyński mgr inż. Bogdan Milewski Olsztyn, 18.01.2018 r.
O P R A C O W A N I E Z A W I E R A I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI...3 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY...5 1. Przedmiot wyceny 2. Położenie adres 3. Numer księgi wieczystej 4. Zakres wyceny 5. Określenie celu wyceny 6. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego 7. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...8 1. Stan prawny nieruchomości 2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości 4. Charakterystyka techniczno-użytkowego nieruchomości 5. Opis stanu technicznego budynków położonych na nieruchomości IV. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI...24 1. Określenie rodzaju wartości rynkowej 2. Przedstawienie sposobu wyceny 3. Analiza i charakterystyka rynku 4. Określenie wartości rynkowej nieruchomości V. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI... 37 VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY... 38 VII. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU...39 Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 2
I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI. Wartość rynkowa udziału ½ w nieruchomości gruntowej położonej w Klebarku Małym nr 44 gm. Purda ujętej w KW nr OL1O/00066303/7 według stanu nieruchomości z dnia 18.11.2017 roku i cen z dnia 10.01.2018 roku wynosi: 97 400 zł Słownie: dziewięćdziesiąt siedem tysięcy czterysta złotych. Autorzy pragną podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość rynkowa przedmiotu wyceny jest wielkością szacunkową, opartą na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki ewentualnej sprzedaży mogą różnić się od określonej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona w ramach przetargu zorganizowanego przez Syndyka) będzie ostateczną ceną za udział w nieruchomości na którą poza kwantyfikowanymi elementami, stanowiącymi podstawy obliczenia wartości, na wartość tę wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływające na ostateczną cenę, zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów jakimi będą się kierować poszczególni potencjalni nabywcy, które mogą być rozbieżne od kryteriów, które przyjęli autorzy niniejszego opracowania Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 3
II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY. 1. PRZEDMIOT WYCENY: udział ½ w zabudowanej nieruchomości gruntowej. 2. POŁOŻENIE ADRES: Klebark Mały nr 44, działki nr 256/3 i 256/4 o łącznej powierzchni 704 m 2. 3. NUMER KSIĘGI WIECZYSTEJ: KW nr OL1O/00066303/7. 4. ZAKRES WYCENY: prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej. 5. OKREŚLENIE CELU WYCENY Określenie wartości rynkowej udziału ½ w nieruchomości zabudowanej jako elementu składowego majątku upadłego w celu jego sprzedaży przez Syndyka. 6. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna : Zlecenie z dnia 12.10.2017 roku. Znak: V GUp of 69/17. Zleceniodawca : Syndyk Upadłości Jarosława Pawła Bakun Tadeusz Grabowski. Zleceniobiorca : Biuro Techniczno Prawne Adam Turczyński ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn 6.1. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. z dnia 14.12.2016 r. Dz.U. 2016 poz. 2147, z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 z 2004 r., poz. 2109 z późniejszymi zmianami). Prawo upadłościowe z dnia 28.02.2003 (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 2171 z późniejszymi zmianami). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 4
stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z 4 ust. 2, 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, do wyceny wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Prawa upadłościowego, Zgodnie z art. 1, ust. 1, pkt. 2) Ustawy prawo upadłościowe, ustawa reguluje m.in. zasady dochodzenia roszczeń od niewypłacalnych dłużników będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 69, ust 2., wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Art. 319, ust 1 mówi, że syndyk wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa upadłego, a ust. 2 tego artykułu mówi że: opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi: Sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu lub aukcji, do których stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego. 6.2. Inne podstawy wyceny. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. Źródła danych merytorycznych : Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 22 listopada 2017 roku w obecności. Notowania cen rynkowych od stycznia 2016 roku dotyczące obiektów porównawczych. Ewidencja Gruntów i Budynków prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Olsztynie. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Purda. Księga Wieczysta nr OL1O/00066303/7 Mapa zasadnicza Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 5
7. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Data sporządzenia wyceny : 18.01.2018 r. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny : 18.01.2018 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 22.11.2017 r. Data dokonania oględzin: 22.11.2017 r. Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 6
III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 1. Stan prawny nieruchomości: W Wydziale Ksiąg Wieczystych w Olsztynie dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Nr OL1O/00066303/7. Zapisy w księdze na dzień 18.01.2018 roku były następujące: I DZIAŁ (brak wzmianek) Numer działki 256/1, Położenie powiat olsztyński gmina Purda, Klebark Mały, Sposób korzystania: nieruchomość zabudowana, Obszar całej nieruchomości: 1515 m 2 I-SP Spis praw związanych z własnością (brak wzmianek) Brak wpisów II DZIAŁ (brak wzmianek) Właściciel: Jarosław Paweł Bakun, s. Aleksandra i Haliny udział 1/2 oraz Katarzyna Bakun c. Leszka i Bożenny udział 1/2. III DZIAŁ (brak wzmianek) Ograniczone prawo rzeczowe związane inną nieruchomością. Treść wpisu: Odpłatna i ustanowiona na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 244/1 służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę 256/1, do czasu urządzenia drogi, która zostanie wydzielona z działki nr 239/6 sąsiadującej z działka nr 256/1 i prawnego uregulowania dojazdu nową drogą. Przedmiot wykonania działka nr 256/1. Wskazanie innej nieruchomości nieruchomość władnąca: nr KW OL1O/00148487/9. Działka nr 244/1. Ostrzeżenie egzekucja z nieruchomości. Z wniosku : Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo Kredytowa im F. Stefczyka w Gdyni. Bank Ochrony Środowiska SA. IV DZIAŁ (brak wzmianek) 1) Hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 724 971,33 zł. Wierzytelność i stosunek prawny : Kredyt, odsetki i inne należności uboczne. Termin Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 7
zapłaty: 2040-02-29. Wierzyciel hipoteczny : Bank Ochrony Środowiska SA. 2) Hipoteka przymusowa w kwocie 19938,75 zł. Wierzytelność i stosunek prawny: wierzytelność objęta tytułami wykonawczymi. Wierzyciel hipoteczny : ZUS. *W dziale I księgi nie ujawniono podziału działki nr 256/1 na działki 256/3 i 256/4. Stan prawny ujawniony w operacie ewidencji gruntów i budynków Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 8
Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 9
2. Przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Wyceniana nieruchomość położona jest na obszarze, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania terenu. Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Purda nieruchomość położona jest w strefie I podmiejskiej tereny osadnicze o wiodącej Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 10
funkcji przemysłowo - składowej, produkcji i obsługi gospodarki rolnej i rybackiej. Studium uchwała Rady Gminy nr XXXIX/272/14 z dnia 12.05.2014 r. Mapa - załącznik graficzny do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Purda. 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Nieruchomość położna jest w obrębie Klebark Mały na niewielkim osiedlu domów jednorodzinnych położonym przy drodze Olsztyn Klebark Wielki. Osiedle położone jest ok. 650 m na wschód od głównych zabudowań Klebarka Małego i ok. 2700 m od granic Olsztyna. Dojazd do Olsztyna dobry drogą o nawierzchni asfaltowej. Pomiędzy osiedlem na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, a granicą Olsztyna w odległości ok. 1500 m od wycenianej nieruchomości przebiegać będzie budowana obwodnica Olsztyna. W odległości ok. 2,5 km od nieruchomości położone jest jezioro Klebarskie oraz Klebark Wielki. Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 11
4. Charakterystyka techniczno funkcjonalna nieruchomości. Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny składa się z dwóch działek nr 256/3 i 256/4 o powierzchni 704 m 2. Teren nieruchomości ma kształt nieregularny i jest w części ogrodzony. Obszar nieruchomości graniczy od strony południowej z drogą Olsztyn Klebark Wielki i drogą wewnętrzną o nawierzchni gruntowej, od strony wschodniej nieruchomość graniczy z działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym, a z pozostałych stron z działkami niezabudowanymi. Teren wycenianej nieruchomości płaski z lekkim nachyleniem w kierunku północnym. Ogrodzenie wykonane z siatki Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 12
ogrodzeniowej mocowanej do słupów metalowych osadzonych w cokole betonowym. Ogrodzenie wykonano od strony działek 246 i 267 (drogi) oraz działki zabudowanej nr 256/2 oraz częściowo na granicy z działką nr 239/74. Od strony drogi wewnętrznej wykonano bramę suwaną na ramie stalowej z wypełnieniem ze sztachet. Teren nieruchomości porośnięty wysokimi trawami. Na działce posadowione są dwa budynki mieszkalne w zabudowie zwartej oraz budynek gospodarczy. Na terenie działki położony jest słup żelbetowy linii NN. Nieruchomość wyposażona jest w instalacje elektryczną, wodociągową i kanalizacyjną tłoczną (na nieruchomości zainstalowano pompę). Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 13
5.Opis budynków położonych na nieruchomości 5.1 Opis budynku mieszkalnego nr rej. 256/3;3(według stanu z dnia 22.11.2017 r.) Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej parterowy z poddaszem mieszkalnym, niepodpiwniczony, z dachem dwuspadowym krytym dachówką ceramiczną. Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 14
Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 15
Zestawienie pomieszczeń i powierzchnie Kondygnacja Parter Poddasze Pomieszczenie Powierzchnia użytkowa [m 2 ] Wiatrołap 5,3 Kotłownia 3,1 Kuchnia 7,0 Łazienka 3,1 Komunikacja 9,2 Pokój 9,0 Pokój 10,7 Wc 1,0 Korytarz 2,4 Pokój 4,6 Pokój 8,1 Łazienka 2,3 Razem 48,4 m 2 17,4 m 2 Razem powierzchnia użytkowa: 65,8 m 2 Budynek zgodnie z zapisami ewidencji budynków wybudowany w 1990 roku. Powierzchnia zabudowy 62,0 m 2 Powierzchnia użytkowa 65,8 m 2 Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 16
Opis budynku Ściany zewnętrzne murowane z ociepleniem ze styropianu i wykończeniem tynkiem cienkowarstwowym. Ściany wewnętrzne murowane z tynkiem na trzcinie oraz o konstrukcji drewnianej z wypełnieniem z wełny i wykończeniem płytami kartonowo - gipsowymi. Stropy nad parterem o konstrukcji drewnianej, belkowy. Schody wewnętrzne zabiegowe, stopnice i balustrada drewniane. Dach o konstrukcji drewnianej, dwuspadowy, ocieplony wełną mineralną, z pokryciem z dachówki ceramicznej. Stolarka okienna okna wykonane z profili pcv oraz w części drewniane malowane farbą olejną. Okno połaciowe drewniane. Stolarka drzwiowa - drzwi wejściowe o konstrukcji metalowej z przeszkleniem. Ościeżnica metalowa. Drzwi wewnętrzne w poziomie parteru drewniane, kasetonowe z przeszkleniem, płytowe, okleinowane pełne oraz kasetonowe okleinowane z przeszkleniem. Ościeżnice metalowe malowane farbą olejną oraz drewniane, lakierowane. W poziomie poddasza drzwi płytowe, okleinowane z przeszkleniem. Ościeżnice drewniane okleinowane. Wykończenie ścian wewnętrznych i sufitów w poziomie parteru ściany w części wykończone płytami gipsowo kartonowymi w części tynkiem na trzcinie. W łazience oraz częściowo w kuchni ściany wykończone glazurą. W kuchni widoczne duże zacieki i zagrzybienie ścian i sufitu. W poziomie poddasza skosy i sufity wykończone płytami gipsowo kartonowymi szpachlowanymi. Przy kominie widoczny zaciek. W łazience na poddaszu ściany w części wykończone glazurą. Ściany w łazience w poziomie parteru wykończone glazurą. Ściany w kuchni i hollu nieszpachlowane. Posadzki i podłogi w poziomie parteru posadzki wykończone terakotą. W kuchni posadzka zalana wodą. W łazience w części posadzka cementowa. W poziomie poddasza w pokojach deski podłogowe. W jednym z pokoi i korytarzu deski szlifowane i lakierowane. W drugim pokoju deski malowane farbą olejną. W łazience terakota. Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 17
Budynek mieszkalny wyposażony jest w następujące instalacje techniczne : - elektryczną, na dzień wizji instalacja odłączona. - wodociągową zasilaną z sieci wodociągowej. Ciepła woda z zasobnika grzanego przez piec na paliwo stałe. Na dzień wizji w kuchni instalacja była nieszczelna i pomieszczenie było zalewane wodą. - kanalizacyjną z odprowadzeniem ścieków do sieci kanalizacyjnej z przepompownią wykonaną na terenie nieruchomości. - centralnego ogrzewania zasilanej z pieca na paliwo stałe. W dniu wizji piec nie pracował, a budynek nie był ogrzewany. Określenie stanu techniczno - użytkowego budynku. Biorąc pod uwagę zużycie techniczne elementów budynku, jego wiek, zakładany okres użytkowania oraz uwzględniając niepełne wykończenie budynku stan techniczno - użytkowy budynku mieszkalnego określono jako średni na granicy ze słabym. Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 18
5.2 Opis budynku mieszkalnego nr rej. 256/3;1 (według stanu z dnia 22.11.2017 r.) Budynek mieszkalny w zabudowie zwartej z budynkiem mieszkalnym nr rej 256/3;3 oraz budynkiem gospodarczym nr 256/3;2. Budynek parterowy, niepodpiwniczony, z dachem jednospadowym krytym blachodachówką. W części dach zniszczony. Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 19
Zestawienie pomieszczeń i powierzchnie Kondygnacja Parter Pomieszczenie Powierzchnia użytkowa [m 2 ] Pokój 19,8 Pom. gospodarcze 15,9* Razem 19,8 m 2 Razem powierzchnia użytkowa: 19,8 m 2 *Dach nad pomieszczeniem zniszczony, brak instalacji, stolarki okiennej i drzwiowej. W obecnym stanie pomieszczenie to nie wpływa na wzrost wartości nieruchomości, a jego powierzchnia nie została wliczona do powierzchni użytkowej budynku. Budynek zgodnie z zapisami ewidencji budynków wybudowany w 2012 roku. Powierzchnia zabudowy 43,0 m 2 Powierzchnia użytkowa 19,8 m 2 Opis budynku Ściany zewnętrzne ściany zewnętrzne murowane z bloczków gazobetonowych z ociepleniem ze styropianu i wykończeniem tynkiem. Ściany wewnętrzne wykonane z rusztu aluminiowego z wykończeniem kartonowo gipsowym. Dach o konstrukcji drewnianej, jednospadowy o niewielkim kącie nachylenia z pokryciem z blachodachówki. Sufit podwieszany ocieplony. W części budynku nad pomieszczeniem od strony południowej dach zniszczony. Stolarka okienna okna wykonane z profili pcv oraz w części drewniane malowane farbą olejną. Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 20
Stolarka drzwiowa - drzwi wejściowe balkonowe wykonane z profilu pcv. Wykończenie ścian wewnętrznych i sufitów - ściany tynkowane tynkiem wapienno piaskowym w części wykończone glazurą. Posadzki i podłogi posadzki wykończone terakotą. Terakota miejscami odspojona od posadzki. Budynek mieszkalny wyposażony jest w następujące instalacje techniczne : - elektryczną. - wodociągową zasilaną z sieci wodociągowej. - kanalizacyjną z odprowadzeniem ścieków do sieci kanalizacyjnej z przepompownią wykonaną na terenie nieruchomości. - centralnego ogrzewania zasilanej z pieca na paliwo stałe. W dniu wizji piec nie pracował, a budynek nie był ogrzewany. Określenie stanu techniczno - użytkowego budynku. Biorąc pod uwagę zużycie techniczne elementów budynku, jego wiek, zakładany okres użytkowania oraz uwzględniając niepełne wykończenie budynku stan techniczno - użytkowy budynku mieszkalnego określono jako średni na granicy ze słabym. 5.3 Opis budynku gospodarczego nr rej. 256/3;2 (według stanu z dnia 22.11.2017 r.) Budynek gospodarczy w zabudowie zwartej z budynkiem mieszkalnym nr rej 256/3;1. Budynek parterowy, niepodpiwniczony, brak dachu. Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 21
Zestawienie pomieszczeń i powierzchnie Kondygnacja Pomieszczenie Powierzchnia użytkowa [m 2 ] Razem Parter pom. gospodarcze 4,6 4,6 m 2 Razem powierzchnia użytkowa: 4,6* m 2 * W obecnym stanie budynek nie wpływa na wzrost wartości nieruchomości, a jego powierzchnia nie została wliczona do powierzchni użytkowej budynku. Budynek zgodnie z zapisami ewidencji budynków wybudowany w 2012 roku. Powierzchnia zabudowy 6,0 m 2 Powierzchnia użytkowa 4,6 m 2 Opis budynku Ściany zewnętrzne ściany zewnętrzne murowane z bloczków gazobetonowych. Od zewnątrz ściany w części tynkowane. Dach budynek bez dachu. Stolarka okienna budynek bez stolarki okiennej i drzwiowej Posadzki i podłogi nie wykonano. Budynek bez wyposażenia w instalacje techniczne. Określenie stanu techniczno - użytkowego budynku. Biorąc pod uwagę zużycie techniczne elementów budynku, jego wiek, zakładany okres użytkowania oraz uwzględniając niepełne wykończenie budynku stan techniczno - użytkowy budynku określono jako słaby. Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 22
IV. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 1. Określenie rodzaju wartości rynkowej. Zgodnie z przyjętym celem wyceny, określono wartość rynkową przedmiotu wyceny. Określona wartość rynkowa jest zdefiniowana w art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wartość rynkowa nieruchomości: 198 562 zł po zaokrągleniu: 198 600 zł Słownie: sto dziewięćdziesiąt osiem tysięcy sześćset złotych Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 23
Wyceniana nieruchomość obciążona jest ustanowioną aktem Rep. A Nr 716/2012 z dnia 21.01.2012 r. służebnością gruntową dla każdoczesnego właściciela działki gruntu Nr 244/1 polegającą na prawie przejścia i przejazdu przez działkę nr 256/1 (po podziale służebność obciąża działkę nr 256/4) objętą KW Nr OL1O/00066303/7, do czasu urządzenia drogi, która zostanie wydzielona z działki nr 239/6 (obecnie po podziale z działki 239/74) sąsiadującej z działką gruntu Nr 256/1 (po podziale 256/4) i prawnego uregulowania dojazdu nową drogą. Wartość nieruchomości pomniejszono o wartość ustanowionej służebności gruntowej. Powierzchnia obciążona służebności wynosi ok. 120 m 2. Powierzchnia ta wynika z najmniejszego obciążenia gruntów, przez które prowadzić będzie droga, oraz przyjętej szerokości pasa przejazdu (3m - zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych; Rozdział 6; 13 pkt 3. Na terenach innych niż wymienione w ust. 2 droga pożarowa powinna umożliwiać przejazd Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 24
pojazdów o nacisku osi na nawierzchnię jezdni co najmniej 50 kn, a jej minimalna szerokość w miejscach innych niż wymienione w ust. 1 nie może być mniejsza niż 3 m.) Wartość służebności gruntowej wynosi: Ws = 3886,8 zł Słownie : trzy tysiące osiemset osiemdziesiąt sześć złotych i 80/100. WARTOŚĆ RYNKOWA UDZIAŁU 1/2 W NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ Z UWZGLĘDNIENIEM USTANOWIONEJ SŁUŻEBNOŚCI WYNOSI : Wu = (198 600 zł 3 886,8 zł) x 1/2 97 400 zł Słownie : dziewięćdziesiąt siedem tysięcy czterysta złotych. V. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości nie odbiega od cen transakcyjnych podobnych nieruchomości na rynku gmin położonych wokół Olsztyna z uwzględnieniem cech wycenianej nieruchomości. Wartość nieruchomości została obliczona na podstawie wartości średniej ze znanych transakcji podobnych nieruchomości przy uwzględnieniu ich cech, zatem posiada znaczne prawdopodobieństwo wystąpienia na rynku w przypadku sprzedaży wycenianej nieruchomości. Z tego powodu zdaniem autorów jest ona wiarygodna przy uwzględnieniu założeń opisanych w opracowaniu. Dodatkowo autorzy pragną ponownie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość nieruchomości jest wartością szacunkową opartą wielokrotnie na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki ewentualnej sprzedaży nieruchomości mogą różnić się od oszacowanej wartości (in minus, in plus) i właśnie ta kwota (ustalona w ramach przetargu zorganizowanego przez Syndyka) będzie ostateczną ceną, na którą poza kwantyfikowanymi elementami, stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i niedających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz od kryteriów, jakimi będą się kierować konkretni nabywcy, a które mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych w niniejszym opracowaniu przez autorów. Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 25
VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY. 1.Klauzule publikacji i wykorzystania Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu. Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autorów opracowania. 2.Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców 1. Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania niniejszego operatu. 2. Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Starostwie Powiatowym w Olsztynie i Urzędzie Gminy w Purdzie oraz ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie. 3. Niniejszy operat sporządzono zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny oraz zgodnie z przepisami prawa. 4. Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości takich jak: podatki oraz opłaty, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić. 5. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. 6. Szczegółowe dane dotyczące obiektów porównawczych pozostały utajnione w dyspozycji autorów. 7. Opis stanu techniczno-użytkowego budynków nie stanowi ekspertyzy jego stanu technicznego. Klebark Mały 44 działki nr 256/3, 256/4, KW OL1O/00066303/7. Str. nr 26