Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy

Transkrypt

1 Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO - DORADCZYCH OLSZTYN, ul. Jagiellończyka 31, tel./ fax. (0-89) , , Wykonujemy usługi w zakresie : - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości - wyceny przedsiębiorstw - wycena :nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie. - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp. - obrót nieruchomościami - prace geodezyjne Sygn. akt V GUp 24/15 Nr składnika masy upadłości 8/3 Nr rej. 11/7/2017 O P E R A T S Z A C U N K O W Y części nieruchomości stanowiącej działkę nr 228/23 o powierzchni 809 m 2, zabudowaną domem letniskowym o powierzchni użytkowej 68,17 m 2 wraz z udziałem 1/16 w działce nr 228/66 o powierzchni 7483 m 2 stanowiącej drogę wewnętrzną, położonych w miejscowości Woryty gmina Gietrzwałd, ujętych w KW nr OL1O/ /5. Księga wieczysta urządzona w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. Właściciel działek 228/23 i 228/66 : Dalbrinik Spółka z o.o. Wartość określona wg stanu z dnia roku i cen z dnia roku. WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI : zł Słownie : dwieście piętnaście tysięcy dziewięćset złotych. W tym udział 1/16 w drodze wewnętrznej (działka 228/66): 3 068,75 zł Słownie: trzy tysiące sześćdziesiąt osiem złotych i 75/100. Autor opracowania : mgr inż. Adam Turczyński. mgr inż. Bogdan Milewski Olsztyn, 19 styczeń 2017 roku.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Określenie przedmiotu wyceny: Powiat : olsztyński Gmina : Gietrzwałd Obręb : Woryty Działka nr : 228/23, 228/66. Powierzchnia : działka nr 228/23 o powierzchni 809 m 2, działka nr 228/66 o powierzchni 7483 m 2. Opis działek : działka nr 228/23, ujęta w KW OL1O/ /5, jest zabudowana domem letniskowym o konstrukcji drewnianej. Stan techniczno użytkowy budynku dobry. Teren działki w części ogrodzony i porośnięty trawą. Działka nr 228/66 ujęta w KW OL1O/ /5, stanowi drogę wewnętrzną o nawierzchni utwardzonej z kostki betonowej. Stan prawny : prawo własności działki gruntowej zabudowanej domem letniskowym oraz udział w nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej drogę wewnętrzną ujęte w księdze wieczystej nr OL1O/ /5 prowadzoną w Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Olsztynie. 2. Cel wyceny : Określenie wartości rynkowej nieruchomości jako elementu składowego majątku upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka. 3. Daty istotne dla operatu: 1. Data sporządzenia wyceny: 19 stycznia 2017 rok. 2. Data, na którą określono wartość: 19 stycznia 2017 rok. 3. Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 20 października 2016 rok. 4. Data oględzin nieruchomości: 20 października 2016 rok. 4. Sposób wyceny : Podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 5. Wartość rynkowa działki nr 228/23 wraz z udziałem 1/16 drodze wewnętrznej stanowiącej działkę nr 228/66 : zł. dwieście piętnaście tysięcy dziewięćset złotych 6. Wykonawca operatu : mgr inż. Adam Turczyński 7. Podpis i pieczęć wykonawcy : mgr inż. Bogdan Milewski Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 2

3 SPIS TREŚCI I. WYNIK WYCENY I WNIOSKI... 4 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY Przedmiot wyceny 2. Zakres wyceny 3. Określenie celu wyceny 4. Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego 5. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości 2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego 3. Opis przedmiotu wyceny IV. WYCENA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Określenie rodzaju wartości rynkowej nieruchomości 2. Przedstawienie sposobu wyceny 3. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 4. Określenie wag cech rynkowych 5. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych 6. Ocena wycenianej nieruchomości w aspekcie przyjętych cech rynkowych 7. Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych 8. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny V. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY VII. ZAŁĄCZNIKI DO OPRACOWANIA Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 3

4 I. WYNIK WYCENY I WNIOSKI Wartość rynkowa części nieruchomości stanowiącej działkę gruntową nr 228/23 o powierzchni 809 m 2, zabudowanej domem letniskowym, położonej w miejscowości Woryty gmina Gietrzwałd wraz z udziałem 1/16 w działce nr 228/66 stanowiącą drogę wewnętrzną, określona metodą porównywania parami wg stanu z dnia 20 października 2016 roku, na poziomie z dnia 19 stycznia 2017 roku po zaokrągleniu wynosi : zł Słownie : dwieście piętnaście tysięcy dziewięćset złotych w tym udział 1/16 w drodze wewnętrznej (działka 228/66): 3 068,75 zł Słownie: trzy tysiące sześćdziesiąt osiem złotych i 75/100. Badając rynek nieruchomości zabudowanych budynkami letniskowymi można stwierdzić, że na cenę sprzedaży duży wpływ ma atrakcyjność lokalizacyjna nieruchomości i to ona jest czynnikiem znacząco determinującym popyt na rynku. Wpływ mają także atrybuty gruntu, powierzchnia użytkowa budynku letniskowego oraz jego stan techniczno - użytkowy. Ceny transakcyjne nieruchomości z terenów położonych nad jeziorami w bliskiej odległości od linii brzegowej jezior są wyraźnie wyższe od cen podobnych nieruchomości położonych z dala od linii brzegowej. Autorzy pragną również podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość działki zabudowanej wraz z udziałem w działce stanowiącą drogę jest wartością szacunkową, opartą wielokrotnie na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki licytacji mogą różnić się od oszacowanej (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona w ramach publicznego przetargu) będzie ostateczną ceną za nieruchomość, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i nie dających się jednoznacznie się oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autorów operatu. Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 4

5 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY 1. Przedmiot wyceny : Działka gruntowa zabudowana oraz udział w działce niezabudowanej stanowiącej drogę wewnętrzną. Położenie adres nieruchomości : Woryty gmina Gietrzwałd. Oznaczenie w ewidencji gruntów : Województwo warmińsko - mazurskie powiat olsztyński, gmina Gietrzwałd, obręb Woryty, działka nr 228/23 oraz stanowiąca drogę wewnętrzną działka nr 228/66. Numer księgi wieczystej : KW OL1O/ /5. 2. Rodzaj praw podlegających wycenie : Prawo własności zabudowanej działki gruntowej oraz udziału w działce niezabudowanej stanowiącej drogę. 3. OKREŚLENIE CELU WYCENY Określenie wartości rynkowej działek jako elementu składowego majątku upadłego przedsiębiorstwa w celu jego sprzedaży przez Syndyka. 4. OKREŚLENIE PODSTAW OPACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna : Zlecenie z roku Zleceniodawca : Syndyk Masy Upadłości Dalbrinik Sp. z o.o. Zleceniobiorca : Biuro Techniczno - Prawne Adam Turczyński ul. Jagiellończyka 31, Olsztyn 4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. Nr 102 z 2010 roku, poz. 651 z późniejszymi zmianami). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz z dnia r.) Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 5

6 Prawo upadłościowe i naprawcze z dnia (Dz. U. Nr 60 z 2003 roku, poz. 535). Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Zgodnie z 4 ust. 2, 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, do wyceny wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 69 p.2 Prawa upadłościowego i naprawczego, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Zgodnie z art. 319 p. 1 Sędzia komisarz na wniosek syndyka, przed sprzedażą przedsiębiorstwa wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa i jego zorganizowanych części... p. 2 tego artykułu mówi że : Opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi : Sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu, do którego stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego Inne podstawy wyceny Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1, KSWP1. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, wartość rynkowa jest definiowana jako szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 6

7 sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz maja stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, i do wynegocjowania warunków umowy. 4.4 Źródła danych merytorycznych : Wizja na terenie działek został przeprowadzona w dniach 19 i 20 października 2016 roku. W jej trakcie dokonano inwentaryzacji budynku letniskowego, oględzin działki i jej zagospodarowania oraz sporządzono dokumentację fotograficzną. Notowania cen rynkowych z lat dotyczące obiektów porównawczych. Ewidencja Gruntów i Budynków prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Olsztynie. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego gminy Gietrzwałd. Księga Wieczysta nr OL1O/ /5. Mapa zasadnicza. Wypis z rejestru gruntów i budynków. 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Data sporządzenia wyceny : r. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny : r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: r. Data dokonania oględzin: r. Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 7

8 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 1. Stan prawny Działki nr 228/23 i 228/66 ujęte są w księdze wieczystej nr OL1O/ /5. Księga prowadzona jest w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. Zapisy w księdze wieczystej na dzień 30 grudnia 2016 roku były następujące. Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne Lp. 1. Numer działki 228/19 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 2. Numer działki 228/20 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 3. Numer działki 228/21 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 4. Numer działki 228/22 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 5. Numer działki 228/23 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 6. Numer działki 228/24 Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 8

9 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 7. Numer działki 228/28 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 8. Numer działki 228/29 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 9. Numer działki 228/30 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 10. Numer działki 228/31 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 11. Numer działki 228/32 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 12. Numer działki 228/38 Sposób korzystania: grunt rolny zabudowany Lp. 13. Numer działki 228/72 Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 9

10 Sposób korzystania: grunty orne Lp. 14. Numer działki 228/70 Sposób korzystania: Bi inne tereny zabudowane Lp. 15. Numer działki 228/68 Sposób korzystania: Bi inne tereny zabudowane Lp. 16. Numer działki 228/66 Sposób korzystania: dr drogi Lp. 17. Numer działki 207/1 Ulica: Lipowa 24 Sposób korzystania: Ł łąki trwałe Lp. 18. Numer działki 244/1 Sposób korzystania: R grunty orne Lp. 19. Numer działki 247/1 Sposób korzystania: Bi inne tereny zabudowane Lp. 20. Numer działki 228/77 Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 10

11 Sposób korzystania: Ps pastwiska trwałe Lp. 21. Numer działki 246/4 Sposób korzystania: Bi inne tereny zabudowane Lp. 22. Numer działki 228/59 Ulica: Aleja Lipowa 14 Sposób korzystania: Bi inne tereny zabudowane Obszar całej nieruchomości: 27,5611 ha Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością brak wpisów Dział II Własność Właściciele Lp. 1. Numer udziału w prawie: 1 Wielkość udziału: 1/1 Osoba prawna: Dalbrinik Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w Worytach, REGON Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: Treść wpisu: Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: / / Inne informacje: działka nr 228/46 ograniczone prawo rzeczowe służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę nr 228/25 objętą niniejszą księgą wieczystą na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/46 objętej KW nr Lp. 2. Numer wpisu: 2 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę nr 228/25 objętą niniejszą księgą Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 11

12 wieczystą na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/37 objętej KW nr Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: / / Inne informacje: działka nr 228/37 Lp. 3. Numer wpisu: 3 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę nr 228/25 objętą niniejszą księgą wieczystą na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/36 objętej KW nr OL1O/ /3 Numer księgi: OL1O/ /3 Inne informacje: działka nr 228/36 Lp. 4. Numer wpisu: 5 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: nieodpłatna i na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę 228/25 do drogi publicznej objętą kw nr OL1O/ /5 na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr 228/34 i 228/35 objętych KW nr OL1O/ /7 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /7 Inne informacje: działka nr 228/34 i 228/35 Lp. 5. Numer wpisu: 6 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /2 nieodpłatna i na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę 228/25 do drogi publicznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/51 objętych KW nr OL1O/ /2 Lp. 6. Numer wpisu: 7 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: służebność gruntowa ustanowiona nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/25 do drogi publicznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/52 objętej KW nr OL1O/ /1 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 12

13 Numer księgi: OL1O/ /1 Inne informacje: działka nr 228/52 Lp. 7. Numer wpisu: 8 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /4 służebność gruntowa ustanowiona nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/25 do drogi publicznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/47 objętej KW nr OL1O/ /4 Lp. 8. Numer wpisu: 9 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/25 do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/49 objętej księgą wieczystą nr OL1O/ /0 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /0 Inne informacje: działka nr 228/49 Lp. 9. Numer wpisu: 10 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/25 objętą niniejszą księgą wieczystą do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/48 objętej księgą wieczystą nr OL1O/ /4 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /4 Inne informacje: działka nr 228/48 Lp. 10. Numer wpisu: 11 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 13

14 Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/25 objętą niniejszą księgą wieczystą do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 228/45 objętej księgą wieczystą nr OL1O/ /0 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /0 Inne informacje: działka nr 228/45 Lp. 11. Numer wpisu: 12 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony na działkach nr: 228/25, 247 służebność przesyłu polegająca na: a) Prawie do korzystania z działek obciążonych w zakresie niezbędnym do posadowienia na nich w przyszłości urządzeń elektroenergetycznych w postaci linii kablowej NN 0,4kV; b) Znoszeniu istnienia posadowionych na w/w działkach urządzeń po ich posadowieniu; c) Prawie do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii oraz do przebudowy urządzeń i instalacji elektroenergetycznych wraz z prawem wejścia i wjazdu na teren odpowiednim sprzętem przez pracowników przedsiębiorstwa energetycznego oraz przez wszystkie podmioty i osoby, którymi przedsiębiorstwo energetyczne posługuje się w związku z prowadzoną działalnością Przedmiot wykonywania: działki nr 228/25, 247 Inna osoba prawna: Energa-Operator Spółka Akcyjna z siedzibą w Gdańsku, REGON Lp. 12. Numer wpisu: 13 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/25 objętą niniejszą księgą wieczystą do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości objętej księgą wieczystą nr OL1O/ /3 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/25 Numer księgi: OL1O/ /3 Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 14

15 Lp. 13. Numer wpisu: 15 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/66 objętą niniejszą księgą wieczystą do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka nr 228/42 objętej księgą wieczystą nr OL1O/ /1 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/66 Numer księgi: OL1O/ /1 Lp. 14. Numer wpisu: 16 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/66 na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka nr 228/44 objętej księgą wieczystą nr OL1O/ /1 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/66 Numer księgi: OL1O/ /1 Lp. 15. Numer wpisu: 17 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/66, do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działki nr 228/39 i 228/74 objętych księgą wieczystą nr OL1O/ /8 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/66 Numer księgi: OL1O/ /8 Inne informacje: działka nr 228/39 i 228/74 Lp. 16. Numer wpisu: 18 Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 15

16 Treść wpisu: nieodpłatna i ustanowiona na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę wewnętrzną działkę 228/66, do drogi publicznej, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działki nr 228/40, 228/41 i 228/43 objętych księgą wieczystą nr OL1O/ /7 Przedmiot wykonywania: działka nr 228/66 Numer księgi: OL1O/ /7 Inne informacje: działka nr 228/40, 228/41, 228/43 Dział IV Hipoteka Lp. 1. Numer hipoteki: 3 Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna kaucyjna Suma: ,00 (dwanaście milionów sześćset osiemdziesiąt tysięcy czterysta) zł Wierzytelność: zabezpieczenie roszczeń mogących powstać w przyszłości z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków wynikających z umowy o dofinansowanie projektu "wzrost atrakcyjności Rezydencji Warmińskiej w Worytach poprzez budowę czterogwiazdkowego hotelu oraz domków całorocznych o podwyższonym standardzie; numer UDA-RPWM /08-00 z dnia 02 lipca 2010 r., zmienionej aneksami numer UDA-RPWM /08-06 z dnia 04 grudnia 2012 r. oraz nr UDA- RPWM /08-07 z dnia r., bliżej opisanym w par. 2 aktu notarialnego oświadczenie, rep. A nr 881/2014, notariusz Irena Ślusarczyk z kancelarii notarialnej w Olsztynie Rodzaj zmiany: w polu podpolu B wierzytelność dopisano kolejny aneks Wierzyciel hipoteczny: Województwo warmińsko-mazurskie z siedzibą w Olsztynie, REGON Lp. 2. Numer hipoteki: 4 Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna łączna Suma: ,00 (dziewięćset tysięcy) zł Wierzytelność: kredyt, odsetki oraz przyszłe koszty uboczne, umowa nr 36/G/10/11 Księga współobciążona: OLIO/ /6 Wierzyciel hipoteczny: Lp. 3. Numer hipoteki: 5 OL1O/ /6 Warmiński Bank Spółdzielczy oddział w Jonkowie, z siedzibą w Jonkowie, REGON Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 16

17 Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna łączna Suma: ,00 (dziesięć milionów) zł Wierzytelność: roszczenia banku z tytułu umowy kredytu, umowa kredytowa nr 35/G/10/11 z dnia r. Księga współobciążona: OLIO/ /6 OL1O/ /3 OL1O/ /6 Wierzyciel hipoteczny: Warmiński Bank Spółdzielczy oddział w Jonkowie, z siedzibą w Jonkowie, REGON Lp. 4. Numer hipoteki: 7 Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: ,80 (dziewięćset dziewięćdziesiąt trzy tysiące siedemset pięćdziesiąt sześć 80/100) zł Wierzytelność: należność objęta tytułem wykonawczym Wierzyciel hipoteczny: Naczelnik Warmińsko-Mazurskiego Urzędu Skarbowego, z siedzibą w Olsztynie, pełniący rolę organu reprezentującego Skarb Państwa Lp. 5. Numer hipoteki: 8 Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: ,67 (siedemset osiemdziesiąt jeden tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt pięć 67/100) zł Wierzytelność: należność objęta tytułami wykonawczymi Wierzyciel hipoteczny: Naczelnik Warmińsko-Mazurskiego Urzędu Skarbowego, z siedzibą w Olsztynie, pełniący rolę organu reprezentującego Skarb Państwa Lp. 6. Numer hipoteki: 9 Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa łączna Suma: ,22 (pięćset dwadzieścia dwa tysiące dziewięćset trzynaście 22/100) zł Wierzytelność: zabezpieczenie powództwa Księga współobciążona: OLIO/ /6 OL1O/ /6 Wierzyciel hipoteczny: Iławskie Przedsiębiorstwo Budowlane IPB Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Iławie, REGON Lp. 7. Numer hipoteki: 10 Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: ,40 (sto pięćdziesiąt siedem tysięcy osiemset dwanaście 40/100) zł Wierzytelność: opłata adiacencka, podatek od nieruchomości, podatek rolny Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 17

18 Wierzyciel hipoteczny: Gmina Gietrzwałd z siedzibą w Gietrzwałdzie, REGON Lp. 8. Numer hipoteki: 11 Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: 18787,50 (osiemnaście tysięcy siedemset osiemdziesiąt siedem 50/100) zł Wierzytelność: należność główna, odsetki, koszty upomnienia Wierzyciel hipoteczny: Gmina Gietrzwałd z siedzibą w Gietrzwałdzie, REGON Stan według ewidencji gruntów Wypis z rejestru gruntów: Województwo: warmińsko-mazurskie Powiat: olsztyński Jednostka ewidencyjna: Gietrzwałd Obręb: 21 Woryty Jednostka rejestrowa G. 360 Lp. 1 Podmiot ewidencyjny DALBRINIK Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Worytach, Aleja Lipowa 24, Woryty Charakter własności/władania Udział własność 1/1 Działki Nr dz. 228/23 Adres działki/ położenie Woryty Aleja Lipowa 14 Opis użytku inne tereny zabudowane Pow. użytku OFU OZU Klasa [ha] Pow. działki [ha] KW dok. własności Bi 0,0809 0,0809 OL1O/ /5 228/66 drogi dr 0,7483 0,7483 OL1O/ /5 Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 18

19 2. Przeznaczenie działki Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Gietrzwałd w obrębie Woryty zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Gietrzwałd Nr XXXI/281/97 z dnia roku działka nr 228/23 przeznaczona jest na projektowaną zabudowę letniskową. Działka nr 228/66 przeznaczona jest na projektowaną zabudowę letniskową oraz w części na ciąg pieszo jezdny. 3. Opis przedmiotu wyceny Działki nr 228/23 i 228/66 zlokalizowane są w obrębie Woryty, gm. Gietrzwałd w kompleksie działek zabudowanych domami letniskowymi położonymi w niedalekim sąsiedztwie miejscowości gminnej Gietrzwałd (ok. 1,5 km) i około 2,5 km od drogi Olsztyn - Ostróda. Kompleks działek zabudowany domami letniskowymi znajduj się w sąsiedztwie terenu zalesionego i ok. 350 m od brzegu jeziora Gilwa. Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 19

20 Dojazd do działki 228/23 drogą asfaltową od drogi Gietrzwałd Rentyny, a następnie drogą wewnętrzną o nawierzchni z kostki betonowej (działka 228/66). Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 20

21 Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 21

22 Na terenie działek nr 228/23 i 228/66 nie ma urządzeń melioracyjnych. Działki nr 228/23 i 228/66 będące przedmiotem wyceny znajdują się na Obszarze Chronionego Krajobrazu Dolina Pasłęki Wyceniana działka nr 228/23 o powierzchni 809 m 2 posiada kształt prostokąta. Jest to działka sąsiadująca od strony północnej, zachodniej i południowej z działkami zabudowanymi domami letniskowymi. Od strony wschodniej działka graniczy z drogą wewnętrzna (działka nr 228/66). Obszar działki porośnięty trawą, płaski bez większych nachyleń terenu. Na działce wykonano chodniki o nawierzchni z kostki betonowej. Działka zabudowana jest budynkiem letniskowym. Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 22

23 Budynek letniskowy Budynek jest niepodpiwniczony, parterowy w poddaszem użytkowym, wykonany jest w technologii drewnianej z dachem dwuspadowym o konstrukcji drewnianej krytym blachodachówką. Dane techniczne Powierzchnia zabudowy budynku - 63,0 m 2 Powierzchnia użytkowa - 68,17 m 2 Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 23

24 Opis budynku letniskowego Ściany fundamentowe o konstrukcji żelbetowej. Ściany konstrukcyjne zewnętrzne szkieletowe drewniane z ociepleniem z wełny mineralnej od zewnątrz wykończone płytami osb i deskami od wewnątrz płytami kartonowo - gipsowymi. Stropy - drewniane belkowe z pokryciem z desek. Dach - dwuspadowy o konstrukcji drewnianej z ociepleniem z wełny mineralnej i pokryciem z blacho dachówki. Obróbki blacharskie z blachy powlekanej. Rynny i rury spustowe z pcv. Schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej zabiegowe, ażurowe. Poręcze i stopnice drewniane. Stolarka okienna wykonana z profili pcv ze szprosami. Parapety wewnętrzne drewniane. Stolarka drzwiowa drzwi zewnętrzne drewniane kasetonowe, pełne. Drzwi wewnętrzne o konstrukcji drewnianej okleinowane, pełne i przeszklone. Podłogi w pokojach oraz korytarzu i łazience na poddaszu panele podłogowe. W kuchni, łazience na parterze oraz przed kominkiem posadzka wykończona terakotą. Instalacje wewnętrzne - instalacja elektryczna, - instalacja wodociągowa, (zasilanie z wodociągu lokalnego), - instalacja kanalizacyjna z odprowadzeniem ścieków sieci kanalizacyjnej, - ogrzewanie grzejnikami elektrycznymi, Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 24

25 - w budynku wykonano kominek z wkładem kominkowym zamkniętym. Określenie stanu techniczno użytkowego budynku Biorąc pod uwagę zużycie techniczne elementów budynku oraz jego standard wykończenia, stan techniczno-użytkowy budynku określono jako dobry. IV. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY 1. Określenie rodzaju wartości rynkowej Zgodnie z przyjętym celem wyceny, oszacowano wartość rynkową przedmiotu wyceny. Oszacowana wartość rynkowa jest określona wg Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny przy założeniu, że stanowi ona najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej budynkiem letniskowym o pow. użytkowej : 68,17 m zł przyjęto po zaokrągleniu : Słownie: dwieście piętnaście tysięcy dziewięćset złotych. W tym wartość udziału 1/16 w działce nr 228/66 o powierzchni 7483 m2: Słownie: trzy tysiące sześćdziesiąt osiem złotych i 75/ zł 3 068,75 zł Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 25

26 V. OCENA WIARYGODNOŚCI WARTOŚCI RYNKOWEJ Oszacowana wartość nie odbiega od cen podobnych nieruchomości na lokalnym rynku nieruchomości. Wartość ta została obliczona jako średnia skorygowana ze znanych transakcji podobnych nieruchomości zatem posiada znaczne prawdopodobieństwo wystąpienia na rynku w przypadku sprzedaży wycenianej nieruchomości. Z tego powodu zdaniem autorów jest ona wiarygodna przy uwzględnieniu założeń opisanych w opracowaniu. Autorzy pragną również podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość nieruchomości jest wielkością szacunkową opartą na wielokrotnym uśrednianiu uzyskanych wyników. Wynik przyszłej sprzedaży mogą różnić się od oszacowanej (in minus, in plus), i ta kwota właśnie (ustalona podczas przetargu zorganizowanego przez Syndyka) będzie ostateczną ceną za nieruchomość na którą poza kwantyfikowanymi elementami, stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych nie dających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływające na ostateczną cenę zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, cechy emocjonalne) oraz kryteriów jakim będą się kierować poszczególni potencjalni nabywcy, które mogą być rozbieżne od kryteriów, które przyjęli autorzy niniejszego opracowania. Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 26

27 VI. KLAUZULE I USTALENIA DODTAKOWE. 1.Klauzule publikacji i wykorzystania Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu. Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autorów opracowania. 2.Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców 1. Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania niniejszego operatu. 2. Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Starostwie Powiatowym w Olsztynie i Urzędzie Gminy w Gietrzwałdzie oraz ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie. 3. Niniejszy operat sporządzono zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny oraz zgodnie z przepisami prawa. 4. Wartość rynkowa nieruchomości została określona dla aktualnego sposobu użytkowania. 5. Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości takich jak: podatki oraz opłaty, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić. 6. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. 7. Szczegółowe dane dotyczące obiektów porównawczych pozostały utajnione w dyspozycji autorów. 8. Z niniejszego operatu sporządzono wyciąg i przekazano go właściwym organom. 9. Opis stanu techniczno-użytkowego budynku nie stanowi ekspertyzy jego stanu technicznego. Działka zabudowanej domem letniskowym wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Woryty gm. Gietrzwałd. Str. nr 27