O P I N I A O P E R A T S Z A C U N K O W Y

Transkrypt

1 KM 1731/12 O P I N I A O P E R A T S Z A C U N K O W Y określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości lokalowej - lokalu mieszkalnego nr 4, położonego w budynku nr 42 przy ul. Topolowej w Krakowie-Śródmieściu. Dla nieruchomości lokalowej Sad Rejonowy dla Krakowa Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KR1P/ /4 WŁAŚCICIEL: Mieczysław Bożentka, s. Czesława i Teodory MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI Strona 1 z 14

2 KRAKÓW, 10 kwietnia 2013 r. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO RODZAJ NIERUCHOMOŚCI ADRES ul. Topolowa 42/4 JEDN. EWIDENCYJNA RODZAJ WYCENIANYCH PRAW KSIĘGA WIECZYSTA MACIERZYSTA OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość lokalowa - lokal mieszkalny Kraków Śródmieścia Prawo własności KR1P/ /4 Mieczysław Bożentka, s. Czesława i Teodory OBCIĄŻENIA Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych - badanie księgi wieczystej z dnia r. załączono do operatu). Dział III wszczęcie postępowania egzekucyjnego Dział IV liczne hipoteki zgodnie z protokołem badania księgi wieczystej KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI Budynek wielorodzinny kamienica frontowa w zabudowie szeregowej zwartej ulicznej z poddaszem użytkowym w całości podpiwniczona. Budynek z jednej strony trzykondygnacyjny z drugiej czterokondygnacyjny. Budynek o prostej bryle na planie prostokąta. Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO W BUDYNKU PRZY UL. TOPOLOWEJ 42/4 Kondygnacja: II (I piętro) Powierzchnia użytkowa: 90,60 m 2 Pomieszczenia : 2 pokoje, kuchnia, przedpokój, łazienka, UKŁAD FUNKCJONALNY Z przedpokoju dostęp do: kuchni, łazienki i pokoi. Pokoje połączone drzwiami. STANDARD WYKOŃCZENIA I STAN TECHNICZNY Podłogi: Klepka parkietowa i płytki ceramiczne (w zależności od przeznaczenia pomieszczeń). Sufity: powłoki malarskie Ściany: Powłoki malarskie, płytki ceramiczne i (w zależności od przeznaczenia pomieszczeń). Instalacje w lokalu: elektryczna, wodna, kanalizacyjna, gazowa. Centralne ogrzewanie oraz c.w.u. indywidualne z pieca dwufunkcyjnego zainstalowanego w łazience. Stolarka: drzwi wewnętrzne drewniane, stolarka okienna skrzynkowa drewniana.. Przedmiotowy lokal został wyremontowany w 2007 roku. W dniu oględzin lokal w dobrym stanie technicznym, widoczne częściowe zużycie klepki parkietowej. W łazience zabudowana wanna, bez oblicowania glazurą (odsłonięty pustak Ytong). CEL WYCENY: WARTOŚĆ RYNKOWA określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej lokalu mieszkalnego wg stanu na dzień oględzin dla potrzeb postępowania komorniczego egzekucji z nieruchomości ,00 zł Słownie: sześćset czterdzieści jeden tysięcy sześćset siedemdziesiąt pięć złotych DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 10 kwietnia 2013 r. 2 DATA, na którą określono STAN nieruchomości: 18 marca 2013 r. AUTOR

3 DATA SPORZĄDZENIA OPERATU 10 kwietnia 2013 r. 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.4. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY P rzedmiotem opracowania jest nieruchomość lokalowa lokal mieszkalny nr 4, położony w Krakowie Śródmieściu, ul. Topolowej 42. Lokal mieszkalny o pow. 90,60 m 2 położony na 2 kondygnacji budynku wielorodzinnego, składa się z 2 pokoi, kuchni, łazienki oraz przedpokoju. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w 89/1000 częściach. Dla nieruchomości lokalowej Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi księgę wieczystą KR1P/ /4. Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej prawa własności szczegółowo wyżej opisanej nieruchomości lokalowej lokalu mieszkalnego, wraz ze wszystkimi jego częściami składowymi CEL WYCENY Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności szczegółowo wyżej opisanej nieruchomości lokalowej lokalu mieszkalnego położonego przy ulicy Topolowej 42/4, dla potrzeb postępowania sądowego egzekucji z nieruchomości prowadzonego przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie Mirosława Markowa (do sprawy KM 1731/12)- wg stanu techniczno-użytkowego na dzień oględzin oraz poziomu cen na dzień wyceny PODSTAWY WYCENY PODSTAWY FORMALNE Postanowienie wydane przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa- Śródmieścia w Krakowie - Mirosława Markowa o powołaniu biegłego do oszacowania wartości przedmiotowego prawa do lokalu PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE - -Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny /Dz. U. z 1971 r. Nr 16 poz. 93 MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI Strona 3 z 14

4 z późniejszymi zmianami/. - -Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U.z 2000 r. Nr 46 poz. 543 tekst jednolity/. - -Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego- tekst ujednolicony na r. - -Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali /Dz. U. Nr 1175 poz. 388 z późniejszymi zmianami/. - -Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami). - -Ustawa o ochronie danych osobowych ( Dz. U. Nr 133, poz. 883) ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH - -Oględziny nieruchomości lokalowej przeprowadzone dnia 18 marca 2013r., - -Protokół z badania KW nr KR1P/ /4 przeprowadzonego dnia r., - -Postanowienie wydane przez Komornika Sądowego przy S.R. dla Krakowa- Śródmieścia w Krakowie Mirosława Markowa z dnia r., - -Akty prawne Gminy dotyczące planowania przestrzennego, - -Protokół z oględzin przeprowadzonych przez Biegłego w miejscu lokalizacji nieruchomości, - -Analiza cen transakcyjnych nieruchomości lokalowych na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie miasta Krakowa w okresie ostatnich lat, - -Dokumentacja fotograficzna sporządzona w trakcie wizji, - -Własna baza danych oraz informacje uzyskane w czasopismach specjalistycznych i na stronach internetowych, - -Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów, 1.5. LITERATURA - Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., - Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia wyceny: 10 kwietnia 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 kwietnia 2013 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 18 marca 2013 r. 4

5 Data dokonania oględzin nieruchomości: 18 marca 2013 r. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAWNY Stan prawny nieruchomości określono na podstawie badania księgi wieczystej z dnia 10 kwietnia 2013r. szczegółowy protokół załączono do opracowania: KR1P/ /4 Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Lokal stanowiący odrębną nieruchomość DZIAŁ I - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Kraków Śródmieście Ul. Topolowa 42/4 Opis lokalu: 2 pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój Kondygnacja : 2,0 Powierzchnia: 90,60 m 2 Przyłączenie księgi: KR1P/ /5 Odrębność: Tak DZIAŁ I - SPIS PRAW: Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w 89/1000 częściach. DZIAŁ II WŁASNOŚĆ Mieczysław Bożentka s. Czesława i Teodory DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI Strona 5 z 14

6 Wszczęcie postępowania egzekucyjnego w sprawie o sygn.. KM 1731/12 na rzecz Gabrieli Stępniewskiej. DZIAŁ IV HIPOTEKI Hipoteka przymusowa łączna zwykła 56,72 zł; wierzytelność za wykonany remont w budynku położonym przy ul. Topolowej 42; obec wyodrębnienia lokalu z KW KR1P/ /5 przeniesiono hipotekę przymusową łączną zwykłą współobciążającą księgi wieczyste : KR1P/ /5, KR1P/ /7, KR1P/ /4, KR1P/ /0, KR1P/ /2, KR1P/ /9, KR1P/ /6, KR1P/ /3,KR1P/ /0, KR1P/ /7, KR1P/ /7, KR1P/ /1, KR1P/ /8, KR1P/ /5, KR1P/ /2. Na rzecz Skarbu Państwa- Prezydent Miasta Krakowa Kraków; Organ Reprezentujący Skarb Państwa. Hipoteka przymusowa łączna zwykła 0,10 zł wierzytelność za wykonany remont w budynku położonym przy ul. Topolowej 42 wobec wyodrębnienia lokalu z KW KR1P/ /5 przeniesiono hipotekę przymusową łączną zwykłą współobciążającą księgi wieczyste : KR1P/ /5, KR1P/ /7, KR1P/ /4, KR1P/ /0, KR1P/ /2, KR1P/ /9, KR1P/ /6, KR1P/ /3KR1P/ /0, KR1P/ /7, KR1P/ /7, KR1P/ /1, KR1P/ /8, KR1P/ /5, KR1P/ /2. Na rzecz Skarbu Państwa- Prezydent Miasta Krakowa Kraków; Organ Reprezentujący Skarb Państwa. Hipoteka przymusowa ,10 zł należności objęte tytułem wykonawczym z dnia r. nr sm 1/3121/11; na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków Śródmieście- Organ Reprezentujący Skarb Państwa. Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń dokonano podczas przeprowadzonej wizji lokalnej w dniu 18 marca 2013 r. POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ: Lokalizacja: Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Krakowie-Śródmieściu Obr.50 na terenie Dzielnicy II - w strefie zabudowy przedwojennej, w dawnej dzielnicy katastralnej Wesoła. Dzielnica II na tle Krakowa 6

7 Krótki rys historyczny dzielnicy: Wesoła - obszar Krakowa położony na wschód od Starego Miasta i na zachód od historycznych Grzegórzek. Wesoła powstała, w 1639 jako jurydyka szlachecka Katarzyny z Ostrogskich Zamoyskiej. Później przeszła na własność Janusza Wiśniowieckiego, a pod koniec XVII wieku trafiła w ręce Radziwiłłów. Od tego czasu nosiła również nazwę Radziwiłłowska. Do czasów dzisiejszych przetrwała jednak pod nazwą Wesoła. Pamiątką po dawnych właścicielach jest nazwa ulicy Radziwiłłowskiej. Na Wesołej znajduje się kilka zabytkowych kościołów, zabudowań i ogrodów. Oto one: kościół św. Mikołaja jeden z najstarszych kościołów Krakowa, wzmiankowany już na początku XI wieku, kościół jezuitów przy ul. Kopernika ( ), pokarmelicki kościół Niepokalanego Poczęcia NMP, znany obecnie, jako kościół św. Łazarza, obecny kościół Niepokalanego Poczęcia NMP wraz z zespołem klasztornym oo. Karmelitów Bosych przy ul. Rakowickiej, kościół św. Teresy wraz z zespołem klasztornym karmelitanek, pałac Mańkowskich wg projektu Józefa Sowińskiego i Władysława Kaczmarskiego wzniesiony w stylu neoklasycznym w latach W czasach PRL mieścił Muzeum Lenina. Obecne znajduje się tu siedziba Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, Ogród Botaniczny powstały w 1779 r. z budynkiem Obserwatorium Astronomicznego ( ), kliniki uniwersyteckie Collegium Medicum UJ przy ul. Kopernika, Park Strzelecki powstały pod koniec XVIII wieku i będący obecnie siedzibą Bractwa Kurkowego, Browar Kraków. źródło: wikipedia.org Ulica Topolowa biegnie od ulicy Iwony Borowieckiej, w kierunku zachodnim, do ulicy Bosackiej, po drodze przecinając ulicę Rakowicką i Ariańską. Zlokalizowana jest między ulicami: od północy ul. Aleksandra Lubomirskiego i od południa ul. Lubicz. Sąsiedztwo i otoczenie: w bezpośrednim sąsiedztwie kamienice w zabudowie zwartej ulicznej, po przeciwnej stronie ulicy Lubomirskiego budynek Opery Krakowskiej. MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI Strona 7 z 14

8 W odległości ok. 1,9 km Krakowski Rynek Główny- jeden z największych rynków miejskich w Europie. W promieniu ok.800m Galeria Krakowska, Dworzec PKS oraz Dworzec PKP. W odległości ok. 2,3 km Zamek Królewski na Wawelu. Obszar charakteryzuje się intensywną zabudową mieszkaniową wielorodzinną, posiada bardzo dobre uzbrojenie w sieć usługowo handlową, instytucje użyteczności publicznej. W sąsiedztwie przeważa zwarta zabudowa uliczna mieszkaniowa wielorodzinna o charakterze miejskim (kamienice) oraz hotele i ciągi handlowo - usługowe na dolnych kondygnacjach budynków. Zaletą lokalizacji jest z pewnością mała odległość od ścisłego centrum tj. Rynku Głównego. W bliskim sąsiedztwie Stare Miasto oraz Planty. Lokalizacja daje znakomite możliwości komunikacyjne. Stan usług i zaplecza bytowego: rozwinięty w stopniu bardzo dobrym charakterystycznym dla centrów dużych miast. W promieniu ok. 2km dostępna pełna infrastruktura całe ścisłe centrum miasta z pełną infrastrukturą również kulturalną. Dostęp: bezpośredni dostęp do budynku z ul. Topolowej. Dostęp do komunikacji miejskiej bardzo dobry w pobliżu przystanki licznych linii autobusowych oraz tramwajowych. W niewielkiej odległości na zachód dworzec autobusowy oraz dworzec kolejowy. W niewielkiej odległości na wschód znajduje się rondo Mogilskie jeden z najważniejszych węzłów komunikacyjnych Krakowa. W bezpośrednim sąsiedztwie, podobnie jak i w całym kwartale- problemy z parkowaniem samochodów. Lokalizacja szczegółowa: 8

9 Poniżej przedmiotowa nieruchomość widok z lotu ptaka: 5.3. FUNKCJA WYZNACZONA W PLANIE MIEJSCOWYM. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa uchwalony w 1994 r. utracił ważność z dniem 1 stycznia 2003 r.) MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI Strona 9 z 14

10 Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U r. Nr 261 poz. 2603) Art (213) 1. ( ). 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W dniu 16 kwietnia 2003r. Uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr XII/87/03 uchwalone zostało Studium Uwarunkowań i Kierunków Rozwoju Miasta Krakowa, zmienione uchwałą Nr XCIII/1256/10 Rady Miasta Krakowa z dnia 3 marca 2010 r. w sprawie uchwalenia zmiany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa w rejonie Sanktuarium Bożego Miłosierdzia w Łagiewnikach oraz przyjęcia tekstu jednolitego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa wynikającego z tej zmiany Studium. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Rozwoju Miasta Krakowa zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr XII/87/03 z dnia 16 kwietnia 2003 r. przedmiotowa działka znajduje się w terenie oznaczonym jako MU: MU tereny o przeważającej funkcji mieszkaniowo usługowej. Zagospodarowanie: działka zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym kamienicą w zabudowie szeregowej zwartej ulicznej. Budynek frontowy trzypiętrowy z użytkowym poddaszem, w całości podpiwniczony - kamienica o kształcie prostokąta Opis budynku. 10

11 Budynek wielorodzinny kamienica frontowa w zabudowie szeregowej zwartej ulicznej z poddaszem użytkowym w całości podpiwniczona. Budynek z jednej strony trzykondygnacyjny z drugiej czterokondygnacyjny. Budynek o prostej bryle na planie prostokąta. Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej. Konstrukcja: -Ściany nośne i działowe z cegły, -Klatka schodowa ogniotrwała, -Dach dwuspadowy pokryty dachówką ceramiczną, -Rynny i rury spustowe z blachy stalowej ocynkowanej, -Posadzki w piwnicach -beton lub polepa, -Schody w konstrukcji żelbetowej, -Balustrady metalowe z drewnianymi poręczami, - Stolarka okienna drewniana, skrzynkowa, - Ściany wewnętrzne i sufity tynkowane i malowane farbami klejowymi i emulsyjnymi, -Ściany zewnętrzne nietynkowane (cegła), Ogółem budynek w dobrym stanie technicznym. Ocena stanu technicznego na podstawie oględzin zewnętrznych budynku OPIS LOKALU MIESZKALNEGO. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO W BUDYNKU PRZY UL. TOPOLOWEJ 42/4 Kondygnacja: II (I piętro) Powierzchnia użytkowa: 90,60 m 2 Pomieszczenia : 2 pokoje, kuchnia, przedpokój, łazienka, UKŁAD FUNKCJONALNY Z przedpokoju dostęp do: kuchni, łazienki i pokoi. Pokoje połączone drzwiami. STANDARD WYKOŃCZENIA I STAN TECHNICZNY Podłogi: Klepka parkietowa i płytki ceramiczne (w zależności od przeznaczenia pomieszczeń). Sufity: powłoki malarskie Ściany: Powłoki malarskie, płytki ceramiczne i (w zależności od przeznaczenia pomieszczeń). Instalacje w lokalu: elektryczna, wodna, kanalizacyjna, gazowa. Centralne ogrzewanie oraz c.w.u. indywidualne z pieca dwufunkcyjnego zainstalowanego w łazience. Stolarka: drzwi wewnętrzne drewniane, stolarka okienna zespolona. MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI Strona 11 z 14

12 Przedmiotowy lokal został wyremontowany w 2007 roku. W dniu oględzin lokal w dobrym stanie technicznym, widoczne częściowe zużycie klepki parkietowej. W łazience zabudowana wanna, bez oblicowania glazurą (odsłonięty pustak Ytong). MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Lokal aktualnie użytkowany na cele biurowe. Lokal po pracach remontowych, wymaga prowadzenia prawidłowej polityki zapobiegawczo remontowej. DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA 12

13 MGR INŻ. PAWEŁ POMARAŃSKI Strona 13 z 14

14 14 Kraków, ul. Topolowa 42/4 KM 1731/12