IX KM 1559/16 O P I N I A określająca wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 41 położonego w Krakowie-Krowodrzy przy ul. Pachońskiego 14. Dla przedmiotowego prawa niema założonej księgi wieczystej. Lokal pozostaje w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej Prądnik Biały Zachód z siedzibą w Krakowie. OSOBA, KTÓREJ PRZYSŁUGUJE SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU: Ewa Góral AUTOR : Kraków, 1 sierpnia 2018 r.
WYCIĄG Z OPINII RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ADRES Ul. Pachońskiego 14/41 OBRĘB Kraków- Krowodrza, obr. 42 RODZAJ WYCENIANYCH PRAW Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego KSIĘGA WIECZYSTA -brak OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO Ewa Góral NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻENIA Wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych badanie akt Spółdzielni Mieszkaniowej przeprowadzone dnia 1 sierpnia 2018r. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO : Ilość kondygnacji: 12 Podpiwniczenie: tak Budynek mieszkalny wysoki blok wielorodzinny wzniesiony w technologii wielkiej płyty, podpiwniczony. Obiekt o prostej bryle, przykryty stropodachem, ocieplony. Przed budynkiem znajdują się utwardzone szlaki komunikacyjne, miejsca postojowe i teren zagospodarowany zielenią. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO Kondygnacja: Powierzchnia użytkowa lokalu: 52,50 m 2 Składniki mieszkania: X (IX piętro) przedpokój, trzy pokoje, kuchnia, łazienka, WC UKŁAD FUNKCJONALNY Wejście z klatki schodowej do przedpokoju, z którego dostępne są pozostałe pomieszczenia. Mieszkanie z balkonem. STANDARD WYKOŃCZENIA Podłogi: w pokojach i w przedpokoju wykładziny PCV oraz dywanowe; w kuchni, łazience i WC płytki ceramiczne; Ściany: w większości pomieszczeń powłoki malarskie oraz tapety, w płytki ceramiczne, Stolarka okienna drewniana, skręcana starego typu. Stolarka drzwiowa wewnętrzna: płycinowa z przeszkleniami; drzwi wejściowe podwójne. Lokal w przeciętnym stanie technicznym, wykończony z materiałów podstawowej jakości o charakterystyce z lat 80/90-tych ubiegłego stulecia.. Lokal wymaga prac remontowo-modernizacyjnych, zwłaszcza w zakresie wymiany okładzin ściennych i podłogowych, odświeżenia powłok malarskich oraz wymiany stolarki okiennej. WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość uzbrojona w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową. W łazience znajduje się przepływowy ogrzewacz gazowy. CEL WYCENY: WARTOŚĆ RYNKOWA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOSCIOWEGO PRAWA DO LOKALU : Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wg stanu na dzień oględzin dla potrzeb prowadzonej egzekucji komorniczej. 303 124 zł Słownie: trzysta trzy tysiące sto dwadzieścia cztery złote DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 1 sierpnia 2018 r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości : 29 kwietnia 2015 r. AUTOR : DATA SPORZĄDZENIA OPINII 9 lipca 2018 r. Strona 2 z 15
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1. CZĘŚĆ OGÓLNA Przedmiotem opracowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 41, położonego w Krakowie Krowodrzy, przy ul. Pachońskiego 14. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 52,50m 2, położony na dziesiątej kondygnacji budynku mieszkalnego, składa się z: trzech pokoi, kuchni, łazienki, WC i przedpokoju. Lokal mieszkalny znajduje się w zasobach mieszkaniowych Spółdzielni Mieszkaniowej Prądnik Biały - Zachód z siedzibą w Krakowie i nie posiada założonej księgi wieczystej. Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej wyżej opisanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Krakowie Krowodrzy przy ul. Pachońskiego 14/41. 1.2. CEL WYCENY Celem niniejszej opinii jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Krakowie Krowodrzy przy ul. Pachońskiego 14/41, dla potrzeb egzekucji komorniczej wg stanu na dzień wizji lokalnej oraz poziomu cen na miesiąc wyceny. 1.3. PODSTAWY WYCENY 1.3.1. PODSTAWY FORMALNE Podstawę formalną stanowi postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, wydane przez Leszka Dumnickiego Komornika Sądowego przy Sadzie Rejonowym dla Krakowa - Krowodrzy. 1.3.2. PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE 1. Ustawa Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. 2018 r. poz. 1025, tekst jednolity z dn. 10 maja 2018 r.) 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (Dz. U. 2018 poz. 121, tekst jednolity z dn. 14 grudnia 2017 r.) 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zmianami. Zmiana w Dz. U. Nr 165 poz. 985 z 2011r. Tekst ujednolicony.). 4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388, tekst ujednolicony: opracowano na podstawie: t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 716). 5. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DZ. U. Nr 71 poz.733, tekst ujednolicony: opracowano na podstawie: tj. Dz. U. 2018 r., poz. 1234) 6. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147, tekst ujednolicony opracowano na podstawie: tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 1007, z 2018 r. poz. 106, 431, 1009. 1.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH - Postanowienie o powołaniu biegłego, - Badanie akt przeprowadzone dnia 1 sierpnia 2018r. w spółdzielni mieszkaniowej Strona 3 z 15
Rzut lokalu (stan na 2002r.) - Akty prawne Gminy dotyczące planowania przestrzennego, - Analiza cen transakcyjnych nieruchomości na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie Gminy, - Dokumentacja fotograficzna, - Własna baza danych, informacje z czasopism specjalistycznych i stron www, - Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów. 1.5. LITERATURA - M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., - E.Mączyńska, M.Prystupa, K.Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r. 1.6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY Data sporządzenia wyceny: 1 sierpnia 2018 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 1 sierpnia 2018r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 9 lipca 2018 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 9 lipca 2018 r. Strona 4 z 15
2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 2.1.1. STAN PRAW 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA Stan prawny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określono na podstawie badania akt przeprowadzonego dnia 1 sierpnia 2018 roku w spółdzielni Mieszkaniowej Prądnik Biały Zachód. Położenie: Kraków-Krowodrza, ul. Pachońskiego 14/41 Kondygnacja: IX piętro Powierzchnia lokalu: 52,50m2 Składniki lokalu: przedpokój, kuchnia, łazienka, wc, trzy pokoje (jeden z balkonem) Pomieszczenia dodatkowe: piwnica o pow. 1,45m2 Osoba której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: Ewa Góral Księga wieczysta: brak Wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych. 2.1.2. STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu lokalu mieszkalnego dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 9 lipca 2018 r. Strona 5 z 15
POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ : LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI: Przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w budynku wielomieszkaniowym nr 14, przy ul. Pachńskiego w Krakowie Krowodrzy, na terenie dzielnicy IV Prądnik Biały. Dzielnica IV Prądnik Biały dzielnica, jednostka pomocnicza gminy miejskiej Kraków. Do 1990 r. wchodziła w skład dzielnicy Krowodrza. Od tego momentu funkcjonuje już jako samodzielna dzielnica z własną radą. W najstarszej, centralnej części dzielnicy przeważają zabudowania jednorodzinne o zróżnicowanej strukturze wiekowej, otaczające Dworek Białoprądnicki (renesansowa willa wzniesiona w 1-szej połowie XVI w, dziś Centrum Kultury). Tędy biegnie również nurt Prądnika. Rzeka, która przepływa m.in. przez Ojcowski Park Narodowy, jest obiektem szczególnej troski i ochrony aż do jej ujścia do Wisły w Krakowie. Pozostały obszar dzielnicy został zabudowany w latach 60-tych i 70-tych ubiegłego stulecia. Dominują budynki wielorodzinne w technologii prefabrykowanej, które w ostatnich latach przeszły termomodernizację. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie osiedla Prądnik Biały Zachód osiedle w Krakowie, które rozciąga się od ul. Górnickiego do ul. Gdyńskiej oraz od ul. Opolskiej do Głogowej. Jednocześnie graniczy z Prądnikiem Białym Wschód, Witkowicami oraz z Azorami. Jest częścią Dzielnicy IV. Szczegółowo przedmiotowa nieruchomość położona jest po południowej stronie ulicy Pachońskiego. W odległości około 350 m (w linii prostej) od ulicy Opolskiej, która jest jednym z kluczowych traktów komunikacyjnych Krakowa - łączy wylot z autostrady A4 z Nową Hutą i przecina m.in. trasy wylotowe na Olkusz i na Warszawę. Strona 6 z 15
OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI, STAN USŁUG I ZAPLECZA BYTOWEGO: W otoczeniu przedmiotowej nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, punkty handlowo usługowe, przedszkole, jezdnia ul. Pachońskiego, lokale biurowe i magazynowe. Rejon posiada bardzo dobre uzbrojenie w sieć usługowo handlową, instytucje użyteczności publicznej. Stan usług i zaplecza bytowego rozwinięty w stopniu dobrym. Na terenie osiedla Prądnik Biały Zachód znajdują się: szkoły, przedszkole, ogródki działkowe oraz liczne punkty handlowo usługowe. Poziom zainwestowania otoczenia nieruchomości określa się jako dobry. W promieniu kilku kilometrów znajduje się całe ścisłe centrum miasta z pełną infrastrukturą również kulturalną. W sąsiedztwie nie znajdują się żadne obiekty mogące znacząco negatywnie wpływać na środowisko i stan zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego. Lokalizacja dla celów mieszkaniowych: dobra. Poniżej fragment zdjęcia satelitarnego z zaznaczoną lokalizacją nieruchomości: DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA : Budynek posiada dobrą dostępność komunikacyjną zarówno środkami komunikacji indywidualnej jak również środkami komunikacji miejskiej. Najbliższe przystanki komunikacji miejskiej znajdują się bezpośrednio przy ulicy Pachońskiego. Strona 7 z 15
STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY BUDYNKU MIESZKALNEGO : Ilość kondygnacji: 12 Podpiwniczenie: tak Źródło: http://kmkrakow.atlaskolejowy.net/ Budynek mieszkalny wysoki blok wielorodzinny wzniesiony w technologii wielkiej płyty, podpiwniczony. Obiekt o prostej bryle, przykryty stropodachem, ocieplony. Przed budynkiem znajdują się utwardzone szlaki komunikacyjne, miejsca postojowe i teren zagospodarowany zielenią. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY LOKALU MIESZKALNEGO Kondygnacja: X (IX piętro) Powierzchnia użytkowa lokalu: 52,50 m 2 Składniki mieszkania: przedpokój, trzy pokoje, kuchnia, łazienka, WC UKŁAD FUNKCJONALNY Wejście z klatki schodowej do przedpokoju, z którego dostępne są pozostałe pomieszczenia. Mieszkanie z balkonem. STANDARD WYKOŃCZENIA Podłogi: w pokojach i w przedpokoju wykładziny PCV oraz dywanowe; w kuchni, łazience i WC płytki ceramiczne; Ściany: w większości pomieszczeń powłoki malarskie oraz tapety, w płytki ceramiczne, Stolarka okienna drewniana, skręcana starego typu. Stolarka drzwiowa wewnętrzna: płycinowa z przeszkleniami; drzwi wejściowe podwójne. Lokal w przeciętnym stanie technicznym, wykończony z materiałów podstawowej jakości o charakterystyce z lat 80/90-tych ubiegłego stulecia.. Strona 8 z 15
Lokal wymaga prac remontowo-modernizacyjnych, zwłaszcza w zakresie wymiany okładzin ściennych i podłogowych, odświeżenia powłok malarskich oraz wymiany stolarki okiennej. WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość uzbrojona w sieć: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową. W łazience znajduje się przepływowy ogrzewacz gazowy. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEGO UŻYTKOWANIA: Lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Sposób użytkowania, jako mieszkalny jest optymalny dla wyznaczonej funkcji podstawowej i zgodny jest z pierwotnym przeznaczeniem lokalu pod warunkiem prowadzenia prawidłowej polityki zapobiegawczo remontowej. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w budynku posadowionym na działce ew. nr 583/3. Dla obszaru tego jest obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego- Linia tramwajowa od pętli Krowodrzy Górka do Górki Narodowej Zachód. Zgodnie z MPZP przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenie mieszkaniowej wielorodzinnej o symbolu 7MW. zabudowy Poniżej fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z zaznaczoną lokalizacją nieruchomości: Strona 9 z 15
DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Strona 10 z 15
Strona 11 z 15
Strona 12 z 15
Strona 13 z 15
Strona 14 z 15
Strona 15 z 15