Jacek Wrodarczyk Uniwersye Ekonomiczny w Kaowicach ZARZĄDZANIE RYZYKIEM W PRZEDSIĘBIORSTWIE PRODUKCYJNYM ZGODNIE Z ZAŁOŻENIAMI TEORII OGRANICZEŃ Wprowadzenie W obecnej syuacji rynkowej wzmożona konkurencja wymaga od przedsiębiorsw ciągłego dososowywania oferowanych produków do porzeb klienów. Powoduje o powsanie ogromnej liczby warianów produków, wersji wyposażenia czy wreszcie nowych grup produkowych. W ak szybko zmieniającej się srukurze produkcji określenie opłacalności produkcji danego produku saje się isonym problemem. Dodakowo, różnego rodzaju ryzyko związane z działalnością produkcyjną komplikuje możliwość rzeelnej oceny opłacalności produkcji. Ryzyko w przedsiębiorswie produkcyjnym opisywane w ym opracowaniu związane jes ze zmieniającą się wydajnością procesów produkcyjnych. Wydajność ych procesów może spadać na skuek wysępowania awarii i userek urządzeń lub być związane z nieodpowiednią jakością maeriałów bądź surowców wykorzysywanych w procesie produkcyjnym. Innymi przyczynami zmniejszonej wydajności mogą być czynniki zależne od personelu, akie jak zmniejszona wydajność operaora lub popełnione przez niego błędy. W związku z ymi zjawiskami realny czas produkcji deali przez gniazdo produkcyjne może być mniejszy niż czas nominalny, a co za ym idzie wielkość produkcji będzie mniejsza niż zakładana, co prowadzi bezpośrednio do zmniejszenia sprzedaży a w konsekwencji do spadku zyskowności. W podejmowaniu decyzji pomaga sworzenie rankingu opłacalności produków przedsiębiorswa. By zminimalizować wpływ czynników negaywnych na wynik finansowy, przedsiębiorswo powinno produkować w pierwszej kolejności produky najbardziej opłacalne. Celem opracowania jes prezenacja meody minimalizacji ryzyka związanego z niepełną dosępnością czasu urządzeń produkcyjnych. Meoda pozwala na minimalizację ryzyka zmniejszenia zyskowności działalności przedsiębiorswa produkcyjnego w wyniku awarii urządzeń, wydajności niższej niż nominalna ip.
26 Jacek Wrodarczyk Na wsępie prezenowane są określone rodzaje ryzyka wysępującego w przedsiębiorswie produkcyjnym. Omawiane jes przede wszyskim ryzyko związane ze zmiennością dosępności czasu pracy urządzeń oraz zaniżoną kalkulacją cenową prowadzące do obniżenia zyskowności konraku. Nasępnie przedsawione są podsawowe założenia eorii ograniczeń oraz model przedsiębiorswa uwzględniający jej założenia, pozwalający na określenie najbardziej opłacalnego produku przy założeniu isnienia jednego ograniczenia wewnęrznego. Dalej zaprezenowano symulacyjne rozwiązanie problemu określenia rankingu opłacalności produków w syuacji, gdy isnieją dwa odrębne gniazda produkcyjne będące wąskimi gardłami.. Założenia eorii ograniczeń Podsawowym założeniem eorii ograniczeń jes isnienie ograniczenia w każdej organizacji/przedsiębiorswie. Przedsiębiorswo zosaje porównane do łańcucha, kóry ma swoje najsłabsze ogniwo i o ogniwo jes właśnie ograniczeniem []. Ograniczenia podzielone zosały na dwa ypy: ograniczenia wewnęrzne, czyli najmniej wydajne gniazda produkcyjne lub procedury wewnęrzne przedsiębiorswa, ograniczenia zewnęrzne najczęściej rynek, czyli popy na produky przedsiębiorswa, ale akże konyngeny, dosawcy lub obowiązujące prawo. Fak isnienia ograniczeń, czyli czynników uniemożliwiających przedsiębiorswu rozwój i zwiększenie sprzedaży, wymusza na kadrze kierowniczej zasosowanie konkrenych narzędzi pozwalających na poprawę wydajności przedsiębiorswa. Ten sysem poprawy wydajności przedsiębiorswa zosał przez E. Goldraa nazwany five seps of focusing [3], czyli pięć kroków koncenracji. Pierwszym krokiem jes ZIDENTYFIKUJ ograniczenie(-a) sysemu podsawą znalezienia rozwiązania jes zdefiniowanie problemu co oznacza, że analizę przedsiębiorswa należy rozpocząć od idenyfikacji i opisania ograniczeń. Krok drugi o Zdecyduj, jak WYEKSPLOATOWAĆ ograniczenie(-a) w celu poprawy wydajności całego przedsiębiorswa konieczne jes podjęcie działań, kóre pozwolą poprawić wydajność ograniczenia, przykładowo, poprawić wydajność najmniej sprawnego gniazda produkcyjnego poprzez skrócenie czasu przezbrojeń bądź niedopuszczanie do wysępowania przesojów. Poprawę wydajności można uzyskać akże dzięki częściowej wsępnej obróbce dealu przed gniazdem będącym ograniczeniem. Trzeci krok o PODPORZĄDKUJ wszysko powyższej decyzji z chwilą, kiedy określona zosała maksymalna wydajność ograniczenia, należy dosroić cały proces produkcyjny do ej właśnie wydajności. Szczególnie gniazda znajdujące się przed
ZARZĄDZANIE RYZYKIEM W PRZEDSIĘBIORSTWIE PRODUKCYJNYM 27 ograniczeniem nie powinny produkować więcej niż ograniczenie jes w sanie przeworzyć, ponieważ będzie o powodowało sałe powiększanie się zapasów przed wąskim gardłem. Oczywiście należy przewidzieć odpowiedni bufor bezpieczeńswa, aby awaria maszyny pracującej przed ograniczeniem nie doprowadziła do zarzymania produkcji na gnieździe będącym ograniczeniem. Krok czwary określony zosał jako PODNIEŚ wydajność ograniczenia dopiero po usawieniu czasu cyklu produkcyjnego zgodnie z wydajnością ograniczenia można rozważać likwidację ego ograniczenia. Może o być wprowadzenie kolejnej zmiany produkcyjnej w gnieździe, kóre jes ograniczeniem lub inwesycja w kolejne urządzenie niezbędne do przeprowadzenia procesu w ym gnieździe. Osani krok brzmi Jeśli w krokach 2-4 ograniczenie zosało przełamane, WRÓĆ do kroku ; nie pozwól, by ograniczeniem sała się INERCJA. Bardzo isonym elemenem eorii ograniczeń jes ciągłość procesu doskonalenia przedsiębiorswa nazwana przez Goldraa process of ongoing improvemen. Idenyfikując, eksploaując, a nasępnie likwidując ograniczenie sysemu kadra zarządzająca robi krok do przodu, jednak likwidacja jednego ograniczenia powoduje powsanie nowego w innym miejscu. Jeśli dokonano zakupu drugiego urządzenia pracującego w gnieździe będącym ograniczeniem, o wydajność łańcucha nie wzrośnie dwukronie, a jedynie do poziomu drugiego najmniej wydajnego gniazda produkcyjnego. Dla nowego ograniczenia należy po raz kolejny przeprowadzić proces poprawiania wydajności, kóry może w niekórych przypadkach być sprzeczny z wcześniejszymi usprawnieniami (kiedy ograniczeniem było inne gniazdo produkcyjne). Dlaego niezmiernie ważną częścią eorii ograniczeń jes posula sworzenia organizacji uczącej się, dla kórej zmiana nie jes jednorazową niedogodnością ale ciągłym procesem w dążeniu ku doskonałości. Goldra określił akże cel każdego przedsiębiorswa jako koniunkcję rzech warości: zarabiać pieniądze eraz i w przyszłości, zagwaranować pracownikom bezpieczne i saysfakcjonujące środowisko pracy eraz i w przyszłości oraz zaspokajać rynek, eraz i w przyszłości [4, s. 227]. 2. Model przedsiębiorswa opary na eorii ograniczeń Głównym założeniem modelu przedsiębiorswa zaproponowanego przez eorię ograniczeń jes badanie wpływu wyboru konkrenych warianów decyzyjnych na wydajność całego przedsiębiorswa. Zidenyfikowanie ograniczenia umożliwia usalenie srukury sprzedaży pozwalającej na zmaksymalizowanie zysku firmy. Twórca eorii opisując syuację przedsiębiorswa korzysa z kilku podsawowych charakerysyk:
28 Jacek Wrodarczyk. CCR Capaciy-Consrained Resource. Jes o wydajność zasobu, kóry ogranicza całkowią wydajność sysemu, zw. wąskie gardło. 2. TVC Toally Viariable Cos. 3. OE Operaing Expences. Wszyskie wydaki, kóre ponosi przedsiębiorswo niezależnie od wielkości produkcji oprócz TVC (płace oprócz sawek akordowych, energia, reklama i markeing, logisyka). Koszy, kóre wzrasają wraz z każdą wyprodukowaną jednoską (maeriały, płaca akordowa, prowizja). 4. I Invesmens. Inwesycje, nakłady ponoszone jednorazowo, pozwalające na pozyywną zmianę kóregoś z pozosałych czynników (nowa, wydajniejsza maszyna, nowy kanał sprzedaży). 5. S Sales sprzedaż 6. T Throughpu przerób T = S TVC Przerób należy więc rozumieć jako ilość pieniędzy, kóre zosaną na koncie przedsiębiorswa po sprzedaży danej grupy produków, opłaceniu maeriałów i pozosałych koszów zmiennych. Teoreyczny model finansowy przedsiębiorswa wygląda nasępująco [2] ZYSK = T OE I Warość przerobu limiowana jes przez wydajność wąskiego gardła (CCR) dla ograniczeń wewnęrznych lub warość popyu lub konyngenu dla ograniczeń zewnęrznych. Dane e są ławe do zebrania, dzięki czemu model jes prosy w konsrukcji, a jednocześnie pozwala na globalną analizę warianów decyzyjnych, dzięki jasnemu kryerium decyzyjnemu, czyli warości zysku. Przykładem niech będzie decyzja o inwesycji w wydajniejsze urządzenie pracujące w gnieździe produkcyjnym niebędącym ograniczeniem. Zgodnie z wcześniejszymi posulaami, aka inwesycja nie poprawi wydajności całego procesu produkcyjnego. Czy więc ponoszenie akiego nakładu inwesycyjnego ma sens? Tak pod warunkiem, że będzie o miało pozyywny wpływ na inną część przedsiębiorswa przykładowo, wyższa wydajność lub skrócenie czasów przezbrojeń danego gniazda produkcyjnego pozwoli na zmniejszenie koszów sałych (OE) dzięki możliwości zlikwidowania jednego lub większej liczby eaów, isonego zmniejszenia koszów energii bądź wydaków na naprawy i eksploaację. Przyjmijmy, że w firma produkuje rzy wyroby: A, B i C. Każdy produk przewarzany jes na każdym z pięciu kolejnych gniazd produkcyjnych. Na podsawie przeprowadzonej analizy czynności meodą badań migawkowych orzymano normy czasów przewarzania produków na kolejnych gniazdach produkcyjnych. W abeli zaprezenowano zebrane dane (w minuach).
ZARZĄDZANIE RYZYKIEM W PRZEDSIĘBIORSTWIE PRODUKCYJNYM 29 Tabela Dane doyczące czasów przewarzania produków na gniazdach produkcyjnych Analizując zebrane dane można swierdzić, że wąskim gardłem ego pro- cesu produkcyjnego jes gniazdo produkcyjne G3 średnia czasów prze- warzania produków na ym gnieździe jes największa. Koszy maeriałowee dla kolejnych wyrobów wynoszą odpowiednio 8, 2 oraz zł. Czas jednoskowy wykonania operacji w gnieździe G3 będącym wąsa dla kim gardłem wynosi dla wyrobu A 2,9 min, dla wyrobu B 2,5 min, wyrobu C,2 min. Plan produkcyjny obejmuje wyworzenie jednosek wyrobu A, oraz po 5 jednosek wyrobów B i C. Czas CCR o czas przewarza- nia produków na gnieździe G3 będącym wąskim gardłem procesu produkcyj- Excel nego. Na rys. zaprezenowano dane do przykładu skonsruowanego w arkuszu [8]. Rys.. Dane do przykładu w arkuszu Excel
22 Jacek Wrodarczyk Jeśli wszyskie produky zosaną wyprodukowane i sprzedane, o przedsiębiorswo osiągnie zysk w wysokości 25 zł dziennie. Ilość czasu pracy gniazda produkcyjnego będącego wąskim gardłem niezbędnego do wyprodukowania wszyskich rzech produków w zamówionych ilościach wynosi 475 minu. Przedsiębiorswo pracując w sysemie jednozmianowym, ma do dyspozycji maksymalnie 48 minu czasu pracy dziennie. W syuacji idealnej, czyli w momencie pełnego wykorzysania dosępnego czasu produkcji, ograniczeniem ego przedsiębiorswa byłby rynek eoreycznie możliwości produkcyjne przewyższają wielkość zamówień. Jednak isnieje duże ryzyko niewykonania ego planu produkcyjnego, związane ze zmiennością czasu pracy gniazda produkcyjnego będącego wąskim gardłem bufor na błędy bądź sray wynosi ylko 5 minu. Jeżeli bufor en zosanie przekroczony ograniczeniem przedsiębiorswa sanie się gniazdo produkcyjne będące wąskim gardłem procesu produkcyjnego. To właśnie wydajność ego gniazda będzie definiowała ilość produków, kóre uda się sprzedać, czyli de faco wielkość zysku jaką uda się osiągnąć. Aby zminimalizować wpływ zmienności możliwości produkcyjnych na zysk przedsiębiorswa, należy w pierwszej kolejności wywarzać produky najbardziej opłacalne. Na pyanie, kóre produky są bardziej opłacalne i kóre powinny być produkowane w pierwszej kolejności, aby wpływ zmniejszonej wydajności na zysk był minimalny, pomaga odpowiedzieć kryerium T / Czas CCR. Jes o ilość pieniędzy jakie generuje sprzedaż danego produku w odniesieniu do jednoski czasu pracy wąskiego gardła, a co za ym idzie całego zakładu. Im wyższa warość ego kryerium, ym bardziej opłacalna jes produkcja danego produku. W syuacji, gdy isnieje ryzyko niewyprodukowania wszyskich produków, na kóre jes popy, przedsiębiorswo powinno skoncenrować się na produkach o najwyższym wskaźniku T/ Czas CCR, a w nasępnej kolejności wywarzać e o mniejszej warości wskaźnika. Z przeprowadzonych obliczeń wynika, że firma powinna w pierwszej kolejności produkować wyrób B, nasępnie A, a na końcu wyrób C. Taka klasyczna analiza niesie ze sobą jednak niebezpieczeńswo błędnego określenia możliwego do osiągnięcia zysku, a co za ym idzie podjęcia błędnych decyzji. Zgodnie z przedsawionym modelem, maksymalny zysk przedsiębiorswa przy nieograniczonym popycie na każdy z produków osiągnięy zosanie przy produkcji ylko produku B, i mógłby wynieść 84 zł = (48 min x 4,8 zł) 5 zł. Jes o błąd ponieważ wąskim gardłem produkcji produku B jes nie gniazdo G3 ylko gniazdo G4, a maksymalna możliwa do wyprodukowania ilość produku B o 54 (48 min / 3, min [czas obróbki na gnieździe G4]) sz. zamias 92 (48 min / 2,5 min [czas obróbki na gnieździe G3]). W przypadku srukury produkcji składającej się ylko z produku B maksymalny zysk może wynieść jedynie 348 zł. Mamy zaem do czynienia z syuacją, w kórej ograni-
ZARZĄDZANIE RYZYKIEM W PRZEDSIĘBIORSTWIE PRODUKCYJNYM 22 czeniem przedsiębiorswa, w zależności od srukury produkcji rozumianej jako kombinacja ilości konkrenych produków w planie produkcji (w ym przypadku A =, B = 5, C = 5) będą różne gniazda produkcyjne. Tabela 2 Dane doyczące czasów przewarzania produków A, B oraz C 3. Model w przypadku isnienia więcej niż jednego ograniczenia Klasyczna analiza zakłada, że dla wszyskich produków rozkład czasów przewarzania na kolejnych gniazdach produkcyjnych jes jednorodny, zn. cza- od siebie oraz dla wszyskich produków możemy wyznaczyć jedno, wspólne wąskie gardło. Możliwe jednak, że dla różnych produków różne gniazda pro- sy przewarzania na kolejnych gniazdach produkcyjnych nie różnią się isonie dukcyjne będą wąskimi gardłami. W akim przypadku nie ma możliwości bezpośredniego wykorzysania kryerium T / Czas CCR do określenia ran- różnych gniazd produkcyjnych. Przykład zesawienia czasów obróbki gdzie możliwe jes wysąpienie dwóch wąskich gardeł prezenuje abela kingu opłacalności produków, ponieważ nie można porównywać czasu pracy 2. W prezenowanej abeli produków produky A oraz C mają swoje wąskie gardło w gnieździe G3, zaś produk B w gnieździe G4. Aby sprawdzić, w jakiej kolejności należy produkować wyroby w sy- uacji losowej dosępności czasu pracy gniazd produkcyjnych G3 oraz G4 sko- rzysać można z modelu symulacyjnego.
222 Jacek Wrodarczyk Tabela 3 Rozkłady dosępności czasu pracy gniazd produkcyjnych Tabela 4 Dane dla dwóch ograniczeń 4. Model symulacyjny dla problemu dwóch ograniczeń Do rozwiązania problemu usalenia rankingu opłacalności produków wykorzysany zosanie model symulacyjny będący rozwinięciem klasycznego modelu eorii ograniczeń. Oprócz podsawowych danych, akich jak koszy sałe (OE), koszy maeriałów (TVC) czy ceny sprzedaży (S), do modelu należy wykorzysać czasy dla gniazd będących ograniczeniami dla kóregokolwiek z produków. Produkcja produku A wykorzysa czas gniazda G3 będącego ograniczeniem dla ego produku, ale akże czas gniazda G4, kóre jes ograni- możliwość wyprodukowania akże produków B, jak i C w różnym sopniu. Rozkłady prawdopodobieńswa dosępnego czasu pracy gniazd, kóre są poen- cjalnymi wąskimi gardłami procesu (w zależności od srukury produkcji), czyli czeniem dla produku B. Dlaego wyworzenie produku A zmniejsza gniazd produkcyjnych G3 oraz G4 przedsawia abeli 3. W zależności od czynnika ryzyka produkywny czas pracy urządzeń może być mniejszy niż 48 minu, a o sprawi, że wykonanie całego planu pro- w abeli dukcyjnego będzie niemożliwe. Dane dla dwóch ograniczeń przedsawiono 4. Z punku widzenia ograniczenia pierwszego bardziej opłacalny jes pro- duk A niż produk C. Warość kryerium dla produku B jes najwyższa z punk- u widzenia ograniczenia pierwszego, lecz nie jes o ograniczenie dla ego pro-
ZARZĄDZANIE RYZYKIEM W PRZEDSIĘBIORSTWIE PRODUKCYJNYM 223 duku, dlaego nie można brać ej warości pod uwagę. Produk C nie jes bard- rankingu. Możliwie najlepszy wynik finansowy przedsiębiorswo osiągnie, jeśli ziej opłacalny niż dwa pozosałe produky, więc umieszczony zosanie na końcu kolejność produkcji zosanie usalona na jeden z nasępujących sposobów: A, B, C lub B, A, C. Aby swierdzić jakich warości zysku można się spodziewać przy wyborze każdego z ych warianów, dokonano symulacji [7]. Przyjęo wy- konanie eksperymenów przy losowym czasie dosępności gniazd pro- zysku. W symulacji brane pod uwagę jes wykorzysanie dosępnego czasu pra- dukcyjnych G3 oraz G4, a jako kryerium decyzyjne określono średnią warość cy obu gniazd produkcyjnych dla produku będącego w pierwszej kolejności, nasępnie pozosały czas wykorzysywany jes do produkcji kolejnego produku. Symulacja S określa wyniki uzyskane dla kolejności A, B, C zaś symulacjaa S2 wyniki dla kolejności B, A, C. Wyniki symulacji zaprezenowane zosały w abeli 5. Wyniki symulacji S oraz S2 Tabela 5 W abeli 5 przedsawiono średni zysk osiągnięy w każdej z symulacji ja- są rozłączne, a zgodnie z esem na isoność różnicy średnich hipoezę o równości średnich należy odrzucić, można uznać, że kolejność produkcji A-B-C da lepszy wynik finansowy niż kolejność B-A-C w przeciwieńswiee do ko kryerium decyzyjne. W związku z fakem, że przedziały ufności dla średniej wyniku, na jaki wskazywałaby klasyczna analiza. Podejście symulacyjne po- produkcyjne są wąskimi gardłami. Prawdopodobna jes syuacja, w kórej liczba zwala dokonać porównania renowności produków, dla kórych różne gniazda
224 Jacek Wrodarczyk różnych wąskich gardeł będzie większa niż dwa, szczególnie jeśli analizowane będzie duże przedsiębiorswo mające w swojej ofercie seki produków. W akiej syuacji model symulacyjny będzie bardziej skomplikowany, jednak koncepcja pozosanie bez zmian produky, kóre generują największą warość przerobu na minuę pracy swojego wąskiego gardła będą bardziej opłacalne od innych mających wąskie gardło w ym samym gnieździe produkcyjnym. Po wyznaczeniu ych produków należy symulacyjnie zweryfikować, kóra kolejność produkcji da najlepszy rezula. Dla większych przedsiębiorsw prawdopodobnie niezbędne będzie wykonanie większej liczby symulacji, jednak nawe wyłonienie wąskiej grupy produków najbardziej opłacalnych, dla kórych nie będzie możliwe jednoznaczne określenie rankingu opłacalności, będzie ważną i cenną informacją dla zarządu formułującego sraegię sprzedażową przedsiębiorswa. Szczególny akcen należy kłaść na fak, że proponowana analiza ma sens jedynie w syuacji, gdy przedsiębiorswo ma więcej zleceń niż mocy produkcyjnych. W syuacji, w kórej przedsiębiorswo dysponuje wolnymi mocami przerobowymi proponowana meoda może jedynie pomóc wskazać produky, kóre powinny być promowane i rozwijane. Podsumowanie W opracowaniu zaprezenowano meodę umożliwiającą określenie rankingu renowności produków przedsiębiorswa w syuacji zmiennej dosępności czasów urządzeń produkcyjnych w syuacji, gdy w przedsiębiorswie różne produky mają różne wąskie gardła. Model opary na eorii ograniczeń pozwala na podjęcie decyzji o wyborze najważniejszych z punku widzenia wyniku finansowego przedsiębiorswa produków w syuacji, gdy isnieje ryzyko niewykonania w całości planu produkcyjnego. Minimalizacja wpływu ego ryzyka na wynik finansowy jes możliwa poprzez odpowiedni dobór kolejności produkcji ak, aby najbardziej opłacalne produky zosały wyprodukowane w pierwszej kolejności, a czas nie zosał zmarnowany. Zaprezenowany sposób modelowania odznacza się ławością zgromadzenia danych oraz przejrzysością wyników. Niewąpliwym auem jes akże możliwość analizy różnych warianów decyzyjnych. Meoda a w przeciwieńswie do popularnego Aciviy-Based-Cosing nie wymaga zebrania dokładnych danych czasowych ze wszyskich sanowisk produkcyjnych, co uławia akualizację modelu w szybko zmieniających się realiach rynkowych. W przyszłości należy rozważyć zbadanie meod pozwalających na wyznaczenie fakycznych ograniczeń przedsiębiorswa, ponieważ w zależności od udziału produku w łącznej produkcji przedsiębiorswa ograniczenie dla ego konkrenego produku będzie miało większy bądź mniejszy wpływ na wynik finansowy. Wyznaczanie ograniczenia całego przedsiębiorswa jes isoą eorii ograniczeń, jednak w obecnej syuacji klasyczna analiza czasów wykonania kolejnych czynności produkcyjnych saje
ZARZĄDZANIE RYZYKIEM W PRZEDSIĘBIORSTWIE PRODUKCYJNYM 225 się niewysarczająca z powodu dużej ilości różnorodnych produków, co może prowadzić do syuacji, w kórej każde z gniazd produkcyjnych będzie ograniczeniem dla kóregoś z produków. W akiej syuacji niezbędne będzie określenie fakycznego ograniczenia przedsiębiorswa. Lieraura. Bozarh C., Handfield R.B. (27). Wprowadzenie do zarządzania operacjami i łańcuchem dosaw. Helion, Gliwice. 2. Corbe T. (27). Finanse do góry nogami. MinBooks, Warszawa. 3. Goldra E. (99). Wha is his Thing Called Theory of Consrains and How Should i be Implemened? Norh River Press, Grea Barringon. 4. Goldra E. (2). Cel. Werbel, Warszawa. 5. Goldra E., Fox R.E. (986). The Race. Norh River Press, Croon on Hudson. 6. Goldra E. (27). Cel II. To nie przypadek. MinBooks, Warszawa. 7. Nowak M. (27). Symulacja kompuerowa w problemach decyzyjnych. AE, Kaowice. 8. Wrodarczyk J. (2). Modelowanie działalności przedsiębiorsw produkcyjnych w oparciu o Teorię Ograniczeń. W: Inernaional Dimenions in Economics. Red. K. Karwacka. Łódź. RISK MANAGEMENT IN PRODUCTION ENTERPRISES ACCORDING TO A MODEL BASED ON THE THEORY OF CONSTRAINTS Summary The goal of his aricle is o presen a mehod of minimizing risk of producion company conneced wih producion faciliies producive ime flucuaion. In he beginning, auhor presens risk ypes occurring in producion companies. Mainly addressed is he risk of no compleing he producion plan, wha causes he financial profi o be lower. Afer ha he basic assumpions of he heory of consrains is presened as well as he classic model based on he heory wih one consrain presen. In he las par a simulaion model is presened o solve he problem of opimal produc ranking definiion, wih wo independen possible boleneck producion ness in he producion process.
OPTYMALNE DECYZJE
Daria Bałuch Uniwersye Ekonomiczny w Kaowicach KONCEPCJA SYSTEMU WSPOMAGAJĄCEGO WYCENĘ NIERUCHOMOŚCI Wprowadzenie Wycena nieruchomości jes problemem, w kórym jeseśmy zmuszeni opierać się na nieprecyzyjnych danych i subiekywnych ocenach. Część z nich jes związana z samą specyfiką wyceny nieruchomości, gdyż eren, kóry dla jednego ekspera może być warościowy, dla innego będzie zupełnie bezużyeczny. Podobną niepewność i nieprecyzyjne określenia, przy odpowiednich nakładach czasowych i finansowych, można zbadać i zmierzyć, a nasępnie sformalizować. W każdym sysemie podczas wyceny nieruchomości biorą udział ludzie określający cechy, przekazujący informacje, podejmujący decyzje. W en sposób pojawia się elemen niepewności, wynikający z indywidualnego spojrzenia na różne kwesie. Podczas rozwiązywania akich problemów częso pomijany jes elemen niepewności, co pomniejsza dokładność wyniku. Celem prezenacji jes przedsawienie koncepcji sysemu wspomagania wyceny nieruchomości wykorzysującego meody wielokryerialne. W proponowanym podejściu uwzględniony zosanie fak nieprecyzyjności danych, dzięki czemu sanowić będzie remedium dla isniejących już rozwiązań.. Meody wyceny nieruchomości Analizując proces wyceny nieruchomości można wyróżnić 4 podejścia: porównawcze sugerujące 3 meody: meodę porównywania parami, meodę korygowania ceny średniej, meodę analizy saysycznej rynku, dochodowe preferujące: meodę inwesycyjną, meodę zysków, echnikę kapializacji prosej, echnikę dyskonowania srumieni pieniężnych,
23 Daria Bałuch podejście koszowe wyróżniające: meodę koszów odworzenia, meodę koszów zasąpienia, podejście mieszane rekomendujące 3 meody: meodę pozosałościową, meodę koszów likwidacji, meodę wskaźników szacunkowych grunu []... Podejście porównawcze Sosując meodę porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmioem wyceny, kórej cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, kóre były przedmioem obrou rynkowego i dla kórych znane są ceny ransakcyjne, warunki ransakcji oraz cechy nieruchomości. Przy meodzie korygowania średniej ceny do porównań przyjmuje się z rynku właściwego, ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, kóre były przedmioem obrou rynkowego i dla kórych znane są ceny ransakcyjne, warunki zawarcia ransakcji oraz ich cechy. Warość nieruchomości będącej przedmioem wyceny określa się korygując współczynnikami korygującymi, średnią cenę nieruchomości podobnych, ych wielkości, kóre są przypisane poszczególnym cechom danych nieruchomości. W meodzie analizy saysycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezenaywnych. Warość nieruchomości określa się przy użyciu meod sosowanych w analizie saysycznej np. wykorzysując analizę regresji [2]..2. Podejście dochodowe Aby móc sosować podejście dochodowe, niezbędna jes znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów lub innych dochodów z nieruchomości sanowiącej przedmio wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Meodę inwesycyjną sosuje się przy określaniu warości nieruchomości przynoszących lub mogących przynieść dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, kórego wysokość można usalić na podsawie analizy kszałowania się sawek rynkowych ych czynszów. Meodę zysków sosuje się przy określaniu warości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, kórego wysokości nie można usalić w sposób podany wyżej. Dochód usala się w wysokości odpowiadającej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach z działalności prowadzonej na danej nieruchomości będącej przedmioem wyceny oraz na nieruchomościach podobnych.
KONCEPCJA SYSTEMU WSPOMAGAJĄCEGO 23 Technikę kapializacji prosej wykorzysuje się do wyceny nieruchomości, dla kórej uzasadnione jes założenie (przewidywanie), że realna warość dochodu pozosanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz że poziom ego dochodu będzie sały. W modelu echniki kapializacji prosej mieści się, zgodnie z powyższym, założenie sabilności dochodu w dłuższej perspekywie. Jeśli uzasadnione są założenia, co do wzrosu dochodu (lub jego spadku), roczny dochód może być przyjęy na poziomie wyższym (lub niższym) od bieżącego [3]. Technikę dyskonowania srumieni pieniężnych sosuje się do określania warości nieruchomości, dla kórych realna warość dochodu ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie. Zmiana poziomu dochodu może być spowodowana sukcesywnym dochodzeniem nieruchomości i jej części składowych do założonego programu i zdolności świadczenia usług (wynajmu, wydzierżawiania). Zmiana a może akże sanowić nasępswo możliwych do przewidzenia zmian koniunkuralnych na rynku albo może być spowodowana zmianami dochodowości nieruchomości wywołanymi jej rozwojem [3]..3. Podejście koszowe W podejściu ym szacowany jes kosz nabycia grunu oraz kosz budowy nowego obieku sanowiącego część składową grunu. Obiek en musi mieć idenyczną funkcję jak obiek wyceniany. Uwzględnia się dla niego sopień zużycia echnicznego i funkcjonalnego. Zasadą usalania warości odworzeniowej przy wykorzysaniu meody koszów odworzenia jes określenie, ile koszowałby obiek dzisiaj, gdyby zosał wybudowany obecnie w ej samej echnologii i w ym samym miejscu, o akim samym sopniu zużycia echnicznego, z uwzględnieniem zużycia funkcjonalnego i środowiskowego. Kosz odworzenia obieków budowlanych określa się jako kosz odworzenia części składowych nieruchomości (kosz wykonania repliki), przy zasosowaniu ej samej echnologii, kórej użyo do budowy poszczególnych części składowych nieruchomości wycenianych. Przy zasosowaniu ej meody określa się, ile wyniosłyby koszy zasąpienia części składowych nieruchomości obiekami o akiej samej funkcji, jaką spełniają obieky będące częściami składowymi nieruchomości wycenianej, lecz przy zasosowaniu współczesnych echnik i echnologii. W en sposób wyznacza się kosz budowy obieku lub obieków spełniających e same funkcje co obiek będący przedmioem wyceny, lecz wybudowany przy użyciu nowoczesnych maeriałów, echnologii, rozwiązań archiekoniczno-konsrukcyjnych i wyposażenia.
232 Daria Bałuch.4. Podejście mieszane W podejściu mieszanym mogą być sosowane elemeny podejść: porównawczego, dochodowego lub koszowego. Warość usala się przy wykorzysaniu kombinacji różnych meod lub na podsawie procedur wynikających z przepisów prawnych, nakazujących sosowanie meod nieypowych albo wynikających ze specyfiki nieruchomości lub wycenianych praw do nieruchomości. Meodę pozosałościową sosuje się do określenia warości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboy budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, monażu lub remoncie obieku budowlanego. Warość, o kórej mowa wyżej, określa się, jako różnicę warości nieruchomości po wykonaniu robó wymienionych wyżej oraz warości przecięnych koszów ych robó, z uwzględnieniem zysków inwesora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych [4]. Meodę koszów likwidacji sosuje się przy użyciu echniki szczegółowej z ym, że zamias ilości niezbędnych do wykonania robó budowlanych oraz cen jednoskowych ych robó określa się ilość maeriałów porozbiórkowych oraz ceny jednoskowe ych maeriałów, a akże uwzględnia się koszy rozbiórki lub likwidacji [5]. 2. Charakerysyka meody AHP Analiyczny Proces Hierarchiczny (AHP) o narzędzie powsałe z myślą o usprawnieniu procesu podejmowania decyzji w przypadku konieczności przeprowadzenia oceny z perspekywy wielu niezależnych kryeriów [6]. Jes o meoda, w kórej problem decyzyjny opisywany jes za pomocą srukury hierarchicznej, gdzie najwyższym poziomem jes ogólny cel decydena, poziomami pośrednimi kryeria wykorzysywane do oceny warianów, zaś poziomem najniższym wariany uwzględniane w analizie. Wobec określonego przez decydena celu buduje się lisę wszyskich kryeriów, względem kórych oceniane będą poszczególne wariany decyzyjne. Każde badane kryerium należy porównać z wszyskimi pozosałymi w celu określenia srukury preferencji, oznaczającej w ym przypadku ich liczbowe wagi. Isoą meody AHP jes porównanie parami wszyskich kryeriów oceny. Porównań ych dokonuje się z wykorzysaniem ablic oceny dla każdego z kryeriów opierając się na zadeklarowanej skali ocen. Sandardowa skala ocen warianów decyzyjnych w meodzie AHP: oba porównywane wariany są równie dobre, 3 warian pierwszy jes nieznacznie lepszy od drugiego,
KONCEPCJA SYSTEMU WSPOMAGAJĄCEGO 233 5 warian pierwszy jes wyraźnie lepszy od drugiego, 7 warian pierwszy jes zdecydowanie lepszy od drugiego, 9 warian pierwszy jes bezwzględnie lepszy od drugiego [7]. Liczby parzyse od 2-8 są ocenami pośrednimi w przypadku braku zdecydowania decydena co do jego jednoznacznego zakwalifikowania oceny zgodnie z prezenowaną skalą. 3. Koncepcja sysemu do wyceny nieruchomości Każda z nieruchomości posiada od kilku do kilkunasu opisujących ją warości. Porównanie dwóch nieruchomości wymaga doświadczenia i wiedzy eksperckiej. Odpowiednie zesawienie kilkudziesięciu nieruchomości jes niemalże niemożliwe. Problemy jakie mogą wysąpić podczas wyceny danej nieruchomości o między innymi: szacowanie warości zróżnicowanych nieruchomości, zróżnicowany sopień oddziaływania na cenę nieruchomości zmiennych jakościowych, skomplikowana procedura poszukiwania obieków porównawczych, rudność w usalaniu wag arybuów. Proces wyceny nieruchomości jes złożony, a wybór meody uzależniony od kilku czynników, między innymi od celu wyceny, przeznaczenia nieruchomości oraz jej charakerysyki lokalizacyjnej, użykowej i echnicznej. W procesie wyceny prakycznie największe znaczenie ma dosępność danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości porównywalnych ze sobą. Już na eapie wyboru meody wyceny nasępuje zakwalifikowanie nieruchomości do grup o różnym poziomie wiarygodności informacji wykorzysywanych w wycenie, a ym samym o różnym poziomie wiarygodności samej wyceny. Sworzenie komplenego sysemu informaycznego do wyceny nieruchomości mogłoby skukować zdecydowanie większą obiekywnością procesu wyceny na podsawie jednoliego sysemu opisu cech rynkowych nieruchomości, akiego samego dla całego obszaru miasa. Jednoliość sysemu spowodowałaby minimalizację nieporozumień wynikających z nierównego rakowania użykowników przez różnych rzeczoznawców wyceniających na podsawie różnych kryeriów, opierających się na różnych zbiorach cen i sosujących różne założenia meodologiczne. Realność wyceny zapewniona byłaby przez bieżącą akualizację danych dosępnych na rynku, kóre przedsawiałyby fakyczne oddziaływanie różnych czynników rynkowych na kszałowanie się cen. Sysem pozwalałby na określenie warości obieku oraz jednocześnie umożliwiałby bieżącą akualizację bazy danych.
234 Daria Bałuch 3.. Koncepcja sysemu wyceny eapy procesu wyceny:. Wybór kryeriów doyczących nieruchomości, kóre będą brane pod uwagę podczas wyceny. 2. Wprowadzenie przez decydena do sysemu danych doyczących nieruchomości. 3. Przyporządkowanie przez sysem zgodnie z zaprogramowaną sandaryzacją poszczególnym cechom jakościowym odpowiednich warości z przedziału [,]. 4. Określenie przez decydena hierarchii ważności poszczególnych kryeriów. 5. Analiza posiadanej bazy nieruchomości na podsawie wprowadzonych danych w poszukiwaniu obieków podobnych. 6. Obliczenie szacunkowej warości nieruchomości na podsawie wiadomości przekazanych przez decydena oraz informacji zawarych w bazie danych. 3.2. Proponowane rozwiązanie W zaproponowanej koncepcji sysemu wykorzysywane jes podejście porównawcze, jednakże zmodyfikowane ak, by uwzględnić również jedną z meod wielokryerialnych, a mianowicie meodę AHP. Wśród rzeczoznawców panuje konsensus co do cech, kóre powinny być uwzględniane podczas wyceny nieruchomości. Po obliczeniu meodą AHP współczynników warości dla każdej z nieruchomości, kórych ceny są znane, dalszym eapem będzie wycena danej nieruchomości. 4. Przykład wyceny nieruchomości z wykorzysaniem meody AHP Poniższy przykład prezenuje problem wyceny nieruchomości grunowej, kórej przeznaczeniem będzie posawienie domu rodzinnego oraz prezenacja sposobu rozwiązania. Tabela zawiera informacje doyczące nieruchomości podobnych. Dane e dla uławienia procesu porównania zosały ujednolicone, czyli np. dla kryerium lokalizacji określone zosały 3 warości cenralna, pośrednia oraz peryferyjna.