OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 1/6 CZĘŚCI W SPÓŁDZIELCZYM WŁASNOŚCIOWYM PRAWIE DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 18, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY 20 STYCZNIA 53, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 1306/14 Data opracowania: 02 listopada 2017 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 1/6 CZĘŚCI W SPÓŁDZIELCZYM WŁASNOŚCIOWYM PRAWIE DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 18, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY 20 STYCZNIA 53, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest udział w wysokości 1/6 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 18 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położone w Pabianicach w obrębie P-14 przy ul. 20 Stycznia 53. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal, jest budynkiem XII-kondygnacyjnym. Blok wybudowany w 1984 roku. Jest to zgodnie z uzyskanym rzutem lokal rozkładowy. Usytuowany na IX kondygnacji (VIII piętro) i składa się z: - trzech pokoi, - kuchni, - łazienki, - wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni użytkowej 61,72 m 2. Dodatkowa powierzchnia w wysokości 1 m 2 zaadaptowana z części korytarza na powiększenie przedpokoju. Spółdzielcze własnościowe prawo lokalu przysługuje: udział w wysokości 4/6 części Kuliżek Alicji, udział w wysokości 1/6 części Kuliżek Sławomirowi, udział w wysokości 1/6 części Nowickiej Dorocie na podstawie zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 17 października 2017 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ułamkowego udziału w wysokości 1/6 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ul. 20 Stycznia 53 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Kancelaria Komornicza przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, wartość rynkowa udziału w wysokości 1/6 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 18 położonego w Pabianicach przy ul. 20 Stycznia 53, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 5. Istotne daty dla procesu wyceny: WRL = 24 000 zł słownie: dwadzieścia cztery tysiące złotych Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 03 października 02 listopada 2017 roku. 31 października 2017 roku. 31 października 2017 roku. 31 października 2017 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 1306/14 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych... 5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 9 6.1 Wybór metodologii wyceny... 9 6.2 Sposób wyceny... 10 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 11 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 15 8.1 Określenie trendu czasowego... 15 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 15 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 17 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 19 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 18 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 2. Zaświadczenie Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 12 kwietnia 2017 r. 3. Kopia powiadomienia o oględzinach wraz z potwierdzeniem odbioru i zwrotem listu. KM 1306/14 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 18; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. 20 Stycznia 53; c. powierzchnia lokalu: 61,72 m 2 ; d. usytuowanie lokalu: VIII piętro (IX kondygnacja); e. ekspozycja okien: wschód-zachód; f. księga wieczysta lokalu: brak założonej księgi wieczystej. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe udział w wysokości 1/6 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: pozostałe udziały w prawie do nieruchomości. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ułamkowego udziału w wysokości 1/6 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ul. 20 Stycznia 53 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Kancelaria Komornicza przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 27 września 2017 (otrzymane w dniu 03 października 2017 roku) Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Kancelaria Komornicza przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. Sprawa nr KM 1306/14. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2016 nr 0 poz. 2147) - UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.2014 Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 380, z późn. zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 1822, z późn. zm.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; 8. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U. 2016 poz. 922, z późn. zm.) UODO. KM 1306/14 4
3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 31 października 2017 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 31 października 2017 roku; 5. Baza cen transakcyjnych udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 7. Rzut lokalu mieszkalnego nr 18 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 8. Informacje o budynku z przedmiotem wyceny uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 9. Zaświadczenie o przysługującym spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 03 października 02 listopada 2017 roku. 31 października 2017 roku. 31 października 2017 roku. 31 października 2017 roku. 5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Spółdzielcze własnościowe prawo lokalu nr 18 przy ul. 20 Stycznia 53 o powierzchni użytkowej 61,72 m 2 przysługuje: udział w wysokości 4/6 części Kuliżek Alicji, udział w wysokości 1/6 części Kuliżek Sławomirowi, udział w wysokości 1/6 części Nowickiej Dorocie na podstawie zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 17 października 2017 roku. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu J.17.1 w zespole terenów J.17/MN budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Mapa 1: Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Pabianic. KM 1306/14 5
5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obrębie P-14 na obszarze miasta Pabianice. Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 Km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2 i 3: Lokalizacja na obszarze Pabianic oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. KM 1306/14 6
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 Pabianice ul. 20 Stycznia 53 m. 18 Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodnio-południowej części Pabianic na terenie dużego osiedla mieszkaniowego oś. im. M. Kopernika (umowna nazwa osiedle Bugaj). Nieruchomość usytuowana w budynku posadowionym szczytem do ul. 20 Stycznia, zaś frontem do ul. Nawrockiego, co zapewnia bardzo dobre połączenia z centrum miasta oraz miejscowościami sąsiednimi, także Łodzią. Budynek z przedmiotowym lokalem usytuowany jest w obszarze wyznaczonym przez ulice: 20 Stycznia, Nawrockiego oraz Brackiej. W najbliższej okolicy, przy ulicy Nawrockiego zlokalizowane są przystanki autobusowe wielu linii autobusowych. Dobrze rozwinięty jest sektor handlowo-usługowy. Ponadto występują także obiekty oświaty. W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki IV i XI piętrowe, wybudowane w latach 70/80 tych. Ale także zabudowa czynszowa, jednorodzinna, ponadto liczne punkty handlowo-usługowe. W okolicy znajdują się także obiekty oświaty. Budynek został oddany do użytku w 1984 roku. Budynek o konstrukcji OWT. Instalacje w budynku: ciepła woda centralna, centralna zimna woda, centralne ogrzewanie, instalacja elektryczna, instalacja gazowa, instalacja AZARD, instalacja domofonowa, instalacja odgromowa, instalacja kanalizacyjna. Dostępne są miejsca parkingowe bezpośrednio przy budynku podjazd do budynku drogą wewnętrzną utwardzoną asfaltem. Pomiędzy budynkami teren zielony, przed budynkiem plac zabaw dla dzieci. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane. Zdjęcia 1-4: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. Budynek z przedmiotowym lokalem posadowiony jest na działkach ewidencyjnych nr 223/14 i 223/6. KM 1306/14 7
Mapa 4: Kształt i granice działki na której posadowiony jest przedmiotowy budynek. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja IX (XIII piętro). Usytuowanie okien: wschód (duży pokój z loggią i sypialnia) zachód (kuchnia i jeden pokój). Struktura lokalu: Pomieszczenia: trzy pokoje (duży pokój z loggią), kuchnia, łazienka, wc, przedpokój. Powierzchnia użytkowa: zgodnie z zaświadczeniem Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej wynosi 61,72 m 2. Do lokalu przynależy dodatkowa powierzchnia 1 m 2 o który został powiększony przedpokój z powierzchni klatki schodowej. Z informacji uzyskanej w PSM powierzchnia ta stanowi jedynie dodatkową powierzchnię o którą powiększany jest czynsz miesięczny - 6,24 zł. Przebudowa ta dokonana została za zgodą spółdzielni, jednakże za powyższy 1 m 2 nie został wniesiony wkład budowlany i tym samym przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie został powiększony o rzeczoną powierzchnię. Tym samym do oszacowania przyjęta zostanie powierzchnia użytkowa wynikająca z przydziału wskazana przez PSM, zaś występowanie dodatkowej powierzchni zostanie odpowiednio uwzględnione poprzez współczynnik korygujący. Opis wykończenia elementów lokalu: Do czynności oględzin przedmiotową nieruchomość udostępniła pani Nowicka Dorota współwłaścicielka oraz matka Sławomira Kuliżek. W lokalu zameldowana jedna osoba, lokal ubezpieczony. Stan techniczny lokalu i standard wykończenia niski. Lokal w stanie do remontu o znacznym zakresie. Stolarka okienna i drzwiowa starego typu, drewniana. Grzejniki żeliwne. Na podłogach wykładzina pcv, ściany w części boazeria, w części tapeta, w części ściany malowane. W łazience i wc glazura, terakota starego typu (z okresu powstania budynku). Na balkonie terakota. Drzwi wejściowe podwójne, zewnętrzne wymienione nowego typu. KM 1306/14 8
Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 Pabianice ul. 20 Stycznia 53 m. 18 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi zgodnie z art. 151. 1. szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art. 154.1 UoGN, który mówi, że: Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. KM 1306/14 9
6.2 Sposób wyceny Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) położone w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - otoczenie, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, Wpływ takich cech jak: - lokalizacja (to samo osiedle), - rodzaj budynku (wysoki XII kondygnacyjny), - technologia budowy, KM 1306/14 10
- PUM, - forma władania (spółdzielcze własnościowe prawa do lokali), został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis 1 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 2 Piętro 3 Otoczenie Ponad przeciętny Przeciętny Niski Dobre Średnie Bardzo dobre Dobre Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione PCV, drzwi nowego typu, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet, ściany pomalowane farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach glazura; materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak znacznych śladów użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remontowo-modernizacyjne na przestrzeni ostatnich lat. Lokal niewymagający nakładów na remont; lokal może wymagać odświeżenia. Z opisu stanu Ponad przeciętny cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od dwóch do czterech cech jest niespełnionych. Z opisu stanu Ponad przeciętny cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od pięciu cech jest niespełnionych. Lokal w stanie do remontu o znacznym zakresie. Piętra 1-8 w budynkach XII kondygnacyjnych. Piętra 9-11 w budynkach XII kondygnacyjnych. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Gmina Pabianice składa się z dwóch odrębnych części otaczających od północy i południa miasto Pabianice. Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Gmina położona jest w centralnej części województwa łódzkiego i wchodzi w skład Powiatu Pabianickiego. Najbliższym sąsiadem gminy jest miasto Pabianice, które będąc dużym ośrodkiem przemysłowym, administracyjnym i oświatowym wywiera znaczący wpływ na życie i rozwój naszej małej ojczyzny. Od północy graniczy z wielkim sąsiadem Łodzią, największym ośrodkiem miejskim i stolicą województwa. Miasto to bardzo silnie oddziałuje na gminę Pabianice poprzez inwestycje szczególnie o charakterze komunalnym, a także, jako siedziba wielu instytucji naukowych, kulturalnych, medycznych i oczywiście ośrodek przemysłowy. Pozostali sąsiedzi to gminy: Konstantynów Łódzki, Lutomiersk, Dłutów, Dobroń, Wodzierady i od roku 1997 Ksawerów. Leżąc w środkowej części woj. łódzkiego gmina Pabianice ma dogodne połączenia komunikacyjne zarówno drogowe jak i kolejowe. Drogi krajowe w kierunku Wrocławia i Łodzi, a także linia kolejowa ze stacją w Pabianicach dają możliwość dotarcia do Warszawy i innych rejonów Polski. KM 1306/14 11
W mijającym roku dużym popytem cieszyły się zakupy inwestycyjne. Inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu poszukiwali tanich mieszkań z rynku wtórnego w bardzo dobrych, wielkomiejskich lokalizacjach. Do zakupów zachęcały ich zarówno niskie koszty kredytów (rekordowo niskie stopy procentowe NBP) oraz dosyć wysoka rentowność najmu, którą obecnie szacuje się na około 4 4,5 proc. w skali roku. To jest dużo, biorąc pod uwagę np. zyski z lokat bankowych czy obligacji. Dane z sektora kredytowego mówią natomiast, że inwestorzy wykorzystali stabilne i jeszcze dosyć niskie ceny. Wzrósł udział zakupów mieszkań za gotówkę bądź z wysokim wkładem własnym. Na pewno na rynku wtórnym w dużych miastach do perełek należą atrakcyjnie położone kamienice. Takie nieruchomości mogą być wyceniane wysoko. Są one również poszukiwane przez inwestorów z segmentu nieruchomości komercyjnych, którzy np. realizują w takich obiektach projekty biurowe. Jeśli chodzi o metraże mieszkań, które cieszą się największą popularnością tu nic się nie zmienia. Polacy najbardziej cenią średnie mieszkania dwa, góra trzy pokoje z kuchnią od 40 do 60 mkw. Natomiast ciągle nieco mniejszym zainteresowaniem cieszą się duże mieszkania powyżej 80 mkw., choć widać też w związku z tanimi kredytami lekki wzrost zainteresowania takimi nieruchomościami. Podobnie ma się rzecz z kawalerkami, które obecnie nie są poszukiwane. Tego typu nieruchomości nie mają wzięcia poza wąskim segmentem najmu w największych miastach. O atrakcyjności przesądza tu jednak głównie dobra lokalizacja. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miastem, położonym stosunkowo KM 1306/14 12
blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Okres badania cen transakcyjnych Trend badania cen Przeanalizowano ceny transakcyjne lokali mieszkalnych o powierzchniach 59-63 m 2 z osiedla im. M. Kopernika (Bugaj) z okresu ostatnich 2 lat tj. od października 2015 roku. Najwięcej transakcji zaobserwowano wśród lokali znajdujących się w blokach V- kondygnacyjnych stanowiły one aż 77% wszystkich transakcji na badanym osiedlu. Średnia cena transakcyjna wyniosła 2 795,43 zł/m 2. Lokale w budynkach XII były w mniejszości, średnia cena transakcyjna była niższa niż dla całego osiedla i wyniosła 2 666,90 zł/m 2. Do dalszej analizy przyjęto jedynie transakcje prawami do lokali z bloków XII kondygnacyjnych. Ostatnie 24 miesiące. Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych o zbliżonej powierzchni użytkowej (59-63 m 2 ) na terenie Pabianic osiedla im. M. Kopernika, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny tj. od października 2015 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała trend wzrostowy na poziomie 3,93%. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Zachowania inwestorów Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji i otoczeniu, położone w sąsiednich budynkach. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych uzyskanych w Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego osiedle M. Kopernika. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Przykładowo dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. KM 1306/14 13
Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali położonych na tym samym osiedlu wpływ cechy lokalizacja został wyeliminowany. Z uwagi na zróżnicowane usytuowanie na terenie osiedla Bugaj przyjęto natomiast cechę otoczenie jej wpływ wyniósł 20%. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym ponad przeciętnym, przeciętnym lub niskim. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 45%-75%, w przypadku przedmiotu wyceny wpływ tej cechy wyniósł 50%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 30%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach, osiedle M. Kopernika: Lp. Data ADRES PUM Piętro CENA Cena 1 zł/m 2 liczba kondygnacji Cen skoryg. 1 zł/m 2 1 28.01.2016 Nawrockiego 61,60 10 140 000,00 2 272,73 12 2 356,68 2 27.04.2016 Bracka 61,40 4 141 000,00 2 296,42 12 2 378,35 3 18.12.2015 Waltera Janke 61,42 1 145 000,00 2 360,79 12 2 449,00 4 31.03.2016 20 Stycznia 61,72 6 150 000,00 2 430,33 12 2 518,10 5 08.04.2016 Nawrockiego 61,51 7 150 000,00 2 438,63 12 2 526,39 6 29.06.2016 Piotra Skargi 61,40 4 164 000,00 2 671,01 12 2 762,94 7 25.03.2016 20 Stycznia 60,95 6 164 000,00 2 690,73 12 2 788,14 8 04.09.2017 20 Stycznia 60,95 8 175 000,00 2 871,21 12 2 876,88 9 07.06.2017 Bracka 59,08 11 170 000,00 2 877,45 12 2 919,83 10 22.09.2016 3 Maja 62,40 6 187 000,00 2 996,79 12 3 092,70 Opis nieruchomości przyjętych do porównań Transakcja nr 4 w tab. nr 2 Lokal położony w budynku XII kondygnacyjnym z lat 80-tych (technologia prefabrykowana system WK), na VI piętrze przy ul. 20 Stycznia, w pewnym oddaleniu od ulicy, w obszarze ograniczonym ulicami 20 Stycznia, Bracka, Nawrockiego. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 61,72 m 2. Dobry dostęp do placówek handlowo usługowych. Miejsca parkingowe wzdłuż wewnętrznej ulicy dojazdowej. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu przeciętny. Transakcja nr 7 w tab. nr 2 Lokal położony w budynku XII kondygnacyjnym z lat 80-tych (technologia prefabrykowana system WK), na VI piętrze przy ul. 20 Stycznia, w pewnym oddaleniu od ulicy, w obszarze ograniczonym ulicami 20 Stycznia, Bracka, Nawrockiego. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 60,95 m 2. Dobry dostęp do placówek handlowo usługowych. Miejsca parkingowe wzdłuż wewnętrznej ulicy dojazdowej. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu powyżej przeciętny. Transakcja nr 8 w tab. nr 2 Lokal położony w budynku XII kondygnacyjnym z lat 80-tych (technologia prefabrykowana system WK), na VIII piętrze przy ul. 20 Stycznia, w pewnym oddaleniu od ulicy, w obszarze ograniczonym ulicami 20 Stycznia, Bracka, Nawrockiego. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi KM 1306/14 14
60,95 m 2. Dobry dostęp do placówek handlowo usługowych. Miejsca parkingowe wzdłuż wewnętrznej ulicy dojazdowej. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu powyżej przeciętny. Dobór nieruchomości porównawczych sprawił, że takie cechy różnicujące jak technologia lokalizacja, wiek budynku, struktura lokalu, rodzaj budynku, powierzchnia użytkowa, forma władania do szacowanej nieruchomości nie są cechami różnicującymi. Wszystkie lokale porównawcze mają ten sam poziom jednej z w/w cech. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych o zbliżonej powierzchni użytkowej (59-63 m 2 ) na terenie Pabianic osiedla im. M. Kopernika, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny tj. od października 2015 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała trend wzrostowy na poziomie 3,93%. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1 m 2. Na podstawie danych zawartych w tabeli nr 2 przyjęto następujące dane wyjściowe: Cena minimalna: Cena maksymalna: C min = 2 356,68 zł/m 2 C max = 3 092,70 zł/m 2 Delta C = C max - C min = 3 092,70 zł/m 2-2 356,68 zł/m 2 = 736,02 zł/m 2 Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy Udział cechy w ΔC (wagi) Zakres kwotowy udziału cechy w Delta C [zł.] Poprawki Liczba przedziałów poprawki Skok poprawki [zł] Otoczenie 20% 147,20 1 147,20 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 50% 368,01 2 184,00 Piętro 30% 220,81 1 220,81 Suma 100% 736,02 Tabela 4. Cechy poszczególnych transakcji wybranych do porównań i nieruchomości wycenianej. Wyceniana Cechy 20 Stycznia 20 Stycznia 20 Stycznia nieruchomość Otoczenie dobra dobra dobra dobra Stan techniczny i standard niski przeciętny ponad przeciętny ponad przeciętny wykończenia lokalu Piętro dobre dobre dobre dobre Tabela 5. Określenie wartości wycenianego prawa do lokalu. Cechy Wagi Zakres kwotowy Skok poprawki 20 Stycznia 20 Stycznia 20 Stycznia Otoczenie 20% 147,20 147,20 0,00 0,00 0,00 KM 1306/14 15
Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 50% 368,01 184,00-184,00-368,01-368,01 Piętro 30% 220,81 220,81 0,00 0,00 0,00 Suma 100% 736,02-184,00-368,01-368,01 Cena 1 m 2 (zł/m 2 ) 2 518,10 2 788,14 2 876,88 Cena 1 m 2 z uwzgl. poprawek (zł/m 2 ) 2 334,09 2 420,13 2 508,88 Cena skoryg. 1 m 2 (zł/m 2 ) 2 421,03 Powierzchnia użytkowa (m 2 ) 61,72 Wartość ograniczonego prawa do lokalu mieszkalnego (zł) 149 426,24 Wartość 1 m 2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 18 położonego w Pabianicach, przy ul. 20 Stycznia 53 dla celów postępowania egzekucyjnego obliczono według wzoru: W RN = W RN = (2 334,09 zł/m 2 + 2 420,13 zł/m 2 + 2 508,88 zł/m 2 )/3 = 2 421,03 zł/m 2 Zatem wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 18, położonego w Pabianicach przy ul. 20 Stycznia 53 ustalona dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W RL = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu W RL = 61,72 m 2 x 2 421,03 zł/m 2 = 149 426,24 1 zł Jak wskazano powyżej do lokalu przynależy dodatkowa powierzchnia 1 m 2 o który został powiększony przedpokój z powierzchni klatki schodowej. Z informacji uzyskanej w PSM powierzchnia ta stanowi jedynie dodatkową powierzchnię o którą powiększany jest czynsz miesięczny - 6,24 zł. Przebudowa ta dokonana została za zgodą spółdzielni, jednakże za powyższy 1 m 2 nie został wniesiony wkład budowlany i tym samym przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie został powiększony o rzeczoną powierzchnię. Zgodnie z PKZW NI przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny WK z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnianie współczynnika korekcyjnego WK powinno być w każdym wypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli. Współczynnik WK o wartości poniżej 1 można stosować, gdy nieruchomość wyceniana posiada szczególną wadę wykraczającą poza cechy rynkowe. Współczynnik WK o wartości powyżej 1 można stosować, gdy nieruchomość wyceniana posiada szczególną zaletę wykraczającą poza cechy rynkowe. Współczynnik korekcyjny rzeczoznawca określa w oparciu o własną ocenę wpływu zalety lub wady nieruchomości szacowanej na jej wartość. Tym samym do oszacowania przyjęta zostanie powierzchnia użytkowa wynikająca z przydziału wskazana przez PSM, zaś występowanie dodatkowej powierzchni zostanie odpowiednio uwzględnione poprzez współczynnik korygujący w wysokości 1,01. A zatem wartość rynkowa ograniczonego prawa rzeczowego nr 18 położonego w Pabianicach przy ulicy 20 Stycznia 53 obliczono według wzoru: 1 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. Związany z tym błąd obliczeń powinien być mniejszy niż 0,1%. KM 1306/14 16
WRN = WRL * WK WRN = 149 426,24 x 1,01 = 150 920,50 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy 20 Stycznia 53 dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 31 października 2017 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 151 000 zł słownie: sto pięćdziesiąt jeden tysięcy złotych 8.3 Oszacowanie wartości udziału w wysokości 1/6 części spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu Z uwagi na fakt, iż przedmiotem wyceny jest udział w wysokości 1/6 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 18 znajdującego się w budynku XII-kondygnacyjnym w obrębie P-14 w Pabianicach przy ulicy 20 Stycznia 53, wartość tego udziału zostanie odrębnie oszacowana. Specyfika współwłasności ułamkowej sprawia, iż prawo to postrzegane jest na rynku, jako mniej wartościowe niż własność. W przypadku współwłasności ułamkowej w odróżnieniu od łącznej każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział taki może być zbyty, obciążony i wydzierżawiony. Nabywca takiego udziału zajmuje wówczas miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza wielkość i granice jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycje w stosunkach wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, tym większy ma wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd nieruchomością. Trzeba wiedzieć również, że z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale też obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej właściciel jest zobowiązany do ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy współwłaścicieli będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości. Niepodzielność prawa oznacza, że rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi jedną integralną całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje w sprzeczności z zasadą niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych nieruchomości wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np. ogródki przydomowe do wyłącznego użytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność prawa własności, gdyż nie pozbawia ono poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest tylko przejawem porozumienia właścicieli, co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym przydomowym ogródku samodzielnie gospodarować, jednak nie może nim w pełnym zakresie rozporządzać. Prawo do korzystania jest wynikiem porozumienia zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być zmienione. W związku z tym prawo współwłasności często wiąże się z konfliktami na różnych płaszczyznach. Należy pamiętać, że przedmiotem oszacowania jest wartość rynkowa udziału w wysokości 1/6 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nr 18. Prawo do udziału oznacza, że zarządzanie nieruchomością dla udziałowca jest trudniejsze. Stąd przy szacowaniu wartości rynkowej stosuje się współczynniki korygujące. O tej kwestii wielokrotnie wypowiadały się zarówno Wojewódzkie jak i Naczelny Sąd Administracyjny (np. wyrok NSA z 27 maja 1998 roku sygn. I SA/Lu 527/97). Mając na uwadze ograniczenia wynikające z istoty współwłasności do określenia wysokości ułamkowego udziału w wysokości 1/6 części w przedmiotowej nieruchomości zastosowany zostanie współczynnik korygujący (WK) odzwierciedlający wzajemne relacje prawa własności i współwłasności, KM 1306/14 17
uwzględniając wielkość udziału. Zatem wartość nieruchomości, jako podstawy do oszacowania udziałów obliczono według wzoru: Wu = W RN x 0,95 Wu = 150 920,50 zł x 0,95 Wu = 143 374,48 zł Stosownie do art. 1009 kpc, w razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości. Wartość udziału należąca do Sławomira Kuliżek wynosi: W U 1/6 = W U x 1/6 W U 1/6 = 143 374,48 zł x 1/6 W U 1/6 = 23 895,75 zł Wartość rynkowa udziału w wysokości 1/6 części w spółdzielczy własnościowym prawie lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ul. 20 Stycznia 53 w obrębie P-14 dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, oszacowana podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 24 000 zł słownie: dwanaście cztery tysiące złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są niższe. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 3. Do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 24 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. Należy zwrócić uwagę, na niewielką liczbę cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 4. Określona wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 18, położonego w Pabianicach przy ul. 20 Stycznia 53, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 151 000 zł słownie: sto pięćdziesiąt jeden tysięcy złotych 5. Określona wartość rynkowa udziału w wysokości 1/6 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr 18, położonego w Pabianicach przy ul. 20 Stycznia 53, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 24 000 zł słownie: dwadzieścia cztery tysiące złotych 6. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 7. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość obowiązującym przepisom prawa. KM 1306/14 18
10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa jest określona oszacowana na dzień 31 października 2017 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 31 października 2017 roku, wtedy także autor dokonał wizji lokalnej budynku i lokalu, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polis nr SRM 0004311; SRM 0004310. 11. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń hipotecznych nieruchomości. 13. Operat zawiera 19 (słownie: dziewiętnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 1306/14 19