Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZ WŁASNOŚCIOW DO LOKALU 14, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY ŁASKIEJ 90, IV PIĘTRO, KSIĘGA WIECZYSTA

Transkrypt

1 Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZ WŁASNOŚCIOW DO LOKALU 14, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY ŁASKIEJ 90, IV PIĘTRO, KSIĘGA WIECZYSTA Krzysztof Kuryłowicz czoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO WARTOŚ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY ŁASKIEJ 90, IV PIĘTRO, KSIĘGA WIECZYSTA 1. spółdzielcze własnościow o w sensie Art. 44 k.c.), położon Łaskiej 90. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem. IV piętro) i składa się z łazienki o łącznej powierzchni 3,04. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Arturowi Januszowi Frasiak (s. Janusza i Anny) na podstawie zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowej o położeniu 008 roku, zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowej o położeniu i powierzchni lokalu z dnia grudnia 008 roku i umowy sprzedaży akt notarialny numer rep A 5758/008 z dnia 19 listopada 008 roku.. ceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościow sprzedaży w ę u Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza podejście porównawcze, korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielcz własnościow a 14 położonego w przy ul. Łaskiej 90, potrzeb sprzedaży w ę w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W 76700zł słownie siedemdziesiąt sześć tysięcy siedemset złotych 5 Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 015 roku. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: roku. 6 Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 90/15

3 01 3. Kopia powiadomienia o oględzinach wraz z potwierdzeniem odbioru i zwrot KM 90/15 3

4 Określenie nieruchomości. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Łask 90 3,04 d. IV piętro wschód. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własno ściowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. m wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla postę Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza, ul., Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, K.. 1. Ustawa z dnia 1 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz. tekst 5 78, z późn.zm.). Ustawa z 15 grudnia 000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 013 roku, poz. 1, z późn.zm.) 3. Ustawa z dnia 06 lipca 198 roku o księgach wieczystych i hipotece ( 013 roku poz. 707 z późn. zm.) 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 1 września 004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 07, Poz. 109, z dnia z późn. zm.) 5. 11, z późn. zm.) 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 014 roku, poz. 101, z późn. zm.) 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 5 z późn. zm.) 8. roku, poz. 118, z późn. zm.) 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Oględziny budynku w dniu Uchwała nr LXVII/561/06 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa stępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Zaświadczenie Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej potwierdzające stan prawny KM 90/15 4

5 7. uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni 8. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. Data sporządzenia operatu: 19 Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 19 Data, na którą określo Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Księga wieczysta nr Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: województwo łódzkie, powiat pabianicki, gmina Pabianice M., miejscowość Lokal numer 14 znajduje się w Pabianicach przy ul. Łaskiej 90. Lokal mieszkalny położony jest na piątej kondygnacji i składa się z dwóch pokoi, kuchni, przedpokoju i łazienki z wc. Odrębność: Powierzchnia użytkowa lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: Dział I aw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa. Dział II Własność Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Arturowi Januszowi Frasiak (s. Janusza i Anny) na podstawie zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowej o położeniu i powierzchni domu z dnia 18 grudnia 008 roku, zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowej o położeniu i powierzchni lokalu z dnia grudnia 008 roku i umowy sprzedaży akt notarialny Dział III: Pr Ostrzeżenie wzmianka o wszczęciu egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW na wniosek Banku Polska Kasa Opieki S.A. DMIWKD TZWD w Łodzi w sprawie KM 90/15 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Re Dział IV: Hipoteki ipoteka umowna zwykła w wysokości ,00 zł (słownie: sto dziewiętnaście tysięcy sześćset złotych) z tytułu spłaty kapitału kredytu udzielonego umową nr października 008 roku, z terminem zapłaty do 15 października 038 roku na rzecz Banku Polska Kasa Opieki S.A. Oddział w Łodzi, z siedzibą w Warszawie. w wysokości ,00 zł (słownie: sto dziewiętnaście tysięcy sześćset złotych) z tytułu spłaty zmiennych odsetek kapitałowych, prowizji oraz innych kosztów i należności ubocznych od kredytu udzielonego umową nr z dnia 8 października 008 roku, z terminem zapłaty do 15 października 038 roku na r Banku Polska Kasa Opieki S.A. Oddział w Łodzi, z siedzibą w Warszawie. KM 90/15 5

6 y spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 14 Łaskiej 90 przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 9 czerwca 006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu W Mapa 1: Część graficzna 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości lizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia liczą około 70 tysięcy społeczno gospodarczego. Pabianice zajmują 33 mieszkańców. Zaledwie 15 Łodzi. 8 znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A. Przez miasto biegną drogi kierunku Wrocławia, Poznania i wschód biegnie tras łącząca Łódź i Warszawę i Gdańsk). 10 się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie autobusowa umożliwiają łatwe większości miast polskich (bezpośred przesiadką w Łodzi). Mapa : KM 90/15 nie przedmiotowej nieruchomości 6

7 y spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 14 Łaskiej 90 Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowo zachodniej części miasta. Dojazd do nieruchomości bardzo dogodny, komunikacja mie odległości do m, przy ulicy Łaskiej gdzie znajdują się przystanki autobusowe linii miejskich 1, 3, 4, 5 i podmiejskich linii T i D oraz zajezdnia tramwaju nr 41, który to łączy Pabianice z Ksawerowem oraz Łodzią. W kierunku południowym ulica Łaska dochodzi do drogi krajowej nr 14 14), której trasa przebiega przez województwo łódzkie i głównie w kierunku południowo zachodnim. Obecnie fragment DK14 stanowi jedną z ważniejszych tras przelotowych w Łodzi. Bezpośrednio przy budynku, w którym znajduje się wyceniany lokal znajdują się miejsca parkingowe oraz pas zieleni, w pobliżu także Park Wolności, budynki mieszkalne wielo jednorodzinne. Centrum Pabianic znajduje się w kierunku wschodnim od wycenianej nieruchomości. W sąsiedztwie znajdują się liczne punkty handlowo usługowe, park. Bliskość terenów zielonych to na pewno duży atut lokalizacji. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane (miejsca parkingowe, budynku Zdjęcia 1 4. W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna okresie Polski Ludowej. Budynek został oddany do użytku w ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna woda, przepływowy gazowy podgrzewacz wody, TV Azart. Dla. mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy budynku. Pomiędzy budynkami tereny znajduje się na piętr. k z przedmiotowym lokalem z zewnątrz, klatka schodowa i drzwi wejściowe do lokalu. Zdjęcia 5 8 IV piętro wschód.. Powierzchnia użytkowa: KM 90/15 łazienk wc, przedpokój zapisami księgi wieczystej 3,04 7

8 Opis wykończenia elementów lokalu: Podkreślenia wymaga fakt, iż biegły pomimo prawidłowego powiadomienia stron w tym dłużnika listem poleconym za potwierdzeniem odbioru z podaniem bezpośredniego kontaktu do mail, telefon, adres) nie miał możliwości wejścia do lokalu i przeprowadzenia oględzin. Zatem opis dokonany jest jedynie na podstawie oględzin zewnętrznych i wywiadu terenowego z sąsiadami. Według informacji uzyskanej od sąsiadów w lokalu na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat nie były przeprowadzane prace remontowe. Drzwi zewnętrzne z Standard wykończenia lokalu przyjęto jako niski. Potencjalny kupujący powinien się zapoznać z faktycznym stanem techniczno użytkowym 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚ 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości..przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Stosownie do, artość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do warunków umowy. 6. Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na któ Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno Stan prawny nieruchomości. dane z rynku nieruchomości, pozwalają na zastosowanie w procesie wyceny podejś ó podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się KM 90/15 8

9 zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wy Z treści 4 RWNSOS wynika, że: 4.1.Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom.w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi 1, które były przed miotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. 4.Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice poszczególnych cechach tych nieruchomości. 5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do Biorąc pod uwagę fakt, iż na lokalnym rynku znaleziono kilknaście transakcji nieruchomościami podobnymi, zgodnie z 4.4 RWNSOS do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Tu należy zaznaczyć, że wybrana do sporządzenia operatu metodologia jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 5 z późn. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny.. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomoś maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych 10.Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale 1 Z Noty Interpretacynej nr 1 wyniak, że do zastosowania tej metody niezbędne jest znalezienie minimum trzech transakcj Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 90/15 9

10 [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11.Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: u wartość i tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 1. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych k wtórny) w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z lat 70 tych będących w zasobach PSM, położone w bliskiej odległości. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: stan techniczny i standard wykończenia lokalu, piętro, układ funkcjonalny. Wpływ takich cech jak: forma władania, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkr zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. Cecha różnicująca 1 standard wykończenia Piętro Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: średni Materiały wykończeniowe dobrej jakości 7lat zostały przeprowadzone pr wymagający niewielkich nakładów na odświeżenie. 1 lat zostały przeprowadzone prace remontowe. Materiały wykończeniowe średniej jakości. wymagający nakładów na remont. ńczenie lokalu z czasów powstania budynku lub przeprowadzone drobne prace remontowe. Wykończenie lokalu noszące ślady zużycia. Lokal wymagający znacznych nakładów na Piętro I i II dla budynków V kondygnacyjnych, piętra I budynków XII kondygnacyjnych. Piętro III dla budynków V kondygnacyjnych, piętra V budynków XII kondygnacyjnych. KM 90/15 10

11 3 4 Układ funkcjonalny średnie średni d średni Lokal rozkładowy. młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają nie stać ich na mieszkanie w nowym budownictwie. Ogólna kupujący są coraz bardziej wymagający w stosunku do oferowanych mieszkań. Oprócz obniżek cen zmusza to sprzedających do dodatkowych wysiłków. Z drugiej jednak strony zmniejsza się skłonność właścicieli nieruchomości do negocjacji cen, co obserwujemy np. w Warszawie i Łodzi. Eksperci przewidują, że obecne bardzo korzystne warunki kredytowania mogą w przyszłośc pogorszeniu. Dotyczy to zarówno oprocentowania, jak i dostępności kredytów. W porównaniu z majem 014 r. ceny są niższe o 1,7%. W większości miast wartości wystawionych ofert spadły nieznacznie, ale w Olsztynie w ciągu ostatnich 1 miesięcy średni koszt mkw. mieszkania zmalał o 75 zł, a w Poznaniu aż o 310 zł. Aktualnie w stolicy Wielkopolski można bez trudu wyszukać oferty z cenami poniżej 4 tys. za mkw., a w Olsztynie poniżej 3 tys. zł. Od wielu miesięcy podaż przeważa nad popytem, a rynek nieruchomości należy do kupujących. Początkowym skutkiem takiego układu sił były dosyć gwałtowne obniżki cen. Wiele lokali zostało przecenionych, a mimo to nie znalazło nabywców. Właściciele stanęli więc przed koniecznością stosowania innych metod, które zachęciłyby potencjalnych nabywców do kupna. Stąd rosnąca ostatnim roku popularność Home Stagingu usługi przygotowującej mieszkania do sprzedaży. Nieruchomości, które przestały sprzedawać się same są traktowane, jako produkt, który musi zostać odpowiednio o wypromowany. Usługi Home Stagingu są dostępne już od kilku lat, jednak dopiero teraz, kiedy obniżanie cen nie przynosi pożądanych efektów, zaczynają być szerzej stosowane. Jest to niewątpliwie pozytywna zmiana na polskim rynku nieruchomości. Można mieć nadzieję, że dbałość o jakość informacji, zdjęć i odpowiednie przygotowanie nieruchomości stanie się standardem. Choć ruch na rynku mieszkaniowym charakteryzuje się swoimi uwarunkowaniami sezonowymi, to w tym roku liczba transakcji rozkłada się równomiernie na poszczególne miesiące. Wiosną kupujemy jednak nieco droższe mieszkania. W pięciu na siedem analizowanych miast, ceny odnotowywane w transakcjach wzrosły w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Stosunkowo najwyższe wahania stawek miały miejsce w gdzie średnie ceny na rynku wtórnym zbliżyły się do poziomu zł. W Poznaniu z kolei nabywcy kupują coraz tańsze mieszkania, a średni koszt metra kwadratowego już tylko nieznacznie przekracza zł. Ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie dość długo kształtowały się na zł za mkw. W podsumowaniu transakcji z trzech ostatnich miesięcy średni koszt wzrósł natomiast do zł za mkw. Taki poziom cen nie był widoczny w stolicy już od dawna i nie wydaje się, by zagościł na dłużej KM 90/15 11

12 naszych zestawieniach. Przyczyną tak nagłego wzrostu było pojawienie się w transakcjach większej niż zwykle grupy mieszkań z segmentu cenowego powyżej zł za mkw. Takie lokale nabywano przeważnie w Śródmieściu, na Mokotowie i Żoliborzu. W Warszawie udaje się także kupić lokale o tańsze. W kilku analizowanych transakcjach cena mkw. nie przekraczała zł. W pozostałych miastach podwyżki cen w stosunku do poprzedniego notowania nie przekraczały %. W Gdyni ceny wzrosły dokładnie o % zł, natomiast w Gdańsku o 1,8%, do zł za metr kwadratowy. Natomiast w Łodzi wartość przeciętnej transakcji osiągnęła poziom 3 69 zł (wzrost o 1,7%), którego w tym mieście nie notowaliśmy od dziewięciu miesięcy. O 1,6% wzrosły teżśrednie wartości nieruchomości w Krakowie, gdzie za mkw. płacimy przeciętnie zł. W dwóch miastach ceny sprzedawanych mieszkań spadły. Pierwsze z nich to Wrocław, choć tu wzasadzie możemy mówić o bardzo niewielkiej korekcie wynoszącej zaledwie 8 zł za mkw. W stolicy Dolnego Śląska płacono średnio zł za mkw. Drugim miastem, w którym ceny spadły jest Poznań, gdzie koszt metra kwadratowego wynosił średnio 5 00 zł. Jest to najniższa notowana wartość w tym mieście od ponad roku. ze wzrostami średnich cen w transakcjach zmniejszyła się różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi a ofertowymi. Według serwisu Szybko.pl sprzedający wystawiają mieszkania do sprzedaży średnio po zł za mkw., a cena sprzedaży jest niższa tylko o 69 zł. Niewiele większa procentowo dysproporcja widoczna jest w Łodzi (1,%). Dość duże różnice, dochodzące do 9%, mają miejsce we Wrocławiu. W stolicy Dolnego Śląska nadal oferta rynkowa nie idzie w ślad za realnymi możliwościami finansowymi klientów. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. kondygnacyjnych, powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji i otoczeniu, położone na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego, w budynkach sąsiednich do budynku z przedmiotowym lokalem. Lokale dwupokojowe o zbliżonej powierzchni użytkowej. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. 4 ące inwestorów Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na 60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter l KM 90/15 1

13 zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży dla wpływ cechy lokalizacja został wyeliminowany. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami prze lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu stanu technicznego i standardu wykończenia lokalu waha się między 35% 55%. Tu znów, wpływ tej cechy zależy od zbioru lokali podobnych wziętych do porównań. Łączny wpływ pozostałych cech takich jak piętro i rodzaj budynku waha się od 10% Cecha różnicująca na tle analizowanego rynku jest również układ funkcjon W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lo zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: PIĘTRO [zł/m Łaska 3, , Łaska 3, , Łaska 39, , Łaska 3, , Łaska 3, , Łaska 37, , Łaska 3,04 684, Łaska 3, , Łaska 3, , Łaska 3, , Łaska 39, , Łaska 3, , Łaska 38,7 6 30, Łaska 3, ,45 lokali wziętych do porównania: Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku X XI piętrze użytkowej 3,11. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Łaskiej. Budynek, bry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajduje się wiele punktów handlowo usługowych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku V kondygnacyjnym, na II piętrze, lokal mieszkalny użytkowej 3,30. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Łaskiej. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajduje się wiele punktów handlowo usługowych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu KM 90/15 13

14 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku ciągu ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że zmian cen rynkowych odnotował stabilizację cen. zasowy dotyczy obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na rynku wtórnym. Biegły badał również trend zmian cen obrotu prawami własności lokali podobnych, który w badanym okresie również nie wykazywal istotnych zmian. Ze względu nawystarczajacą liczbę transakcji podobnymi prawami do nierucohmości, do porówanń wybrano transkacje dotyczące. 8. Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m powierzchni użytkowej m Wartość rynkową 1 m lokalu mieszkalnego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. 304, ,45 śr 770,43 śr 1,68 śr 0,8318 ΔC = C 3498,45 zł/m 304,58 zł/m 1193,87 zł/m Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Udział cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 0,6945 0,4575 Piętro 0,1894 0,148 0,163 0,083 Układ 0,56 0, % 1,68 0, Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Piętro Układ Średni 0,6945 0,5760 0,4575 Średnie 0,1894 0,1571 0,148 Średni 0,163 0,083 Średni 0,56 0,1664 KM 90/15 14

15 5. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 0,4575 Piętro 0,1571 Średni 0,083 Układ funcjonalny Średni 0,1664 0,864 Cena skorygowana [zł/m 394,1 3,04 Wartość prawa do lokalu [zł] 76707,56 artość 1 m powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W postępowaniu określa się zgodnie z następują dla celów sprzedaży w W ŚR x Σ U ŚR średnia cena 1 m powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5 W 770,43zł/m x 0,864 W 394,1zł/m Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla ępowaniu określono według następującego wzoru: W W 3,04 x 394,1zł/m 76707,56 3 zł sprzedaży w Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 14położonego w Łaskiej 90, oszacowano na dzień 1 015, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny ś dla celówsprzedaży w w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: siedemdziesiąt sześć tysięcy siedemset złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Wśród miast województwa łódzkiego, Pabianice, są miastem rodzajów nieruchomości są najniższe. W tym mieście nawet inwestorzy sieciowi płacą najniższe ceny jednostkowe.. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja i otoczenie (lokale położone w budynkach w bliskim sąsiedztwie do przedmiotowego lokalu), wiek budynku, technologia budowy, forma władania, powierzchnia użytkowa, zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6., powyżej. 3. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 4. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni tualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 3 Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż d KM 90/15 15

16 5. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Łaskiej 90 Pabianicach do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z ostatni 4 miesięcy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 6. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały aktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały pozyskane z aktów notarialnych. 7. rąc pod uwagę dyspozycję 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego przy ulicy Łaskiej 90 sprzedaży w ę u w zaokrągleniu do pełnych stu złotych zł słown siedemdziesiąt sześć tysięcy siedemset złotych 8. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej cowania przedmiotowej nieruchomości. 9. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 015 r., w tym także dniu rzeczoznawca dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości biegłego do przeprowadzenia oględzin lokalu. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 1 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 w związku z art. 156 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 ozporządzenia Rady Ministrów z dnia 1 września 004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. KM 90/15 16

17 1. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich info uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości naście oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 90/15 17