OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU NR 7, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONEGO W KONSTANTYNOWIE ŁÓDZKIM W BUDYNKU PRZY ULICY KLONOWEJ 75, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 1/18 CZĘŚCI, W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI GRUNTU NR 484/2 W OBRĘBIE K-21 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /4 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 103/12 Data opracowania: 11 kwietnia 2018 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU NR 7, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONEGO W KONSTANTYNOWIE ŁÓDZKIM W BUDYNKU PRZY ULICY KLONOWEJ 75, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 1/18 CZĘŚCI, W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI GRUNTU NR 484/2 W OBRĘBIE K-21 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /4 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności do lokalu nr 7 posadowionego w budynku przy ulicy Klonowej 75 w Konstantynowie Łódzkim stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2015 roku, poz.1892) wraz z udziałem w wysokości 1/18 w prawie własności działki gruntu nr 484/2w obrębie K-21 w Konstantynowie Łódzkim, oraz z udziałem w wysokości 1/18 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności lokalu nr 7 posadowionego w budynku przy ulicy Klonowej 75 w Konstantynowie Łódzkim stanowiącego odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 1/18 części, w prawie własności działki gruntu nr 484/2 w obrębie K-21 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Kancelaria Komornicza przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, wartość rynkowa prawa własności lokalu nr 7 posadowionego w budynku przy ulicy Klonowej 75 stanowiącego odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 1/18 części, w prawie własności działki gruntu nr 484/2 w obrębie K-21 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 5. Istotne daty dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: WRL = zł słownie: sto trzydzieści dziewięć tysięcy złotych 11 kwietnia 2018 roku. 05 kwietnia 2018 roku. 13 marca 2018 roku. 13 marca 2018 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 103/12 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Stan techniczno użytkowy nieruchomości PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Wypełnienie dyspozycji art. 948 K.P.C.; 2. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny; 3. Wypis z ewidencji gruntów oraz z rejestru lokali; 4. Powiadomienie o oględzinach nieruchomości położonej w Konstantynowie Łódzkim przy ul. Klonowej 75 wraz ze zwrotami listów i potwierdzeniami odbioru. 5. Kopia polis OC rzeczoznawcy majątkowego. KM 103/12 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: samodzielny lokal nr 7 stanowiący odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 1/18 części w prawie w prawie własności działki gruntu nr 484/2 w obrębie K-21 oraz takim samym udziałem w wysokości 1/18 części w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; b. położenie lokalu: Konstantynów Łódzki, Klonowa 75; c. powierzchnia lokalu: 72,21 m 2, d. usytuowanie lokalu: parter (I kondygnacja) e. księga wieczysta lokalu: LD1P/ /4. f. księga wieczysta działki gruntu: LD1P/ /8. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności do lokalu nr 7 stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w wysokości 1/18 części, w prawie własności działki gruntu nr 484/2 w obrębie K-21 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położonego w Konstantynowie Łódzkim, przy ul. Klonowej 75; b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do lokalu nr 7 stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w wysokości 1/18 części, w prawie własności działki gruntu nr 484/2 w obrębie K-21 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali położonego w Konstantynowie Łódzkim przy ulicy Klonowej 75 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Kancelaria Komornicza przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. Sprawa nr KM 103/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 07 lutego 2018 roku (otrzymane w dniu 13 lutego 2018 roku) Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Kancelaria Komornicza przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 121, 50) -UoGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2015 roku poz. 1892) - UoWL; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U.2016 poz. 790, z późn.zm.) -UKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2014 nr 207, poz. 2109, z późn. zm) -RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2017 roku, poz. 459, z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz.U poz. 155, z późn. zm.) - KPC; 7. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U poz. 922, z późn. zm.) UODO; 8. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK. KM 103/12 4

5 9. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO. 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 13 marca 2018 roku; 3. Uchwała nr XXXVI/293/17 z dnia 07 września 2017 roku Rady Miejskiej w Konstantynowie Łódzkim w sprawie uchwalenia zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Konstantynów Łódzki; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 13 marca 2018 roku; 5. Wypis z ewidencji gruntów z dnia 20 marca 2018 roku; 6. Wypis z kartoteki lokali z dnia 20 marca 2018 roku; 7. Badanie księgi wieczystej według stanu z dnia 13 marca 2018 roku; 8. Baza transakcji WALOR; 9. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 10 kwietnia 2018 roku. 05 kwietnia 2018 roku. 13 marca 2018 roku. 13 marca 2018 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /4 Lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Lokal: Położenie: miejscowość Konstantynów. Ulica: Klonowa 75 numer lokalu 7. Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny. Opis lokalu: pokój - 4, kuchnia - 1, przedpokój - 1, łazienka z ubikacją 1. Kondygnacja: 1,0. Przyłączenie- numer księgi wieczystej: / /. Odrębność: tak. Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z pow. pomieszczeń przynależnych: 72,21 m 2 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Udział związany z własnością lokalu: Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 1/18. Numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal: / /. KM 103/12 5

6 Dział II: Własność Właściciel Prawo własności do lokalu stanowiącego odrębną własność przysługuje: w ½ części Karolowi Franciszkowi Pelskiemu (s. Stanisława i Doroty) na podstawie umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu i nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego numer rep A 1002/93; w 1/8 części Krzysztofowi Pelskiemu (s. Karola i Krystyny) na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w Pabianicach z dnia 27 kwietnia 2017 roku, sygnatura akt NS 476/16; w 1/8 części Huberowi Pelskiemu (s. Karola i Krystyny) na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w Pabianicach z dnia 27 kwietnia 2017 roku, sygnatura akt NS 476/16; w 1/8 części Mateuszowi Pelskiemu (s. Karola i Krystyny) na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w Pabianicach z dnia 27 kwietnia 2017 roku, sygnatura akt NS 476/16; w 1/8 części Łukaszowi Pelskiemu (s. Karola i Krystyny) na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w Pabianicach z dnia 27 kwietnia 2017 roku, sygnatura akt NS 476/16. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Inny wpis wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej tą KW na wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej "Rszew" w Konstantynowie Łódzkim w sprawie KM 103/12 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Rodzaj zmiany: wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela Wspólnoty Mieszkaniowej "Rszew" w Konstantynowie Łódzkim do egzekucji z nieruchomości prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w wysokości 4 828,30 zł (słownie: cztery tysiące osiemset dwadzieścia osiem 30/100 złotych) hipoteka z odsetkami z tytułu skredytowanej ceny lokalu na rzecz Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. b) Według ewidencji gruntów: Własność 1/144 Hubert Pelski 1/36 Karol Pelski 1/144 Krzysztof Pelski 1/144 Łukasz Pelski 1/144 Mateusz Pelski Nr działki Położenie działki Pow. działki [ha] Nr KW lub inny dokument własności Oznaczenie użytków Opis użytku 484/2 Konstantynów Łódzki, Klonowa 75 0,0985 LD1P/ /8 APD 2655/17 POSTAN. NS 1099/12 B tereny mieszkaniowe KM 103/12 6

7 c) Według kartoteki lokali 5.2 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Konstantynów Łódzki miasto i gmina w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim, położone nad rzeką Ner, wchodzi w skład aglomeracji łódzkiej. Zabudowa miasta rozciąga się wzdłuż głównej ulicy handlowej, którą przebiega linia tramwajowa Łódź - Lutomiersk. W Konstantynowie Łódzkim zachował się pierwotny układ miasta z dwoma rynkami i siecią prostopadłych ulic. W ostatnich kilkunastu latach nastąpił rozwój inwestycyjny gminy. Budynek nowego liceum to pierwsza wielka inwestycja. Potem była pływalnia i nowoczesna ciepłownia, a także Grupowa Oczyszczalnia Ścieków w Łodzi. Konstantynów od lat wyróżnia się najniższymi w województwie stawkami podatków uchwalanych przez władze samorządowe. Działalność gospodarczą prowadzi tu blisko 1500 podmiotów. Jest to ośrodek przemysłowo-usługowy z rozwiniętym przemysłem: włókienniczym, odzieżowym, drzewnym, spożywczym. Jest tu wiele obiektów sportowych, w tym nowoczesna kryta pływalnia i ośrodek rekreacyjny nad stawami. KM 103/12 7

8 Ze wschodu na zachód biegnie przez miasto droga wojewódzka nr 710 z linią tramwajową (nr 43 i 43 bis), liniami autobusowymi i mikrobusowymi. Łączy ona Konstantynów z całą zamieszkałą przez około miliona mieszkańców aglomeracją. Z północy na południe przebiega droga krajowa nr 71 będąca obwodnicą dla Łodzi. Pomiędzy miastami aglomeracji istnieje również silna więź powiązań gospodarczych i społecznych. Przedmiotowa nieruchomość położona poza strefą centralną miasta, na terenie podmiejskim. Nieruchomość posiada ograniczony dostęp do podstawowych usług, handlu oraz komunikacji. Najbliższa komunikacja miejska przystanek tramwajowy w odległości ok. 1,5 km przy ulicy Lutomierskiej. Ulica Lutomierska od strony wschodniej przechodzi w ulicę Jana Pawła II, a dalej w Łódzką i w kierunku wschodnim prowadzi do Łodzi, zaś od strony zachodniej przechodzi w kierunku Lutomierska. Ze względu na położenie na obrzeżach Konstantynowa Łódzkiego, ograniczona jest dostępność do placówek handlowo-usługowych, oświatowych czy komunikacji miejskiej. Mapa 1 i 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. KM 103/12 8

9 Nieruchomość położona jest na północny zachód od ścisłego centrum Konstantynowa Łódzkiego (placu Kościuszki). Dojazd do nieruchomości ulicą Jana Pawła II, która od strony zachodniej przechodzi w ulicę Lutomierską, następnie około 1,5 km od ulicy Lutomierskiej przy ul. Klonowej znajduje się przedmiotowa nieruchomość. Bezpośrednio przy budynku, w którym znajduje się wyceniany lokal, znajdują się miejsca parkingowe. W bezpośrednim otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z czasów PGR, zaś w przeważającej części tereny leśne, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny niezagospodarowane, fermy drobiu. Mapa 3: Działka 484/2, na której posadowiony jest budynek z przedmiotowym lokalem. Dojazd do budynku od strony północnego zachodu, drogą osiedlową od ulicy Klonowej. Dojazd do budynku utwardzony asfaltem. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem wielorodzinnym, trzykondygnacyjnym. Jest to budynek po PGR. Elewacja odmalowana Pod budynkiem chodnik z kostki brukowej, wyznaczone także miejsca parkingowe, również z kostki brukowej. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja I (parter). Struktura lokalu: Zgodnie z danymi księgi wieczystej lokal składa się z czterech pokoi, kuchni oraz łazienki z ubikacją. Powierzchnia użytkowa: wynosi 72,21 m 2 według zapisów księgi wieczystej. Opis wykończenia: Lokal do czynności oględzin nie został udostępniony. Na podstawie oględzin stwierdzono, że stolarka okienna i drzwiowa w złym. Okna popękane, liczne uszkodzenia. Biegły nie miał możliwości wejścia do środku lokalu, jednakże ze względu na bardzo zły stan stolarki, przyjęto, iż stan lokalu jest niski. Potencjalny nabywca powinien zweryfikować stan lokalu przed zakupem. 6. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Przedmiotowa nieruchomości nie jest objęta zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Konstantynów Łódzki uchwała nr XXXVI/293/17 z dnia 07 września 2017 roku Rady Miejskiej w Konstantynowie Łódzkim w sprawie uchwalenia zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Konstantynów Łódzki przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem MN tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. KM 103/12 9

10 7. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 7.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Do realizacji tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art UoGN o następującej treści: Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. 7.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. KM 103/12 10

11 Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: ui wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - lokalizacja i otoczenie, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - układ funkcjonalny i powierzchnia użytkowa, - piętro, - zagospodarowanie terenu. Wpływ takich cech jak: - rodzaj budynku (budynki niskie), - forma władania (prawa odrębnej własności), został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 103/12 11

12 Analiza porównawcza Operat szacunkowy prawa własności lokalu nr 7 Konstantynów Łódzki, Klonowa 75 Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis Lokalizacja i otoczenie Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Układ funkcjonalny i powierzchnia użytkowa 4 Piętro 5 Zagospodarowanie terenu Bardzo dobra Dobra Ponadprzeciętny Przeciętny Niski Lokal położony w Konstantynowie Łódzkim, blisko centrum, bardzo dobry dostęp do placówek handlowo usługowych, oświatowych. Bardzo dobra komunikacja z miastem Łódź. W otoczeniu zabudowa wielorodzinna, jednorodzinna. Mogą wystąpić tereny niezagospodarowane, lecz w niewielkim stopniu. Dostęp do mediów sieciowych. Lokal położony poza miastem, ograniczony dostęp do placówek handlowo usługowych, oświatowych. Ograniczony dostęp do mediów sieciowych. W otoczeniu głównie zabudowa siedliskowa, rolna, tereny niezagospodarowane. Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione PCV, stolarka drzwiowa zewnętrzna i wewnętrzna wymieniona nowego typu. W lokalu, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet lub gres ściany pomalowane farbą, lub tapetowane, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze gres lub terakota, panele, parkiet; brak znacznych śladów użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remontowo-modernizacyjne na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal niewymagający nakładów na remont, lecz może być w stanie do odświeżenia lub drobnej modernizacji. Z opisu stanu ponadprzeciętny cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od trzech do sześciu cech jest niespełnionych. Z opisu stanu ponadprzeciętny cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od siedmiu cech jest niespełnionych. Lokal wymagający znacznych nakładów na remont. Lokal noszący wyraźne oznaki zużycia technicznego. Bardzo dobry Lokal mieszkalny dwupokojowy o powierzchni użytkowej m 2. Dobry Lokal mieszkalny dwupokojowy o powierzchni użytkowej m 2. Średni Lokal mieszkalny trzypokojowy o powierzchni użytkowej powyżej 50 m 2. Bardzo dobre Piętra 1-3. Dobre Parter oraz ostanie piętro. Bardzo dobre Teren wokół budynku zadbany, utwardzone dojście i dojazd do budynku. Dobre Teren wokół budynku wymagający zadbania. Dojście i dojazd do budynku nieutwardzone. KM 103/12 12

13 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Okres badania cen transakcyjnych Wybrany obszar geograficzny Zachowania inwestorów Konstantynów Łódzki jest miastem położonym w aglomeracji łódzkiej, świetnie skomunikowanym z Łodzią. W Konstantynowie i około niego rozwija się budownictwo mieszkaniowe. Szczególnie widać rozwój budownictwa jednorodzinnego, lecz nie brakuje również inwestycji w budynki wielorodzinne. Stara zabudowa miasta skoncentrowana jest wzdłuż głównych ulic i placów. W północnej części znajdują się zabudowania wielorodzinne zbudowane w systemie tzw. wielkiej płyty. Dobra lokalizacja Konstantynowa względem Łodzi wpływa na atrakcyjność tego miasta, jako potencjalnego miejsca zamieszkania. W Konstantynowie Łódzkim rynek obrotu lokalami mieszkalnymi jest na wysokim poziomie. Największy obrót odnotowano w budynkach zbudowanych z wielkiej płyty, jednak nie brakuje transakcji lokalami w budynkach starych z końca XIX lub początków XX wieku. Zainteresowaniem cieszą się również domy mieszkalne jednorodzinne. Na terenie Konstantynowa Łódzkiego nie odnotowano transakcji lokalami o podobnym położeniu, w budynkach po PGR. Takie budynki są rzadkością na terenach położonych w silnych aglomeracjach miejskich. Z tego względu poszerzono obszar poszukiwań na cały powiat pabianicki, jednakże nie znaleziono wystarczającej liczby transakcji w budynkach, które niegdyś wspomagały zaplecze rolnicze. Ostatnie 24 miesięcy. Analizowano transakcje dotyczące praw własności na terenie powiatu pabianickiego w budynkach po PGR. Z uwagi na niewystarczającą liczbę transakcji, do porównań przyjęto transakcje lokalami z Konstantynowa Łódzkiego, położone blisko jego centrum. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Stąd, dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. W przypadku przedmiotu wyceny wpływ cechy lokalizacja i otoczenie był znaczący i został oceniony na poziomie 35%. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Istotność wpływu stanu technicznego i standardu wykończenia lokalu waha się od 35%-60% w przypadku przedmiotu wyceny wynosi 40%. Uwzględniono także położenie lokalu na piętrze, na poziomie 5%. Ze względu na to, iż lokale porównawcze miały zróżnicowaną liczbę pokoi, istniała konieczność uwzględnienia tego w procesie wyceny na poziomie 15%, a ujęte to zostało w cesze funkcjonalność, która została połączona wraz z powierzchnią użytkową. Cechą jest również zagospodarowanie terenu 5%. Wśród nieruchomości porównawczych również były transakcje w budynkach po PGR, z dala od stref miejskich, co zostało uwzględnione w przyjętych cechach. KM 103/12 13

14 Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu nieruchomościami lokalowymi zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Konstantynowie Łódzkim i powiecie pabianickim: L p. Data transakcji Lutomiersk Miasto/Gmina Obręb Ulica Konstantynów Łódzki Konstantynów Łódzki Konstantynów Łódzki Konstantynów Łódzki Konstantynów Łódzki Konstantynów Łódzki Konstantynów Łódzki Konstantynów Łódzki Konstantynów Łódzki Konstantynów Łódzki Charbice Górne K - 14 Cena łączna [zł] PUM [m 2 ] Cena 1 m 2 [zł/m 2 ] Cena skorygowana 1 m 2 [zł/m 2 ] Piętro Charbice Górne ,00 37, , ,79 parter Marsz. J. Piłsudskiego ,00 60, , ,67 4 K - 14 Zgierska ,00 48, , ,80 4 K - 14 Słowackiego ,00 46, , ,44 1 K - 10 Zgierska ,00 35, , ,70 4 K - 14 Zgierska ,00 60, , ,66 parter K - 14 K - 14 Marsz. J. Piłsudskiego Marsz. J. Piłsudskiego ,00 47, , , ,00 38, , ,17 3 K - 14 Słowackiego ,00 57, , ,89 parter K - 14 Zgierska ,00 47, , ,95 parter K - 14 Marsz. J. Piłsudskiego ,00 48, , ,86 3 C max - C min - Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku wielorodzinnym II-kondygnacyjnym, po PGR. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 37,30 m 2. Lokal dwupokojowy położony na parterze. W sąsiedztwie zabudowa siedliskowa, tereny rolne, niezagospodarowane. Lokal położony w Charbicach Górnych, ograniczony dostęp do mediów, placówek handlowo usługowych, oświatowych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku wielorodzinnym V kondygnacyjnym. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 48,18 m 2. Lokal dwupokojowy położony na trzecim piętrze. W sąsiedztwie przeważa zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. W otoczeniu także zabudowa jednorodzinna. Budynek, posiada bardzo dobry dostęp do placówek handlowo-usługowych, oświatowych, dobre skomunikowanie z Łodzią. Lokal usytuowany w głębi osiedla. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu ponadprzeciętny. 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 9.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna-sprzedaży praw własności do lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości na terenie powiatu pabianickiego, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała trend na poziomie 3,84%. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. KM 103/12 14

15 9.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości. Zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. Tabela 3. Estymacja cen nieruchomości C min i C max pod kątem ich cech rynkowych. Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transkacji maksymalny - Vmax Cecha Waga cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Lokalizacja i otoczenie 35% ,000 0,350 Stan techniczny i standard 40% ,000 0,400 wykończenia lokalu Układ funkcjonalny i powierzchnia użytkowa 15% ,075 0,150 Piętro 5% ,000 0,050 Zagospodarowanie terenu 5% ,000 0,050 Razem 100% 1 804, ,86 0,075 1,000 Różnica 1 0 Kd 1 708,70 Kg 2 989,86 Skala ocen: od 1 do 3 Rozstęp estymowany 1 281,16 Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1m 2. Na podstawie danych zawartych w tabeli nr 3 przyjęto następujące dane wyjściowe: C max est 2 989,86 zł/m 2 C min est 1 708,70 zł/m 2 C śr 2 672,67 zł/m 2 ΔC = C max est - C min est 1 281,16 zł/m 2 C min est /C śr 0,6393 C max est /C śr 1,1187 KM 103/12 15

16 Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Udział cechy w Δ C (waga cechy) [%] Zakresy współczynników korygujących U i min U i max Lokalizacja i otoczenie 35% 0,2238 0,3915 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 40% 0,2557 0,4475 Układ funkcjonalny i powierzchnia użytkowa 15% 0,0959 0,1678 Piętro 5% 0,0320 0,0559 Zagospodarowanie terenu 5% 0,0320 0,0559 SUMA 100% 0,6393 1,1187 Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 5. Natomiast tabela 6, przedstawia zakresy współczynników różnicujących dla wycenianego prawa. Tabela 5. Zakresy poszczególnych cech. Cechy rynkowe Lokalizacja i otoczenie Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Układ funkcjonalny i powierzchnia użytkowa Piętro Zagospodarowanie terenu Stan danej cechy Dobra Bardzo dobra 0,2238 0,3915 Niski Przeciętny Ponadprzeciętny 0,2557 0,4000 0,4475 Średni Dobry Bardzo dobry 0,0959 0,1500 0,1678 Dobre Bardzo dobre 0,0320 0,0559 Dobre Bardzo dobre 0,0320 0,0559 Tabela 6. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa. Wyceniany lokal - cechy Poziom cechy Lokalizacja i otoczenie Interpolacja (*) 0,3077 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Niski 0,2557 Układ funkcjonalny i powierzchnia użytkowa Ekstrapolacja(**) 0,0688 Piętro Dobre 0,0320 Zagospodarowanie terenu Bardzo dobre 0,0559 RAZEM 0,7201 Wartość 1 m 2 wycenianego lokalu [zł] 1 924,67 PUM [m 2 ] 72,21 Wartość prawa do lokalu [zł] ,19 KM 103/12 16

17 (*, **) Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen. W przypadku przedmiotu wyceny taka sytuacja ma miejsce dla cechy lokalizacja i otoczenie, gdyż przedmiotowy lokal znajduje się na obrzeżach Konstantynowa Łódzkiego, ma ograniczony dostęp do placówek handlowousługowych, oświatowych w porównaniu do nieruchomości z Konstantynowa Łódzkiego przyjętych do porównań. Z drugiej strony otoczenie oraz sama lokalizacja dla wycenianego lokalu jest korzystniejsza niż ta dla lokalu o cenie minimalnej. W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej. Przedmiotowy lokal posiada największą powierzchnię użytkową w zbiorze, a także najwięcej pokoi. Na analizowanym rynku nie odnotowano transakcji, spełniającej kryteria porównywalności, która charakteryzowałaby się podobnym układem funkcjonalnym, zatem zastosowano ekstrapolację in minus. Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określa się zgodnie z następującym wzorem: gdzie: W 1m2 = C ŚR x ΣU i CŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej Ui współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 6) W 1m 2 = 2 672,67 zł/m 2 x 0,7201 = 1 924,67 zł Natomiast wartość rynkowa prawa własności lokalu mieszkalnego nr 7 położonego przy ulicy Klonowej 75 w Konstantynowie Łódzkim wraz z udziałem w wysokości 1/18 części w prawie własności działki gruntu nr 484/2 w obrębie K-21 oraz takim samym udziałem w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W1m 2 rynkowa wartość 1 m 2 lokalu W RN = P * W 1m 2 W N = 72,21 m 2 x 1 924,67 zł/m 2 = ,19 zł Wartości rynkowa prawa własności lokalu nr 7, stanowiącego odrębną nieruchomość położonego w Konstantynowie Łódzkim w budynku przy ulicy Klonowej 75, wraz z udziałem w wysokości 1/18 części, w prawie własności działki gruntu nr 484/2 w obrębie K-21 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 05 kwietnia 2018 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnego tysiąca złotych wynosi: zł słownie: sto trzydzieści dziewięć tysięcy złotych KM 103/12 17

18 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość rynkowa w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 24 miesięcy. 2. Określona wartość rynkowa prawa własności lokalu nr 7, stanowiącego odrębną nieruchomość położonego w Konstantynowie Łódzkim w budynku przy ulicy Klonowej 75, wraz z udziałem w wysokości 1/18 części, w prawie własności działki gruntu nr 484/2 w obrębie K-21 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 05 kwietnia 2018 roku, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: sto trzydzieści dziewięć tysięcy złotych 3. Otrzymana w procesie wyceny wartość rynkowa, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 4. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 05 kwietnia 2018 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 13 marca 2018 roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 9. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polis nr PZU S.A. seria SRM , SRM Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 11. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 12. Operat zawiera 18 (słownie: osiemnaście) ponumerowanych stron oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 103/12 18

19 Załącznik nr 1 Wypełnienie dyspozycji art K.P.C. Zgodnie z art W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej, z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiot wyceny stanowiło prawo własności lokalu nr 7 stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2015 roku poz. 1892) wraz z udziałem w wysokości 1/18 części, w prawie własności działki gruntu nr 484/2 w obrębie K-21 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym. Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość rynkową prawa własności lokalu nr 7 wraz z udziałem w wysokości 1/18 w prawie własności działki gruntu nr 484/2 w obrębie K-21 położonej w Konstantynowie Łódzkim przy ul. Klonowej 75, która wynosi W RN = ,00 zł. Jednakże stosując się do art udział w wysokości 1/18 w działce gruntu o powierzchni 0,0985 ha, a zatem 54,72 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby W UG = 4 427,76 zł, co stanowi ok. 3,2 % wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, nieruchomości niezabudowanej, wartość praw rzeczowych i wartość praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji mają być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń, przynależności i innych pożytków. KM 103/12 19

20 Załącznik nr 2 Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 1-6 KM 103/12 20

21 KM 103/12 21